2012 QCCQ 19, 2012 QCCQ 19

Miville-Deschênes c. Agence du revenu du Québec 2012 QCCQ 19 JL2654 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTMAGNY LOCALITÉ DE MONTMAGNY « Chambre civile » N° : 300-32-000081-098 DATE : 11 janvier 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE ANNE LABERGE, JL2654 ______________________________________________________________________ GILBERT MIVILLE-DESCHÊNES, [...], St-Jean-Port-Joli, Québec Appelant c.

L’AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC, 3800, rue Marly, Québec Intimée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] L’appelant se pourvoit en appel

sommaire d’un avis de cotisation (numéro 1692151) émis le 6 mars 2008, par lequel l’Agence du revenu du Québec (ci-après l’ARQ) lui accorde 491,91$ au lieu de la somme de 6 133,14$ réclamée à

titre de remboursement de TVQ pour habitation neuve, en vertu de l’article370.9 ss de la

Loi sur la taxe de vente du Québec. [ 2 ] Afin de se prévaloir du droit d’interjeter un appel

sommaire devant la Cour du Québec, division des petites créances, l’appelant réduit à 4 000$ le montant de sa contestation. La question en litige [ 3 ] Quelle est la juste valeur marchande (JVM) de la propriété de l’appelant au 20 mars 2006? Les faits [ 4 ] Au cours des années 2005-2006, l’appelant fait la construction d’une maison au 590, avenue de Gaspé, à St-Jean-Port-Joli. [ 5 ] La date d’achèvement des travaux est le 20 mars 2006. [ 6 ] Le 12 octobre 2007, l’appelant transmet à l’intimée, sur le formulaire prescrit par le sous-ministre du Revenu (FP-2190.

P) une demande de remboursement de taxes par le propriétaire pour une habitation neuve ou modifiée de façon majeure (O-5). [ 7 ] Dans ce formulaire, la

section 4 intitulée « Calcul du remboursement de taxes» prévoit des exemples sur la façon de déterminer la JVM. [ 8 ] Conformément à un exemple donné, l’appelant a joint au formulaire, une copie de l’évaluation municipale de sa propriété, au montant de 178 704$, afin d’établir la JVM de sa propriété pour fin de remboursement de TPS et TVQ. [ 9 ] Le 6 mars 2008, l’intimée émet un avis de cotisation refusant le remboursement de la taxe de vente du Québec, à l’exception

du remboursement de la TVQ, applicable au montant de la TPS remboursée, pour le motif suivant : «Le prix d’achat ou la juste valeur marchande de votre habitation est égal ou supérieur à 225 000$. Vous n’avez droit qu’au remboursement de TVQ à l’égard d’un remboursement TPS» (O-1). [ 10 ] Le 3 avril 2008, l’appelant transmet à l’intimée un avis d’opposition dont elle accuse réception. [ 11 ] Ce n’est que le 3 avril 2009, soit un an plus tard, que l’appelant reçoit de la direction des oppositions, une décision datée du 26 mars 2009, signée par monsieur Charles Martel, agent d’opposition, ainsi libellée : « Opposant : GILBERT MIVILLE-DESCHÊNES Période(

s) ou année(

s) en cause : 2006-05-01 au 2006-05-01 Loi(

s) applicable(s) :

Loi sur la taxe de vente du Québec Notifié conformément à : [X] la

Loi sur le ministère du Revenu (L.R.Q., c. M-31,

article 93.1.6) Le ministre du Revenu a étudié les faits et motifs énoncés dans votre avis d’opposition et a décidé que : La cotisation a été établi conformément aux dispositions de la loi notamment, mais sans restreindre la généralité de ce qui précède, en ce que le remboursement pour habitation neuve accordé partiellement a été établi en vertu des dispositions des articles 370.9, 370.10 et 370.13 de la

Loi sur la taxe de vente du Québec .» (D-6) [ 12 ] Le 9 avril 2009, l’appelant écrit à monsieur Martel (D-7) afin d’obtenir notamment, les motifs de la décision rendue le 26 mars précédent. [ 13 ] Le 16 avril 2009, l’appelant reçoit de monsieur Martel, une version écrite plus détaillée de la décision sur opposition intitulée «Mémoire sur opposition». On y précise ceci : « ANALYSE : La Direction cotisante a diminué le remboursement pour habitation neuve sur la base que la juste valeur marchande était supérieure à 225 000$.

En vertu de l’article 370.9 et 370.10 LTVQ, le remboursement pour habitation neuve n’est versé que si la juste valeur marchande de l’immeuble d’habitation est inférieure à 225 000$. Lorsque la JVM se situe entre 200 000$ et 225 000$, le montant du remboursement est diminué graduellement jusqu’à ce que la juste valeur marchande atteigne 225 000$. La juste valeur marchande est définie à l’article 15 de la LTVQ comme étant la juste valeur marchande d’un bien ou service abstraction faite de la taxe exclue en application de l’article 52 de la même loi.

Dans le formulaire FP-2190.P Remboursement de taxes demandé par le propriétaire pour une habitation neuve ou modifiée de façon majeure , on définit la juste valeur marchande comme étant : «prix le plus élevé qui peut être obtenu pour une propriété (terrain et habitation) sur un marché libre, où le vendeur et l’acheteur sont consentants, bien informés et sans lien de dépendance entre eux.»

Malgré le fait que la définition dans le formulaire FP-2190.P et celle prévue dans la

Loi sur la fiscalité municipale sont similaires, l’évaluation municipale fournie par M. Miville-Deschênes est une valeur statistique et établie pour les fins municipales. Elle est une évaluation de masse et non une expertise spécifique. Bien qu’elle puisse être un indicateur dans certains cas, elle n’est pas en soi une juste valeur marchande . La vérification a utilisé la méthode du coût pour conclure à une juste valeur marchande de 206 432,00$. En nous basant sur les décisions récemment rendues concernant la juste valeur marchande, notre analyse s’est arrêtée sur l’arrêt Sira Entreprise Ltd. Contre la Reine .

Dans cette affaire, la Cour avait à déterminer la juste valeur marchande d’immeubles, aux fins de la TPS, lorsqu’ils ont pour la première fois été prêts à être occupés. Premièrement, la Cour conclut que la juste valeur marchande aux fins d’une vente n’est pas pertinente. De plus, la Cour indique, dans cette affaire, que la méthode du coût est la meilleure méthode pour établir la juste valeur marchande des immeubles qui étaient en litige. Cette décision est citée dans plusieurs autres décisions telles que l’arrêt 9062-8942 Québec inc. contre Québec (sous-ministre du Revenu) .

La Cour retient, comme dans la décision précédente, la méthode du coût pour établir la juste valeur marchande de l’immeuble neuf. En fonction de ces décisions, nous croyons que la méthode du coût est appropriée lorsqu’il vient le temps d’établir une juste valeur marchande, aux fins des taxes, d’un immeuble neuf, et n’ayant jamais été habité. De plus, nous avons demandé l’expertise d’un évaluateur afin d’établir la juste valeur marchande de la propriété de M. Miville- Deschênes.

Dans un rapport classé dans le dossier du particulier, l’évaluateur du Ministère a établi, selon la méthode du coût de remplacement, avec l’aide du manuel de référence CCR 2006 que la juste valeur marchande correspondait à 301 780,00$. Il a également regardé les ventes d’immeubles résidentiels dans le même secteur, sans toutefois en trouver une suffisamment semblable pour être utilisée dans une méthode de comparaison. Cependant, cet exercice lui a permis de constater qu’il existe une bonne demande pour des résidences avec vue sur le fleuve.

Finalement, l ‘évaluateur a déterminé que la juste valeur marchande de cet immeuble, au 20 mars 2006, est de

300 000,00$. CONCLUSION : En tenant compte de ce qui précède, nous recommandons donc de maintenir le montant refusé partiellement à

titre de remboursement pour habitation neuve.» (D-8). (Le soulignement est nôtre) [ 14 ] Le 15 mai 2009, l’appelant envoie à l’intimée une demande d’accès à l’information (D-9) pour obtenir le rapport de l’évaluateur du ministère du Revenu auquel on réfère dans le mémoire sur opposition précité. [ 15 ] Le 27 mai 2009, l’appelant reçoit le rapport demandé, rédigé le 19 mars 2009 , par monsieur Jean-Yves Fortin, évaluateur à la direction de la vérification, précisant que le but de son évaluation est de déterminer la JVM de la maison de l’appelant, au 20 mars 2006, date où les travaux sont presque achevés (D-10). [ 16 ] Le 28 mai 2009, l’appelant reçoit des documents complémentaires à sa demande d’accès à l’information (D-11).

Argumentation de l’intimé [ 17 ] Elle rappelle d’abord qu’en matière fiscale, l’article 1014 de la

Loi sur les impôts , prévoit une présomption de validité des cotisations qui fait reposer sur le contribuable, le fardeau de démontrer que les cotisations ne sont pas valides. [ 18 ] Cela dit, elle soutient que l’appelant détermine la JVM selon l’évaluation municipale en date du 1 er juillet 2004, soit avant le 23 août 2005, date du début des travaux de construction de la maison. [ 19 ] L’avis d’évaluation pour l’année 2007 (D-2) que l’appelant a déposé, indique que le montant de 178 704$ qualifié par celui-ci comme étant l’évaluation municipale, est plutôt une valeur uniformisée, établie au 1 er juillet 2004. [ 20 ] L’intimée ajoute qu’elle a déterminé la JVM de l’immeuble (terrain et bâtisse) selon les coûts encourus par l’appelant, à 286 175$, suivant la pièce I-1. [ 21 ] La méthode du coût est reconnue pour évaluer la JVM d’un immeuble, soumet l’intimée qui précise que l’agent d’opposition a obtenu, le 19 mars 2009, le rapport de l’évaluateur de l’ARQ, Jean-Yves Fortin qui établi la JVM de l’immeuble de l’appelant, à 300 000$, en date du 20 mars 2006 (O-6). [ 22 ] L’intimée reconnaît que l’expression «juste valeur marchande» n’est pas définie dans la

Loi sur la taxe de vente du Québec . Elle utilise la définition qui se retrouve dans les renseignements généraux suivant le formulaire de demande de remboursement (O-7) à savoir : « Juste valeur marchande (JVM) : prix le plus élevé qui peut être obtenu pour une propriété (terrain et habitation) sur un marché libre, où le vendeur et l’acheteur sont consentants, bien informés et sans lien de dépendance entre eux. La JVM de la propriété doit être comparable à la valeur des propriétés semblables sur le marché immobilier local. Précision : Ce prix ne comprend pas les taxes. Il doit être estimé au moment où les travaux sont en grande

partie terminés.» [ 23 ] Par ailleurs, l’intimée reconnaît que la définition dans le formulaire FP-2190P et celle prévue dans la

Loi sur la fiscalité municipale, sont similaires. [ 24 ] Cependant, plaide-t-elle, l’évaluation municipale fournie par l’appelant est une valeur statistique, établie pour les fins municipales. Il s’agit selon elle, d’une évaluation de masse, un indicateur seulement et non une expertise spécifique. L’évaluation municipale n’est pas une JVM pouvant servir en l’espèce, conclut l’intimée. Les motifs [ 25 ] Pour les raisons qui suivent, le Tribunal conclut qu’il y a lieu d’accueillir l’appel

sommaire de l’appelant et de rejeter les prétentions de l’intimée. [ 26 ] Suivant l’article 370.9 de la

Loi sur la taxe de vente du Québec, un remboursement peut être versé lorsqu’un particulier fait la construction d’un immeuble d’habitation pour qu’il lui serve de résidence principale ou serve à un particulier lié ou un ex-conjoint, en autant que la JVM de cet immeuble est inférieure à 225 000$. [1] [ 27 ] Par ailleurs, lorsque la JVM se situe entre 200 000$ et 225 000$, l’article 370.10 de cette loi permet un remboursement partiel, établi selon une formule déterminée. [ 28 ] Enfin, en vertu de l’article 370.13, un particulier qui n’a pas droit au remboursement visé à l’article 370.9 à l’égard de la construction d’un immeuble d’habitation parce que la JVM est de 225 000$ ou plus, a droit au remboursement de la TVQ sur le remboursement de TPS obtenu.

[29] Qu’en est-il en l’espèce? [30] Précisons d’abord que le Tribunal rejette l’objection formulée par l’appelant en début d’audition, selon laquelle le rapportd’évaluation produit par l’intimée en mars 2009, est irrecevable car il vise l’avis de cotisation émis le 6 mars 2008 et à contrer son avisd’opposition daté du 3 avril 2008. La preuve rétrospective est admissible en l’espèce, suivant notamment l’affaire Montréal(Communauté urbaine de) c.

Chaussures Alti ltée[2] [31] L’appelant a transmis une demande de remboursement de taxes pour une habitation neuve (O-5), sur le formulaire FP2190.P,prescrit par le sous-ministre du Revenu, tel qu’il appert de la mention imprimée, au bas de la première page. [32] Il a attribué à sa propriété comme JVM, un montant de 178 704$ et joint au formulaire, une copie de l’évaluation municipalepour l’année 2007, se conformant ainsi à l’exemple donné par le formulaire (O-5), dans la

section 4 intitulée «Calcul du remboursementde taxes» : «4.1 Renseignements sur la juste valeur marchande (JVM) de votre propriété La JVM dont vous avez besoin à la

partie 4.2 pour calculer votre remboursement doit correspondre à la valeur, avant les taxes, de votrehabitation et de votre terrain au moment où les travaux de construction ou de modification majeure sont terminés en grande partie.Veuillez expliquer de quelle façon vous avez déterminé cette JVM (ex : vous avez utilisé votre évaluation municipale ou celle que vous afournie votre institution financière» (Notre soulignement) [33] Il est intéressant de noter que le formulaire a été remplacé depuis et que l’exemple de l’évaluation municipale n’y apparaîtplus. [34] Le Tribunal convient avec l’appelant que puisque la Loi ne donne pas de définition de la JVM, l’intimée ne peut imposer sonpoint de vue selon lequel la méthode du coût doit prévaloir. [35] L’appelant cite avec raison l’affaire Laurian Gagné c.

S-M. du revenu[3] dans laquelle l’Honorable Pierre Bachand J.C.Q.écrit ceci : «[14] Si le législateur avait voulu que les calculs du remboursement soient basés uniquement sur le coût de l’immeuble, ou encore sur lecoût rajusté dans certains cas limites, tels ceux illustrés dans la décision du juge Lemieux, il l’aurait dit. Il a plutôt choisi, possiblementen raison de l’harmonisation avec la législation fédérale, le critère de la JVM.

Voilà qui appelle donc à l’appréciation des Tribunaux.» [36] L’agence du revenu du Canada, dans son guide de «Remboursement de la TPS/TVQ pour habitations neuves (D-13) neretient d’ailleurs pas la méthode du coût. On y précise ceci : «Il s’agit de la juste valeur marchande du terrain et de l’habitation, une fois achevée en grande partie, et non du coût des travaux deconstruction.»[4] [37] L’appelant cite la cause Qureshi c. La Reine[5] dans laquelle la Cour canadienne de l’impôt a rejeté la méthode du coût.

Elles’exprime en ces termes : «[6] Il est vrai que la méthode du coût a parfois été utilisée pour déterminer la JVM. Ce fut le cas dans les décisions susmentionnées etégalement dans des causes se rapportant à la

Loi sur l’exportation et l’importation de biens culturels, comme Aikman c. R., (TCC) [2002] 2C.T.C. 2211, conf. Par 2002 FCA 114 , [2002] 2 C.T.C. 147 ou Maréchal c. La Reine, 2004 DTC 3227,conf. Par 2005 DTC 5223. Toutefois, le coût d’un bien est révélateur de sa JVM lorsqu’il correspond au prix auquel le bien est achetédans le cadre d’une vente de pleine concurrence.

Le coût de construction ou de reconstruction d’un bien n’est pas une méthode fiable àutiliser pour déterminer la JVM lorsque des données sur le marché sont disponibles, comme c’est le cas en l’espèce. [10] Il n’y a tout simplement rien qui puisse justifier l’utilisation du coût ou du coût de remplacement pour évaluer le bien lorsqu’ilexiste un marché de biens comparables. Le coût ou le coût de remplacement n’indique pas la JVM lorsqu’il est question d’une maisonqui est construite selon les spécifications du propriétaire.

Lorsqu’une personne achète une maison déjà construite sur un marché libre, defaçon générale, le prix payé sert d’indicateur de la JVM. [17] Bien sûr, l’accent est mis sur le marché. S’il existe un marché, c’est en fonction de ce dernier qu’il faut évaluer la JVM.

Les bienscomparables ayant servi à l’expert de l’intimée pour justifier et étayer une évaluation de la JVM qui se rapproche du coût de laconstruction ne permettent pas d’arriver à la conclusion que le bien avait une JVM réelle de 500 000$ sur le marché existant à Listowelau moment de l’évaluation.» [38] Selon l’évaluateur de l’ARQ, il n’y a pas d’immeuble comparable à celui de l’appelant. Celui-ci soutient le contraire, endéposant une liste de transactions conclues par des agents immobiliers en 2005-2006 (D-15) se rapprochant de l’évaluation municipale deson immeuble.

Il y a pas lieu de les écarter d’emblée comme le fait l’intimée. [39] L’appelant a rempli le fardeau de preuve qui lui incombait en repoussant la présomption prévue à l’article 1014 de la

Loi surles impôts. [40] L’avis de cotisation du 6 mars 2008 devait prendre en compte l’évaluation municipale de 178 704$ et en conséquence,l’appelant a droit au remboursement de TVQ de 4 000$ (après amendement) réclamé, conformément à l’article 370.9 de la

Loi sur la taxede vente du Québec.

[ 41 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 42 ] ACCUEILLE l’appel

sommaire de l’appelant; [ 43 ] REJETTE l’avis de cotisation portant le numéro 1692151 émis le 6 mars 2008; [ 44 ] ORDONNE à l’intimée de modifier cet avis afin de prendre en compte la JVM de l’immeuble de l’appelant au 20 mars 2006, à 178 704$; [ 45 ] ORDONNE à l’intimée de rembourser à l’appelant le montant de 4 000$; [ 46 ] LE TOUT , avec dépens. __________________________________ ANNE LABERGE, J.C.Q. Date d’audience : 6 décembre 2011