2011 QCCQ 7050, 2011 QCCQ 7050

Yau c. Bengassem 2011 QCCQ 7050 JS 1046 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-017282-106 DATE : Le 17 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CHANTAL SIROIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KATHERINE CHOU HONG YAU

Partie demanderesse c. AHMED BENGASSEM et 9202-6715 QUÉBEC INC. faisant affaire sous le nom de Groupe Royal Prestige et ALAE HASSAN

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse Katherine Chou Hong Yau (Yau) réclame 24 577,77 $ en dommages-intérêts aux parties défenderesses Ahmed Bengassem (A. Bengassem), 9202-6715 Québec inc. faisant affaire sous le nom Groupe Royal Prestige (GRP), et Alae Hassan (Hassan), solidairement. [ 2 ] À

titre d’acheteur d’un terrain vacant (le lot 2 601 904, ci-après le lot 904) situé au 9220, boul. Rivard à Brossard, Yau reproche à son vendeur A. Bengassem d’avoir manqué à son obligation contractuelle de délivrance du terrain vendu, en lui délivrant un terrain qui n’était pas desservi par les services municipaux d’égout et d’aqueduc. [ 3 ] Au paragraphe 25

a) de sa requête introductive, elle allègue qu’A.

Bengassem lui a fait de fausses représentations relativement au fait que le terrain était desservi par les services d’égout et d’aqueduc. [ 4 ] Elle reproche sur une base extracontractuelle à l’agence GRP et son courtier Hassan, respectivement agence de courtage et courtier immobilier ayant inscrit la propriété sur le marché, d’avoir exécuté leur mandat de manière négligente et de ne pas avoir respecté leurs obligations déontologiques en inscrivant des informations non vérifiées sur la fiche descriptive du terrain. [ 5 ] Au paragraphe 26 de sa requête, Yau allègue qu’elle n’aurait pas payé un si haut prix pour le terrain acheté si elle avait su que le terrain n’était pas desservi par les services d’égout et d’aqueduc. [ 6 ] Essentiellement, elle réclame ce qu’elle a dû payer pour se raccorder aux services de la Ville, soit 22 577,77 $, plus 2 000 $ à

titre de dommages-intérêts additionnels. [ 7 ] Il est intéressant de noter que partout dans sa requête introductive, Yau utilise l’expression « terrain desservi par les services » plutôt que l’expression « terrain raccordé aux services ». [ 8 ] Ce n’est que par la suite, dans sa réponse, après avoir reçu signification des défenses, lesquelles font une distinction entre ces deux concepts, que Yau réalisera qu’il peut y avoir une distinction entre les mots « desservi » et « raccordé ». [ 9 ] Dans sa défense, le défendeur A.

Bengassem plaide que le terrain vacant était desservi par les services d’égout et d’aqueduc, ce qui est conforme à la fiche descriptive qui indique : « sewage system municipality, water supply municipality ». [ 10 ] Il ajoute qu’il n’y a aucune mention sur la fiche descriptive selon laquelle les travaux de raccordement aux services municipaux auraient été effectués. Il considère donc ne pas avoir fait de fausses représentations.

[ 11 ] Quant à GRP et Hassan, ils plaident que le terrain vendu était desservi par les services d’égout et d’aqueduc, ce qu’ils ont indiqué dans la fiche descriptive. [ 12 ] Ils ajoutent avoir effectué des vérifications auprès de la Ville de Brossard (la Ville) pour vérifier si en plus d’être desservi, le terrain était raccordé à ces services. Les vérifications effectuées auprès de la Ville n’ont pas permis de conclure au raccordement. [ 13 ] Cependant, le défendeur A. Bengassem, représenté lors de la transaction de vente par son fils Rachid Bengassem (R.

Bengassem), a affirmé à Hassan, par l’intermédiaire de son fils, avoir procédé au raccordement du système d’aqueduc avec la Ville, malgré l’information obtenue auprès de cette dernière. [ 14 ] Dans ces circonstances, vu le doute lié à ces informations contradictoires, Hassan a indiqué à la contre-proposition CP 46339 que Yau devait vérifier elle-même les services disponibles auprès de la Ville et s’en déclarer satisfaite. [ 15 ] GRP et Hassan plaident donc avoir satisfait à leur devoir d’information ou obligation de renseignement et que c’était à la demanderesse Yau de se renseigner elle-même par la suite si elle désirait en savoir davantage concernant le raccordement des services au terrain.

Question en litige [ 16 ] Pour avoir gain de cause contre l’une ou l’autre des parties défenderesses, Yau doit prouver que cette

partie défenderesse a commis une faute, contractuelle dans le cas de A. Bengassem [1] , et extracontractuelle dans le cas de GRP et Hassan [2] . [ 17 ] Yau s’est-elle déchargée de son fardeau à cet égard [3] ? Les faits essentiels pertinents [ 18 ] Dans le but de répondre à cette question, le Tribunal retient de la preuve les faits essentiels suivants. [ 19 ] Avant de remplir la fiche descriptive P-2, Hassan a demandé au représentant du vendeur, son fils R. Bengassem, aussi beau- frère de Hassan, « si son père avait fait entrer l’eau sur le terrain ». [ 20 ] Comme R.

Bengassem pensait que oui, Hassan lui a demandé une facture en preuve. [ 21 ] R. Bengassem ne lui a pas remis de facture ni autre pièce justificative. [ 22 ] Hassan a aussi demandé à R.

Bengassem des informations au sujet des servitudes qui auraient pu être consenties à ce sujet. [ 23 ] N’obtenant que des réponses de ouï-dire, Hassan a effectué des vérifications auprès de la Ville et posé plusieurs questions à ses préposés. [ 24 ] Aucune des réponses obtenues ne lui a permis de conclure que les services municipaux étaient raccordés au terrain à être vendu, même si ce terrain était desservi par ces services. [ 25 ] Hassan a alors rempli la fiche descriptive P-2, en utilisant un système dans lequel il « clique » sur les bonnes réponses. [ 26 ] Hassan déclare qu’il était obligé d’écrire que les services étaient disponibles en cliquant sur « Municipality », parce que lorsque la Ville dessert un terrain, l’acheteur a l’obligation d’utiliser les services municipaux. [ 27 ] Lorsque la Ville dessert un terrain, l’acheteur ne peut pas choisir d’avoir une fosse septique, ni un puits artésien. [ 28 ] S’il cliquait sur « NONE », cela voudrait dire que la Ville ne fournit aucun service. [ 29 ] Si la Ville ne dessert pas un terrain et qu’il y a une fosse septique et un puits artésien, il faut alors cliquer sur « Autres ». [ 30 ] Yau a été intéressée à l’achat du terrain vacant par la fiche descriptive.

Concernant les services disponibles, cette dernière contient les informations suivantes : « Sewage System : Municipality; Water Supply : Municipality », « Water (access) », et enfin « Sour (sic) and aqueduct (sic) furnished by the city ». [ 31 ] Hassan témoigne qu’une ou deux semaines avant la promesse d’achat, Yau et son mari l’ont contacté pour le questionner sur les services disponibles relativement au terrain. [ 32 ] À tout le moins, il présume que c’est Yau et son mari qui lui ont téléphoné, parce qu’il s’agissait de personnes « chinoises », qui lui ont posé des questions sur les services disponibles. [ 33 ] Yau nie avoir eu des conversations avec Hassan à ce sujet et déclare même ne jamais avoir parlé à Hassan avant la signature de l’acte notarié le 9 avril 2009. [ 34 ] Aux fins du présent jugement, il n’est pas nécessaire de statuer sur la crédibilité des parties sur cet élément de preuve. [ 35 ] Vu les conclusions auxquelles il en vient sur le tout, aux fins de l’analyse, mais sans trancher, le Tribunal retiendra la version des faits la plus favorable à la demanderesse Yau sur cet élément, à savoir qu’elle n’a eu aucune conversation avec R.

Bengassem et avec Hassan au sujet du terrain avant le 9 avril 2009. [ 36 ] Force est de constater pour le courtier immobilier ayant représenté Yau pour la transaction, Allen Phung (Phung), les

informations de la fiche descriptive relatives aux services ne sont certainement pas claires quant au raccordement ou non-raccordement des services, puisque dans la promesse d’achat qu’il écrit pour sa cliente le 8 février 2009, formulaire PP 77166, il voit la nécessité de rédiger une clause 5.1 qui se lit : « Municipal services are in place; able to build residential property ». [ 37 ] La rédaction de cette clause 5.1 porte elle-même à confusion!

Quel est le sens précis des mots « are in place »? [ 38 ] La clause 5.1 de la promesse d’achat selon laquelle les services municipaux étaient « en place » n’a pas plu à Hassan, parce que selon lui, elle laissait planer une ambiguïté. Que veut dire exactement l’expression « en place »? [ 39 ] Pour pallier cette ambiguïté, Hassan a rédigé le 11 février 2009 la contre-proposition CP 46339, prévoyant un prix de vente de 152 000 $ et contenant une clause P2.3 se lisant : « L’acheteur doit vérifier par lui-même auprès de la Ville les services disponibles et il s’en déclare satisfait ». (caractères gras ajoutés) [ 40 ]

Malgré cette clause claire informant Yau qu’elle devait effectuer des vérifications auprès de la Ville , Yau et Phung n’ont effectué aucune vérification auprès de la Ville concernant le raccordement des services. [ 41 ] Le 13 février 2009, par l’intermédiaire de son courtier Phung, Yau a présenté la contre-proposition CP 64603 en référence à la proposition PP 77166. La clause P2.2 de cette contre-proposition rend nulle toute autre contre-proposition antérieure.

La clause P2.3 de la CP 64603 prévoit un prix ferme et final de 145 000 $ et une date de signature de l’acte de vente et des ajustements le 31 mars 2009. [ 42 ] Le 9 avril 2009, lors de la signature de l’acte de vente, les parties ont eu des discussions relatives aux services chez le notaire. [ 43 ] À la suite des questions posées par Yau, R.

Bengassem, représentant du vendeur, a expliqué que selon lui, les services d’aqueduc étaient raccordés au terrain vendu, de la manière correspondant aux lignes qu’il a surlignées en rose à l’audience, sur le croquis déposé comme pièce P-11. [ 44 ] En analysant les lignes surlignées en rose sur P-11, on constate que l’une d’entre elles traverse le lot 2 601 903, ci-après le lot 903, pour se rendre en bordure du lot 904, mais que cette ligne ne se rend pas au cœur du terrain 904, là où devrait normalement être située une future résidence. [ 45 ] Malheureusement, le 28 juillet 2009, lors de travaux d’excavation en vue de la construction, l’entrepreneur dont les services ont été retenus par Yau n’a pas trouvé le tuyau de raccordement, ni pour l’égout sanitaire, ni pour l’aqueduc. [ 46 ] Pour éviter de payer des frais de raccordement de l’ordre de 60 000 $ par le boulevard Rivard, Yau a négocié une servitude avec son voisin (propriétaire du lot 2 601 905, ci-après le lot 905), de façon à pouvoir se raccorder à bien moindre coût aux services municipaux par le boulevard Robert.

Heureusement, elle a ainsi pu minimiser ses coûts. [ 47 ] Le témoignage à l’audience de dernière minute de Christian L’Écuyer (L’Écuyer), entrepreneur en excavation, a révélé qu’il y a plusieurs années, ce dernier a reçu mandat de A. Bengassem de raccorder le lot voisin du 904, soit le lot 903, aux services municipaux par le boulevard des Prairies, à une époque au cours de laquelle A.

Bengassem était propriétaire à la fois des lots 903 et 904. [ 48 ] L’Écuyer a donc raccordé le lot 903 à tous les services municipaux, incluant l’égout sanitaire et l’aqueduc. [ 49 ] Par la même occasion, il a reçu mandat de prolonger le tuyau de raccordement jusqu’à la ligne de division des lots 903 et 904, afin que le propriétaire du lot 904 puisse éventuellement parfaire le raccordement aisément et à coûts minimes lorsqu’il construirait une propriété sur le terrain. [ 50 ] Il n’était pas possible de parfaire le raccordement davantage étant donné que l’emplacement d’une future résidence sur le lot 904 n’était pas connu. [ 51 ] L’Écuyer déclare avoir effectué ces travaux de raccordement après avoir obtenu toutes les autorisations requises auprès de la Ville, qui a par la suite inspecté les travaux. [ 52 ] Lorsque l’opérateur de l’entrepreneur en excavation dont les services ont été retenus par Yau lui a téléphoné à l’été 2009 pour l’informer qu’il ne trouvait pas le tuyau de raccordement sur le lot 904, L’Écuyer lui a répondu : « Rentre un peu sur l’autre terrain (le lot 903), tu vas trouver ». [ 53 ] L’entrepreneur en excavation, qu’il connaît pourtant bien, ne lui en a pas redonné de nouvelles. [ 54 ] Quelque temps plus tard, curieux de découvrir si l’autre entrepreneur avait retrouvé le tuyau de raccordement, L’Écuyer s’est rendu sur les lieux.

Il a pu constater que le pavé uni du voisin n’avait pas été déplacé du tout, même s’il aurait pu être nécessaire de le déplacer pour trouver le tuyau [4] . [ 55 ] L’Écuyer n’a pas donné suite à ces constats, étant donné que cela n’était pas de ses affaires et que plus personne d’autre n’a communiqué avec lui à ce sujet. Analyse [ 56 ] Selon la jurisprudence sur la question, il faut faire une distinction entre un terrain qui est « desservi » par des services municipaux et un terrain qui est « raccordé » aux services municipaux. [ 57 ] Dans l’affaire Couvreur Paquette inc . c.

Labelle [5] , le juge Denis Le Reste, qui a procédé à une étude minutieuse de la question, cite les principales autorités sur le sujet et procède lui-même à une analyse exhaustive de ces concepts, s’exprimant ainsi :

[161] Pour plus de compréhension cependant, il convient de préciser ce qui suit. [162] En faisant échec au recours pour vices cachés, le Tribunal n'aurait pas techniquement à statuer sur les reproches formulés à l'encontre des agents immobiliers. [163] L'Honorable Claude Laporte de notre Cour, a statué sur le terme «desservi» dans le cadre des fiches descriptives des terrains [6] : « [5] Il prend connaissance de la fiche descriptive d'un terrain situé sur la rue St-Thomas dans le vieux Longueuil, terrain appartenait à la défenderesse . [6] Il s'agit d'un terrain vacant entièrement pavé qui avait déjà servi comme stationnement.

On y retrouve, en outre, la mention suivante: " Caractéristique : Approvisionnement en eau : municipalité Système d'égout : municipal " […] [8] On retrouve dans la promesse d'achat la mention suivante (dans la

section "Déclarations du vendeur") : "10.2 (4) "que l'IMMEUBLE est desservi par des services d'électricité que la municipalité dessert les services d'aqueduc et d'égout". […] ANALYSE ET DÉCISION [17] De fait, la fiche descriptive – le document qui, selon la demanderesse, contient de fausses informations – n'annonce pas que les égouts et l'aqueduc sont branchés.

Elle ne dit pas, non plus, qu'ils ne le sont pas . [18] D'un point de vu strictement sémantique, la mention que l'on retrouve dans la fiche descriptive de l'immeuble ne signifie pas que les égouts et l'aqueduc sont effectivement branchés. [19] Le Tribunal accepte les explications apportées par la défenderesse concernant : (1) le sens qui est donné dans l'industrie aux mots utilisés dans la fiche descriptive et, (2) les usages en vigueur dans l'industrie. [20] Le sens des mots utilisés dans la fiche descriptive devait être connu de Chahal, qui est un agent d'immeuble agréé.

Il en est de même des usages ayant cours dans l'industrie. Rappelons que Chahal portait ici deux chapeaux, dont un où il a directement représenté l'acheteur. »

[164] L'Honorable Lina Bond a rendu une décision aux mêmes effets [7] .

«[4] Le litige concerne l’interprétation du mot "desservir" contenu dans la clause suivante du contrat de vente: « DÉCLARATION DU VENDEUR Le vendeur fait les déclarations suivantes et s’en porte garant: [...] 6.0 Le terrain susdit est desservi par réseau public d’aqueduc et d’égout et toutes les contributions exigées du promoteur à ce sujet par les autorités municipales ont été payées, sauf en ce qui concerne toutes taxes de services imposées par la municipalité, s’il y a lieu.» [5] La demanderesse soumet que cette clause signifie que le raccordement aux services municipaux est déjà effectué sur le terrain au moment de la vente et qu’elle est justifiée de réclamer le prix payé à la Ville pour l’exécution de ce travail. [6] Quant à la défenderesse, elle soutient que le sens commun du mot "desservi" signifie seulement que les services d’aqueduc et d’égout existent à charge, pour le propriétaire, de s’y raccorder en payant le prix établi par le règlement municipal. [7] C’est la défenderesse qui a raison. [8] Les articles 990 du Code municipal et 486 de la

Loi sur les cités et villes qui prévoient une surtaxe foncière définissent l’expression «terrain vague desservi» comme signifiant: «

b) qui est adjacent à une rue publique en bordure de laquelle les services d’aqueduc et d’égout sanitaire sont disponibles.» […] [11] Selon le Tribunal, le mot «desservi» n'est pas synonyme de «raccordé» comme la demanderesse le prétend et elle doit assumer le coût de raccordement . » [165] Voici la définition du mot «desservir» de trois dictionnaires: ➢ Le Petit Larousse Illustré 2009: DESSERVIR 1 . Assurer le service d'un lieu, d'une localité, en parlant d'une voie de communication, d'un moyen de transport. 2 . Donner accès à un local. Couloir qui dessert plusieurs chambres. 3 . CHRIST.

Assurer le service religieux d'une chapelle, d'une paroisse. Un nouveau curé dessert ce village. ➢ Le Petit Robert 1986: DESSERVIR 1. Faire le service de (une cure, une chapelle, une paroisse). C'est le vicaire qui dessert les hameaux les plus éloignés. 2. Faire le service de (un lieu, une localité) en parlant d'une voie de communication, d'un moyen de transport. Le chemin de fer ne dessert pas encore ce village. V. Passer (par). Un omnibus dessert toutes les gares de la ligne . V. Arrêter (s'arrêter à) Ville bien desservie , reliée

aux autres par de nombreux moyens de transport. 3. Par ext. Donner dans, faire communiquer. « À droite de l'entrée, une petite porte desservait la cuisine et ses dépendances. » ➢ Multidictionnaire des difficultés de la langue française 1992: DESSERVIR v. tr. •Assurer un moyen de transport pour (un lieu). Cette autoroute dessert plusieurs localités. •Donner accès à. Deux portes desservent la salle à manger. •Débarrasser une table après un repas. •Nuire.

Ces commentaires l'ont desservi auprès de ses collègues. [166] Ici, la définition du mot «fournir» des trois mêmes dictionnaires. ➢ Le Petit Larousse Illustré 2009: FOURNIR v.t. 1. Mettre à la disposition de qqn; procurer, offrir, donner. Fournir des vivres aux sinistrés. Fournir des renseignements à un ami. 2. Présenter, donner ce qui est demandé, exigé. Fournir un alibi. Fournir un certificat médical. 3. Pourvoir de ce qui est nécessaire; approvisionner. Ce grossiste fournit de nombreux détaillants. Ces pays leur fournissent des armes. 4. Donner comme production; produire.

Ce vignoble fournit un très bon vin. 5. Accomplir, faire. Fournir un gros effort. ► v.t. ind. (à). Subvenir, contribuer à une charge. Fournir aux besoins de qqn. ► se fournir v.pr. S'approvisionner. Je me fournis chez ce commerçant. ➢ Le Petit Robert 1986: FOURNIR v. tr. I. Trans. Dir. Ⓐ Pourvoir de ce qui est nécessaire. V. Alimenter, approvisionner. Fournir (qqn, une maison, une entreprise) de (qqch.). « Une maison soigneusement close, fournie de biscuit, de beurre fondu, de poisson sec » (Balz.) Négociant qui fournit de vins et de boisson un grand restaurant.

C'est ce marchand qui nous fournit de produits d'entretien. V. Fournisseur. – Plus cour. Fournir (qqn) en (qqch.) « Il faut laisser aux charlatans le soin…de la fournir en pilules » (Suarès). ⃟ Sans compl. indir., l'objet de la fourniture étant sous-entendu . Fournir une famille, des troupes. Pronom. Se fournir chez un marchand. V. Ravitailler(se), servir (se). Ⓑ Donner, procurer. ► 1º Faire avoir (qqch.) à (qqn ). Fournir le vivre et le couvert à des réfugiés. Fournir du secours, une aide . – Spécialt. Fournir une carte, et absolt. Fournir: jouer une carte de la couleur demandée.

Vous n'avez pas fourni à trèfle, et maintenant vous en jouez! ⃟ (Abstrait) Fournir des renseignements à qqn. Je vous en fournirai les moyens. Il n'était pas fâché «qu'on insistât pour lui fournir les garanties qu'il ne réclamait pas» (Romains). Cela me fournira l'occasion, le prétexte que je cherchais. ⃟ Spécialt . Présenter. Il devra fournir les pièces nécessaires. ► 2º (En parlant d'entreprises économiques, commerciales, financières). Ce magasin nous fournit tous les produits d'épicerie. V. Livrer, vendre. Fournir au client ce qu'il désire . V. Servir.

Fournir des armes, du matériel, des vivres à une armée, à un pays. V. Équiper. ► 3º Produire. Vignoble qui fournit un vin estimé. – Par anal. École qui fournit des spécialistes, des cadres. ⃟ Fig. Il a dû fournir un effort considérable . V. Faire. Sports. L'équipe a fourni un jeu remarquable. II. Tr. Indir. FOURNIR À: contribuer, en tout ou en partie, à. V. Participer. Fournir à la dépense, aux frais, à l'entretien. « Attentif comme un père, il fournissait à tous mes besoins » (Balz.). V. Subvenir. ➢ Multidictionnaire des difficultés de la langue française 1992: FOURNIR v. tr. Transitif• Approvisionner.

Fournir une entreprise en peinture. • Procurer. Le centre sportif fournit des raquettes aux participants. Pronominal • S'approvisionner. Je me fournis en pain ou de pain à cette boulangerie. [167] Enfin, la définition du mot «raccorder» des trois mêmes dictionnaires. ➢ Le Petit Larousse Illustré 2009: RACCORDER v. t. 1. Réunir, relier deux choses distinctes, séparées; établir entre elles une liaison, une transition. Raccorder deux canalisations. ⃟ v.pr. Les deux avenues se raccordent à la gare. 2. Constituer une communication, une jonction entre. Plusieurs ponts

raccordent les deux rives. ➢ Le Petit Robert 1986: RACCORDER v. tr. ► 1º Relier par un raccord (des choses dissemblables ou disjointes). « Une assez vaste coupole, posée sur un bâtiment quadrilatère…et raccordée à lui par deux bases en gradins» (Romains) . Raccorder le toit et les murs. V. Ruiler. Raccorder des plans de cinéma. ⃟ Former raccord. Le tronçon qui raccorde les deux voies. ► 2º Pronom. Cette route se raccorde à l'autoroute. ⃟ Fig. Se rattacher.

« Si le renseignement que je vous apporte ne se raccorde à rien… » (Romains). ➢ Multidictionnaire des difficultés de la langue française 1992: RACCORDER v. tr. • Faire un raccord. Raccorder des tuyaux. • Servir de raccord. Ce chemin raccord les deux routes. [168] Le Tribunal estime que le travail des agents d'immeuble en l'instance peut être discutable sur certains points mais ne constitue pas un travail différent que celui d'un agent d'immeuble moyen placé dans les mêmes circonstances. (soulignements ajoutés) [ 58 ] L’

article 486 de la

Loi sur les cités et villes [8] auquel réfère la juge Bond dans le jugement cité par le juge Le Reste a été abrogé en 2004. [ 59 ] Cependant, on retrouve maintenant à l’

article 244.36 de la

Loi sur la fiscalité municipale [9] une définition du mot « desservi » : « Est desservi le terrain dont le propriétaire ou l’occupant peut, en vertu de l’article 244.3, être le débiteur d’un mode de tarification lié au bénéfice reçu en raison de la présence des services d’aqueduc et d’égout sanitaire dans l’emprise d’une rue publique ». (soulignement ajouté) [ 60 ] L’inspecteur en bâtiments Jean-François Tremblay (Tremblay), à l’emploi de la Ville, a aussi finalement reconnu qu’il y avait une distinction entre « desservi » et « raccordé ».

« Desservi » veut dire que les services de la Ville sont en place dans l’emprise de rue, prêts à être « raccordés ». [ 61 ] Dès l’instant où les services de la Ville sont en place dans l’emprise de rue, le propriétaire du terrain devient débiteur d’un mode de tarification lié au bénéfice reçu, que le terrain soit raccordé ou non. [ 62 ] Tant en vertu de l’

article 244.36 de la

Loi sur la fiscalité municipale précité qu’en vertu de la jurisprudence, le tout corroboré par le témoignage à l’audience de l’inspecteur municipal Tremblay, le terrain est alors considéré « desservi ». [ 63 ] À la lumière des faits en preuve et de cette analyse, le Tribunal est d’avis que la fiche descriptive P-2 ne contient pas de fausses représentations. [ 64 ] Les déclarations de la fiche descriptive relatives au raccordement ou non-raccordement des services municipaux pouvaient s’avérer équivoques, mais lorsque Hassan a rédigé la clause P2.3 prévoyant que l’acheteur devait vérifier par lui-même les services disponibles auprès de la Ville et s’en déclarer satisfait, il a suffisamment satisfait à son devoir d’information ou obligation de renseignement en soulevant ainsi un doute important quant au raccordement du terrain aux services municipaux . [ 65 ] Dès l’instant où Hassan a satisfait à son devoir d’information par la communication de cette clause, il y a eu transfert d’obligation sur Yau et Phung, qui auraient dû s’acquitter de leur obligation corrélative de se renseigner. [ 66 ] La Cour d’appel a décidé que lorsqu’une

partie n’est pas dans l’impossibilité de se renseigner, mais qu’elle omet de le faire et qu’elle omet de veiller prudemment à la conduite de ses propres affaires, elle ne peut reprocher à l’autre

partie de faillir à son obligation positive de renseignement et de bonne foi [10] . [ 67 ] Cette obligation corrélative de se renseigner est ainsi expliquée par les auteurs Baudouin et Jobin dans leur ouvrage Les obligations [11] : 329 – Limite : l'obligation de se renseigner – L'obligation de se renseigner est au fond l'envers de la médaille : c'est la limite imposée à l'obligation de renseignement .

Dans la mesure, en effet, où, dans les circonstances de l'espèce, le contractant a la possibilité de connaître l'information ou d'y avoir accès (en dehors évidemment des hypothèses où la loi impose l'obligation stricte de communiquer le renseignement), celui qui s'apprête à passer un contrat doit prendre les mesures raisonnables pour en bien connaître les enjeux importants, les faits susceptibles d'influencer sa décision ; l'obligation de se renseigner vient ainsi faire échec au devoir corrélatif de

renseignement de l'autre

partie . Dans une certaine mesure, non négligeable, ce devoir de se renseigner est apprécié de façon subjective : on tient compte de la formation et de l'expérience de la personne concernée. Le droit, ne vient pas au secours de ceux qui dorment, disait la maxime romaine . Cette idée a déjà été développée dans le contexte du contrat d'assurance terrestre pour la déclaration de risque par l'assuré.

On la retrouve notamment dans la garantie contre les vices cachés, dans la garantie d'éviction contre les violations de limitations de droit public, et encore dans la responsabilité extra-contractuelle du fabricant pour un défaut de sécurité. Dans l'obligation d'information, le droit entend protéger le contractant contre une inégalité situationnelle, mais non contre sa propre sottise ou négligence . Une

partie doit pouvoir présumer, en effet, que l'information générale de base, normalement disponible est connue de son cocontractant, ou alors qu'il ait décidé de ne pas en tenir compte.

Aussi la Cour suprême a-t-elle pris la précaution de situer l'obligation d'information dans le contexte général où toute personne a le devoir de se renseigner raisonnablement avant de conclure un contrat . (soulignements ajoutés) [ 68 ] Tout acheteur doit agir avec prudence et diligence lors d’un achat immobilier [12] . [ 69 ] La diligence, c’est la qualité de celui qui s’applique avec soin à ce qu’il fait [13] . [ 70 ] Agir avec prudence et diligence signifie être attentif, actif, poser les questions qui s’imposent [14] . [ 71 ] Une personne prudente et diligente doit faire les vérifications nécessaires, en tenant compte notamment des indices potentiels de problèmes qui lui sont dévoilés par l’autre partie.

Sinon, il s’agit d’aveuglement volontaire [15] . [ 72 ] Le courtier immobilier de Yau, Phung, a finalement reconnu dans son témoignage devant le Tribunal qu’un acheteur bien conseillé par son courtier aurait vérifié auprès de la Ville si le terrain était raccordé aux services municipaux . [ 73 ] Au lieu de procéder à de prudentes vérifications auprès de la Ville pour en apprendre davantage concernant le raccordement ou le non-raccordement des services, Yau et Phung ont présenté une contre-proposition à A. Bengassem.

Phung s’exprime ainsi à ce sujet : « On n’a pas accepté cette clause-là en faisant une contre-offre. C’est comme si la clause n’existait pas ». [ 74 ] Il est vrai qu’une nouvelle contre-proposition annule toute contre-proposition antérieure. Cependant, une nouvelle contre- proposition ne détruit pas ou n’efface pas toute information communiquée dans cette contre-proposition antérieure . [ 75 ] Autrement dit, à l’époque des négociations entre les parties, soit que les services étaient raccordés au terrain ou soit qu’ils ne l’étaient pas.

Présenter une contre-proposition silencieuse au sujet des services ne raccordera pas ces derniers au terrain s’ils n’y sont pas déjà raccordés . [ 76 ] À partir du moment où Hassan écrit dans une contre-proposition que « l’acheteur doit vérifier par lui-même auprès de la Ville les services disponibles », il informe clairement l’acheteur potentiel et son courtier qu’il existe à tout le moins un doute quant au raccordement de ces services. [ 77 ] Si le raccordement des services au terrain constitue une considération essentielle de l’achat et du prix payé pour le terrain, une fois le doute exprimé par Hassan quant au raccordement des services, c’est à l’acheteur et son courtier d’agir de façon prudente et diligente et de dissiper le doute en effectuant les vérifications appropriées, notamment auprès des autorités municipales. [ 78 ] Yau savait d’ailleurs qu’il était possible et même souhaitable de faire des vérifications quant au raccordement des services auprès des autorités municipales, puisque lorsque son conjoint a acheté un terrain vacant sur la rue Renoir en 2007, elle a vérifié auprès des autorités municipales si les services étaient raccordés à ce terrain, et cela, quand bien même la fiche descriptive contenait des informations à cet égard. [ 79 ] Pourquoi cette fois-ci a-t-elle agi autrement? [ 80 ] Interrogée et contre-interrogée à ce sujet, elle répond que c’est parce que la fiche descriptive indique que les services sont en place et raccordés sur le terrain. [ 81 ] Malheureusement pour elle, Yau interprète la fiche descriptive au-delà de ce que cette fiche énonce .

La fiche n’indique pas que les égouts et l’aqueduc sont raccordés.

Elle n’indique pas le contraire non plus. [ 82 ] La fiche annonce que le terrain est desservi par ces services, mais elle demeure silencieuse quant au raccordement ou non- raccordement. [ 83 ] On ne peut pas en inférer que les services sont raccordés autrement qu’en extrapolant au-delà de ce que la fiche révèle . [ 84 ] Il est fort déplorable que Yau n’ait pas été avisée et conseillée en ce sens par son courtier, Phung. [ 85 ] En effet, un courtier est réputé expert en ces matières par sa formation, son appartenance à l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), et son expérience. [ 86 ] Phung déclare avoir fait des vérifications relatives au raccordement des services d’égout et d’aqueduc auprès de Hassan

seulement.

Pourtant, étonnamment, il ne se souvient pas de la réponse de Hassan sur une question que sa cliente déclare fondamentale! [ 87 ] Si vraisemblablement Hassan avait rassuré Phung quant au raccordement des services au terrain, Phung n’aurait-il pas écrit dans sa dernière contre-proposition que les services étaient raccordés? [ 88 ] Or la dernière contre-proposition rédigée par Phung est totalement silencieuse à cet égard. [ 89 ] Par ailleurs, le Tribunal ne peut s’expliquer que malgré la clause indiquant que « l’acheteur doit vérifier par lui-même auprès de la Ville les services disponibles », Yau persiste à déclarer ne JAMAIS avoir eu de doute quant au raccordement des services… [ 90 ] Ne peut-on pas qualifier cette certitude de conviction aveugle dans ces circonstances? [ 91 ] Par cette clause de la contre-proposition CP 46339 , le promettant-vendeur cherche à lui imposer de procéder à des vérifications en soulevant un doute, mais malgré tout, Yau déclare à plusieurs reprises ne jamais avoir eu de doute vu les déclarations de la fiche descriptive… [ 92 ] Le Tribunal est d’avis qu’en plus d’avoir été mal conseillée, Yau a elle-même fait preuve d’aveuglement volontaire. [ 93 ] Manifestement, Yau est une personne très intelligente, articulée, et capable de comprendre les nuances.

Cette clause rédigée par Hassan, lui imposant un devoir de vérification ou obligation de se renseigner, aurait dû l’inciter à se poser davantage de questions plutôt que de maintenir une foi inébranlable et inconditionnelle dans le raccordement des services au terrain. [ 94 ] Par ailleurs, les droits des parties à la transaction se sont cristallisés lors de la signature de la promesse d’achat. [ 95 ] Les discussions subséquentes chez le notaire sur des éléments qui auraient dû être discutés avant la signature de la promesse d’achat, lors de la négociation du prix avant la signature de la promesse, ne sont pas pertinentes. [ 96 ] Néanmoins, le Tribunal conclut à cet égard que la preuve ne révèle aucune intention malicieuse ni aucun stratagème de la part du promettant-vendeur A.

Bengassem et de son représentant R. Bengassem permettant de conclure à dol. [ 97 ] Il n’est pas démontré qu’ils aient voulu tromper Yau. [ 98 ] En effet, A.

Bengassem était convaincu que les services se rendaient au terrain, considérant le mandat donné à L’Écuyer quelques années auparavant. [ 99 ] Il est aussi malheureux qu’il y ait eu un manque de communication entre les intervenants, dont Yau, son entrepreneur en excavation, et l’entrepreneur l’Écuyer, lorsque l’entrepreneur en excavation de Yau n’a pas trouvé « le tuyau » des services. [ 100 ] Selon les explications détaillées, crédibles et cohérentes données par L’Écuyer lors de son témoignage à l’audience, il aurait probablement été facile de trouver le tuyau permettant le raccordement des services à la limite du terrain et de minimiser ainsi passablement les coûts de raccordement, si bien entendu la collaboration du propriétaire du lot 903 avait été possible. [ 101 ] Enfin, il serait souhaitable que le système informatisé des agences de courtage soit modifié pour permettre de « cliquer » sur une rubrique « services raccordés » ou « services non raccordés », dans les cas de fiches descriptives relatives à la mise en vente de terrains vacants. [ 102 ] Cela éviterait les problèmes à répétition qui surgissent en jurisprudence, comme on le voit bien. [ 103 ] Pour que la situation soit claire, il aurait été préférable que le courtier Hassan trouve une façon d’indiquer sur la fiche descriptive, à un endroit quelconque, que les services municipaux étaient non raccordés, ou qu’il y avait à tout le moins forte incertitude quant au raccordement de ces services. [ 104 ] C ependant, en l’absence de preuve de norme de conduite contraire à la façon dont a agi Hassan [16] , Yau ne s’est pas déchargée de son fardeau de prouver qu’en rédigeant la fiche descriptive comme il l’a fait, Hassan a agi de façon différente de celle dont aurait agi un courtier immobilier moyen placé dans les mêmes circonstances. [ 105 ] L’action sera donc rejetée. [ 106 ] Concernant les dépens, chaque

partie paiera ses frais. En effet, même si Yau ne s’est pas déchargée de son fardeau de prouver la faute des parties défenderesses, elle a quand même établi avoir été en

partie victime d’un système informatisé relatif à la rédaction des fiches descriptives. Ce système devrait être amélioré pour éviter à d’autres justiciables de vivre semblables litiges. [ 107 ] Pour ces motifs, le Tribunal : [ 108 ] Rejette la demande contre toutes les parties défenderesses, chaque

partie payant ses frais. __________________________________ CHANTAL SIROIS, J.C.Q.

Me Isabelle Cartier Laframboise Gutkin Avocats de la

partie demanderesse Me Réal LeBlanc Avocat de la

partie défenderesse Ahmed Bengassem Me François Mainguy Langlois Kronstrom Desjardins Avocats des parties défenderesses 9202-6715 Québec inc. faisant affaire sous le nom de Groupe Royal Prestige et Alae Hassan Dates d’audience : Les 17 et 18 mars et 3 juin 2011