2014 QCCA 2133, 2014 QCCA 2133

Union canadienne (L'), compagnie d'assurances c. Immeubles Alre inc. 2014 QCCA 2133 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-023585-136 (500-22-183019-119) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 21 novembre 2014 CORAM : LES HONORABLES françois pelletier , J.C.A. nicholas kasirer , J.C.A. dominique bélanger , J.C.A. APPELANTE AVOCAT L’UNION CANADIENNE, COMPAGNIE D’ASSURANCES ROYAL & SUN ALLIANCE DU CANADA, SOCIÉTÉ D’ASSURANCES (Appelante en reprise d’instance) M e ROGER MAISONNEUVE (présent) ( Donati Maisonneuve, s.e.n.c.r.l. ) INTIMÉE AVOCATE LES IMMEUBLES ALRE INC. M e CATHERINE CHAPUT (présent) ( Gasco Goodhue St-Germain s.e.n.c.r.l. )

En appel d'un jugement rendu le 16 avril 2013 par l'honorable Diane Quenneville de la Cour du Québec, chambre civile, district de Montréal NATURE DE L'APPEL : Assurance – clause de non-responsabilité – opposabilité Greffière d’audience : Linda Côté Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 09h37 Début de l'audition suspendue du 19 novembre 2014. Dépôt de l'arrêt unanime – voir page suivante. Fin de l'audience. (

s) Linda Côté Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour du Québec, district de Montréal (l’honorable Diane Quenneville), rendu le 16 avril 2013, rejetant sa réclamation de 67 000 $ faite à

titre de subrogée légale de son assurée 9115-8220 Québec inc. (faisant affaire sous le nom de Superclub Vidéotron Laval). *** [ 2 ] Les faits ne sont pas, pour la plupart, contestés. [ 3 ] Le 20 mai 2009, Superclub et l’intimée signent un document, intitulé « offre de location », par lequel l’intimée offre de louer un espace sur le boulevard des Laurentides à Laval à Superclub pour une période de dix ans. L’offre de location prévoit que le locataire prend possession des lieux loués à compter du 15 juin 2009 et fixe le loyer payable à partir du 1 er juillet 2009. [ 4 ] Sous le

titre « bail », la clause 20 de l’offre de location stipule : Le locataire consent à signer un bail dans les trois (3) mois suivant l’acceptation de la présente offre, contenant toutes les conditions et modalités de cette offre de location. Les termes du bail devront être acceptables au locataire et au bailleur.

[ 5 ] Le 8 septembre 2009, un document intitulé « convention de bail » et portant la mention « Projet # 1 [-] Pour fins de discussion » est transmis au Superclub par l’intimée. Ce document n’est jamais signé mais, à une date indéterminée, il est annoté par une représentante de Superclub. Le projet de bail comporte une clause 10 par laquelle le locataire s’engage notamment à maintenir une assurance tous risques.

La clause 10.1.1.2.2 stipule que l’assurance doit comporter une renonciation par l’assureur du locataire à son droit de recours contre le locateur et contre ceux dont ce dernier est légalement tenu responsable. Par ailleurs, la clause 10.4 du projet prévoit une clause d’exonération de responsabilité en faveur du locateur, alors que la clause 3.1 fixe la durée du bail a dix ans, calculés à compter du 1 er juillet 2009. [ 6 ] Le 14 février 2010, des dommages dans les locaux occupés par Superclub surviennent en raison du bris d’un tuyau dont l’intimée admet avoir la propriété et la garde.

Le montant des pertes matérielles et de revenus subies par Superclub – et admises par les parties – s’élève à 54 258 $. [ 7 ] Au moment du sinistre, l’appelante est l’assureur de Superclub aux termes d’une police comportant une assurance de biens. [ 8 ] Le 20 mars 2010, l’appelante écrit à l’intimée pour l’informer de la possibilité que sa responsabilité soit engagée pour le préjudice résultant du sinistre. [ 9 ] Le 30 août 2010, l’appelante indemnise Superclub en conformité avec les obligations souscrites dans la police d’assurance.

Le lendemain, elle met l’intimée en demeure de lui rembourser les sommes payées à son assuré, une démarche qui restera sans suite. [ 10 ] Le 15 décembre 2010, après avoir échangé un deuxième projet de bail comportant des clauses identiques à celles portant les numéros 3 et 10 du Projet # 1, Superclub et l’intimée signent un document intitulé « convention de bail ». [ 11 ] À l’instar des Projets # 1 et 2, cette convention contient des clauses semblables à celles figurant dans les projets de bail antérieurs, notamment les clauses traitant de la question des assurances.

On y prévoit aussi que le bail sera d’une durée de dix ans à compter du 1 er juillet 2009. [ 12 ] Soutenant qu’elle est subrogée légalement dans les droits de son assurée, Superclub, l’appelante réclame à l’intimée 67 000 $, somme correspondant selon elle au préjudice découlant du sinistre survenu le 14 février 2010. L’appelante allègue que l’intimée en est responsable à

titre de propriétaire et de gardienne des installations défectueuses qui sont à l’origine de la perte. [ 13 ] La responsabilité de l’intimée et la quotité des dommages étant admises par les parties, seule demeure la question de la renonciation du locataire à exercer ses recours contre son locateur et, le cas échéant, l’opposabilité de cette renonciation à l’assureur. *** [ 14 ] La juge rejette la réclamation de l’appelante.

Elle est d’avis que l’appelante est liée par la convention de bail signée par son assurée, Superclub, le 15 décembre 2010 et que les clauses d’assurance qui s’y retrouvent lui sont opposables. [ 15 ] Dans son résumé des faits, la juge rappelle que selon la clause 20 de l’offre initiale, le locataire consent à signer un bail dans les trois mois suivants l’acceptation de l’offre.

Les deux projets de bail, ainsi que la convention de bail signée le 15 décembre 2010, comportent des clauses d’assurance et la mention que la date de prise d’effet du bail est le 1 er juillet 2009. [ 16 ] Même si la signature de la convention de bail a lieu le 15 décembre 2010, donc après le sinistre du 14 février 2010 et le paiement de l’indemnité à l’assurée le 30 août 2010, la juge note que sa date effective est le 1 er juillet 2009.

Elle estime que « l’intention claire des parties était d’être liées par le bail » (paragr. [11] de ses motifs). [ 17 ] La juge souligne aussi que la clause portant sur les assurances et qui figure à la convention de bail du 15 décembre 2010 est une clause type, identique à celle qui se trouve dans les deux projets de bail.

Ayant noté l’intention des parties de signer un bail formel, la juge explique pourquoi les clauses d’assurance figurant à cette convention sont opposables à l’appelante : [17] Le Tribunal n'a aucune hésitation à conclure que le bail, tel que signé en décembre 2010, a rétroagi à la date prévue à l'offre de location, soit au 1 er juillet 2009.

La clause 10.1.1.2.2 contenue au bail signé entre les parties en décembre 2010 (Pièce D-3) est opposable à la demanderesse. [ 18 ] Elle rejette la demande de l’assureur, avec dépens. *** [ 19 ] Dans son inscription en appel, l’appelante demande que l’intimée soit condamnée au paiement de 54 258 $, une somme légèrement inférieure à celle réclamée à l’origine mais toutefois admise par les parties.

Elle soutient que la juge se méprend en droit en décidant que la clause d’assurance stipulée dans la convention de bail du 15 décembre 2010 lui serait opposable, puisqu’elle est un tiers à l’égard de cette entente. [ 20 ] Le sinistre et le paiement des indemnités à son assurée, ajoute-t-elle, surviennent plusieurs mois avant la signature de la convention de bail.

Suivant la thèse qu’elle avance, elle est devenue subrogée légalement dans les droits de son assurée Superclub à partir du 30 août 2010, date à laquelle s’est fait le versement des sommes destinées à compenser les pertes consécutives au sinistre. [ 21 ] Il convient de noter que l’appelante ne conteste pas que son assurée avait le droit, en date du 15 décembre 2010, de signer le bail et de le faire rétroagir au 1 er juillet 2009.

Toutefois, dit l’appelante, la convention de bail ne pouvait affecter son droit de réclamer compensation par l’intimée des sommes payées à son assurée puisque, en date du 15 décembre 2010, le droit d’en faire la réclamation

n’était plus dans le patrimoine de cette dernière par l’effet de la subrogation légale. [ 22 ] Plutôt que de plaider l’effet rétroactif de la convention de bail, l’intimée soutient qu’au moment du sinistre, soit le 14 février 2010, l’assurée était liée par le Projet # 1 de la convention de bail dont elle a reçu copie le ou vers le 8 septembre 2009. Signé ou non, ce projet serait le reflet de la volonté du locataire et du locateur.

Selon elle, les parties étaient liées par les clauses du Projet # 1 et les clauses d’assurance qu’il contient étaient donc opposables à l’appelante, assureur de Superclub, au moment du sinistre et du paiement de l’indemnité en 2010. Dans ces circonstances, dit l’intimée, la subrogation en faveur de l’assureur ne pouvait avoir lieu. *** [ 23 ] L’appel doit être accueilli. [ 24 ] Dès le 30 août 2010 – c’est-à-dire à compter du versement de l’indemnité d’assurance [1] – l’appelante est devenue subrogée dans les droits de son assurée contre l’intimée, responsable du préjudice en application de l’

article 2474 C.c.Q . 2474. L’assureur est subrogé dans les droits de l’assuré contre l’auteur du préjudice , jusqu’à concurrence des indemnités qu’il a payées. Quand du fait de l’assuré, il ne peut être ainsi subrogé, il peut être libéré, en tout ou en partie, de son obligation envers l’assuré. L’assureur ne peut jamais être subrogé contre les personnes qui font

partie de la maison de l’assuré. [Nous soulignons.] 2474. The insurer is subrogated to the rights of the insured against the person responsible for the loss , up to the amount of indemnity paid. The insurer may be fully or partly released from his obligation towards the insured where, owing to any act of the insured, he cannot be so subrogated.

The insurer may not be subrogated against persons who are members of the household of the insured. [ 25 ] Dès lors, Superclub ne pouvait plus donner au responsable du préjudice quittance d’une créance dont il n'était plus titulaire [2] . [ 26 ] Contrairement à ce que décide la juge, la Cour estime que la clause d’assurance dans la convention de bail du 15 décembre 2010 ne pouvait affecter les droits que l’appelante avait déjà acquis en tant qu’assureur de Superclub. [ 27 ] Il est vrai que l’engagement de contracter une assurance dans un bail peut, entre les parties à ce contrat, avoir l’effet d’une renonciation à l’exercice d’un recours portant sur un préjudice couvert par l’assurance à être souscrite [3] .

Toutefois, nul ne peut renoncer à un recours qui ne lui appartient pas. En l’espèce, en signant la convention de bail le 15 décembre 2010, Superclub ne pouvait renoncer à un droit qui n’était plus dans son patrimoine. *** [ 28 ] Cela dit, l’intimée ne soutient pas le raisonnement proposé par la juge.

Elle prétend que vers le 8 septembre 2009 – c’est-à-dire avant le paiement donnant lieu à la subrogation – Superclub avait déjà reçu et consenti au Projet # 1 de la convention de bail contenant les clauses d’assurance de sorte que ces clauses étaient d’ores et déjà en force. [ 29 ] Selon elle, même non signé, le Projet # 1 transmis à Superclub en septembre 2009 liait les parties et devait avoir son plein effet au moment du sinistre. Les parties auraient reconnu son caractère contraignant en s’y conformant.

Ainsi, Superclub occupait la superficie et payait le loyer inscrit dans ce Projet # 1 et non pas la superficie et le loyer mentionnés à l’ « offre de location ».

Toujours selon l’intimée, le fait que la clause d’assurance incluse dans le Projet #1 n’ait jamais été modifiée par la suite démontre la volonté des parties d’être liées par cette clause dès la transmission du document à Superclub en septembre 2009. [ 30 ] Cette prétention ne saurait être retenue. [ 31 ] Dans l’offre de location, les parties se sont engagées dès mai 2009 à signer ultérieurement une convention contenant toutes les conditions de l’offre de location acceptée et « dont les termes devront être acceptables au locataire et au locateur ».

Il faut en conclure que certains aspects additionnels de la future convention de bail étaient négociables et ne tenaient pas nécessairement à des clauses types. [ 32 ] Rien dans la preuve n’indique que le Projet # 1 est le reflet de la convention de bail dont traite le l’offre de location. [ 33 ] Au contraire, la juge de première instance conclut expressément de la preuve que la représentante de Superclub comptait négocier le contenu de la clause d’assurance du Projet # 1 (paragr. [8] de ses motifs). Cette conclusion de fait est soutenue par la preuve.

Le Projet # 1 transmis à la représentante de Superclub a été produit en première instance et reproduit au dossier d’appel. Il est annoté par elle, à une date indéterminée entre septembre 2009 et décembre 2010, en vue de discuter de modifications potentielles.

Qui plus est, un deuxième projet de bail – portant, lui aussi, la mention « pour fins de discussion » – a suivi ce premier projet avant que le bail ne soit ultimement signé en décembre 2010. [ 34 ] C’est donc dire qu’il n’y avait pas de concours de volontés sur le Projet # 1 de la convention de bail en septembre 2009 et que la simple transmission par l’intimée du document au locataire n’emporte pas consentement. Bien au contraire, les parties étaient alors

vraisemblablement à négocier le contenu de l’éventuel bail. [ 35 ] À la date de la subrogation de l’assureur, le seul document qui liait Superclub et l’intimée était « l’offre de location » signée le 20 mai 2009. Il y avait sans doute occupation des lieux par Superclub à

titre de locataire, mais on ne peut en déduire que le lien contractuel l’unissant au locateur comprenait alors une renonciation à des recours, une exonération de responsabilité ou une quelconque clause d’assurance. Superclub avait conservé tous ses recours contre son locateur au moment de la subrogation en faveur de son assureur, l’appelante, soit en août 2010. Dans les circonstances, l’appelante est la véritable créancière de l’indemnité payable à raison du préjudice subi par Superclub en février 2010.

POUR CES MOTIFS , LA COUR : [ 36 ] ACCUEILLE l'appel; [ 37 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 38 ] Et, procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu : ACCUEILLE la requête introductive d'instance de Royal & Sun Alliance du Canada, société d’assurance, demanderesse en reprise d’instance de L’union canadienne, compagnie d’assurances; CONDAMNE l’intimée à payer à l’appelante 54 258 $ avec les intérêts et l’indemnité additionnelle depuis le 20 mars 2010. [ 39 ] LE TOUT avec dépens, tant en première instance qu’en appel. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A.

DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A.