2024 QCCS 214, 2024 QCCS 214

Awad c. NKana 2024 QCCS 214 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE montréal No : 500-17-102606-186 DATE : 29 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GUYLAINE DUPLESSIS, J.C.S. ______________________________________________________________________ NESSIM AWAD -et- 9180-3676 QUÉBEC INC . Demandeurs/Défendeurs reconventionnels c. ALAIN GERESSE NKANA -et- SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE & AK INC.

Défendeurs/Demandeurs reconventionnels/ Demandeur en garantie -et- LÉANDRE ELATE Défendeur en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Les demandeurs, Nessim Awad (« Awad ») [1] et 9180-3676 Québec Inc. (« 9180 ») réclament des défendeurs, Alain Geresse NKana (« NKana ») et Société civile immobilière & AK Inc. (« AK Inc. ») une somme de 862 476,21 $ à

titre de dommages, à la suite de leur refus de donner suite à une promesse d’achat et de procéder à une transaction immobilière concernant cinq maisons de ville. [ 2 ] Se portant demandeurs reconventionnels, NKana et AK Inc. réclament à Awad et 9180, le remboursement du dépôt de 50 000 $ remis au notaire lors de la signature de la promesse d’achat et 85 000 $ à

titre de dommages. Awad et 9180 plaident que cette demande est mal fondée et frivole et recherchent qu’elle soit déclarée abusive. [ 3 ] À l’audience, les défendeurs ont déclaré se désister de la demande en garantie intentée contre Léandre Elate (« Elate »). 1.

CONTEXTE [ 4 ] 9180 est une entreprise œuvrant dans le domaine de la rénovation et de la construction dont Awad devient actionnaire unique le 6 septembre 2012, à la suite du décès de son épouse, qui en était la seule actionnaire [2] . [ 5 ] En 2008, 9180 entreprend un projet de construction de maisons de ville, soit six unités en copropriété divise portant les numéros civiques 3788, 3790, 3792, 3794, 3796 et 3798 chemin de la Côte-de-liesse à Ville Mont-Royal (« les unités »). Le projet est financé par la Caisse Desjardins. [ 6 ] En 2013, une première unité est vendue.

Toutefois, en raison de problèmes de liquidités, 9180 doit consentir une hypothèque à Castleton Hypothèques (« Castleton »), sur les cinq maisons de ville non vendues. [ 7 ] En 2014, Awad consent également une hypothèque à Castleton sur sa résidence personnelle. Il tente également de vendre les unités restantes et il mandate des courtiers immobiliers à cette fin. La situation économique rend toutefois la vente difficile. [ 8 ] Les intérêts de la dette hypothécaire et les frais pour supporter les cinq unités non vendues nécessitent des déboursés que les demandeurs ne peuvent rencontrer.

Ainsi, en 2015, ils reçoivent une action en justice de leurs créanciers hypothécaires en réclamation des sommes qui leur sont dues, soit 933 255,55 $ à la Caisse Desjardins et 1 670 788,47 $ à Castleton, visant également à forcer la vente des immeubles. [ 9 ] Awad parle du projet et des difficultés financières qu’il rencontre à Elate, pharmacien à Ville Mont-Royal, lequel lui propose de lui

présenter des investisseurs camerounais. [ 10 ] Le 1 er février 2016, Elate présente à Awad, un de ses bons amis, NKana, un homme d’affaires né au Cameroun comme lui. [ 11 ] NKana voyage entre l’Afrique et le Québec depuis 1990, où il a étudié et obtenu un diplôme en finance internationale au HEC.

Il travaille comme directeur général d’une société, dont il est actionnaire, qui œuvre en Afrique dans la construction d’hôpitaux. [ 12 ] En raison de ses nombreux séjours en Afrique dus à son travail, NKana confie régulièrement la gestion de ses affaires à Elate à qui il signe des procurations de temps à autre pour des projets particuliers. [ 13 ] Dès 2002, NKana investit au Québec dans le marché immobilier dans l’objectif de se créer un parc immobilier.

Au moment de sa rencontre avec Awad, il est propriétaire de huit immeubles. [ 14 ] Le 2 février 2016, dès le lendemain de leur première rencontre, NKana visite les unités avec Awad. [ 15 ] Le 4 février 2016, NKana signe devant Me Julie Lévesque, notaire, un acte par lequel il nomme et constitue Elate son procureur et mandataire et il lui donne le pouvoir pour une durée indéterminée d’acheter pour lui et en son nom, les unités de 9180 [3] . [ 16 ] Dès le 9 février, Elate présente au nom de NKana, une première offre d’achat des unités [4] et le 10 février, les parties s’entendent sur les conditions de la vente [5] . [ 17 ] Le 16 février 2016, la promesse d’achat PAD 706672 (« Première promesse ») est signée par les parties.

Par cette Première promesse, AK Inc. et NKana promettent d’acheter les unités pour un montant de 2 859 000 $ [6] .

Il est également prévu que l’acte de vente devra être signé au plus tard le 12 mai 2016, conditionnellement à l’obtention par les défendeurs d’un financement hypothécaire à hauteur de 75 % du prix de vente et au paiement d’un acompte de 50 000 $ au compte du notaire chargé de la vente, Me Jacques Dorais, au plus tard le 23 février 2016. [ 18 ] Awad avise sans délai les créanciers hypothécaires de la signature de la Première promesse et une entente intervient alors avec Castleton sur la base de cette promesse, pour le règlement de sa créance à même les fonds provenant de la vente des unités.

La créance en faveur de la Caisse populaire Desjardins Versants du Mont-Royal et de Casleton s’élèvent à 2 789 073 $. [ 19 ] Le 22 février 2016, dans le cadre du recours hypothécaire entrepris par Castleton, Awad consent à ce que jugement soit rendu.

Il est fait droit à la demande des créanciers des demandeurs et la vente en justice de gré à gré des unités est ordonnée, prévoyant entre autres que Castleton doit consentir à donner suite à la Première promesse (« jugement Mainville ») [7] . [ 20 ] Le 23 février 2016, NKana verse l’acompte de 50 000 $ chez le notaire Dorais, comme prévu. [ 21 ] Afin de compléter la transaction, Awad propose à NKana de l’aider pour l’obtention du financement et il prépare la documentation nécessaire.

Nkana confie le mandat à Awad de préparer ses déclarations de revenus personnels ainsi que ceux de sa conjointe et de AK Inc. pour les années 2013, 2014 et 2015 [8] . [ 22 ] Cependant, les démarches effectuées auprès de plusieurs institutions financières s’avèrent infructueuses. Le statut de non-résident de NKana constitue un obstacle à l’obtention du financement requis pour compléter la transaction. [ 23 ] Plusieurs prolongations de délai pour la signature de l’acte de vente sont accordées afin de permettre à NKana d’obtenir son financement [9] .

Toutefois, la condition relative au financement ne s’étant pas rempli la Première promesse devient nulle. [ 24 ] Ayant toujours le désir de se porter acquéreur des unités, Awad suggère à NKana de vérifier les possibilités de financement auprès de sociétés privées, dont Casleton. [ 25 ] Le 4 septembre 2016, Casleton transmet un projet d’entente pour fins de discussion avec NKana, pour le financement de l’immeuble [10] . [ 26 ] Le 9 décembre 2016, les défendeurs signent une lettre d’engagement par laquelle Castleton confirme que les défendeurs sont approuvés pour un prêt hypothécaire au montant de 1 858 350 $, à un taux entre 5 et 6 % pour un terme de 18 mois, l’acte d’hypothèque devant être signé au plus tard le 28 février 2017 (« lettre d’engagement ») [11] .

La lettre d’engagement prévoit que le dépôt de 50 000 $ payable à la signature devient non-remboursable dans l’éventualité où la transaction ne se conclut pas. [ 27 ] Le 10 décembre 2016, NKana et AK Inc. signent une nouvelle promesse d’achat concernant les unités, pour la somme de 2 859 490 $, l’acte de vente devant être signé avant le 28 février 2017 [12] .

L’acompte de 50 000 $ est payé à même l’acompte versé lors de la Première promesse, transféré à Casleton à la demande de NKana [13] . [ 28 ] Le 10 janvier 2017, en raison du jugement Mainville ordonnant la vente sous contrôle de justice des unités, les huissiers Paquette & Associés, acceptent à

titre de vendeur, cette nouvelle promesse d’achat concernant les unités ( « Seconde promesse » ) [14] . [ 29 ] Cette même journée, une entente intervient entre Line Senez huissier, à

titre de vendeur et les défendeurs prévoyant deux modifications à la Seconde promesse, soit que NKana ne sera pas

partie à la transaction, l’acheteur unique sera AK Inc. et que le dépôt de 50 000 $ sera remis à Castleton et sera non remboursable [15] . [ 30 ] Le 14 février 2017, Me Hélène Bougas, notaire au bureau de Me Jacques Dorais, écrit à NKana pour lui demander de communiquer avec eux, ce dernier ne retournant pas leurs appels et ne donnent pas suite à leurs courriels. Elle lui rappelle le délai de rigueur pour la signature fixé au 28 février 2017 [16] .

[ 31 ] Le 15 février 2017, NKana écrit à Me Bougas et l’avise qu’il ne pourra pas respecter le délai du 28 février, qu’il soutient avoir été fixé à la suite de la pression exercée par le prêteur [17] .

Me Bougas, lui offre de lui accorder un délai supplémentaire au 31 mars 2017, si au plus tard le 28 février, elle reçoit un dépôt additionnel non remboursable de 50 000 $ payable à Castleton [18] . [ 32 ] Au mois de mars 2017, NKana demande à Awad de continuer ses démarches afin qu’il obtienne du financement auprès d’institutions bancaires, et ce malgré le financement obtenu de Castleton [19] . [ 33 ] NKana n’a jamais transmis à Me Bougas le dépôt additionnel requis et il ne s’est jamais présenté chez le notaire pour la signature des documents nécessaires afin de conclure la transaction pour l’achat des unités dans le délai imparti. [ 34 ] Le 21 mars 2017, Castleton avise AK Inc. et NKana qu’elle conserve le dépôt de 50 000 $ en raison du défaut de AK Inc. de conclure la transaction avant le 28 février 2017 et de l’avis donné par NKana à cet effet à Me Bougas, invoquant l’insuffisance des ressources financières de AK Inc. [20] . [ 35 ] Les unités ont donc été vendues en justice individuellement pour une somme totale de 2 689 000 $ [21] , montant insuffisant pour payer la totalité des dettes de 9180. [ 36 ] Le 5 octobre 2017, la résidence personnelle d’Awad est également vendue sous contrôle de justice pour la somme de 2 040 000 $ [22] . [ 37 ] Le 8 mars 2018, les demandeurs, par l’entremise de leurs avocats, transmettent aux défendeurs une mise en demeure leur réclamant des dommages au montant de 812 476,21 $ à la suite de leur défaut de respecter leurs engagements contractuels [23] . [ 38 ] Le 26 mars 2018, les demandeurs signifient aux défendeurs une demande introductive d’instance, par laquelle elles leur réclament la somme de 862 476,21 $ répartie comme suit : - Réclamation de la demanderesse 9180 d’une somme de 433 240, 21 $ détaillée comme suit : o 195 000 $, représentant la perte équivalant à la différence entre le prix du marché et le prix de la vente sous contrôle de justice des unités; o 183 786,71 $, soit le montant des intérêts payés à Castleton; o 35 662 $, soit le montant des intérêts payés à la Caisse populaire Desjardins des Versants du Mont-Royal; o 18 791,50 $ représentant les taxes municipales payées à Ville Mont-Royal. - Réclamation du demandeur Awad d’une somme de 429 236 $ détaillée comme suit : o 379 236 $ représentant la différence entre la valeur marchande de sa résidence personnelle et le prix de vente à laquelle elle a été vendue; o 50 000 $, en guise de compensation pour les dommages moraux et troubles et inconvénients subis ainsi que pour les honoraires professionnels engagés. [ 39 ] Le 26 juin 2018, les défendeurs se portent demandeurs reconventionnels et réclament des demandeurs, la somme de 135 000 $, qu’ils justifient comme suit : o 50 000 $ correspondant à la somme remise au notaire; o 60 000 $ correspondant aux six voyages de NKana à Montréal; o 5 000 $ pour les frais d’étude de dossier à la Banque de Montréal; o 20 000 $ pour dommages moraux subis en raison de la faute des demandeurs et pour les frais de procédures. [ 40 ] Le 8 mars 2023, les demandeurs modifient leur demande introductive d’instance alléguant essentiellement le comportement répréhensible de NKana, qui aurait transféré sans contrepartie, moins de trois mois après l’introduction des procédures intentées contre lui, une grande

partie de ses immeubles à AK Inc. [24] pour par la suite contracter des prêts hypothécaires auprès d’une institution bancaire et d’un prêteur privé pour un montant supérieur à l’évaluation municipale afin de tenter de protéger ses actifs d’un jugement éventuel.

Position des parties Position des demandeurs [ 41 ] Les demandeurs soutiennent avoir subi des dommages en raison de la faute contractuelle des défendeurs qui, en ce qui concerne la Première promesse, ont fait preuve de mauvaise foi en ne déployant pas tous les efforts nécessaires à l’obtention du financement requis, en omettant de dénoncer dès le début des négociations le statut de non-résident fiscal de NKana et en ne dévoilant pas avoir fait affaire avec un courtier hypothécaire pour d’autres transactions immobilières.

[ 42 ] Les demandeurs reprochent également à la défenderesse AK Inc. d’avoir commis une faute contractuelle en refusant de donner suite à la Seconde promesse alors qu’elle ne peut prétendre à aucune excuse légitime ou force majeure ayant pu l’empêcher de conclure la vente, démontrant ainsi sa mauvaise foi. Les demandeurs plaident que cette faute contractuelle a entraîné une faute extracontractuelle à l’égard d’Awad, tierce

partie à la Seconde promesse. [ 43 ] Par ailleurs, NKana étant seul et unique actionnaire et administrateur de AK Inc., et puisque le transfert de ses actifs dans la société AK Inc. visait à se soustraire à toute responsabilité personnelle, la responsabilité personnelle de NKana doit être retenue en raison des fautes commises et de sa mauvaise foi. [ 44 ] Les demandeurs recherchent donc la responsabilité de la défenderesse AK Inc sur la base d’une faute contractuelle qui aurait occasionné une faute extracontractuelle à l’égard d’Awad.

Ils recherchent également la responsabilité extracontractuelle de NKana, en tant qu’alter ego et seul actionnaire et administrateur de AK Inc. et demande la levée du voile corporatif. [ 45 ] En ce qui concerne la demande reconventionnelle, les demandeurs plaident qu’aucune faute ne peut être reprochée à Awad et que les défendeurs n’ont pas démontré avoir droit aux dommages-intérêts réclamés. Ils ajoutent que cette demande est mal fondée et frivole et qu’elle doit être rejetée et déclarée abusive, demandant au Tribunal de réserver leur droit de faire des représentations sur le quantum des dommages.

Position des défendeurs [ 46 ] Les défendeurs soutiennent que les demandeurs ne s’étant pas prévalus de leurs droits prévus à la Première promesse, cette dernière est devenue nulle et non avenue en septembre 2016. En ce qui concerne la Seconde promesse, le jugement Mainville ayant éteint tous ses droits, Awad n’est qu’un tiers qui ne peut justifier aucun dommage. [ 47 ] Par ailleurs, les défendeurs plaident avoir agi en tout temps de bonne foi afin de conclure la vente des unités. En sa qualité de comptable, Awad ne pouvait ignorer le statut de non-résident fiscal de NKana.

Ils sont donc en droit de réclamer les dommages subis et les coûts déboursés pour ce projet avorté. [ 48 ] Les défendeurs ajoutent que c’est pour éviter que le statut de non-résident de NKana affecte ses investissements immobiliers, qu’il élabore avec ses avocats une stratégie d’affaire où il se retire de la Seconde promesse et tous ses actifs sont transférés dans AK Inc., laquelle devient une société canadienne. Il nie qu’il s’agisse d’une manœuvre visant à se soustraire à un jugement éventuel. 2.

QUESTIONS EN LITIGE [ 49 ] Le Tribunal doit donc répondre aux questions suivantes : - Les défendeurs ont-ils commis une faute en ne donnant pas suite aux promesses d’achat intervenues entre les parties? - Les demandeurs, 9180 et Awad sont-ils en droit de réclamer respectivement la somme de 433 240,21 $ et de 429 236 $ [25] à

titre de dommages résultant du défaut des défendeurs de donner suite aux promesses d’achat? - Les défendeurs ont-ils droit à la somme de 135 000 $ qu’ils réclament pour les dommages subis et les déboursés encourus? - La demande reconventionnelle est-elle abusive? - Le cas échéant, le droit des demandeurs de faire des représentations sur le quantum des dommages doit-il être réservé? 3. ANALYSE 3.1 Les défendeurs ont-ils commis une faute en ne donnant pas suite aux promesses d’achat intervenues entre les parties? [ 50 ] Une fois acceptée par le vendeur, une promesse d’achat oblige les parties à conclure le contrat de vente dans la mesure où les conditions prévues sont respectées. [ 51 ] L’

article 1396 du Code civil du Québec prévoit en effet ce qui suit : 1396. L’offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou

dans celui dont elle est assortie.

La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l’accepte ou lève l’option à lui consentie, il s’oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement. [ 52 ] La promesse d’achat acceptée par le bénéficiaire, n’équivaut pas à elle seule au contrat envisagé, mais oblige les parties à le conclure si les conditions prévues à la promesse sont remplies [26] . [ 53 ] L’obligation du promettant-acheteur, dont l’offre est conditionnelle à l’obtention d’un financement en est une de moyen et non de résultat. [ 54 ] Citant les auteurs Baudoin et Jobin [27] , la Cour d’appel rappelle que le défaut d’obtenir le financement nécessaire entraîne la défaillance de la condition si le débiteur a déployé de réels efforts, mais non si l’échec de ses démarches est plutôt attribuable à sa négligence [28] . [ 55 ] La

partie en défaut d’exécuter son engagement pourra se voir entre autres, forcer à passer

titre ou condamner à des dommages- intérêts découlant de son inexécution. [ 56 ] Il est opportun de rappeler que la bonne foi doit présider en tout temps les actes et relations juridiques. Édictée aux articles 6 et 7 et complétée par l’

article 1375 C.c.Q , l’exigence de la conduite de bonne foi constitue une source de droits et d’obligations non seulement entre les personnes liées par un contrat, mais aussi à l’égard des tiers [29] . [ 57 ] La bonne foi énoncée à l’

article 1375 C.c.Q. irrigue tout contrat comme si une clause y pourvoyait. En cela, l’exécution du contrat de bonne foi constitue une obligation implicite, incluse impérativement au contrat par la loi [30] . Cette disposition impose aux contractants une attitude générale, voire « un état d’être » dans le déroulement de leur relation contractuelle qui les obligent à une certaine loyauté contractuelle entre eux [31] .

La responsabilité extracontractuelle à l’égard d’un tiers (AK Inc.) [ 58 ] La violation d’une obligation contractuelle par une des parties peut entraîner sa responsabilité non seulement à l’endroit de son cocontractant, mais également à l’endroit d’un tiers qui en subit un préjudice. [ 59 ] Afin que cette responsabilité extracontractuelle soit engagée, le tiers doit être en mesure d’établir l’existence d’une faute à son égard, c’est-à-dire un manquement au devoir général prévu à l’

article 1457 C.c.Q. [32] . [ 60 ] Il n’y a pas d’automatisme entre la faute contractuelle du promettant-acheteur envers son promettant-vendeur et la faute extracontractuelle du promettant-acheteur envers le tiers [33] .

Le comportement du promettant-acheteur doit être analysé afin de déterminer s’il a agi en personne raisonnable envers le tiers ou s’il a eu un comportement fautif ou s’il a commis une faute extracontractuelle envers ce dernier [34] . [ 61 ] Une telle faute à l’endroit d’un tiers peut être établie notamment par la preuve de la mauvaise foi, l’insouciance, l’incurie, la désinvolture, l’absence de motifs sérieux, l’erreur de jugement ou le manque de perspicacité du promettant-acheteur [35] .

La responsabilité de NKana [ 62 ] NKana est seul actionnaire et administrateur de la société AK Inc. laquelle agit par la voie de son administrateur et non de son actionnaire. [ 63 ] La question de la responsabilité personnelle de NKana en tant qu’administrateur de la société ne relève pas du soulèvement du voile corporatif qui ne doit être invoqué que lorsque c’est l’actionnaire qui est visé.

Il importe de faire la distinction entre la responsabilité d’un administrateur découlant de sa faute personnelle, et celle d’un actionnaire résultant du soulèvement du voile corporatif, même si ces deux situations peuvent être confondues dans le cas d’une société à actionnaire et administrateur unique [36] . [ 64 ] L ’ administrateur d’une personne morale qui procède dans les limites de son mandat n’encourt aucune responsabilité personnelle envers les tiers.

Il en va autrement de l’administrateur qui agit en dehors de ce cadre. [ 65 ] Pour rechercher la responsabilité de l’administrateur, il faut appliquer aux actes d’un individu les articles 1457 et 1526 C.c.Q [37] . [ 66 ] Dans l’arrêt de principe Lanoue c.

Brasserie Labatt ltée [38] , le juge Forget, j.c.a énonce les circonstances susceptibles de donner ouverture à la responsabilité personnelle de l’actionnaire majoritaire et administrateur d’une compagnie : [30] (…) Il s’est porté caution d’une obligation contractuelle de la compagnie; Il a lui-même commis une faute entraînant sa responsabilité extracontractuelle, par exemple en faisant de fausses représentations ou en remettant des documents falsifiés; Il a activement participé à une faute extracontractuelle de la compagnie (ce qui se présume s’il est administrateur unique); Il a utilisé la compagnie qu’il contrôle comme écran, comme paravent pour tenter de camoufler le fait qu’il a commis une fraude ou un abus de droit ou qu’il a contrevenu à une règle intéressant l’ordre public; en d’autres termes, l’acte apparemment légitime de la compagnie revêt, parce que c’est lui qui la contrôle et bénéficie de cet acte, un caractère frauduleux, abusif ou contraire à l’ordre public.

L’article 317 ne s’applique que dans le dernier de ces cas. Le premier est régi par les articles 2333 et suivants, le deuxième par l’article 1457, et le troisième par les articles 1457 et 1526 . [Référence omise et nos soulignements] [ 67 ] Ainsi, pour engager la responsabilité extracontractuelle de NKana, la preuve doit démontrer d’une part un comportement fautif de AK Inc. empreint soit de mauvaise foi, d’insouciance, d’incurie, de désinvolture, d’absence de motifs sérieux, d’erreur de jugement ou d’un manque de perspicacité et que Nkana, à

titre d’administrateur, a participé activement à cette faute extracontractuelle. [ 68 ] Qu’en est-il en l’espèce? La Première promesse (responsabilité contractuelle) [ 69 ] Les demandeurs reprochent aux défendeurs de ne pas avoir déployé les moyens nécessaires afin de remplir la condition relative à l’obtention d’un financement représentant 75 % du prix d’achat [39] . [ 70 ] Or, il ressort de la preuve que dès la signature de la Première promesse, le 16 février 2016, Awad offre à NKana de l’aider dans l’obtention du financement nécessaire à la transaction. [ 71 ]

Malgré les nombreuses démarches entreprises auprès de plusieurs institutions financières avec l’aide d’Awad, NKana ne parvient pas à obtenir le financement requis en raison de son statut de non-résident fiscal. [ 72 ] Or, NKana n’a jamais cru bon d’aviser Awad de cette situation particulière relativement à son statut fiscal.

Ce n’est que lorsqu’il s’entretient avec le comptable de NKana en mars 2016, soit environ un mois après leur première rencontre, qu’Awad apprend cette information importante, mais également que NKana n’a produit aucune déclaration fiscale depuis 2013. [ 73 ] Bien qu’il constate que les nombreuses démarches auprès des institutions financières ne portent pas fruit, NKana n’informe pas non plus Awad qu’il a fait affaire par le passé avec un courtier hypothécaire et des prêteurs privés en raison de son statut de non-résident.

Il laisse Awad continuer ses démarches en vain, et ce bien qu’il connaisse la situation précaire de celui-ci. [ 74 ] En omettant d’informer Awad d’éléments importants à l’obtention du financement recherché, les défendeurs ont adopté un comportement fautif, faisant preuve de mauvaise foi, et ils ont manqué de transparence à l’égard des demandeurs [40] . [ 75 ] Les défendeurs savaient ou devaient savoir que le statut de non-résident de Nkana et son défaut de produire ses déclarations fiscales depuis 2013, constituaient un obstacle à l’obtention d’un prêt auprès des institutions bancaires. [ 76 ] Ainsi, le manque de transparence de NKana eu égard à sa situation fiscale ont rendu impossible l’obtention de l’emprunt nécessaire à la conclusion de l’acte de vente.

Les défendeurs ont empêché l’accomplissement de l’obligation conditionnelle au sens de l’

article 1503 C.c.Q , qui prévoit que l’obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l’accomplissement. [ 77 ] Le témoignage de NKana voulant que Awad lui ait garanti l’obtention du financement nécessaire auprès des institutions bancaires grâce à ses contacts, n’est pas crédible et n’est pas soutenu par la preuve. [ 78 ] Bien que les demandeurs aient fait preuve de témérité en acquiesçant à l’exécution du droit hypothécaire de leur créancier seulement six jours après la signature de la Première promesse, les défendeurs ont violé leur obligation contractuelle implicite de bonne foi contenue dans la Première promesse en omettant sciemment de divulguer le statut de non-résident de NKana , ils ont engagé leur responsabilité contractuelle.

La Seconde promesse [ 79 ] Les conditions de financement prévues à la Première promesse s’avérant impossibles, les parties conviennent de trouver une autre source de financement. Awad continue ses démarches et présente les défendeurs à Castleton, une institution financière privée. [ 80 ] Bien que NKana soutienne n’avoir jamais entendu parler de Castleton avant décembre 2016, dès le 4 septembre 2016, Castleton transmet aux défendeurs une offre de financement à laquelle ces derniers répondent par une contre-proposition datée du 16 septembre 2016 [41] .

D’ailleurs, NKana discute préalablement des termes de cette contre-proposition avec Elate, à qui il donne ses instructions [42] . [ 81 ] Ainsi, le 9 décembre 2016, Castleton et les défendeurs s’entendent sur les modalités et les conditions d’un prêt hypothécaire au montant de 1 858 350 $ à charge pour ces derniers de verser un acompte de 50 000 $ non remboursable [43] , ce qui sera fait à la demande de NKana à même l’acompte initial versé lors de la Première promesse, toujours détenu dans le compte en fidéicommis du notaire [44] . [ 82 ] En ce qui concerne la somme de 1 000 000 $ restant à être déboursée, Nkana assure avoir la capacité de libérer de tels fonds.

La question du financement étant finalement réglée, la Seconde promesse est signée [45] . [ 83 ] Cette promesse s’inscrit dans le cadre du jugement Mainville rendu le 22 février 2016, ordonnant la vente sous contrôle de justice des unités et de la résidence d’Awad [46] . Elle est donc conclue entre l’huissier de justice nommé par la Cour, agissant à

titre de mandataire de 9180 et les défendeurs [47] , sans l’intervention d’Awad qui n’est qu’un tiers à cette promesse. [ 84 ] Le 10 décembre 2016, lorsque Nkana signe personnellement la Seconde promesse, il vient d’accepter la veille l’offre de financement de Casleton, qui s’engage à lui prêter 1 858 350 $, en représentant qu’il avait la capacité de débourser le million de dollars manquant pour procéder à la vente. [ 85 ] Le 10 janvier 2017, les défendeurs signent une nouvelle entente avec l’huissier par laquelle seule la défenderesse AK Inc. est

partie à la Seconde promesse en tant que promettant-acheteur [48] .

[ 86 ] Étant au fait des procédures légales entreprises contre les demandeurs et des conséquences en résultant, les défendeurs ont malgré tout continué de faire croire qu’ils avaient la capacité de débourser le restant du million manquant, disposant des actifs nécessaires à l’étranger. [ 87 ] Bien que les conditions de la Seconde promesse soient remplies, AK Inc. refuse de donner suite à son engagement contractuel.

Des prolongations de délai sont demandées, dont une dernière qui est refusée considérant le refus des défendeurs de verser un dépôt supplémentaire de 50 000 $ non remboursable [49] . [ 88 ] La preuve soumise démontre qu’après l’obtention du prêt privé conclu avec Castleton et du rejet de la demande de prorogation de délai, les défendeurs évitent toute communication avec le notaire ou encore avec les demandeurs sur l’état d’avancement de leurs démarches, tout en incitant Awad à poursuivre ses recherches pour l’obtention d’une autre source de financement [50] . [ 89 ]

Malgré les délais de rigueur pour conclure la transaction, NKana élude toute communication avec le notaire et Castleton lesquels désirent prendre les arrangements nécessaires afin de conclure l’acte de vente [51] .

Ce n’est que quelques jours avant la date prévue pour la signature de l’acte de vente que les défendeurs expriment, sans aucune explication, leur incapacité à rencontrer l’engagement de payer le dépôt d’un million de dollars, en raison d’un manque de fond. [ 90 ] Il ressort de la preuve que tout au long du processus de la Seconde Promesse, les agissements de la défenderesse AK Inc., auxquels Nkana a activement participé en tant qu’administrateur unique, sont exempts de la bonne foi devant présider toute convention. [ 91 ] Les défendeurs ont fait preuve d’insouciance, de désinvolture et d’absence de motifs sérieux dans la gestion du processus de financement afin de finaliser la vente.

Leur comportement et manque de transparence constituent une faute extracontractuelle à l’égard de Awad. Cette faute a empêché la Seconde Promesse de se conclure et par le fait même a occasionné la vente sous contrôle de justice des unités et de la maison du défendeur Awad, à

titre de caution de 9180 inc. [ 92 ] La preuve offerte au Tribunal permet de conclure que les défendeurs n’ont pas pris les mesures nécessaires pour que la vente ait lieu. Leurs agissements tout au long du processus sont empreints de mauvaise foi. [ 93 ] En fait, la prépondérance de la preuve établit qu’en toute probabilité, les défendeurs ont changé d’idée ou n’ont jamais vraiment voulu s’engager. D’ailleurs à l’audience, NKana témoigne ne pas avoir lu la Seconde promesse avant de la signer.

Il ajoute qu’il considère que le prêt consenti par Castleton était trop risqué et conséquemment il était prêt à perdre le dépôt de 50 000 $ qu’il avait versé. [ 94 ] Force est de conclure que tout au long du processus ayant finalement mené à la vente en justice des immeubles des demandeurs, les défendeurs n’ont pas fait preuve de bonne foi et ont agi avec négligence. [ 95 ] Les agissements des défendeurs entraînent donc la responsabilité contractuelle de AK Inc. à l’endroit de 9180 et sa responsabilité extracontractuelle à l’égard de Awad.

En ce qui concerne le défendeur Nkana, il engage sa responsabilité extracontractuelle à l’endroit de 9180 pour avoir fait, à

titre d’administrateur unique, de fausses représentations et à l’égard de Awad, pour avoir activement participé à la faute extracontractuelle de AK Inc., ce qui se présume puisqu’il est administrateur unique. 3.2 Les demandeurs sont-ils en droit de réclamer des dommages compte tenu du défaut des défendeurs de donner suite aux promesses d’achat? [ 96 ] Dans l’affaire 4207602 Canada inc. c. 9139-4882 Québec inc . [52] , la Cour d’appel traitant des dommages pouvant être réclamés par un promettant acheteur à la suite du refus injustifié de passer titre, résume comme suit les principes entourant l’évaluation du préjudice : [81] Aux termes de l’

article 1611 du Code civil du Québec , « [l]es dommages et intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé. » Ils cherchent à « replacer le créancier dans la situation où il aurait été si le contrat avait été bien exécuté ». Le fardeau de prouver les dommages réclamés par prépondérance de preuve repose sur celui qui les réclame (en l’espèce Cameo) ( art. 2803 C.c.Q. ) [82] Pour être indemnisable, le préjudice doit être licite, certain ( art. 1611 C.c.Q. ), direct ( art.1607 C.c.Q. ) et raisonnablement prévisible au moment où l’obligation est contractée ( art.1613 C.c.Q. ).

Le préjudice sera certain s’il s’est déjà produit ou s’il est fortement probable qu’il se produira; il sera direct s’il constitue une suite immédiate de l’inexécution. [83] Évidemment, l’évaluation du préjudice n’est pas toujours simple. Toutefois, « [l]es difficultés ou le défi que présente l’exercice d’évaluation ne justifient pas la mise à l’écart de l’idéal à atteindre, soit la restitution intégrale. » À ce propos, « lorsque la faute est établie et qu’elle est la cause de dommages, le juge doit rechercher dans la preuve la démonstration probable du montant du préjudice financier subi ».

Ainsi, il y a lieu de « distinguer entre l’incertitude du dommage en elle-même et celle découlant de la difficulté qu’il y a à le mesurer exactement […] » [Références omises] Réclamations de la demanderesse 9180 [ 97 ] La demanderesse 9180, réclame des défendeurs la somme de 433 240, 21 $ pour les dommages résultant de leurs fautes. Perte subie en raison de la vente en justice des unités [ 98 ] La Seconde Promesse prévoit la vente des unités à un prix de 2 859 400 $ [53] alors que la preuve établie que le produit de vente sous contrôle de justice est de 2 689 000 $ [54] , soit une différence de 170 400 $.

[ 99 ] Les défendeurs plaident que la réclamation doit être réduite du dépôt de 50 000 $, lequel a été conservé par le vendeur, réduisant ainsi la dette des demandeurs à l’endroit de leur créancier. [ 100 ] Les défendeurs ont raison. Toutefois ils ont tort de soutenir que les demandeurs ont renoncé à toute réclamation à

titre de dommage, autre que la retenue de ce dépôt. L’article 6.10 de la Seconde promesse prévoit que dans l’éventualité où le promettant acheteur ne respecte pas ses obligations, alors la somme déposée, « sera retenue par le vendeur, à

titre de dommages-intérêts, sans restreindre les autres recours que le vendeur pourrait avoir contre l’acheteur. » [55] . [ 101 ] La demanderesse 9180 a donc droit à la somme de 120 400 $ [56] . Intérêts payés aux créanciers hypothécaires [ 102 ] La date prévue pour la transaction étant le 28 février 2017 et la vente sous contrôle de justice s’étant conclue le 31 janvier 2018, 9180 réclame les sommes qu’elle a payées à

titre d’intérêts pour le remboursement de la dette à Castleton, soit une somme de 183 786,71 $ [57] et à la Caisse populaire Desjardins des Versants du Mont-Royal à qui elle a payé à ce

titre la somme de 35 662 $ [58] . [ 103 ] Si les défendeurs avaient respecté leur engagement, 9180 n’aurait pas eu à payer ces sommes et aurait pu rembourser la totalité des prêts contractés. [ 104 ] Il s’agit d’un dommage direct pour lequel elle doit être indemnisée. 9180 a donc droit au remboursement de la somme de 219 448,71 $.

Taxes municipales payées à Ville Mont-Royal [ 105 ] La demanderesse 9180 réclame les taxes municipales qu’elle a payées à Ville Mont-Royal pour les unités pour la période entre le 1 er mars 2017 et le 31 janvier 2018, représentant une somme de 18 791,50 $ [59] . [ 106 ] Le Tribunal fera droit à cette réclamation puisqu’il s’agit d’un dommage direct et prévisible résultant de la faute des défendeurs. Réclamations du demandeur Awad [ 107 ] De son côté, Awad évalue les dommages résultant de la faute des défendeurs à la somme de 429 236 $.

Perte résultant de la vente en justice de sa résidence personnelle [ 108 ] Awad réclame une somme de 379 236 $ représentant la différence entre la valeur marchande de sa résidence, et le prix auquel elle a été vendue sous contrôle de justice, soit 2 040 000 $ [60] . [ 109 ] Or, aucun rapport d’expert ne permet d’établir la juste valeur marchande de l’immeuble aux dates pertinentes à l’établissement des dommages, soit 2017. [ 110 ] En effet, afin d’établir sa réclamation Awad se réfère à l’évaluation faite par la Banque TD en 2013 auquel il ajoute un taux d’inflation de 2,5 % par année, sans autre justification que son témoignage. [ 111 ] En matières civiles, la

partie qui veut faire valoir un droit a l'obligation de convaincre le Tribunal [61] par l'administration d'une preuve prépondérante [62] ; c'est son fardeau de la preuve. Le demandeur Awad n’a pas rempli le fardeau de preuve qui lui incombe et n’a pas établi la juste valeur marchande de sa résidence aux dates pertinentes au présent dossier.

Dommages moraux, troubles et inconvénients et honoraires professionnels [ 112 ] Awad réclame 50 000 $ en guise de compensation pour les dommages moraux, troubles et inconvénients qu’il a subis ainsi que pour les honoraires professionnels qu’il a engagés. [ 113 ] Le demandeur a subi des troubles et inconvénients en raison du comportement des défendeurs.

Il a investi au moins une centaine d’heures afin de l’aider dans sa recherche de financement alors qu’il constate que NKana n’a probablement jamais eu l’intention d’acheter les unités. [ 114 ] Au surplus, NKana a laissé croire à Awad qu’il porterait une plainte contre lui à son ordre professionnel, soit les CPA. [ 115 ] Toute cette situation a causé un stress à Awad. Il s’est senti utilisé par NKana en qui il avait confiance et humilié lorsqu’il a été forcé de quitter sa résidence qu’il habitait depuis plus de 30 ans.

Il a également craint pour sa réputation auprès de son ordre professionnel où il y est très connu. [ 116 ] Le Tribunal évalue à 10 000 $ le montant que les défendeurs devront lui payer pour les troubles et inconvénients qu’il a subis.

La réclamation pour les honoraires professionnels engagés par Awad sera analysée dans le cadre de la demande des demandeurs de faire déclarer la demande reconventionnelle abusive. 3.3 Les défendeurs ont-ils droit à la somme de 135 000 $ qu’ils réclament pour les dommages qu’ils ont subis et les déboursés encourus? [ 117 ] Les défendeurs réclament, en sus des dommages moraux, le remboursement du dépôt de 50 000 $ remis au notaire, le remboursement des dépenses encourues lors du processus de signature des promesses d’achat, notamment le coût des billets d’avion vers Montréal ainsi que les frais d’étude de dossier à la Banque de Montréal.

[ 118 ] Considérant la conclusion du Tribunal eu égard au comportement des défendeurs, leur réclamation ne peut être retenue. [ 119 ] Au surplus, l’

article 1613 C.c.Q. prévoit qu’en matière contractuelle, le débiteur n’est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir au moment où l’obligation a été contractée. [ 120 ] Or, ni dans la Première promesse ni dans la Seconde promesse, il n’a été question de remboursement des coûts engendrés par l’une ou l’autre

partie pour donner suite aux promesses de vente. [ 121 ] Au surplus, en ce qui concerne l’acompte de 50 000 $, outre le principe prévu à l’

article 1711 C.c.Q. , la preuve révèle que cette somme était non remboursable advenant la non-conclusion de la vente, condition à laquelle les défendeurs ont adhéré lors de la signature tant de la lettre d’engagement [63] que de la Seconde Promesse [64] . [ 122 ] De plus, les frais de 5 000 $ que les défendeurs réclament pour l’étude du dossier par la BMO étaient remboursables et la preuve ne permet pas d’établir qu’ils les ont payés [65] . 3.4 La demande reconventionnelle est-elle abusive? [ 123 ] À tout moment, sur demande ou d’office, le Tribunal peut déclarer qu’une demande en justice, ou un autre acte de procédure est abusif. [ 124 ] L’abus, comme énoncé à l’article 51 C.p.c., englobe un large spectre de situations [66] : à une extrémité, un acte de procédure, introduit de bonne foi, sans malveillance ni témérité, mais qui s’avère manifestement mal fondé, et à l’autre extrémité, une utilisation excessive et déraisonnable par un plaideur de la procédure, caractérisée par la quérulence [67] . [ 125 ] Comme le rappelle la Cour d’appel, la barre est haute afin de prouver un abus de procédure au sens de l’article 51 C.p.c [68] et ainsi freiner l’accès à la justice.

Néanmoins, le droit constitutionnel garantissant l’accès aux tribunaux ne protège pas le droit d’exercer un recours abusif, frivole ou vexatoire [69] . [ 126 ] En l’espèce, la position des défendeurs consiste essentiellement à soutenir qu’ils ont agi selon les principes de la bonne foi tout au long du processus des deux promesses d’achat et qu’en l’absence de toute finalisation par la signature de l’acte de vente des unités, ils ont droit au remboursement des frais déboursés et des dommages subis.

Que cette position soit fondée ou non, elle ne peut être qualifiée d’abusive . [ 127 ] Les demandeurs n’ont pu démontrer en quoi la demande reconventionnelle des défendeurs est abusive ni pourquoi une personne raisonnable, placée dans des circonstances similaires, serait d’avis que les défendeurs n’ont aucune chance raisonnable de succès [70] . [ 128 ] La décision des défendeurs de se défendre à la demande des demandeurs et de formuler une demande reconventionnelle n’est manifestement pas abusive et conséquemment, le Tribunal n’accueille pas la demande d’Awad pour le remboursement des honoraires professionnels qu’il a engagé.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 129 ] ACCUEILLE en

partie la demande des demandeurs; [ 130 ] CONDAMNE les défendeurs Alain Geresse NKana et Société civile immobilière & AK Inc. solidairement, à payer à la demanderesse 9180-3676 Québec Inc. la somme de 358 640,21 $, avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 8 mars 2018, date de la notification de la mise en demeure; [ 131 ] CONDAMNE les défendeurs Alain Geresse NKana et Société civile immobilière & AK Inc., solidairement à payer au demandeur Nessim Awad, la somme de 10 000 $, avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 8 mars 2018, date de la notification de la mise en demeure; [ 132 ] REJETTE la demande reconventionnelle; [ 133 ] LE TOUT , avec frais de justice. __________________________________ gUYLAINE DUPLESSIS, j.c.s. Me Vanessa Gregorio BCF s.e.n.c.r.l. Avocats des demandeurs/défendeurs reconventionnels

Me Jamie Benizri LÉGAL LOGIK inc . Avocats des défendeurs/demandeurs reconventionnels Dates d’audience : 25 au 28 avril 2023