2018 QCCQ 8594, 2018 QCCQ 8594

Mayrand c. Voyer 2018 QCCQ 8594 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-700454-174 DATE : Le 5 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BENOIT SABOURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Claude-André MAYRAND et. Amélie ROLLIN Demandeurs c. Caroline VOYER et.

Daniel DESMEULES Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Invoquant la garantie de qualité contre les vices cachés, les demandeurs Claude-André Mayrand et Amélie Rollin réclament 6 036,18 $ aux défendeurs Caroline Voyer et Daniel Desmeules. [ 2 ] Ils soutiennent que la présence de fourmis charpentières dans les murs de la résidence acquise des défendeurs constitue un vice caché.

Il réclame les frais d’extermination qu’ils ont engagés (724,34 $) et 5 288,85 $ pour le remplacement du revêtement extérieur qui a dû être remplacé pour procéder à l’extermination des fourmis charpentières. [ 3 ] Les défendeurs contestent la demande. Ils soutiennent que les demandeurs n’ont pas dénoncé, dans un délai raisonnable, l’existence du vice caché qu’ils allèguent.

En effet, ces derniers ont constaté la présence de fourmis charpentières dès 2014 et n’ont dénoncé la situation aux défendeurs qu’en juin 2016. [ 4 ] De plus, le remplacement du revêtement extérieur n’était pas nécessaire et le remboursement de cette dépense constituerait un enrichissement injustifié vu l’âge de la maison vendue (26 ans). QUESTION EN LITIGE Les demandeurs Claude-André Mayrand et Amélie Morin ont-ils démontré que la présence des fourmis charpentières constitue un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? Le cas échéant, ont-ils droit au remboursement de leurs frais d’extermination et de remplacement du revêtement extérieur?

CONTEXTE, ANALYSE ET DÉCISION [ 5 ] Le 14 février 2014, les demandeurs achètent la résidence des défendeurs, une maison jumelée de 10 pièces située sur la rue Valade à Laval. [ 6 ] La transaction intervient par l’entremise d’un courtier immobilier et est précédée d’une inspection préachat réalisée à la demande des demandeurs par monsieur Patrick Sauvé, le 27 janvier 2014. [ 7 ] Avant d’acheter, les demandeurs prennent connaissance de la déclaration des vendeurs (DV) complétée sur un formulaire de l’OACIQ, déclaration datée du 8 janvier 2014.

Les défendeurs ont répondu «oui» à la question D.11-1 portant sur la présence d’insectes et d’animaux visibles et ajoutent qu’ils ont constaté la présence de fourmis au cours de l’été 2013, sans en préciser l’espèce. Ils ajoutent qu’une compagnie d’extermination a réglé le problème. [ 8 ] Les demandeurs prennent possession de leur nouvelle résidence le 30 mars 2014. Dès le printemps 2014, ils constatent la

présence de grosses fourmis qui, après vérification, sont des fourmis charpentières. [ 9 ] Ils procèdent, par l’entremise d’un exterminateur, à un traitement à l’extérieur de la résidence qui semble régler le problème. [ 10 ] Le même phénomène survient au cours des printemps 2015 et 2016. Le même traitement est appliqué, par le même exterminateur, et ce, avec le même succès. [ 11 ] Les demandeurs confirment qu’ils ne dénoncent pas la situation aux défendeurs, car ils ne sont pas inquiétés, vu la résolution rapide du problème à chaque fois.

Ils estiment que cela relevait plutôt de l’entretien normal. [ 12 ] Le 8 juin 2016, les demandeurs entreprennent des travaux de rénovation visant le remplacement des portes et des fenêtres de leur maison. Lors du démantèlement de la porte extérieure située sur le côté, l’entrepreneur découvre que la structure de bois de cette porte est pourrie.

Un nid de fourmis charpentières est découvert en haut de la porte et plusieurs fourmis vivantes sont visibles. [ 13 ] Le 15 juin 2016, sur recommandation de l’exterminateur, l’entrepreneur enlève le revêtement extérieur et constate que le bois soutenant les fenêtres de la maison est pourri.

D’autres fourmis charpentières sont alors visibles. [ 14 ] Le 16 juin 2016, l’entrepreneur procède au retrait des fenêtres et découvre un autre nid de fourmis charpentières sous la fenêtre d’une des chambres. [ 15 ] Entre-temps, les demandeurs retiennent les services du même exterminateur qui a procédé aux trois traitements précédents.

Ce dernier constate, dans son rapport du 16 juin 2016, la présence d’un nid de fourmis charpentières matures en place depuis au moins cinq ans. [ 16 ] La preuve révèle que la situation est dénoncée aux défendeurs dans un courriel daté du 12 juin 2016 transmis par la demanderesse Amélie Rollin à la défenderesse Caroline Voyer.

Les parties ont l’opportunité de discuter de la situation au cours d’une conversation téléphonique tenue le 15 juin 2016. [ 17 ] Les défendeurs n’exercent pas leur droit de faire les constats nécessaires à la sauvegarde de leurs droits. [ 18 ] Le 9 septembre 2016, les demandeurs transmettent une mise en demeure aux défendeurs dans laquelle ils réclament la somme faisant l’objet de la présente demande. [ 19 ] Le 29 septembre 2016, les défendeurs répliquent, par écrit, à cette mise en demeure.

Ils soutiennent qu’ils ont divulgué aux demandeurs le fait que des insectes nuisibles étaient présents au cours de l’été 2013 et qu’un exterminateur a réglé le problème.

Ils reprochent aux demandeurs de ne pas avoir posé de questions sur cette déclaration. [ 20 ] D’autre part, ils soutiennent que la nécessité de remplacer les fenêtres et le revêtement extérieur découle de l’usure normale d’une maison ayant 26 ans d’existence. [ 21 ] Ce n’est que le 27 avril 2017 que les demandeurs donnent suite, par écrit, à cette réplique, en réitérant leur intention de réclamer la somme de 6 036,18 $ aux défendeurs. [ 22 ] Le recours des demandeurs est fondé sur la garantie légale de qualité contre les vices cachés, garantie qui est prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec , lequel se lit comme suit : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 23 ] Dans un arrêt récent [1] , la Cour d’appel rappelle que quatre conditions doivent être respectées par l’acheteur qui souhaite se prévaloir de la garantie de qualité, et ce, en ces termes : « […] [40] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. » [ 24 ] De plus, le bénéficiaire de la garantie doit respecter son obligation découlant de l’

article 1739 du Code civil du Québec et dénoncer la découverte du vice au vendeur, par écrit, et ce, dans un délai raisonnable. Il doit aussi transmettre une mise en demeure préalablement à l’exécution des travaux visant à corriger le vice, obligation qui découle des articles 1594 et suivants du Code civil du Québec . [ 25 ] Tous les éléments qui précèdent doivent être prouvés. Il est aussi reconnu que la vétusté, l’usure et le vieillissement du bien ne sont pas considérés comme des vices au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec . De plus, le vice de nature purement esthétique ne peut donner ouverture à une réclamation en vertu de cet

article du Code civil du Québec . [ 26 ] Le Tribunal conclut que la présence de fourmis charpentières dans la résidence vendue par les défendeurs aux demandeurs est un vice caché couvert par la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec .

[ 27 ] L’argument soulevé par les défendeurs selon lequel les demandeurs ont dénoncé, tardivement, l’existence du vice qu’ils allèguent ne peut être retenu. La présence de quelques fourmis charpentières, à chaque printemps, et le fait que les traitements appliqués réglaient le problème, à chaque fois, ne permettait pas aux demandeurs de suspecter l’ampleur de ce qu’ils allaient découvrir au début des travaux de rénovation de juin 2016.

En conséquence, ils n’avaient pas à dénoncer ces incidents. [ 28 ] Le Tribunal estime que les demandeurs ont réagi immédiatement, et ce, dès qu’ils ont découvert l’ampleur des dommages causés par les fourmis charpentières. À partir des indices perceptibles, il n’était pas possible de connaître, avant l’ouverture des murs, la gravité de la situation.

En conséquence, leur obligation de dénoncer l’existence du vice a débuté à compter de cette découverte de juin 2016. [ 29 ] Le Tribunal conclut que les demandeurs ont droit d’être pleinement indemnisés d’une somme de 747,33 $ pour les traitements d’extermination qui ont dû être réalisés à leur résidence. [ 30 ] Il en va tout autrement de la réclamation liée au remplacement du revêtement extérieur.

D’une part, le Tribunal constate que la facture produite au soutien de cette réclamation ne permet pas d’évaluer, de façon précise, la superficie du revêtement extérieur qui a été remplacé lors des travaux. [ 31 ] D’autre part, le Tribunal est en présence d’une preuve contradictoire quant à la nécessité de procéder au remplacement de ce revêtement extérieur dans le contexte des travaux d’extermination qui ont été réalisés. Le Tribunal dispose de l’opinion d’un expert produite par les défendeurs qui remet en question la nécessité de procéder aux travaux exécutés par les demandeurs.

Les demandeurs ne font donc pas la preuve prépondérante que ce remplacement est nécessaire et qu’il est en lien direct avec l’existence du vice. [ 32 ] Finalement, vu l’âge de l’immeuble construit en 1990, le plein remboursement de la somme réclamée par les demandeurs pour le remplacement du revêtement extérieur d’origine constituerait un enrichissement injustifié.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE solidairement les défendeurs Caroline Voyer et Daniel Desmeules à payer 747,33 $ aux demandeurs Claude-André Mayrand et Amélie Rollin, avec les intérêts au taux de 5% l'an ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 9 septembre 2016. CONDAMNE solidairement les défendeurs Caroline Voyer et Daniel Desmeules à payer aux demandeurs Claude-André Mayrand et Amélie Rollin leurs frais de justice limités aux droits de greffe payés lors du dépôt de la demande (185 $) et aux frais d’huissier encourus pour la notification de la mise en demeure du 9 septembre 2016 (45,97 $), soit 230,97 $. __________________________________ BENOIT SABOURIN, j.c.q. Date d’audience : 6 juillet 2018