2011 QCCA 819, 2011 QCCA 819

Camping Granby inc. c. Granby (Ville de) 2011 QCCA 819 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-019820-091 (460-17-000622-068) DATE : LE 3 MAI 2011 CORAM : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. CAMPING GRANBY INC. APPELANTE – INTIMÉE INCIDENTE – Défenderesse c. VILLE DE GRANBY INTIMÉE – APPELANTE INCIDENTE - Demanderesse ARRÊT [ 1 ] LA COUR; -Statuant sur l'appel et l'appel incident d'un jugement rendu le 2 juin 2009 par la Cour supérieure, district de Bedford (M. le juge Gaétan Dumas), qui a reconnu à l'appelante des droits acquis à l'usage « terrain de camping » dans la

partie de sa propriété située dans la zone INO4R (résidentielle), sauf en ce qui concerne une bande de 66 mètres située à l'extrémité est du terrain; [ 2 ] Après avoir étudié le dossier, entendu les parties et délibéré; [ 3 ] Pour les motifs du juge Chamberland, auxquels souscrivent les juges Léger et Wagner : [ 4 ] REJETTE l'appel et l'appel incident, chaque

partie payant ses frais. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. Me Benoît Galipeau GAUDET GALIPEAU PARCEL Pour l'appelante – intimée incidente Me Guy Achim MONTY COULOMBE Pour l'intimée – appelante incidente Date d’audience : 31 mars 2011

MOTIFS DU JUGE CHAMBERLAND [ 5 ] L'appelante Camping Granby inc. et, par voie d'appel incident, l'intimée Ville de Granby, font appel du jugement de la Cour supérieure du Québec, district de Bedford, rendu le 2 juin 2009 (M. le juge Gaétan Dumas), qui reconnaît à l'appelante des droits acquis à l'usage « terrain de camping » dans la

partie de sa propriété située dans la zone INO4R (résidentielle), sauf en ce qui concerne une bande de 66 mètres située à l'extrémité est du terrain [1] . [ 6 ] L'appelante plaide avoir des droits acquis à l'exploitation d'un terrain de camping sur la totalité de la zone INO4R, y compris donc dans la bande de 66 mètres.

L'intimée soutient au contraire avoir droit à une ordonnance enjoignant l'appelante de cesser d'utiliser, comme terrain de camping, l'ensemble du terrain situé dans la zone INO4R autrement qu'en se conformant à la réglementation municipale sur les usages conditionnels. [ 7 ] Pour les raisons qui suivent, j'estime que le jugement dont appel ne contient pas d'erreur justifiant l'intervention de la Cour.

LES FAITS [ 8 ] Les faits utiles à l'étude des questions soulevées en appel se résument ainsi, à grands traits. [ 9 ] En 1995, l'appelante achète deux lots situés dans le territoire de l'intimée et où est exploité un terrain de camping depuis près de 25 ans. Il s'agit des lots 1901 et 491-20 du cadastre du Canton de Granby, auparavant connus comme étant, quant au premier, le lot 388, une

partie du lot 491 et le lot 492 et, quant au second, une

partie du lot 491. À la suite de la rénovation du cadastre québécois, le lot 1901 est devenu le lot 1 141 203 et le lot 491-20, le lot 1 141 216. [ 10 ] Jusqu'au 23 novembre 1974, date d'entrée en vigueur du règlement 874-73, confirmant l'annexion d'une

partie du territoire de la municipalité du Canton de Granby à celui de l'intimée, les terrains de l'appelante étaient situés dans le territoire de la première. [ 11 ] Les règlements municipaux applicables à l'utilisation du terrain de l'appelante sont les suivants : • Le Règlement de zonage n o 1322-80, septembre 1980; les lots 388, 491 et 492 sont situés dans la zone AGR30 (agricole) et l'usage « camping » y est permis, de même que dans toutes les autres zones AGR du territoire; • le Règlement de zonage n o 1414-82, 19 juin 1982; les lots 388, 491 et 492 sont maintenant dans la zone AGR1630, où l'usage « camping » est interdit; • le Règlement de zonage n o 1842-89, le 17 mars 1989; les lots sont toujours situés dans la zone AGR1630 et l'usage « camping » y est toujours interdit; • le Règlement de zonage n o 1960-1991, le 22 mai 1991; les lots sont toujours situés dans la zone AGR-1630 et l'usage « camping » y est toujours interdit; • le Règlement de zonage n o 2452-2003, le 21 novembre 2003; le terrain de l'appelante se situe désormais dans trois zones, INO3C (commerciale) où l'usage « terrain de camping » est permis, INO4R (résidentielle) et JNO1A (agricole) où ce même usage est interdit; • le Règlement n o 2476-2003 sur les usages conditionnels, le 24 janvier 2004; l'usage « terrain de camping » peut être autorisé dans la zone INO4R, à certaines conditions. [ 12 ] Le plan suivant, admis par les parties, et que le juge de première instance reproduit au paragraphe 10 du jugement dont appel, permet de mieux appréhender la situation :

[ 13 ] Le litige porte sur la zone INO4R. Cette zone est une zone résidentielle. L'intimée n'y reconnaît pas à l'appelante de droits acquis à l'usage « terrain de camping » mais, en vertu du Règlement no 2476-2003 sur les usages conditionnels, elle serait disposée à lui permettre, à certaines conditions (visant essentiellement la protection de l'environnement), d'y étendre ses activités de camping. LE JUGEMENT DONT APPEL [ 14 ] Le juge de première instance reconnaît que l'appelante bénéficie de droits acquis à un usage dérogatoire – celui d'un « terrain de camping » - dans la zone INO4R, sauf en ce qui a trait à une bande de 66 mètres située à l'est du terrain. Il accueille donc en

partie la requête de la ville et ordonne à l'appelante de cesser d'utiliser les terrains situés dans cette bande de 66 mètres pour un usage autre que celui autorisé par la réglementation municipale. De plus, il interdit à l'appelante d'agrandir l'usage du terrain dans la zone INO4R à moins de se conformer au Règlement no 2476-2003 sur les usages conditionnels. [ 15 ] Avant d'arriver à cette conclusion, le juge étudie six questions, la première étant celle de l'opposabilité à l'appelante de la réglementation municipale en matière de zonage avant 2003.

Il est acquis qu'un usage licite ne peut être prohibé sur l'ensemble du territoire de la municipalité à moins d'une habilitation législative expresse. Cette question d'opposabilité, ou d'inopposabilité, de la réglementation municipale est importante puisqu'elle détermine la date à partir de laquelle sera examiné l'usage que l'appelante et ses auteurs ont fait du terrain. [ 16 ] Le juge conclut au caractère prohibitif de la réglementation de 1982 (Règlement de zonage n o 1414-82) et de 1989 (Règlement de zonage 1842-89), parce que limitant l'implantation d'un camping à … trois cimetières et un parc municipal.

Par contre, le règlement de 1991 (Règlement de zonage n o 1960-1991) n'interdit pas complètement, selon lui, l'usage « terrain de camping » sur l'ensemble du territoire; il est donc opposable à l'appelante et sa date d'entrée en vigueur (le 22 mai 1991) constitue le point de départ à partir duquel, en procédant à rebours jusqu'au début de l'exploitation du terrain de camping, sera déterminée l'utilisation effective des terrains. [ 17 ] Le juge de première instance résume ainsi l'enjeu, aux paragraphes 65-67 du jugement : [65] Bien que les parties ont pris beaucoup de temps pour établir l'utilisation effective des lots aux diverses époques concernées, la décision sur le caractère prohibitif de la réglementation municipale aura un impact déterminant sur les droits acquis dont peut bénéficier la défenderesse. [66] En effet, si la réglementation municipale est inopposable à la défenderesse jusqu'en 2003, nous devrons donc vérifier l'usage effectif par la demanderesse en 2003, sous réserve de la légalité de l'utilisation en vertu de la

Loi sur la qualité de l'environnement et la

Loi sur la protection du territoire agricole . [67] Si la réglementation de la demanderesse est opposable à la défenderesse à compter de 1992, ce sera la date à laquelle le tribunal devra déterminer l'occupation effective et ainsi de suite jusqu'en 1970. [ 18 ] La seconde question concerne la limitation de la généralisation des droits acquis.

L'article 23.9 du Règlement de zonage n o 1960-1991 prévoit la possibilité de généraliser l'occupation d'un terrain qui est partiellement utilisé de façon dérogatoire, à la condition que l'agrandissement n'excède pas 50% de la superficie occupée le 27 août 1969 et qu'il se fasse sur le terrain appartenant à l'usager à cette date (et non en achetant les terrains voisins). [ 19 ] Les parties admettent que le point de départ de la généralisation de l'occupation est le 23 novembre 1974 (plutôt que le 27 août 1969), date de l'annexion par l'intimée d'une

partie du territoire de la municipalité du Canton de Granby. [ 20 ] Le juge conclut qu'au 22 mai 1991, le terrain de camping utilise déjà une superficie supérieure de 50% à celle utilisée en 1974; il s'étend maintenant jusqu'à l'orée du bois, à l'ouest de la ligne des 66 mètres, dans ce qui est maintenant la zone INO4R.

L'appelante ne bénéficie donc pas, selon le juge, de droits acquis à l'usage « terrain de camping » pour les terrains situés à l'est de cette ligne des 66 mètres. [ 21 ] Le juge ajoute, par mesure de prudence, advenant un appel, que, même s'il avait conclu à l'inopposabilité à l'appelante de toute la réglementation antérieure au règlement de zonage de 2003, il aurait conclu que les sites à l'est du chemin du sous-bois, l'ensemble des chemins BBB et les sites AA à NN avaient tous été aménagés après l'entrée en vigueur de ce règlement. [ 22 ] Passant à la troisième question, celle de savoir si l'appelante peut prétendre à une généralisation de ses droits acquis à l'usage comme « terrain de camping » si son usage contrevenait à la

Loi sur la qualité de l'environnement [2] (la LQE ), le juge estime que tous les agrandissements effectués depuis 1973 l'ont été à l'encontre de la loi. Cependant, puisque l'appelante s'est conformée à la LQE en 2000 et que l'intimée lui a toujours reconnu des droits acquis à l'exploitation d'un camping, le juge estime qu'il est raisonnable de conclure à la généralisation de l'occupation du terrain à hauteur de 50% de plus que l'occupation telle qu'elle était en novembre 1974.

Les roulottes installées dans le boisé l'ont été en contravention de la LQE, mais, ajoute le juge, même si l'appelante ne peut bénéficier de droits acquis à leur égard, cela n'a pas d'impact sur le sort de la requête puisqu'elles sont situées à l'ouest de la ligne de 66 mètres mentionnée à la requête de l'intimée. [ 23 ] Quant à la question relative à la conformité de l'usage à la

Loi sur la protection du territoire agricole [3] (la LPTA ), le juge note qu'elle n'a pas d'impact sur sa décision puisque le terrain en litige n'a été zoné agricole que de 1980 à 1990. [ 24 ] La question relative à l'intensification par l'appelante de l'usage « terrain de camping » dans le boisé ne se pose pas puisqu'il a déjà conclu que l'appelante n'y avait pas de droits acquis à un usage dérogatoire, du moins dans la

partie est du boisé. Le juge ajoute tout de même, advenant la révision de son jugement en appel, que l'accroissement de l'intensité n'est pas à ce point considérable qu'il ne s'agirait plus du même type d'usage. Il souligne par ailleurs que l'article 19 du règlement de zonage de 2003 prévoit maintenant qu'un

terrain comportant un usage dérogatoire protégé par des droits acquis à sa date d'entrée en vigueur ne peut pas être agrandi. [ 25 ] Finalement, le juge examine la question du pouvoir discrétionnaire de la Cour supérieure de rejeter le recours formé par la municipalité même en présence d'une situation dérogatoire. Il estime que l'appelante ne possède pas la bonne foi nécessaire à l'exercice par le tribunal, à son bénéfice, de cette discrétion; il fait état notamment des nombreux travaux effectués par l'appelante, au fil des ans, sans se soucier de la légalité de ceux-ci en dépit des mises en garde de la ville.

L'APPEL Le juge a-t-il erré en concluant que le Règlement de zonage n o 1960-1991 n'interdisait pas complètement l'usage « terrain de camping » sur tout le territoire de l'intimée? [ 26 ] La

Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (la LAU ) [4] permet aux municipalités de spécifier, pour chaque zone, les usages qui sont autorisés et ceux qui sont prohibés, mais elle ne leur permet pas d'interdire un usage licite sur l'ensemble de leur territoire, en le prohibant – expressément ou implicitement – dans chacune des zones, sauf habilitation législative expresse [5] . [ 27 ] Dans l'évaluation de ce qui constitue une prohibition, les tribunaux peuvent regarder l'effet de la réglementation, mais ils ne peuvent en examiner l'opportunité La municipalité jouit d'une large discrétion en matière de zonage et d'urbanisme.

Ainsi, « les difficultés économiques ou techniques afférentes à l'exercice d'une activité ou d'un usage ou la rigueur des conditions imposées » [6] ne suffisent pas à conférer au règlement un caractère prohibitif justifiant d'en prononcer la nullité, à moins qu'il y ait preuve de mauvaise foi ou de discrimination de la part des autorités municipales ou que la classification n'équivaille à la confiscation de la propriété. Il appartient à la

partie qui conteste le règlement d'en faire la preuve. [ 28 ] Le juge de première instance conclut que le règlement de 1991 n'interdit pas l'usage « terrain de camping » sur l'ensemble du territoire de la municipalité puisqu'il en permet notamment l'établissement dans une zone alors occupée par un terrain de golf (la zone VB1502), d'autant qu'à l'époque, ces terrains étaient à vendre, et ce, depuis 1985.

La ville n'avait pas, selon lui, à s'assurer que l'appelante, ou tout autre exploitant de terrain de camping, pouvait réussir l'activité dans la ou les zones où elle était autorisée. [ 29 ] Le juge rejette l'argument de l'appelante selon lequel, jusqu'à l'adoption du règlement de zonage de 2003, il était irréalisable et vraisemblablement impossible d'exploiter un terrain de camping sur le territoire de l'intimée.

Sur la base de la preuve faite, il conclut à la possibilité réelle que l'usage « terrain de camping » puisse être véritablement exercé dans la zone où est situé le terrain de golf. [ 30 ] L'appelante ne fait pas voir d'erreur à cet égard. [ 31 ] L'intimée n'avait pas à s'assurer que la personne intéressée à exploiter un terrain de camping réussirait à le faire dans la zone où cet usage était autorisé, ni que l'appelante, si elle souhaitait déplacer son terrain de camping dans une zone où l'usage était permis, réussirait à y exploiter une entreprise en tous points semblables à celle qu'elle exploitait jusqu'alors. [ 32 ] Il suffisait à la municipalité de réserver une zone à cet usage, à un endroit où il existait une possibilité réelle que cet usage soit véritablement exercé.

C'est, selon le juge, ce qu'elle a fait. Il n'y a pas, en l'espèce, matière à intervenir. [ 33 ] Il faut rappeler qu'à l'époque où l'intimée procède à l'aménagement de son territoire, en mai 1991, il existe déjà un terrain de camping sur le territoire de la municipalité, celui exploité par l'auteur de l'intimée sur la rue Robitaille en vertu de droits acquis datant du début des années 1970. [ 34 ] L'appelante n'a pas fait la preuve de la mauvaise foi de l'intimée, de discrimination à son endroit ou enfin, que la classification équivalait à la confiscation de sa propriété.

Bien au contraire, le juge souligne à quelques reprises dans son jugement, la bonne foi de la ville dans le traitement du dossier. [ 35 ] À la lecture du jugement rendu par M. le juge Paul-Marcel Bellavance le 12 octobre 2006 [7] dans une affaire impliquant les copropriétaires indivis du terrain de golf, on comprend qu'une profonde mésentente les opposait depuis que la décision de vendre le golf avait été prise en 1985 et que seule une décision judiciaire allait permettre de dénouer l'impasse.

L'appelante tire de ce jugement la conclusion que le terrain de golf ne constituait pas, en 1991, une option réaliste pour l'établissement d'un terrain de camping. Ce n'est pas ce que le juge de première instance a conclu. Ce n'est pas non plus une conclusion que la preuve de ce qu'était la situation en 1991 – et non en 2006, quinze ans plus tard – permet de tirer.

De fait, il n'y a pas de preuve que la ville avait, en 1991, la moindre information que ce soit concernant les problèmes qui opposaient les copropriétaires indivis. [ 36 ] Le terrain retenu pour l'usage « terrain de camping » était, selon la preuve, disponible et, qui plus est, il était à vendre. Il était bien situé, à proximité des services municipaux d'égout et d'aqueduc. Il était vaste (50 acres), une superficie plus grande, selon le juge de première instance, que celle occupée par l'appelante en 1991. Le terrain était entouré d'un parc.

Peut-être existait-il un autre terrain plus propice encore à l'implantation d'un terrain de camping, mais cela ne justifierait pas de conclure à l'invalidité ou à l'inopposabilité du règlement, la municipalité jouissant d'une large discrétion en matière d'aménagement de son territoire. ***** Le juge a-t-il erré en concluant que l'appelante n'avait pas utilisé la

partie du boisé comprise dans la bande de 66 mètres située à l'est de sa propriété avant le 22 mai 1991, date d'entrée en vigueur du Règlement de zonage de 1991 ? [ 37 ] Le juge de première instance écrit, aux paragraphes 129, 143 et 213 : [129] Il nous semble évident qu'en 1991, le camping utilise déjà une superficie supérieure de 50% à celle utilisée en 1974. Il s'étend maintenant de la ligne ouest du lot jusqu'à l'orée du bois.

Nous constatons d'ailleurs sur la photographie reproduite à l'annexe II F, de la pièce R-16, des chemins et des tables de pique-nique que nous retrouvons maintenant à la Terrasse du campeur (Terrasse jaune). L'on constate également, à l'annexe II F, que des roulottes sont installées dans le boisé en 1990. Par contre, en comparant la photographie de

l'annexe II F à la photographie R-18[8] et selon le témoignage de l'expert Boisvenue, on constate que les roulottes installées dans leboisé se trouvent à l'ouest de la ligne de 66 mètres que l'on retrouve aux conclusions de la requête de la demanderesse. [143] En effet, l'usage comme camping à l'intérieur du boisé est trop aléatoire pour que la défenderesse puisse prétendre à des droitsacquis, sauf pour les roulottes que l'on voit à l'annexe II F mais qui se trouvent de toute façon à l'ouest de la ligne de 66 mètres auxconclusions de la requête. [213] Même si le recours de la demanderesse doit être accueilli, toutes les conclusions recherchées ne peuvent être accordées.

Ainsi, lademanderesse demande au tribunal d'interdire aux utilisateurs du camping l'accès à la

partie du lot située dans la zone IN04R que l'onpeut qualifier de boisé. Le tribunal ne peut accorder une ordonnance aussi large. Le fait que certains campeurs puissent s'aventurer dansle boisé pour y cueillir des petits fruits ou le bois sec nécessaire à l'alimentation d'un feu de camp ne signifie pas nécessairement qu'ils'agit d'une utilisation comme camping. [38] La preuve montre donc que, bien que la

partie du boisé comprise dans la bande de 66 mètres soit utilisée de façon sporadiquepar les campeurs, il n'y avait pas, à cet endroit, d'activités de camping structurées. La conclusion du juge s'appuie sur la preuve etl'appelante ne fait pas voir d'erreur manifeste et dominante à cet égard.

Les droits acquis ne sauraient naître d'un usage aléatoire, ouaccessoire, des lieux. [39] L'appelante voudrait que le tribunal conclut à son utilisation de l'ensemble du terrain, y compris donc le boisé, comme« terrain de camping » puisque cet usage comporte une multitude d'activités, dont celle de se promener dans le bois, et que le boisé étaitune composante du terrain de camping. [40] L'appelante place ainsi l'analyse sous l'angle de l'accroissement d'intensité de l'usage et cite, à l'appui de son argument,Central Jewish Institute c. City of Toronto, (SCC), [1948] R.C.S. 101.

Dans cette affaire, la Cour suprême avait concluque tant que le type d'usage restait le même, le droit du propriétaire n'était pas limité à l'intensité déjà existante; il pouvait ainsi étendre àl'ensemble de l'édifice l'usage (« école privée ») qu'il limitait jusqu'alors à la cuisine et à une pièce du rez-de-chaussée. [41] Dans Saint-Romuald (Ville de) c. Olivier, 2001 CSC 57 , [2001] 2 R.C.S. 898, la Cour suprême revient sur cettedistinction entre le type d'usage dérogatoire légal et l'intensité de cet usage et donne l'exemple du foyer de soins infirmiers qui pourraitvouloir doubler ses lits.

« Le type d'usage demeurerait le même, mais son intensité serait accrue de façon importante » (paragr. 21). [42] Le problème de l'appelante ici tient au fait que le juge a conclu, comme question de fait, qu'avant le 22 mai 1991, ellen'utilisait pas la

partie du boisé comprise dans la bande de 66 mètres comme terrain de camping, l'usage qui en était fait étant tropaléatoire. [43] Le problème en est donc un d'établissement de l'usage, et non d'accroissement de son intensité. [44] S'il fallait accepter la proposition de l'appelante, cela signifierait que l'utilisation dérogatoire légale d'une infime

partie d'unimmense terrain – par exemple, des centaines de kilomètres carrés – permettrait de conclure à des droits acquis à cet usage dérogatoiresur l'ensemble du terrain.

Il s'agit, selon moi, d'une proposition inacceptable, rendant inutile toute réglementation visant à contrôler lagénéralisation des droits acquis sur le territoire d'une municipalité. ***** Dans l'appréciation de la discrétion lui permettant de rejeter le recours même en présence d'une situation dérogatoire, le juge a-t-il erré en n'accordant aucun effet aux gestes et documents émanant de l'intimée confirmant l'existence de droits acquis surl'ensemble de la propriété de l'appelante? [45] Le juge de première instance écrit, au paragraphe 203 : Bien sûr, la municipalité a déclaré à plusieurs reprises à la défenderesse qu'elle bénéficiait de droits acquis.

Par contre, celle-ci ne s'estjamais prononcée sur l'étendue de ceux-ci, mais a toujours référé la défenderesse à sa réglementation municipale. [46] Outre cette prudence manifestée par l'intimée quant à l'étendue des droits de l'appelante, outre également le fait que l'octroid'un permis allant à l'encontre des dispositions d'un règlement de zonage ou la simple tolérance ne saurait servir de base à l'établissementde droits acquis à un usage dérogatoire, il convient de noter que les documents invoqués au soutien de cet argument ont tous été rédigésavant le 18 octobre 1999. Or, selon le témoignage de M.

Philippe Lussier, l'âme dirigeante de l'appelante, ce n'est qu'à partir de l'an2000 que les travaux d'aménagement ont commencé dans le boisé. Ainsi, même s'il fallait conclure à la reconnaissance par l'intimée dequelques droits acquis au bénéfice de l'appelante, cela ne saurait viser les aménagements dans cette

partie du terrain. Le juge a-t-il erré en interdisant à l'appelante de développer la

partie de son terrain qui bénéficie de droits acquis sans obtenirl'autorisation de l'intimée aux termes de son Règlement sur les usages conditionnels? [47] Subsidiairement, l'appelante demande à la Cour de retrancher les paragraphes 224 et 227, ainsi que les mots « mais que cetusage ne peut être agrandi après cette date » dans le paragraphe 226 : [224] ORDONNE à la défenderesse, ses dirigeants et représentants d’exécuter ou faire exécuter tous les travaux nécessaires afin deremettre le sol à son état initial, et ce, dans les 120 jours de la signification de la présente ordonnance dans la

partie suivante du lot1 141 203 du cadastre du Québec, savoir : - la

partie du lot 1 141 203 située dans la zone IN04R délimitée à l’est par la limite est de ladite zone IN04R, de là à partir du coinnord-est à angle droit vers l’ouest sur une distance de soixante-six (66) mètres suivant la limite nord de la zone IN04R; de là à angledroit en direction sud sur une distance d’environ quatre cent cinquante-six mètres (456) mètres jusqu’à la limite sud de la zone IN04R;de là à angle droit sur une distance de soixante-six (66) mètres en direction est jusqu’à la limite est de ladite zone IN04R;

- en procédant à l’enlèvement des matériaux utilisés pour aménager tous les ouvrages, chemins ou sites de camping aménagés ou en voie d’aménagement dans ladite

partie de lot ci-haut décrite; - en procédant, une fois l’enlèvement des matériaux complété, à la re-végétalisation au moyen de terre végétale des chemins ou parties de chemins et des sites; [226] DÉCLARE que la

partie du terrain de la défenderesse située dans la zone IN04R (sauf la bande de 66 mètres ci-haut décrite), bénéficie d'un droit acquis à un usage dérogatoire en 2003 mais que cet usage ne peut être agrandi après cette date ; [227] INTERDIT à la défenderesse, sous toutes peines que de droits, d'agrandir de quelque façon que ce soit l'usage qu'elle fait du terrain dans la zone IN04R à moins de se conformer au règlement n o 2476-2003 sur les usages conditionnels de la demanderesse; (soulignements ajoutés) [ 48 ] L'appelante ne fait pas voir en quoi ces conclusions seraient affectées de quelque erreur que ce soit. [ 49 ] Quant au paragraphe 224, il est clair que le juge réfère ici aux chemins construits dans le but de développer le sous-bois et non aux sentiers qui permettent aux campeurs installés ailleurs sur les terrains de l'appelante d'accéder au sous-bois pour y cueillir des petits fruits ou ramasser le bois mort. [ 50 ] Quant aux paragraphes 226 et 227, l'appelante a carrément tort de soutenir que le juge ne peut lui interdire d'agrandir l'usage qu'elle fait de la

partie du terrain située dans la zone INO4R qui bénéficie de droits acquis à moins de se conformer au Règlement sur les usages conditionnels .

L'article 19 du Règlement de zonage n o 2452-2003 interdit expressément l'extension d'un terrain comportant un usage dérogatoire protégé par des droits acquis à la date d'entrée en vigueur du règlement, et ce, conformément à l'article 113, paragraphe 18 de la LAU.

L'APPEL INCIDENT [ 51 ] L'intimée pose comme première question celle de savoir si le juge a erré en concluant, au paragraphe 102 du jugement dont appel, que seuls les agrandissements effectués à compter du 21 décembre 1973 – plutôt qu'à compter du 21 décembre 1972 – l'avaient été à l'encontre de la LQA . [ 52 ] L'intimée pose une seconde question, celle de savoir si le juge a erré en permettant à l'appelante, dans ce qu'il qualifie être « un exercice valable de [sa] discrétion » (paragr. 186), la généralisation de l'occupation du terrain en y ajoutant 50% à celle de novembre 1974. [ 53 ] Les deux questions sont intimement liées.

Le choix de la date soulevé par la première question n'aura d'incidence que si le juge a mal exercé sa discrétion comme le soulève l'intimée dans la seconde question. La Cour abordera donc cette seconde question en premier. Après avoir conclu que les circonstances ne donnaient pas ouverture à l'exercice par le tribunal de son pouvoir discrétionnaire de rejeter le recours de la municipalité, le juge commet-il une erreur en reconnaissant à l'intimée, sur la base de cette même discrétion, la généralisation de l'occupation du terrain en y ajoutant 50% à celle existante au 23 novembre 1974? [ 54 ]

L'article 23.9 du Règlement de zonage de 1991 prévoit qu'il est possible de généraliser l'occupation d'un terrain qui est partiellement utilisé de façon dérogatoire à la condition que l'agrandissement n'excède pas 50% de la superficie occupée le 23 novembre 1974 (plutôt que le 27 août 1969, tel que les parties en sont convenues). [ 55 ] Appelé à examiner cette question, le juge se penche sur ce qu'a été l'usage effectif du terrain par l'appelante entre 1974 et 1991, en tenant pour acquis que cet usage n'était pas dérogatoire et ne contrevenait ni à la LQE ni à la LPTA .

Il conclut qu'à la date d'entrée en vigueur du règlement de 1991, l'appelante avait déjà agrandi la superficie d'exploitation de son terrain de camping de plus de 50%; elle avait donc atteint, dès cette date, la superficie maximale permise par le règlement (soit la superficie initiale, plus 50%). [ 56 ] Le juge se pose ensuite la question de savoir si l'appelante peut prétendre à une généralisation de ses droits acquis à l'usage du terrain comme camping si cet usage n'est pas conforme à la LQE et la LPTA .

Il constate que tous les agrandissements effectués par l'appelante et ses auteurs depuis le 21 décembre 1973 (ou, selon l'intimée, depuis le 21 décembre 1972) l'ont été à l'encontre de la LQE , mais que, depuis le début des années 2000, ses installations d'aqueduc et d'égout sont maintenant conformes à la loi. Il constate également que le terrain de l'appelante n'a été zoné agricole aux termes de la LPTA que de 1980 à 1982 et enfin, que l'intimée a toujours reconnu à l'appelante des droits acquis à l'exploitation d'un camping.

Fort de ces constatations, il qualifie d'exercice valable de sa discrétion le fait de reconnaître que l'appelante avait déjà atteint, au 22 mai 1991, la superficie maximale d'occupation de son terrain comme terrain de camping permise par la réglementation, soit la superficie initiale (au 23 novembre 1974) plus 50%. [ 57 ] La discrétion dont le juge parle ici n'est pas celle que possède la Cour supérieure de choisir le remède approprié aux termes de l'article 227 LAU ou de rejeter le recours d'une municipalité même en présence d'une situation dérogatoire, et dont il traite aux paragraphes 200-212.

Il s'agit de sa discrétion, comme juge des faits, d'apprécier si, vu l'ensemble des circonstances, y compris la nature des contraventions à la LQE dont il s'agissait, la généralisation de l'occupation d'un terrain correspond à ce que la réglementation permet, à une date donnée. À mon avis, il n'y a pas de contradiction dans le raisonnement du juge de première instance ni, s'agissant essentiellement d'une conclusion factuelle, matière à intervention. ***** Le juge a-t-il erré en limitant la portée de son jugement à la bande de 66 mètres à l'est du terrain?

[ 58 ] L'intimée réfère ici aux paragraphes 143, 191 et 194 du jugement dont appel : [143] En effet, l'usage comme camping à l'intérieur du boisé est trop aléatoire pour que la défenderesse puisse prétendre à des droits acquis, sauf pour les roulottes que l'on voit à l'annexe II F mais qui se trouvent de toute façon à l'ouest de la ligne de 66 mètres aux conclusions de la requête. [191] En conséquence, la même conclusion interdisant l'usage du camping dans le boisé situé à l'est du lot, tel qu'on le connaissait en 1974, serait satisfaisante pour toutes les parties et serait conforme à la preuve qui confirme que des tentes et roulottes se trouvaient à l'orée du boisé en 1973.

Pour ce qui est des roulottes que l'on trouve dans le boisé en 1990 (annexe II F), elles sont installées de façon illégale puisqu'en contravention de la L.Q.E. Par contre, même si la défenderesse ne peut bénéficier de droits acquis pour les roulottes se trouvant dans le boisé, puisqu'elles sont à l'ouest de la ligne de 66 mètres, cela n'a pas d'impact sur la requête. [194] La L.P.T.A. aurait eu un impact sur la présente décision si les roulottes que l'on retrouve dans le boisé s'étaient retrouvées à l'est de la ligne de 66 mètres. En effet, l'usage du lot comme camping s'arrêtait à l'orée du bois en 1980.

Toute progression vers l'est, à compter de cette date, devenait illégale. Mais puisque la demanderesse limite sa demande à une bande de 66 mètres, l'analyse devient inutile. [ 59 ] L'intimée plaide essentiellement que la

partie du lot ne bénéficiant pas de droits acquis est plus large que la bande de 66 mètres; elle comprendrait notamment les emplacements situés dans le boisé, à l'ouest de cette ligne des 66 mètres, et occupés par des roulottes. [ 60 ] Dans sa requête réamendée, l'intimée demande une injonction permanente sur la totalité des terrains situés dans la zone INO4R.

De façon subsidiaire et dans l'éventualité où le tribunal conclurait que l'usage des lieux ne contrevenait ni à la LQE ni à la LPTA , elle limite toutefois sa demande à la bande de 66 mètres située à l'est du terrain. [ 61 ] Le juge conclut que les roulottes installées dans le boisé entre 1973 et 1990 l'ont été en contravention de la LQE et de LPTA , mais il conclut aussi que, depuis le début des années 2000, les sites aménagés dans le boisé ne contreviennent plus à ces deux lois d'ordre public.

Dans ce contexte, j'estime que le juge ne commet pas d'erreur en s'en remettant aux conclusions subsidiaires de la demande de l'intimée. Le juge a-t-il erré en rejetant la conclusion visant la remise en état des lieux par la mise en place d'un écran végétal? [ 62 ] Le juge traite de la question au paragraphe 216 du jugement dont appel : [216] La demanderesse demande également qu'il soit ordonné à la défenderesse, une fois l'enlèvement des matériaux et la re- végétalisation complétés, de mettre en place un écran végétal à une distance de 40 mètres de la ligne est de la zone IN04R.

Le tribunal ne peut faire droit à cette demande. En effet, une fois que le tribunal a déterminé que la défenderesse a un droit acquis à un usage dérogatoire jusqu'à l'orée du boisé situé à l'est du terrain, rien n'empêche la défenderesse de couper les arbres situés dans ce boisé, pourvu que cela n’aille pas à l'encontre de toute autre loi ou réglementation municipale. [ 63 ] L'intimée ne fait pas voir en quoi cette conclusion serait affectée de quelque erreur que ce soit.

Le juge a-t-il erré en refusant de prononcer une ordonnance visant à interdire, dans la zone INO4R, l'utilisation d'ouvrages utilisés quotidiennement par les campeurs et visiteurs, cette utilisation constituant une « utilisation des lieux à des fins de camping »? [ 64 ] Le juge traite de la question au paragraphe 213 du jugement dont appel : [213] Même si le recours de la demanderesse doit être accueilli, toutes les conclusions recherchées ne peuvent être accordées. Ainsi, la demanderesse demande au tribunal d'interdire aux utilisateurs du camping l'accès à la

partie du lot située dans la zone IN04R que l'on peut qualifier de boisé. Le tribunal ne peut accorder une ordonnance aussi large. Le fait que certains campeurs puissent s'aventurer dans le boisé pour y cueillir des petits fruits ou le bois sec nécessaire à l'alimentation d'un feu de camp ne signifie pas nécessairement qu'il s'agit d'une utilisation comme camping. [ 65 ] L'intimée fait valoir que sa demande visait l'ensemble de la zone INO4R, et donc les terrains situés à l'ouest de la ligne des 66 mètres.

Or, ces terrains comportent, outre de nombreux sites de camping, plusieurs ouvrages utilisés quotidiennement par les campeurs et les visiteurs (installation sanitaires, aires de jeux, voies de circulation, …). [ 66 ] Le juge n'a pas fait erreur puisqu'il a conclu, à raison, que les terrains situés à l'ouest de cette ligne des 66 mètres bénéficiaient de droits acquis. Il ne pouvait donc pas prononcer l'ordonnance souhaitée par l'intimée. [ 67 ] Pour toutes ces raisons, je propose donc le rejet des deux appels, chaque

partie payant ses frais. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A.