2011 QCCQ 6826, 2011 QCCQ 6826

Barbe c. Lafortune JB4289 2011 QCCQ 6826 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA LOCALITÉ DE ROUYN-NORANDA « Chambre civile » N° : 600-32-002988-103 DATE : 25 mai 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JOSÉE BÉLANGER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHANTAL BARBE Demanderesse c.

BRUNO LAFORTUNE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’une réclamation de 4449,31$ pour vices cachés à l’encontre du vendeur d’une résidence sise au […], Rouyn- Noranda. Les questions en litige [ 2 ] Les défauts allégués par la demanderesse constituent-ils des vices cachés? [ 3 ] La demanderesse aurait-elle dû dénoncer par écrit les défauts allégués avant d’effectuer les réparations requises? [ 4 ] Le défendeur pouvait-il renoncer à la dénonciation écrite?

[ 5 ] Une dénonciation verbale sous l’

article 1739 C.c.Q. , est-elle valide? [ 6 ] La demanderesse aurait-elle dû envoyer la mise en demeure avant d’effectuer les travaux? Les faits [ 7 ] La demanderesse est propriétaire d’une résidence sise au […], à Rouyn-Noranda. [ 8 ] Elle l’a achetée du défendeur le 16 octobre 2009. Le défendeur a bâti lui-même cette maison. [ 9 ] La vente est faite avec la garantie légale.

Cette garantie est diminuée, tel qu’expliqué au contrat de vente, et avec renonciation de l’acheteur à tous recours en vices cachés contre le vendeur, pour ces éléments seulement. [ 10 ] Avant d’acheter cette maison, soit en septembre 2009, la demanderesse remarque, lors d’une visite avec un agent immobilier, que le plancher du sous-sol est mou par endroits. Il n’y a cependant aucun indice apparent d’infiltration d’eau. [ 11 ] Avant d’acheter la maison, la demanderesse l’a inspectée à deux reprises.

De plus, elle disposait d’un rapport d’inspection qui avait été fait en juillet. [ 12 ] Le 8 mars 2010, il se produit une fuite d’eau dans la salle de bain située au sous-sol. [ 13 ] La demanderesse demande au défendeur de venir constater la situation. Ce qu’il fait. Le tuyau d’alimentation de la douche est brisé. [ 14 ] Au cours de la discussion, le défendeur dit à la demanderesse que c’est la deuxième fois que ce tuyau présente la même défectuosité. Il ne l’a pas indiqué dans la « Déclaration du vendeur » parce qu’il s’agit selon lui, d’un problème sans conséquence.

D’ailleurs, c’est lui qui a procédé à la réparation la première fois et il explique à la demanderesse ce qu’elle doit faire pour régler ce problème. [ 15 ] Quelques jours plus tard, la demanderesse procède à l’enlèvement du plancher de la salle de bain située au sous-sol. Elle remarque alors de l’eau sur le plancher de béton ainsi qu’autour de la pompe submersible de la salle de séjour. [ 16 ] Elle contacte à nouveau le défendeur pour qu’il vienne constater ce qu’il en est.

Ce qu’il fait. [ 17 ] Le défendeur est convaincu que les dégâts sont limités à la salle de bain et s’offre pour faire les travaux, à condition que la demanderesse assume le coût des matériaux. [ 18 ] La demanderesse réplique qu’elle ne croit pas que les dégâts se limitent à la salle de bain parce qu’il y a également de l’eau dans la salle de séjour. Elle veut l’avis d’un expert. [ 19 ] Le défendeur ne veut pas recourir à un expert parce que c’est trop coûteux. Il dit à la demanderesse de faire ce qu’elle veut parce que, de toute façon, il n’est pas responsable de la situation.

[ 20 ] Le 16 mars 2010, les experts de la compagnie Steamatic vont chez la demanderesse pour évaluer l’ampleur des travaux à faire. [ 21 ] Le 23 mars, les travaux débutent.

C’est au cours de ces travaux, dont le but est de réparer les dommages causés par la fuite d’eau du 8 mars, que la demanderesse va découvrir certaines « anomalies ». [ 22 ] Ces « anomalies » sont les suivantes : • Lisse de 2’ X 4’ qu’il faut enlever du plancher de béton; • Drain principal troué à deux endroits; • Annuler trois filages électriques, et relocaliser une prise électrique dans la salle de bain; • Fissure et malfaçon du joint entre le plancher de béton et la semelle de l’immeuble; • Plomberie à refaire de la douche, de la toilette, et du lavabo de la salle de bain du sous-sol. [ 23 ] Les assurances de la demanderesse l’ont remboursée pour tous les dommages causés par la fuite d’eau.

La réparation des « anomalies » ci-haut énumérées n’a pas été remboursée, parce qu’elles n’ont pas été causées par la fuite d’eau. La lisse de 2’ X 4’ [ 24 ] Dès le début des travaux en enlevant le plancher, les employés de Steamatic découvrent une lisse de bois complètement décomposée dans le plancher de béton. Le drain troué [ 25 ] Toujours lors de l’enlèvement du plancher, ils remarquent une tache noire sur le contreplaqué (« veneer ») de la chambre du sous-sol. [ 26 ] Pour trouver ce qui a causé cette tache, les ouvriers doivent démolir le mur ouest de la chambre.

Ils constatent alors que le drain principal est troué à deux endroits. [ 27 ] Le même jour la demanderesse contacte le défendeur. Elle lui montre la lisse et le drain. Il propose de réparer lui-même la lisse et le drain. Il va mettre deux vis dans les trous du drain avec un isolant. [ 28 ] La demanderesse préfère consulter un expert d’abord. S’ensuit une discussion avec le défendeur qui n’est pas d’accord parce que « c’est trop cher ». Finalement, ils conviennent que la demanderesse va consulter un expert, et qu’elle appellera le défendeur.

[ 29 ] Ce qu’elle fait. Le défendeur dit à la demanderesse de faire exécuter les travaux et « qu’ils vont s’arranger pour le paiement des factures ». Il ne veut plus procéder lui-même aux travaux. Auparavant, le défendeur avait refusé la proposition de la demanderesse d’obtenir une soumission pour l’exécution des réparations. [ 30 ] Le 30 mars, le drain est réparé par un plombier. Coût de la réparation 178.05$. La lisse est réparée par les employés de Steamatic.

Filage et prise électriques [ 31 ] Au début d’avril 2010, les employés de Steamatic reviennent pour compléter les travaux. [ 32 ] Profitant des travaux en cours, la demanderesse fait procéder à l’enlèvement du préfini de la salle de bain pour le remplacer par du gypse. [ 33 ] En examinant les murs, les ouvriers voient des fils électriques « vivants ». [ 34 ] La situation doit être corrigée très rapidement pour des raisons de sécurité (sécurité des ouvriers et risque d’incendie) et pour ne pas interrompre les travaux. [ 35 ] L’électricien coupe l’alimentation électrique de trois fils et relocalise des boîtes de fonction qui étaient inaccessibles.

Coût des travaux 457.23$. Fissure et malfaçon du joint [ 36 ] Les travaux se poursuivent. À la mi-avril, la demanderesse remarque une accumulation d’eau le long du mur de béton. Ce mur est situé dans la salle de séjour du sous-sol. [ 37 ] L’eau s’étend sur 2 à 3 pieds. Il y en a suffisamment pour « qu’on puisse taper dedans ». [ 38 ] Pour trouver la source de l’infiltration, le mur ouest de la salle de séjour est démoli. Derrière le mur, apparaît une fissure de 4 pieds. [ 39 ] La demanderesse contacte Béton Perfection.

Monsieur Ferrente et son employé injectent de l’époxy sur toute la longueur de la fissure. [ 40 ] Deux jours plus tard, ils doivent revenir parce qu’il y a encore de l’eau qui s’infiltre. [ 41 ] Monsieur Ferrente et son employé constatent que le mur ne recouvre pas suffisamment la semelle (footing) de la maison, de telle sorte que l’eau s’infiltre.

[ 42 ] Selon monsieur Ferrente, ce problème peut avoir différentes causes. La semelle peut avoir cassé, soit le mur n’était pas bien appuyé sur la semelle, soit la semelle a été mal nettoyée lorsque les travaux de bétonnage ont été exécutés. De plus, il note qu’il n’y a pas de chemin de clé. [ 43 ] Avant de faire procéder aux réparations, la demanderesse contacte le défendeur. Il lui dit qu’il ne veut rien savoir des problèmes qui concernent la maison. Il ajoute que les travaux ne le regardent pas, et qu’il n’a jamais eu de problème dans le passé. [ 44 ] Fin avril, les travaux sont exécutés.

Coût des travaux 1410,94$. Plomberie des appareils sanitaires à refaire [ 45 ] Le plombier, Gaston Chartier, revient chez la demanderesse pour brancher à nouveau la plomberie de la salle de bain située sous-sol. [ 46 ] Il constate les anomalies suivantes : • Tuyaux de cuivre contaminés par du vert de gris; • Absence de clapet anti-retour pour la toilette et la douche; • Connexions sur le réservoir d’égout non étanches. [ 47 ] Les travaux sont effectués pour corriger les anomalies et procéder au raccordement. Coût des travaux : 1630,19$.

Le défendeur La lisse de 2 X 4 [ 48 ] Le défendeur admet d’emblée que c’est lui qui a laissé la lisse dans le plancher de béton et qu’il aurait peut-être dû l’enlever. Il reconnaît finalement, qu’il aurait dû l’enlever. Le drain troué [ 49 ] Il admet être responsable du fait que le drain est troué. [ 50 ] Lors de sa visite du 8 mars 2010 chez la demanderesse, il a constaté que le drain était percé à deux endroits. C’est à ce moment qu’il a réalisé qu’il avait percé le drain par accident en vissant le bois dans le mur.

[ 51 ] Il a dit à la demanderesse de faire réparer le drain et la lisse et qu’il en assumerait les frais. Filage et prises électriques Fissure et malfaçon du joint Plomberie des appareils sanitaires à refaire [ 52 ] Pour chacune des anomalies suivantes, le défendeur allègue : • Qu’il n’a jamais reçu de dénonciation sous l’

article 1739 C.c.Q ; • Qu’il n’a jamais pu de lui-même constater les dommages; • Qu’il n’a jamais pu minimiser le coût des réparations. [ 53 ] Il allègue que la demanderesse l’a appelé avant l’envoi de la mise en demeure, et qu’elle avait déjà plus de 3000,00$ de réparations effectuées. La discussion s’est envenimée et ils n’ont jamais pu s’entendre. [ 54 ] Finalement, il dit qu’il ne prétend pas que la demanderesse ait menti quant à l’étendue des dommages. Cependant, il aurait aimé avoir été avisé, pour être en mesure de les constater et éventuellement, afin de prendre arrangement à meilleur coût.

Le droit Vices cachés Quels sont les critères applicables? [ 55 ] Quand il y a vente d’un bien, y compris une résidence, et qu’une

partie allègue que le bien en question est atteint d’un vice caché, le Tribunal doit examiner certains critères : • Le défaut allégué doit être grave; • Le défaut caché doit avoir existé au moment de la vente; • Le défaut doit être caché, c’est-à-dire non apparent; • Le défaut doit être reconnu de l’acheteur.

[56] Le recours de la demanderesse se fonde sur la garantie légale contre les vices cachés appelée également la garantie de qualité,qu’on retrouve aux articles 1726 et suivants du Code Civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui lerendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pasdonné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constatépar un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [57] Dans un recours pour vice caché, la demanderesse a le fardeau de prouver selon la balance des probabilités, les 4 critèresprécédemment énoncés. 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plusconvaincante. [58] Le caractère de ce qui est caché s’apprécie selon une norme objective, celle de l’examen qu’aurait fait un acheteur prudent etdiligent. [59] Dans Chamberland c. Gosselin[1], la juge Nancy McKenna, C.Q. s’exprime ainsi quant aux obligations de l’acheteur, et plusprécisément quant à son obligation de prudence et de diligence : « [24] Plus précisément dans l'arrêt Placements Jacpar c.

Benzakour2, le juge Lebel alors juge à la Cour d'appel s'exprimait commesuit quant à la notion de prudence et diligence : En achetant un bien, l'acquéreur est tenu à une obligation de prudence et de diligence. Cette dernière exige qu'il prête une attentionsuffisante à l'objet qu'il examine (Arcand c. Clément

(1971) C.A. 69; Rousseau c. Gagnon (QC CA), 1987 R.J.Q. 40).Il faut évaluer le comportement de l'acquéreur par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent. L'on doit toutefois se demander si le test de l'acheteur prudent est toujours, comme le suggère l'opinion souvent citée de monsieur le jugePratte, celui de l'acheteur qui se fait assister d'un expert lorsqu'il ne possède pas les connaissances techniques nécessaires. À défaut de laprésence de cet expert, le vice que constaterait celui-ci demeure-t-il un vice caché ?

L'expertise devient-elle une condition préalable de lamise en oeuvre des garanties légales contre le vice caché ? Pour apprécier la valeur d'une telle prétention, il faut toutefois rappeler au préalable la nature de l'examen ou de l'inspection de la chosequ'on exige de la part de l'acquéreur agissant seul ou accompagné d'un expert. Dans l'un et l'autre cas, l'examen antérieur à l'achat n'est pas un examen approfondi, comportant un travail spécial. T. Rousseau-Houle parle d'un examen "normal", n'impliquant pas l'excavation du sol autour de fondations ou la démolition partielle d'unédifice.

Elle ajoute: "Le vice est en effet caché s'il ne peut être aperçu qu'au moyen d'un travail qu'il n'est pas dans l'usage de faire." (loc. cit. p. 128) Un traité français récent emploie l'expression "vérification élémentaire" (Henri, Léon et Jean Mazeaud: Leçons de droit civil: principauxcontrats, vente et échange, T. 3, 2e volume, 7e édition, par M. de Juglart, Éditions Montchrestien, p. 302). La jurisprudence qualifie cetteinspection de normale ou de normalement attentive (Laurier Vachon c. Girard

(1968) B.R. 499; Levine c. Frank W. Horner Ltd. (1961)B.R. 108, conf. par (1962) (SCC), R.C.S. 343). Des arrêts plus récents de notre Cour parlent d'un examen rapide ou d'un "simple examen" ou encore, d'une "inspection raisonnable"(voir Winograd c. Masliah, J.E. 80-626; Gosselin c. Létourneau, J.E. 80-132; [25] Plus loin dans le même arrêt, le juge énonce ceci quant aux obligations de l'acheteur : Le régime juridique des garanties légales du vendeur ne constitue pas un système de protection de l'acheteur imprudent ou incompétent.Il impose un standard de conduite à l'acquéreur d'un bien meuble ou immeuble.

C'est à la définition de cette norme que se relie leproblème de l'expertise. On ne saurait en effet toujours considérer comme caché ce qui n'a pas été constaté ou ce qui a été mal compris. […]

En achetant un bien, l'acquéreur est tenu à une obligation de prudence et de diligence. Cette dernière exige qu'il prête une attention suffisante à l'objet qu'il examine. Il faut évaluer le comportement de l'acquéreur par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent. » [ 60 ] Le vendeur a également certains devoirs. Toujours dans Chamberland , la juge Nancy McKenna, C.Q. note ce qui suit : « [27] D'autre part, le vendeur a quant à lui une obligation de loyauté envers l'acheteur.

Il ne peut faire de fausses déclarations au sujet du bien ou induire l'acheteur en erreur en créant un faux sentiment de sécurité. C'est ainsi qu'un vice apparent peut juridiquement devenir caché suite aux déclarations du vendeur. [28] Toujours dans l'arrêt Placements Jacpar c. Benzakour précité, la Cour d'appel s'exprime ainsi sur ce principe : Le propre comportement du vendeur jouera son rôle à l'occasion dans l'appréciation du caractère du vice.

Ainsi, ces fausses représentations ou le dol du vendeur quant à l'état de la chose ou aux causes réelles de vices apparents, dégageront parfois l'acquéreur de l'obligation d'explorer davantage. Le dol ou le mensonge du vendeur peut rendre un vice juridiquement caché, surtout lorsque l'acquéreur a demandé une explication au sujet des manifestations d'un défaut et qu'on l'a orienté sur une fausse piste.

On ne peut reprocher à l'acquéreur de soupçonner la mauvaise foi de son vendeur. [29] Il est également utile de citer les commentaires des auteurs Jean-Louis Beaudoin et Patrice Deslauriers sur les devoirs du vendeur : Les tribunaux accordent une importance grandissante au comportement du vendeur en présence de certains "indices" laissant présager un défaut. La jurisprudence impose, en effet, au vendeur de divulguer l'état exact du bien vendu.

La réticence, les manœuvres frauduleuses, le mensonge ou l'omission sont associés au dol pour les tribunaux et transforment les "indices" ou les vices apparents en vices "juridiquement cachés." 4 » [ 61 ] Quant à la gravité du vice, elle doit être telle qu’elle diminue considérablement l’utilité envisagée par l’acheteur prudent et diligent. Au point, qu’il n’en aurait pas payé le prix, s’il avait eu connaissance du vice. [2] [ 62 ] Une fois que l’acheteur a prouvé l’existence du vice, le vendeur peut-être tenu responsable même s’il est de bonne foi ou, même s’il ignorait l’existence du vice. [3] La dénonciation (

article 1739 C.c.Q. ) et la mise en demeure (

article 1595 C.c.Q.) [ 63 ] Que doit faire l’acheteur d’une résidence qui constate un vice? [ 64 ] Il doit le dénoncer par écrit au vendeur (

article 1739 C.c.Q. ) et lui envoyer une mise en demeure écrite avant d’effectuer les réparations nécessaires pour remédier au vice (

article 1595 C.c.Q.). 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.

Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. [ 65 ] Ce n’est qu’à ces conditions que l’acheteur pourra exercer ses recours contre le vendeur.

Le défendeur peut-il renoncer au préavis écrit de l’

article 1739 C.c.Q. ? Ce préavis peut-il être verbal? [ 66 ] Notre Cour d’Appel dans Quincaillerie Côté et Castonguay Inc. c. Castonguay [4] , s’exprimait ainsi, quant au caractère impératif de l’

article 1739 C.c.Q. : « [7] La jurisprudence a atténué la rigueur de cette disposition. Il est reconnu qu'en cas d'urgence, ou lorsque le vendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice ou a renoncé à se prévaloir du défaut d'avis, l'absence d'un préavis n'est pas fatale. La requête introductive de l'appelante ne contient aucune allégation de cette nature.

Il est également reconnu, en ce qui concerne le deuxième alinéa de l'article, que la connaissance du vice supprime l'obligation d'envoyer un préavis écrit dans un délai raisonnable, mais elle ne fait pas disparaître l'obligation d'envoyer un tel avis avant le début des travaux 1 . » [ 67 ] Plus tard, en 2009, la Cour d’appel dans Weiss c. Raschella [5] , se prononçait à nouveau sur l’exigence du préavis écrit requis par l’

article 1739 C.c.Q. : « [6] En ce qui a trait à l'exigence de la mise en demeure, les auteurs Jobin et Cumyn écrivent : 168 – Préavis. Règles générales – Selon le texte de l'

article 1739 , le préavis doit être donné par écrit. Néanmoins, quand il n'a été donné que verbalement, il est tout à fait concevable que le vendeur renonce tacitement à l'écrit dans certaines circonstances, par exemple s'il tente de réparer le vice sans protestation, s'il se rend sur les lieux pour constater la perte causée par le vice puis ne se plaint pas du défaut de préavis, ou s'il ne soulève pas cette question lorsqu'il est poursuivi en justice par l'acheteur. Ce n'est qu'une autre application de la doctrine de la renonciation tacite.

Certains jugements, toutefois, font preuve d'une tolérance discutable, acceptant comme valide un préavis verbal , qui néanmoins informe pleinement le vendeur du vice. […] le préavis joue un rôle significatif dans la mise en œuvre de la garantie: il doit permettre au vendeur de vérifier s'il s'agit réellement d'une défectuosité couverte par la garantie, de constater les dommages causés et, s'il le désire, de réparer ou remplacer le bien. […] 169 – Préavis. Sanction – Le préavis constitue une condition de fond de la garantie.

Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée, selon la jurisprudence. Il s'agit certes d'une sanction sévère. Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l'a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment.

Il n'en reste pas moins que cette «technicalité» permet alors au vendeur d'échapper à toute sanction alors que normalement l'acheteur aurait droit au moins à une réduction du prix, ou souvent à la résolution, ainsi qu'à des dommages-intérêts dans bien des cas. C'est ce qui explique les nombreuses dispenses de préavis, signalées plus haut.

Pour cette même raison, on a décidé, avec raison selon nous, que la sanction devrait être radicale, (rejet de l'action) uniquement lorsque l'omission du préavis a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité du vice et de le réparer . […] [Notre soulignement] » [ 68 ] Dans ce jugement, la Cour reprenait également les propos de la juge Bich dans Estuaire phase lll Inc. c. Syndicat des copropriétaires de l’Estuaire Condo Phase lll qu’elle avait déjà cité dans Quincaillerie Côté : « [7] Dans l'arrêt Immeubles de l'Estuaire phase III Inc. c.

Syndicat des copropriétaires de l'Estuaire Condo Phase III , la juge Bich parlant au nom de la Cour, résume l'état de la jurisprudence ainsi : [161] Par exception à la règle du préavis, la jurisprudence a reconnu qu'en certaines circonstances, le défaut de préavis, en matière de vice caché, pouvait n'être pas fatal au recours de l'acheteur (et ce, que le vendeur ait connu le vice ou pas) : ainsi, en cas d'urgence, le bien étant menacé d'un dépérissement immédiat, le défaut de dénonciation préalable ne pourra être opposé à l'acheteur, et de même si le vendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice ou renoncé à se prévaloir du défaut d'avis. »

[ 69 ] Que faut-il en conclure? Selon la jurisprudence le défaut d’envoyer le préavis écrit de l’

article 1739 C.c.Q. peut ne pas être fatal (c’est-à-dire provoquer le rejet de l’action), à certaines conditions seulement : • En cas d’urgence; • Si le vendeur a répudié sa responsabilité à l’égard du vice; • Si le vendeur a renoncé à se prévaloir du défaut d’avis. [ 70 ] Ce préavis pourrait même être verbal selon les auteurs Jobin et Cumyn déjà cités dans Weiss, si le vendeur renonçait à l’écrit, selon certaines circonstances. [ 71 ] Il est bon de rappeler que la connaissance du vice supprime l’obligation d’envoyer un préavis dans un délai raisonnable.

Toutefois, cela ne fait pas disparaître l’obligation d’envoyer cet avis avant le début des travaux. [6] Envoi de la mise en demeure avant le début des travaux [ 72 ] Dans Cumberland Recyclers Ltd c. Machinerie Rosaire Thériault Inc. [7] , le juge Jacques Rioux cite l’auteur Jeffrey Edwards, sur la distinction qu’il faut faire entre la dénonciation écrite de l’

article 1739 C.c.Q. et la mise en demeure de l’

article 1595 C.c.Q. : « Selon l'auteur Jeffrey Edwards 1 , l'

article 1739 du C.c.Q. « crée donc un devoir légal à la charge de l'acheteur. » De plus, il traite de la distinction à faire entre la dénonciation écrite du vice et la mise en demeure. Il s'exprime ainsi : « Signalons que la déjudiciarisation de l'exigence du délai raisonnable a déjà semé une certaine confusion qui, croyons-nous, doit être él i minée de manière immédiate. La dénonciatio n écrite de l'

article 1739 C.c. Q. est parfois assimilée à la mise en demeure. Certes, les deux avis partagent des traits communs ; par exemple, l'acheteur est tenu de dénoncer son vendeur, et ce, de manière écrite. D'ailleurs, la tendance à regrouper les deux avis n'est pas chose nouvelle, selon l'ancien Code, un courant de jurisprudence minoritaire voyait en l'article 1530 C.c.B.C. un moyen d'obliger l'acheteur à mettre son vendeur en demeure. En droit nouveau, à la suite de l'assujettissement de la garantie au régime général d'exécution. I l n'est toutefois plus permis de douter que la mise en œuvre de celle-ci passe nécessairement par le devoir distinct et précis de mise en demeure énoncé dans l'

article 1594 C. c.Q. Or, la dénonciation de la garantie et la mise en demeure ont des objectifs différents. L'exigence de l'article 1739 C.c. Q. vise à prévenir l'insécurité contractuelle due à la protection conférée par la garantie. Quant à la mise en demeure, elle sert à avertir le débiteur du manquement à son obl i gation et à lui fournir une occasion d'y remédier. Les deux avis se démarquent aussi par l'information différente que chacun requiert. Pour se conformer à l'article 1739 C . c.Q., il suffit que l'avis fasse état de la présence du vice.

La mise en demeure doit, en plus, sommer le débiteur de s'exécuter. » [ 73 ] En matière de vices cachés, l’acheteur doit mettre le vendeur en demeure de remplir son obligation, et ce, avant de la faire exécuter par un tiers. Il doit de plus donner au vendeur un délai d’exécution suffisant. Le défaut de respecter ces conditions entraîne le rejet de l’action à moins de circonstances exceptionnelles décrites par la jurisprudence. [8] Analyse et décision S’agit-il de vices cachés?

[ 74 ] De l’avis du Tribunal, chacun des vices énumérés remplit les critères élaborés par la jurisprudence pour se qualifier de vice caché. Ce sont tous des vices graves, qui devaient exister au moment de la vente, qui étaient non apparents et inconnus de l’acheteur. De plus, la preuve démontre que la demanderesse s’est conduite comme l’aurait fait un acheteur prudent et diligent. [ 75 ] Le Tribunal considère que la demanderesse s’est déchargée de son fardeau de la preuve à cet égard.

Elle a donné un témoignage crédible et détaillé, corroboré par des photos, ainsi que par les témoignages écrits des plombiers, électriciens, etc., qui sont venus exécuter les travaux. La lisse de 2’ X 4’ [ 76 ] Les mêmes remarques s’appliquent à la lisse. [ 77 ] Le défendeur admet avoir laissé la lisse dans le plancher et qu’il aurait sans doute dû l’enlever. Il admet également être prêt à rembourser la réparation qui a été nécessaire pour enlever la lisse. [ 78 ] Le Tribunal accueille cette

partie de la réclamation au montant de 375,92$ (P-2) : Steamatic (Matériel seulement) Quick plug, béton, all-crete 121,09$ Menuisier - Charpentier général - à l’heure (3 heures) Enlever lisse 2’ x 4’ dans un plancher et remplacer par du béton quick plug 143,85$ (Matériel seulement) Ciment à joint, ruban, coin gyproc 24,66$ Frais d’administration (10%) 28.96$ Profit (5%) 14.48$ TPS (5,0%) 16,65$ TVQ (7,5%) 26,23$ TOTAL 375,92$ Le drain troué

[ 79 ] La demanderesse a avisé le défendeur qui a été en mesure de constater qu’il était percé à deux endroits. Il s’est même offert pour le réparer. [ 80 ] Dans son témoignage, il admet être responsable du fait que le drain est troué. Il était d’accord pour que la demanderesse le fasse réparer et pour en assumer les frais. [ 81 ] Bien que la demanderesse n’ait pas envoyé au défendeur de préavis écrit conformément à l’

article 1739 C.c.Q. , le Tribunal est d’avis que les faits mis en preuve révèlent que le défendeur a renoncé au préavis écrit. [ 82 ] Le Tribunal accueille cette réclamation au montant de 178,05$ (P-4). Filage et prise électrique [ 83 ] La demanderesse explique au Tribunal qu’elle a dû faire procéder à ces travaux de façon urgente. [ 84 ] Le défendeur n’a pas été avisé de ce vice, en vertu de l’

article 1739 C.c.Q. , et il n’a pas renoncé au préavis. [ 85 ] Le Tribunal est d’opinion que lesdits travaux n’étaient pas urgents en regard de la jurisprudence établie. La demanderesse devait se conformer à l’

article 1739 C.c.q. et ne l’a pas fait. Cela constitue une fin de non recevoir à cette

partie de la réclamation qui est de 457,23$ (P-5). [ 86 ] Le Tribunal rejette cette

partie de la réclamation. Fissure et malfaçon du joint [ 87 ] La demanderesse explique au Tribunal qu’elle a contacté le défendeur avant de faire procéder aux réparations requises. [ 88 ] Il lui a répondu qu’il ne voulait rien savoir des problèmes de la maison, que les travaux ne le concernaient pas, et qu’il n’avait jamais eu de problème dans le passé. [ 89 ] Ce préavis verbal donné par la demanderesse, selon le contexte révélé par la preuve suffit-il et répond-il aux critères de validité élaborés par la jurisprudence sous l’

article 1739 C.c.Q. ? [ 90 ] Le Tribunal répond par l’affirmative. La preuve révèle selon nous, que l’avis était suffisant pour permettre au défendeur de se rendre sur les lieux, de vérifier l’existence et la gravité du vice, et de le réparer, le cas échéant. La preuve révèle également qu’il s’agit d’un cas où le défendeur a répudié sa responsabilité à l’égard du vice. [ 91 ] Le Tribunal accueille cette

partie de la réclamation au montant de 1410,94$ (P-6).

Plomberie des appareils sanitaires à refaire [ 92 ] Ces travaux ont été faits sans aucun préavis. La demanderesse a envoyé par la suite au défendeur une mise en demeure, une fois tous les travaux complétés. [ 93 ] Le Tribunal est d’avis que la demanderesse aurait dû se conformer aux prescriptions de l’

article 1739 C.c.Q. , et ce, même si le défendeur lui avait dit à une autre occasion qu’il ne voulait rien savoir des problèmes de la maison. [ 94 ] Le Tribunal rejette cette

partie de la réclamation. [ 95 ] Tenu à la garantie de qualité, le défendeur devra rembourser à la demanderesse la somme de 1,964.91$ qui se détaille ainsi : Réparation du drain : 178,05$ La lisse de 2’ X 4’ : 375,92$ Fissure et malfaçon du joint : 1410,94$ [ 96 ] À cette somme, s’ajoute un montant de 8,98$ pour les frais de poste de la mise en demeure, pour un grand total de 1973,89$ . PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 97 ] ACCUEILLE EN

PARTIE la demande; [ 98 ] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 1973,89$ , avec intérêts au taux légal de 5% l’an, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , depuis le 7 juin 2010, date de la mise en demeure. [ 99 ] CONDAMNE le défendeur aux dépens de 129,00$. __________________________________ JOSÉE BÉLANGER, J.C.Q.

Date d’audience : 1er février 2011