2023 QCCQ 771, 2023 QCCQ 771

Horan c. Succession de Cyr 2023 QCCQ 771 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-702395-200 DATE : 27 février 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ALEXIS HORAN et VANESSA RONDEAU Demandeurs c.

NICOLE CYR, en sa qualité de liquidatrice de la succession JEAN CYR Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alexis Horan et Vanessa Rondeau réclament le remboursement d’un dépôt de 5 000 $ remis à Nicole Cyr, en sa qualité de liquidatrice de la succession de Jean Cyr (la « succession »).

Ce dépôt à été remis à la succession en vertu d’une offre d’achat faite à l’origine par les demandeurs visant l’acquisition d’un immeuble lui appartenant. [ 2 ] La succession conteste la demande et soutient que monsieur Horan a renoncé volontairement à acheter l’immeuble. Elle ajoute que, ce faisant, il a refusé de respecter ses obligations contractuelles et qu’il n’a donc pas droit au remboursement du montant du dépôt. [ 3 ] De plus, la succession allègue que le refus de monsieur Horan de respecter ses engagements lui a causé des dommages.

Elle soutient, en effet, que la vente de son immeuble s’est faite à un prix inférieur à celui de l’offre d’achat, d’où sa demande reconventionnelle de 5 000 $. [ 4 ] Enfin, la liquidatrice soutient que la demande de madame Rondeau doit être rejetée vu qu’elle n’est pas une

partie à l’offre d’achat de l’immeuble. [ 5 ] En défense à la demande reconventionnelle, monsieur Horan plaide ne pas être responsable des dommages réclamés par la liquidatrice. [ 6 ] Afin de faciliter l’analyse des prétentions des parties, voici les deux questions en litige auxquelles il y a lieu de répondre : 1. Est-ce que monsieur Horan a contrevenu à ses engagements en vertu de l’offre d’achat ? 2. Si oui, est-ce que la demande reconventionnelle de la succession est bien fondée ?

LE CONTEXTE [ 7 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal afin de résoudre le litige opposant les parties sont ceux mentionnés ci-après. [ 8 ] En août 2020, les demandeurs visitent une première fois un duplex appartenant à la succession. Lors de leur visite, ils constatent au sous-sol un dégât d’eau en provenance de la baignoire du logement loué à l’étage.

Ils constatent également la présence de moisissures dans la salle de bain du rez-de-chaussée. [ 9 ] Monsieur Horan étant menuisier-charpentier, il est à même de constater que plusieurs réparations seront nécessaires afin de remettre en bon état la propriété dont la toiture doit aussi être remplacée. Dans les jours qui suivent, il demande à son père, qui est plombier, de venir inspecter l’immeuble afin d’évaluer l’état de la plomberie. Celui-ci constate d’autres problèmes de fuites d’eau actives dans la propriété, fuites qui nécessiteront des réparations additionnelles. [ 10 ]

Malgré ces divers problèmes, les demandeurs sont toujours intéressés par la propriété, mais pas au prix demandé. En effet, vu les réparations qui seront requises, les parties négocient et s’entendent sur un prix révisé à la baisse à 140 000 $. Concernant l’offre

d’achat, la succession demande à une notaire de la préparer et d’exiger un dépôt de 5 000 $ lors de la signature. [ 11 ] Une première offre d’achat est signée par les demandeurs et le dépôt requis à l’offre d’achat est remis à la succession. Cette offre précise qu’elle est conditionnelle à l’obtention par les demandeurs d’un financement de 112 000 $. [ 12 ] La courtière hypothécaire qui traite le dossier des demandeurs les informent que le financement n’est pas autorisé et propose à monsieur Horan d’effectuer seul la demande de prêt.

Une deuxième offre d’achat (la « deuxième offre ») de l’immeuble est préparée aux mêmes conditions et la succession conserve le dépôt remis avec la première offre. [ 13 ] Une nouvelle demande de financement est faite par la courtière, mais la réponse à cette demande tarde. Finalement, le délai prévu à la deuxième offre expire sans que le financement ne soit accordé à monsieur Horan.

Ce dernier en informe la succession et celle- ci lui demande alors de transmettre une lettre confirmant qu’il ne donnera pas suite à cette deuxième offre. [ 14 ] Monsieur Horan transmet cette lettre à la succession, mais lorsqu’il souhaite obtenir le remboursement d’une

partie de son dépôt, la succession refuse alléguant que monsieur veut en réalité annuler la deuxième offre d’achat et elle ajoute qu’il a également empêché l’accomplissement de la condition de financement . ANALYSE [ 15 ] Lors de l’analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 16 ] L’une des principales règles de preuve en matière civile est indiquée à l’

article 2803 C.c.Q. qui précise qu’il revient aux demandeurs de prouver les faits qui soutiennent leurs prétentions. Ainsi c’est aux demandeurs de prouver qu’ils ont droit au remboursement demandé de la somme de 5 000 $. [ 17 ] L’

article 2804 C.c.Q. consacre un autre principe important voulant que dans un procès civil, la prépondérance d’une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l’existence de ce fait. Le Tribunal doit donc analyser l’ensemble de la preuve en s’interrogeant sur l’existence d’une preuve prépondérante soutenant la réclamation des demandeurs ou les moyens de contestation de la succession. [ 18 ] Enfin, l’

article 2845 C.c.Q. précise que la force probante de tout témoignage concernant les faits dont un témoin a eu une connaissance personnelle ou concernant l’avis que donne un expert est laissée à l’appréciation du tribunal. 1 re Question : Est-ce que monsieur Horan a contrevenu à ses engagements en vertu de l’offre d’achat ? [ 19 ] Les articles 2 et 3

c) de la deuxième offre signée par monsieur Horan mentionne ce qui suit : « 2. PRIX ET ACOMPTE Le prix sera de CENT QUARANTE MILLE DOLLARS (140 000,00 $) , que l’acquéreur convient de payer comme suit : Avec la présente promesse d’achat, l’acquéreur remet une somme de CINQ MILLE DOLLARS (5000,00 $) , par traite bancaire à l’ordre du vendeur, à

titre d’acompte sur le prix d’achat à payer. Cette somme sera imputée au prix d’achat. Advenant que la présente offre d’achat devienne nulle et non avenue, l’acompte devra être remboursé immédiatement à l’acquéreur sans intérêt. Lors de la signature du contrat de vente devant notaire, l’acquéreur versera une somme additionnelle de CENT TRENTE-CINQ MILLE DOLLARS (135 000,00 $) , par transfert électronique à l’ordre du notaire instrumentant, en fidéicommis, ou selon les directives du notaire instrumentant à cet effet. 3. CONDITIONS DE LA PROMESSE […] c.

Défaut : À défaut par l’acquéreur de fournir une copie de cet engagement au vendeur dans le délai prévu au paragraphe précédent ou en cas de refus du créancier hypothécaire, le vendeur pourra, dans les cinq (5) jours consécutifs suivant l’expiration de ce délai, aviser par écrit l’acquéreur : i. qu’il rend la présente offre d’achat nulle et non avenue, sans autre recours de part et d’autre; OU ii. que l’acquéreur doit immédiatement faire une nouvelle demande d’emprunt hypothécaire auprès d’un créancier hypothécaire choisi par le vendeur, respectant les modalités prévues au paragraphe a).

La réception par le vendeur d’un engagement du créancier hypothécaire dans le délai prévu à l’avis du vendeur aura pour effet de satisfaire à la présente condition. À défaut par l’acquéreur de fournir une copie de cet engagement au vendeur dans le délai prévu à l’avis du vendeur ou en cas de refus du créancier hypothécaire, la présente offre d’achat deviendra nulle et non avenue sans autre recours de part et d’autre.

À défaut par le vendeur d’envoyer un avis à l’acquéreur, la présent offre d’achat deviendra nulle et non avenue à l’expiration de ce délai de cinq (5) jours. » [ 20 ] Cette deuxième offre est signée par monsieur Horan le 15 septembre 2020 et l’acte de vente devait intervenir le ou avant le 15 octobre 2020.

Celle-ci est acceptée le 15 septembre par la succession et une copie acceptée est remise le même jour à monsieur Horan tel que le confirme sa signature et celle du témoin à l’offre, monsieur François Lavallée [1] . [ 21 ] Cela dit, en vertu des dispositions de la deuxième offre, monsieur Horan devait, au plus tard le 25 septembre 2020, remettre au vendeur une copie de l’engagement du créancier hypothécaire à lui consentir le prêt de 112 000 $. Or, bien que monsieur Horan ait

transigé avec une courtière hypothécaire, il n’a pas reçu le document requis dans les délais impartis. [ 22 ] Les dispositions de la deuxième offre indiquent que la succession pouvait alors, dans les 5 jours de l’échéance du 25 septembre 2020, aviser par écrit monsieur Horan que l’offre était nulle et non avenue ou encore requérir de monsieur Horan de présenter une nouvelle demande auprès d’un créancier hypothécaire choisi par la succession, ce qu’elle n’a pas fait. [ 23 ] La deuxième offre indique enfin que si la succession n’a pas transmis d’avis écrit à monsieur Horan, celle-ci devenait nulle et non avenue à l’expiration du délai précité, soit le 1 er octobre 2020. [ 24 ] Ainsi, contrairement aux prétentions de la succession qui croyait qu’un écrit de monsieur Horan était nécessaire pour annuler la deuxième offre et lui permettre par la suite de vendre l’immeuble à un tiers, celle-ci était déjà nulle le 1 er octobre 2020 en vertu de l’article 3

c) précité. À compter de cette date, la succession pouvait sans problème remettre en vente son immeuble. [ 25 ] Monsieur Horan n’a donc contrevenu à aucune de ses obligations contractuelles.

De plus, la prétention à l’effet que monsieur Horan a empêché l’accomplissement de la condition de financement est sans fondement. [ 26 ] Vu ce qui précède, monsieur Horan n’avait aucun avis à transmettre à la succession et il n’y a pas lieu de tenir compte du libellé de cet avis lequel a d’ailleurs été transmis à la demande de la succession alors que la deuxième offre d’achat était déjà nulle. [ 27 ] En conclusion, monsieur Horan avait droit au remboursement du dépôt de 5 000 $ à compter du 1 er octobre 2020 tel que le précise l’article 2 de la deuxième offre. [ 28 ] Il y a lieu d’accueillir la demande, mais seulement en faveur de monsieur Horan qui était le seul signataire de la deuxième offre signée le 15 septembre 2020.

En ce qui a trait à la demande reconventionnelle de la succession, vu l’absence de contravention de monsieur Horan à ses obligations contractuelles, elle n’a pas droit aux dommages réclamés et sa demande reconventionnelle est rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] ACCUEILLE la demande. [ 30 ] CONDAMNE Nicole Cyr, en sa qualité de liquidatrice de la succession de Jean Cyr, à payer à Alexis Horan la somme de 5 000 $ avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 22 octobre 2020, ainsi que les frais de justice limités aux droits de greffe de 104 $. [ 31 ] REJETTE la demande de Vanessa Rondeau, sans frais de justice. [ 32 ] REJETTE la demande reconventionnelle de Nicole Cyr, en sa qualité de liquidatrice de la succession de Jean Cyr, sans frais de justice. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 20 décembre 2022