2010 QCCQ 6983, 2010 QCCQ 6983

Ouellet c. Gagnon 2010 QCCQ 6983 JT-1425 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROBERVAL Localité de Dolbeau-Mistassini Chambre civile N° : 175-32-000071-095 DATE : 29 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L'HONORABLE DORIS THIBAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SUZIE OUELLET -et- MARTIN GAUMOND

Partie demanderesse c. KARINE GAGNON -et- CARL BUSSIÈRES

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament la somme de 7 000 $ en dommages suite à l'acquisition de la propriété des défendeurs.

Ils allèguent que l'immeuble présente des vices cachés affectant son usage. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation prétendant qu'ils ont été informés tardivement du problème, soit plus de trois mois après que les demandeurs aient constaté l'infiltration d'eau, et que l'architecture particulière du toit de l'immeuble nécessite un entretien que les demandeurs n'ont peut-être pas effectué. Les faits [ 3 ] En mars 2008 les demandeurs visitent l'immeuble situé au 721, des Cormiers à Dolbeau-Mistassini à une seule occasion et cette visite a duré approximativement 45 minutes.

Ils ne font pas inspecter l'immeuble avant l'achat. [ 4 ] Le 22 mai 2008 les demandeurs signent le contrat d'acquisition de la propriété et en prennent possession le 22 juin. [ 5 ] Le contrat de vente intervenu entre les parties contient une clause de garantie légale. [ 6 ] Le 11 février 2009 les demandeurs constatent une bulle d'eau sur le mur de la chambre des maîtres et une accumulation d'eau au plafond. [ 7 ] Le 27 février 2009 une infiltration d'eau est remarquée au plafond de la chambre à bois qui est située en-dessous de la chambre des maîtres.

[ 8 ] Les demandeurs donnent mandat à un entrepreneur de rechercher la source de l'infiltration d'eau. Ce dernier défait le plafond suspendu de la chambre des maîtres et constate qu'une importante

partie de la charpente du toit est noirci par l'humidité. [ 9 ] Les photos déposées (P-2) sont éloquentes quant l'importance de la moisissure affectant les chevrons du toit. [ 10 ] Aux environs du 17 mai les demandeurs communiquent avec les défendeurs pour leur dénoncer le problème.

Les défendeurs rencontrent les demandeurs mais ne parviennent pas à s'entendre. [ 11 ] Le 20 mai 2009 les demandeurs transmettent aux défendeurs une mise en demeure leur réclamant une somme de 40 000 $ qui représente les coûts nécessités pour la correction du problème d'infiltration d'eau ainsi qu'une compensation financière pour les dommages subis. [ 12 ] Madame Aline Bernier, inspectrice en bâtiment, s'est rendue chez les demandeurs le 9 avril 2009 ainsi qu'à deux autres reprises par la suite.

Après que l'entrepreneur ait défait le plafond et les murs, elle constate que le plafond suspendu n'est pas isolé et de la moisissure sur les chevrons de la toiture. [ 13 ] Madame Bernier conclut que l'accumulation d'eau est provoquée par la condensation qui se forme dans l'entretoit due à l'absence d'isolation adéquate.

Elle écrit dans son rapport (P-6): "… Il semble y avoir un problème de condensation, il y avait un plafond cathédral et il n'a pas été enlevé avant de refaire le plafond dans la chambre au dessus (sic) du plafond, il n'y a pas eu d'isolation d'installée sur le nouveau plafond, donc la chaleur de la pièce monte et quand elle atteint l'ancien plafond qui est froid cela provoque de la condensation et elle descent (sic) le long des murs. …" [ 14 ] Les demandeurs requièrent deux soumissions pour effectuer les réparations et choisissent la soumissions la moins élevée. [ 15 ] L'entrepreneur retenu par les demandeurs est entendu.

Il est convaincu, en raison de l'importance de la dégradation des matériaux de la charpente, qu'il y a eu plusieurs infiltrations d'eau par le passé. [ 16 ] Il explique que le plafond original de l'immeuble est ce que l'on qualifie de "plafond cathédral" et il a été fermé pour en construire un de type conventionnel. Cette réfection n'a pas été faite selon les règles de l'art, d'où la source d'infiltration d'eau. [ 17 ] Il témoigne qu'il était impossible pour un acheteur prudent de découvrir le problème, car pour ce, il fallait démolir murs et plafonds.

Il explique que l'eau s'est accumulée au fil du temps dans le placoplâtre avant que celui-ci laisse déborder le surplus d'eau qui ne pouvait plus être absorbé parce que trop saturé. Il confirme que la source du problème est une mauvaise isolation du plafond. [ 18 ] Il a refait une

partie de la toiture et des murs selon les normes de la construction pour un coût total de 16 931,25 $ que les demandeurs réduisent à 7 000 $ pour les fins de l'audition devant les petites créances. [ 19 ] La défenderesse, Karine Gagnon, témoigne qu'au cours des six années où ils ont habité l'immeuble, ils n'ont connu aucun problème d'infiltration d'eau à l'exception des semaines qui ont suivi l'acceptation de l'offre d'achat des demandeurs. À ce moment-là ils ont constaté de l'eau dans le sous-sol.

Ils ont réparé la fissure et dénoncé le problème lors de la transaction notariée. [ 20 ] Tous s'entendent à l'effet que l'infiltration d'eau observée au sous-sol par les défendeurs n'a aucun lien avec les problèmes constatés par les demandeurs. [ 21 ] Le témoignage de Karine Gagnon, la défenderesse, nous apprend que lorsque les défendeurs ont acquis l'immeuble de la rue des Cormiers, une clause particulière apparaissait à leur contrat d'achat.

On y lit: "… Le vendeur déclare à l'acquéreur qu'il y a déjà eu dans le passé de l'infiltration d'eau dans le mur attenant à la chambre des maîtres et dans la chambre de lavage et l'acquéreur déclare accepter le tout à ses risques et périls. …" [ 22 ] La défenderesse, Karine Gagnon, reproche aux demandeurs d'avoir dénoncé le problème à la mi-mai, soit trois mois après la première infiltration d'eau et de n'avoir disposé que d'un très court délai, soit à peine cinq jours, pour prendre position après la réception de la mise en demeure.

Elle admet qu'elle et son conjoint ont tenté de négocier avec les demandeurs une contribution financière mais n'ont pas réussi à s'entendre. [ 23 ] Les défendeurs font entendre l'agent immobilier qui est intervenu à la transaction qui témoigne qu'aucune trace d'eau n'était visible sur les plafonds ni sur les murs au moment de la visite des demandeurs. [ 24 ] Le tribunal conclut de la preuve des défendeurs qu'ils n'ont pas connu de problème d'infiltration d'eau pendant leur occupation de l'immeuble et qu'ils sont de bonne foi.

Le droit et l'analyse [ 25 ] Les articles 1726 et 1728 du Code civil du Québec encadrent la réclamation des demandeurs: " Art. 1726 Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés

qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Art. 1728 Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l'acheteur ." [ 26 ] Selon les auteurs et la jurisprudence pour que la garantie légale contre les vices cachés s'applique, le vice doit être grave, caché, antérieur à la vente et inconnu de l'acheteur.

Il faut de plus qu'il ait été dénoncé par écrit au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte afin de permettre à celui-ci de vérifier s'il s'agit vraiment d'un défaut couvert par la garantie et, le cas échéant, y remédier à un coût inférieur que celui de l'entrepreneur choisi par l'acheteur. [ 27 ] La prépondérance de la preuve est à l'effet que l'immeuble en cause est affecté de vices cachés au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec . [ 28 ] En effet il n'était pas possible pour les demandeurs de découvrir le problème sans ouvrir le plafond. Les deux experts entendus ainsi que l'agent immobilier le confirment. [ 29 ] La jurisprudence reconnaît qu'il y a vice caché lorsqu'un acheteur prudent ou même un expert ne peut le déceler sans endommager la construction.

Il en est de même pour le vice que l'on ne peut découvrir que par l'excavation ou la démolition. [ 30 ] Il ne fait aucun doute que le vice dont est affecté l'immeuble empêche la jouissance des lieux et qu'il est grave. [ 31 ] La preuve non contredite démontre que le vice est antérieur à la vente. [ 32 ] Le fait que les défendeurs ignoraient ce défaut caché ne prive pas les demandeurs de leur recours puisque la garantie de qualité est une obligation qui repose sur les épaules des vendeurs. [ 33 ] Les demandeurs ont également fait la preuve des dommages subis ainsi que du coût des travaux correctifs. [ 34 ] Le tribunal considère que le délai de trois mois écoulé entre la première manifestation du vice et sa dénonciation n'est pas tardif.

Les demandeurs expliquent qu'ils ont attendu de connaître la source exacte de l'infiltration et l'ampleur des dommages avant d'en informer les défendeurs. [ 35 ] À ce sujet l'auteur Jacques Deslauriers dans son ouvrage "Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service" ( [1] ) écrit: "… Le Code ne réfère pas à un délai précis mais plutôt à l'idée d'un «délai raisonnable» dont le point de départ se situe au moment de la découverte du vice ou au moment où l'acheteur a pu en percevoir la gravité et l'étendue.

Ce délai, qui doit être suffisant pour permettre au vice de se manifester, est laissé à l'appréciation des tribunaux.

Normalement, le délai court à compter de la découverte du vice et non de la vente, à la condition de démontrer que ce vice existait au moment de la vente. …" [ 36 ] Les demandeurs ont droit aux dommages réclamés car les travaux étaient nécessaires afin de remettre l'immeuble dans l'état dans lequel ils étaient en droit de s'attendre lors de la vente. [ 37 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 38 ] ACCUEILLE la requête; [ 39 ] CONDAMNE les défendeurs à verser aux demandeurs la somme de 7 000 $ plus l'intérêt et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 20 mai 2009 et les entiers dépens. __________________________________ DORIS THIBAULT Juge à la Cour du Québec /ng Date d'audience: 16 mars 2010