2016 QCCQ 5898, 2016 QCCQ 5898

Groupe Sutton — Avantage plus c. Plante Racine 2016 QCCQ 5898 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N os : 460-32-007729-154 DATE : 23 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOMÁNDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GROUPE SUTTON – AVANTAGE PLUS,

Partie demanderesse c. Dave PLANTE RACINE, Carl PLANTE RACINE, Défendeurs et. Dave PLANTE RACINE, Carl PLANTE RACINE, Demandeurs par reconvention c.

GROUPE SUTTON – AVANTAGE PLUS, Défenderesse par reconvention ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse qui est une maison de courtage immobilier poursuit les défendeurs en recouvrement de la commission de courtier immobilier à la suite de l’échec d’une transaction causé par leur faute alors que tout le travail de courtier a été complété. [ 2 ] Les défendeurs, tout en admettant avoir produit une fausse Déclaration du vendeur qui a contribué à l’échec de la transaction, contestent la réclamation, car ils estiment que c’est plutôt la faute du courtier Benoît De Grady qui a fait échouer la vente, car il leur aurait dit qu’il n’était pas nécessaire de déclarer la production de drogues, vu que ce n’était pas de la marijuana et que c’était dans un des bâtiments agricoles et non dans la résidence. [ 3 ] De plus, ils se portent demandeurs par reconvention et réclament la somme de 15 000 $ dont 3 764,90 $ pour les frais du certificat de localisation, 2 160 $ pour le temps consacré à la préparation de leur défense, 8 640 $ pour la conservation de la propriété et de son entretien pendant une année additionnelle. [ 4 ] Il est établi que le 4 avril 2015, les défendeurs ont confié à Benoît De Grady, courtier immobilier du Groupe Sutton - Avantage Plus, la vente de leur propriété située au […] à Shefford (P-1) .

Ils ont convenu alors de verser une rétribution équivalente à 5 % du prix fixé pour la vente. [ 5 ] La clause 7.1 du contrat de courtage prévoit que cette rétribution sera aussi versée par les vendeurs si un acte volontaire de leur part empêche la libre exécution du contrat. [ 6 ] Les défendeurs ont déclaré au contrat de courtage ne connaître aucun facteur se rapportant à l’immeuble, qui soit susceptible, d’en diminuer la valeur sauf une infiltration d’eau. [ 7 ] Les vendeurs ont déclaré sur le formulaire obligatoire de Déclaration du vendeur qu’à leur connaissance il n’y jamais eu de culture de cannabis ou la production de toute autre drogue, produit chimique ou dangereux à l’intérieur du bâtiment. [ 8 ] Le 10 juin 2015, les défendeurs ont reçu une promesse d’achat (P-4) conditionnelle notamment à ce que l’acheteur puisse examiner et vérifier la Déclaration du vendeur et que celui-ci fournisse un rapport d’analyse de qualité d’eau. [ 9 ] L’offre de 250 000 $ a été contrée par une contre-proposition augmentant le prix à 320 000 $ qui a été acceptée le 15 juin 2015. [ 10 ] Étant donné que le formulaire de déclaration initiale des vendeurs était plus ou moins lisible, les acheteurs ont demandé une nouvelle déclaration qui a été signée le 7 juin 2015 et transmise aux acheteurs.

À souligner que dans cette déclaration, les vendeurs ont aussi répondu par la négative à la question D-13.7 .

[ 11 ] Alors que les parties étaient à compléter et à rassembler les informations et les documents nécessaires pour passer chez le notaire le 17 juin, les acheteurs découvrent un

article de journal datant du 31 mai 2011 où on rapporte une perquisition policière démantelant une production de méthamphétamine sur la propriété. [ 12 ] De plus, ils découvrent aussi que le rapport d’analyse de la qualité de l’eau que Dave Plante Racine a transmis le 20 mai 2015 à son courtier pour le remettre aux acheteurs était un rapport « bidon » fourni par le père des défendeurs et n’était pas relié au […] de façon claire et précise.

Devant autant de manque de transparence et inquiets de la situation, les acheteurs, à bon droit, ont cessé leurs démarches. [ 13 ] Le 24 juillet 2015, il y a une rencontre pour tenter de tirer les choses au clair, notamment concernant le démantèlement du laboratoire de méthamphétamine en 2011. [ 14 ] Les défendeurs n’ont pas eu d’autre choix que de confirmer qu’ils ont fait une fausse déclaration , ce qui a semé un doute sur leur intégrité et la confiance que les acheteurs pouvaient avoir quant aux autres déclarations apparaissant sur le document signé par eux. [ 15 ] Il est en effet établi que les défendeurs savaient qu’il y avait eu de la production de drogues sur leur propriété par un ancien locataire.

Ils l’avaient d’ailleurs déjà déclaré sur un formulaire de Déclaration du vendeur d’immeubles qu’ils ont rempli en 2014, avec Martin Morissette, un courtier de Century 21 du Centre. Ils ont même précisé sur le formulaire qu’il y a eu perquisition en 2011 à cause d’une production de méthamphétamine dans l’ancienne porcherie et/ou garage par les locataires précédents.

Ce document était signé le 16 avril 2014. [ 16 ] Les acheteurs, malgré la déception que leur a causé le manque d’honnêteté et de transparence des promettant-vendeurs, se sont quand même montrés intéressés à poursuivre l’achat, mais à un prix moindre. [ 17 ] La courtière Lyne Lapierre, représentant les acheteurs, a transmis le 26 juillet au courtier des défendeurs la nouvelle offre des acheteurs à un prix de 280 000 $ avec la condition du résultat favorable d’un test d’eau fiable et une date de signature devant notaire et d’occupation, vendredi le 28 août.

Benoît De Grady a transmis cette offre aux défendeurs qui l’ont catégoriquement refusée.

Le courtier a bien tenté de sensibiliser les défendeurs aux conséquences d’un tel refus, dont notamment une poursuite possible des promettant- acheteurs. [ 18 ] Il a aussi proposé de prolonger le mandat de courtage et de continuer à essayer de vendre la propriété, ce qu’ils ont refusé aussi. [ 19 ] Finalement, le 1 er août 2015, les acheteurs ont annulé leur promesse d’achat, annulation qui a été communiquée aux défendeurs. [ 20 ] Les défendeurs prétendent que lorsqu’ils ont rempli la déclaration obligatoire du vendeur, ils auraient informé Benoît De Grady qu’il y avait déjà eu une production de drogues sur les lieux. [ 21 ] Il a alors été question que vu que ce n’était pas dans le bâtiment principal, mais dans une porcherie, c’était moins grave, sans compter que les drogues chimiques sont des matières moins contaminantes que la marijuana.

De Grady aurait alors coché « non » sans que personne n’ajoute rien de plus. [ 22 ] Mélissa Courchesne qui était présente au moment où le document était rempli se rappelle qu’il n’a jamais été question de nier quoi que ce soit. Il a cependant été question de fabrication de drogues.

Dave Plante Racine affirme que la Déclaration du vendeur a été remplie à l’aide de celle faite par le courtier Morissette où à cette question, ils avaient fait une déclaration avec des détails additionnels. [ 23 ] Lorsque De Grady les a appelés pour les informer que les acheteurs ne savaient plus s’ils voulaient continuer pas tant à cause de la production qui a eu lieu à cet endroit, que le fait de l’avoir cachée, ce qui portait atteinte à la crédibilité des vendeurs. [ 24 ] À l’audience, Benoît De Grady nie qu’il ait eu accès au document du courtier Morissette si ce n’est sur la fiche qui est publique.

Les autres documents des autres maisons de courtage ne sont pas accessibles et les défendeurs ne lui en ont pas remis copie. [ 25 ] Quand ils ont rempli le formulaire, il se souvient que quand la question D13.7 a été posée, les deux défendeurs semblaient avoir une certaine hésitation. Il a donc répété la question en précisant s’ils savaient s’il y a déjà eu de la production de marijuana ou de drogue.

C’est là que les défendeurs ont dit non et qu’il a coché la case appropriée. [ 26 ] Le témoignage des défendeurs est quelque peu contredit par Claude Racine, leur père, qui était présent à la rencontre du 24 juillet avec les représentants des acheteurs et les vendeurs pour tirer les choses au clair.

Il dit qu’à cette rencontre, c’est lui qui a confronté Benoît De Grady en lui posant carrément la question concernant le fait que la production avait été révélée, et celui-ci aurait répliqué en bafouillant qu’il pensait que c’était du pot. [ 27 ] Cette affirmation de Claude Racine, bien que tentant de servir les intérêts des défendeurs, contredit le témoignage de Dave Plante Racine et de Carl Plante Racine qui ont déclaré que ce que Dave avait dit était la vérité puisque c’est précisément le contraire que ces deux attribuent à De Grady, qui leur aurait dit que ce qui était important c’était la production du pot et le reste était peu important.

Or, Claude Racine attribue à De Grady une attitude contraire lors de la rencontre. [ 28 ] Dave Plante Racine admet avoir eu connaissance d’une offre de 280 000 $ des acheteurs, mais il leur a répondu qu’il n’était pas question de vendre en bas de 320 000 $, soit le dernier prix entendu. [ 29 ] Devant cette attitude intransigeante, les acheteurs n’ont pas fait d’autre proposition et la vente a été annulée. [ 30 ] En ce qui a trait au test de la qualité de l’eau, les défendeurs réitèrent que le test qui a été offert, bien que peu concluant, a été accepté par les acheteurs et ils estiment ne rien avoir à se reprocher à ce niveau. [ 31 ] Ils estiment que le courtier n’aurait pas dû leur dire qu’ils n’avaient pas à déclarer qu’il y avait déjà eu de la fabrication de

drogues, mais de les référer à un avocat. [ 32 ] Le codéfendeur, Carl Plante Racine, ajoute même que la fabrication de drogues et la perquisition étaient des faits tellement médiatisés que ni les acheteurs ni Benoît De Grady n’auraient dû ou n’auraient pu l’ignorer.

Son insistance que De Grady aurait dû l’apprendre ailleurs que lors de la confection de la Déclaration nous apparaît étonnante et jure aussi avec la thèse qu’ils auraient déclaré à De Grady qu’il y aurait eu une fabrication de drogues. [ 33 ] Toujours est-il que le codéfendeur, Carl Plante Racine, déclare qu’ils ont autorisé De Grady à vérifier le dossier à la municipalité et il aurait dû s’en rendre compte immédiatement qu’il y avait une fausse déclaration puisque la première pièce sur le dossier était un extrait du journal relatant la perquisition. [ 34 ] De Grady déclare qu’il n’a pas eu accès au dossier municipal, car on lui a fourni des informations sans qu’il n’ait pu physiquement avoir le dossier entre ses mains ou même d’en voir le contenu. [ 35 ] Le courtier est catégorique que jamais les défendeurs n’ont dit qu’il y avait eu production de drogues sur les lieux.

Il ignorait complètement qu’il y avait eu production de drogues, voire même de perquisition en 2011 à cet endroit. [ 36 ] Il a informé les défendeurs que leur refus catégorique d’accepter 280 000 $ pourrait amener les acheteurs à les actionner pour les faux frais et le courtier aussi. [ 37 ] La preuve a établi que Benoît De Grady est courtier en immeuble depuis 1997 et qu’il travaille pour la demanderesse depuis 2013.

Il n’a aucune tache à son dossier et est exempt de toute plainte déontologique. [ 38 ] Les défendeurs, tout en admettant avoir eu connaissance de l’intention des acheteurs de vouloir compléter la transaction à 280 000 $, prétextent qu’ils n’ont jamais reçu d’offre écrite sur les formulaires appropriés et n’ont donc pas eu la chance de faire une contre-offre. [ 39 ] Il est établi que l’immeuble a été vendu le 9 décembre 2015 pour la somme de 267 000 $. [ 40 ] C’est en résumé la preuve qui nous a été présentée et que nous devons maintenant analyser.

QUESTIONS EN LITIGE • Pour résoudre le litige, le Tribunal doit examiner si les conditions prévues pour la rétribution du courtier ont été remplies et deuxièmement, dans le cas d’une réponse affirmative, quel est le montant qui serait dû. • Quant à la demande reconventionnelle, le Tribunal doit se demander si les demandeurs par reconvention ont établi une faute de Benoît De Grady ou du Groupe Sutton - Avantage Plus et dans le cas d’une réponse affirmative, y a-t-il eu des dommages et quelle serait la mesure de la réparation.

ANALYSE ET DÉCISION [ 41 ] Il est possible de dégager de la preuve certains faits qui ne sont pas contestés. [ 42 ] Personne ne conteste que le courtier immobilier a servi d’intermédiaire pour la rencontre des parties, leurs négociations et la finalisation de la promesse d’achat bilatérale. [ 43 ] Il s’est aussi assuré que les conditions stipulées soient remplies. Somme toute, il s’est acquitté de toutes les obligations qui lui incombaient en vertu de son contrat de service en vue de la réalisation de la vente de l’immeuble des défendeurs.

Il a été l’artisan de la rencontre des consentements et par la suite, de la collecte des éléments en vue de la concrétisation de la vente. [ 44 ] Aux termes de l’article 7.1 du contrat de courtage qui régissait les relations entre les parties, il est prévu que le vendeur versera à l’agence ou au courtier une rétribution de 5 % du prix fixé dans le cas ou aucun acte de vente ne se signe par la faute de l’acheteur, si une entente visant à vendre l’immeuble est acceptée pendant la durée du contrat et que toutes les conditions de celle-ci ont été remplies, sauf la signature de l’acte de vente ou encore si un acte volontaire du vendeur empêche la libre exécution du contrat. [ 45 ] Dans la présente affaire, il est établi qu’une promesse d’achat en bonne et due forme a été rencontrée par une contre-offre acceptée.

Il y a donc une entente visant à vendre l’immeuble et à première vue, toutes les conditions de celle-ci ont été remplies, sauf la signature de l’acte de vente. [ 46 ] Cette signature cependant n’a pas eu lieu à cause d’une fausse déclaration des vendeurs découverte par les acheteurs et aussi à cause d’un certificat d’analyse d’eau suspect et ultimement à cause du refus sans équivoque des défendeurs de faire les efforts de remédier à leur faute par une négociation de bonne foi à la baisse. [ 47 ] La découverte par les acheteurs de la fausse déclaration des vendeurs quant à l’existence d’un laboratoire de fabrication de drogues a fait reculer ceux-ci non pas tant à cause de l’usage de l’immeuble, bien que ce fait diminue la valeur notamment à la revente, mais particulièrement à l’atteinte à la confiance qu’ils pouvaient avoir dans l’honnêteté des vendeurs quant aux autres déclarations. [ 48 ] En effet, ayant découvert le subterfuge, les acheteurs ne sont plus en mesure de faire confiance aux vendeurs et doutent de la véracité des autres déclarations sur le formulaire. [ 49 ] Bien que les vendeurs tentent de mettre la responsabilité de la fausse déclaration sur les épaules du courtier, il est impossible d’ignorer que c’est eux qui ont signé le formulaire et ont fait la fausse déclaration.

[ 50 ] Les circonstances de la confection de cette déclaration sont contradictoires. Le Tribunal cependant est d’avis que la prépondérance nous apparaît être favorable à la thèse du courtier. [ 51 ] La version des défendeurs nous apparaît peu crédible et dans le contexte de l’ensemble des circonstances, il est plus probable qu’ils aient tout simplement caché au courtier le fait qu’il y a déjà eu de la fabrication de drogues dans l’immeuble mis en vente. [ 52 ] Les tentatives de Carl Plante Racine à rejeter le blâme sur le courtier ou l’acheteur qui, selon lui, aurait dû découvrir ce fait sont éloquentes.

Pourquoi insister sur le fait qu’il aurait dû le découvrir ou le savoir par la publicité qui a entouré la perquisition, si de toute façon, ils le lui ont dit? Pourquoi aurait-il eu besoin de découvrir quelque chose qu’ils prétendent lui avoir carrément exprimé? [ 53 ] Le témoignage du père des défendeurs contredit la version des défendeurs qui prétendent qu’au moment de la confection de la déclaration De Grady leur aurait dit que si ce n’était pas du pot, ce n’était pas grave.

Or, selon le père, De Grady aurait au contraire dit qu’il pensait que c’était du pot, comme si cela avait été moins grave que la production de drogues chimiques. [ 54 ] Il s’agit là de deux attitudes attribuées à De Grady qui sont incompatibles. [ 55 ] De plus, faut-il souligner qu’une personne qui fait une fausse déclaration sous sa signature jouit forcément d’une crédibilité moindre devant le Tribunal. [ 56 ] Cependant, ce qui nous apparaît déterminant ce n’est même pas la fausse déclaration, qui certes a mis la puce à l’oreille des acheteurs et les a fait reculer, mais c’est le refus catégorique des défendeurs d’accepter une vente à 280 000 $ ou à tout le moins négocié de bonne foi une réduction. [ 57 ] Tous les éléments étaient présents et une entente visant à vendre l’immeuble était conclue avec toutes les conditions remplies sauf la signature de l’acte de vente et l’entêtement des défendeurs de baisser de prix.

C’est cette attitude qui est considérée comme un acte volontaire des vendeurs qui empêche la libre exécution du contrat. [ 58 ] Le droit du courtier à sa commission relève des termes du contrat lorsque ceux-ci n’offrent pas d’ambiguïté ce qui est le cas dans la présente affaire [1] . [ 59 ] Le droit d’un courtier en immeuble d’être rémunéré pour ses services dépend en premier lieu des termes utilisés au contrat et aussi de la conduite des parties [2] . [ 60 ] La Promesse d’achat et la Contre-proposition acceptée constituent un contrat liant juridiquement les parties. [ 61 ] Devant le changement de situation, la nouvelle proposition à 280 000 $ eut-elle été acceptée aurait permis de passer le contrat notarié. [ 62 ] Dans les circonstances mises en preuve, le courtier avait le droit à la rémunération lorsque les acheteurs ont découvert une fausse représentation sous la signature des vendeurs.

Cette fausse représentation, évidemment, constitue un acte volontaire des vendeurs. [ 63 ] Cependant, malgré cela, ils ont eu une deuxième chance de vendre aux termes des mêmes ententes sauf à un prix réduit en tenant compte de la baisse de valeur attribuable à l’utilisation des lieux pour la fabrication de drogues. Cette baisse de valeur est généralement reconnue et les acheteurs, lors de la revente devant signaler la fabrication de drogue sur les lieux, risquaient de revendre à un moindre prix. [ 64 ] Les défendeurs ne pouvaient pas ignorer cette situation et devaient être conscients de cette réalité.

Certes, ils avaient le droit de refuser l’offre à 280 000 $, mais ils ne pouvaient ignorer que cela engendrerait des conséquences, dont l’obligation de payer au courtier une rétribution pour le travail effectué et en vue de la vente échouée par leur faute, voire leur décision de refuser de négocier. [ 65 ] Il faut en effet rappeler qu’en omettant de révéler des éléments de nature à influencer la valeur du bien et empêchant les acheteurs de prendre une décision éclairée ou en mettant fin à la transaction de façon inopinée, les défendeurs ont manqué à leur devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposaient à eux de manière à ne pas causer de préjudice à autrui ( art. 1457 C.c.Q. ) . [ 66 ] De ce fait, ils doivent assumer les conséquences de leurs gestes et conformément au deuxième paragraphe de cet

article du Code civil réparer le préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel qu’ils ont causé. [ 67 ] Les défendeurs ont manqué à cette obligation qu’ils avaient à l’égard de la

partie demanderesse aux termes de l’

article 1458 du Code civil du Québec qui prévoit que toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés. [ 68 ] Étant dans les affaires, les défendeurs ne pouvaient ignorer qu’en n’assumant pas les conséquences de leur fausse déclaration et refusant une offre d’achat inférieure, cela causerait des dommages non seulement à l’acheteur, mais aussi au courtier qui serait privé de la rétribution sur la vente de cette propriété. [ 69 ] Les défendeurs savaient aussi ou devaient savoir que leur refus de compléter la transaction immobilière pourrait être une source de réclamation contre eux autant par les acheteurs que le courtier [3] . [ 70 ] Aucun motif juridique ne peut justifier la position déraisonnable et excessive des défendeurs et ils doivent assumer les conséquences de leur conduite et gestes fautifs. [ 71 ] Les parties à un contrat peuvent être tenues responsables des dommages que leur manquement à la norme de conduite raisonnable dans le cadre de leur relation contractuelle avec les autres peut causer à ceux-ci. [ 72 ] Le recours de la

partie demanderesse nous apparaît donc fondé et elle est justifiée de réclamer la commission que la faute des

défendeurs lui a fait perdre. [ 73 ] Cependant, le Tribunal est d’avis que compte tenu de nos conclusions, que c’est plus par le refus d’accepter le 280 000 $ causé par leur absence de transparence que les défendeurs ont causé un tort à la demanderesse. C’est donc sur cette somme que la rétribution devra être calculée. [ 74 ] Les défendeurs doivent donc à la

partie demanderesse la somme de 14 000 $. [ 75 ] En ce qui a trait à la demande reconventionnelle, elle ne nous apparaît pas fondée en droit en plus que les dommages réclamés sont injustifiés. [ 76 ] En effet, il n’y a pas de recours pour réclamer le temps consacré à préparer un dossier ou préparer une défense.

Ce chef de réclamation était donc voué à l’échec dès l’origine. [ 77 ] En ce qui concerne le certificat de localisation que les défendeurs ont dû payer, il s’agit d’une dépense qui ne découle pas de l’échec de la transaction, même d’une quelconque faute eut-elle été prouvée contre la demanderesse ou De Grady, ce qui à notre avis n’est pas le cas.

Il s’agit plutôt d’une dépense utile aux demandeurs par reconvention, car pour la vente d’un immeuble, ce document est généralement exigé par les acheteurs. [ 78 ] Les frais supplémentaires allégués pour la conservation de l’immeuble ne sont pas appuyés de preuve concluante. Au surplus, faut-il le souligner, que les demandeurs par reconvention ont vendu le 9 décembre 2015 de sorte que tout au plus on parlerait de quelque quatre mois, mais encore là, aucune preuve ne justifie cette réclamation, même s’il y avait des motifs juridiques qui permettraient d’y faire droit, ce qui n’est pas le cas.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande principale; CONDAMNE solidairement Dave Plante Racine et Carl Plante Racine à payer à Groupe Sutton – Avantage Plus , la somme de QUATORZE MILLE DOLLARS (14 000 $) avec intérêts au taux légal augmenté de l'indemnité additionnelle calculée suivant l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis la mise en demeure du 31 août 2015 et les frais judiciaires de 250 $; REJETTE la demande par reconvention, sans frais. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. Date d’audience : 22 mars 2016 RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement.

Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1194, c. 28, a. 20.