2020 QCCA 929, 2020 QCCA 929

Immeubles Prime inc. c. Patrick Morin inc. 2020 QCCA 929 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027511-187 (500-22-228780-162) DATE : 15 juillet 2020 FORMATION : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. IMMEUBLES PRIME INC. APPELANTE – défenderesse en reprise d’instance c. PATRICK MORIN INC.

INTIMÉE – demanderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 17 avril 2018 par l’honorable Alain Breault de la Cour du Québec, district de Montréal, lequel accueille la demande de l’intimée, confirme que l’action hypothécaire de cette dernière n’est pas prescrite et ordonne à l’appelante de remettre à l’intimée la somme équivalente à la créance hypothécaire de cette dernière avec intérêts au taux de 24 % l’an jusqu’à concurrence du montant détenu en fidéicommis de 72 463,16 $. [ 2 ] Pour les motifs du juge Hamilton, auxquels souscrivent les juges Bich et Sansfaçon, LA COUR: [ 3 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice.

MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. Me Jessica Khalil Me Étienne Rolland RSSJ AVOCATS Pour l’appelante Me Marie-Christine Lévesque RATELLE RATELLE & ASSOCIÉS Pour l’intimée Date d’audience : 13 février 2020

MOTIFS DU JUGE HAMILTON [ 4 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 17 avril 2018 par l’honorable Alain Breault de la Cour du Québec, district de Montréal, lequel accueille la demande introductive d’instance modifiée de l’intimée, confirme que l’action hypothécaire de cette dernière n’est pas prescrite et ordonne à l’appelante de remettre à l’intimée la somme équivalente à la créance hypothécaire de cette dernière avec intérêts au taux de 24 % l’an jusqu’à concurrence du montant détenu en fidéicommis de 72 463,16 $ [1] . [ 5 ] Pour les motifs qui suivent, je propose de rejeter l’appel.

CONTEXTE [ 6 ] Il y a quatre parties impliquées dans ce litige : • l’intimée Patrick Morin inc. œuvre dans le domaine de la distribution et de la vente de produits de quincaillerie et de matériaux de construction et est la créancière; • la mise en cause 6642641 Canada inc. est entrepreneur en construction et est la débitrice (« débitrice »); • la défenderesse 9221-2240 Québec inc. est l’ancienne propriétaire de l’immeuble sur lequel travaillait la débitrice (« ancienne propriétaire »); • l’appelante Immeubles Prime inc. est la propriétaire actuelle de l’immeuble.

Seules l’appelante et l’intimée participent à l’appel. [ 7 ] Les faits sont relativement simples. [ 8 ] En 2011, une entente de crédit commercial intervient entre l’intimée et la débitrice sur les modalités de paiement pour les achats futurs par cette dernière de matériaux de construction. [ 9 ] L’entente prévoit que toutes les factures sont payables au plus tard le 15 e jour du mois suivant la date où une facture est émise et des frais d’administration de 24 % l’an seront chargés sur tout solde dû.

De plus, tous les déboursés et honoraires extrajudiciaires encourus par l’intimée pour le recouvrement d’un compte seront à la charge de la débitrice, jusqu’à concurrence de 20 % du montant dû. [ 10 ] À compter du mois de novembre 2012, l’intimée fournit à la débitrice des matériaux pour le projet de construction et de rénovation de l’immeuble appartenant à cette époque à l’ancienne propriétaire.

Les factures, dont l’ancienne propriétaire est en copie, s’échelonnent du 13 novembre 2012 au 13 mars 2013 et s’élèvent à 34 346,18 $. [ 11 ] Le 29 avril 2013, l’intimée publie au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal sur l’immeuble de l’ancienne propriétaire un avis d’inscription d’une hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation de l’immeuble.

Cet avis est signifié à l’ancienne propriétaire le 5 juin 2013. [ 12 ] Demeurant impayée, le 10 juillet 2013, l’intimée signifie à l’ancienne propriétaire un préavis d’exercice de son droit hypothécaire de vente sous contrôle de justice et le publie sur l’immeuble le 15 juillet 2013. [ 13 ] Le 22 juillet 2015, l’intimée intente un recours personnel contre la débitrice dans le dossier de cour 705-22-015368-150 et obtient le 22 septembre 2015 un jugement par défaut la condamnant à lui payer le montant des matériaux fournis (39 110,50 $) plus les intérêts (6 877,19 $) et les frais de recouvrement (9 197,54 $), pour un total de 55 185,23 $.

Ni l’appelante ni l’ancienne propriétaire ne sont parties à cette instance.

L’intimée ne reçoit cependant aucun paiement de la débitrice à la suite de ce jugement. [ 14 ] Le 10 mars 2016, l’intimée, toujours impayée, dépose une demande introductive d’instance visant l’exercice d’un recours hypothécaire en délaissement forcé et pour vente sous contrôle de justice à l’encontre de l’ancienne propriétaire en raison du défaut de la débitrice de payer sa créance. [ 15 ] L’appelante devient propriétaire de l’immeuble le 21 décembre 2016 et dépose un avis de reprise d’instance le 13 juillet 2017. [ 16 ] En août 2017, les parties conviennent d’une substitution de la garantie hypothécaire et l’appelante dépose un montant de 72 463,16 $ dans le compte en fidéicommis de ses avocats en attendant l’issue du litige. [ 17 ] À l’audition en première instance, l’appelante admet que les factures émises après le 10 mars 2013 au montant de 4 843,01 $ ne sont pas prescrites.

Les seules questions en litige portent sur la prescription du recours hypothécaire relativement aux factures émises avant le 10 mars 2013 et l’intérêt au taux de 24 % l’an. JUGEMENT ENTREPRIS [ 18 ] Le juge de première instance est d’avis que trois hypothèses peuvent être retenues quant à la prescription applicable au recours

hypothécaire [2] : 1. Le recours hypothécaire est assujetti au nouveau délai de prescription de 10 ans de l’

article 2924 C.c.Q. ; 2. Le recours hypothécaire est assujetti au délai de prescription de 3 ans attaché à la créance principale, délai qui a cependant fait l’objet d’une interruption civile, et ce, jusqu’au jour où le jugement par défaut a été rendu en faveur de Morin ; 3. Le recours hypothécaire est assujetti au délai de 10 ans prévu à l’

article 2923 C.c.Q. , soit le délai de prescription qui s’applique aux actions visant à faire valoir un droit réel immobilier ; [ 19 ] Le juge de première instance souligne qu’en vertu de toutes ces hypothèses, le recours hypothécaire de l’intimée, intenté le 10 mars 2016, n’est pas prescrit [3] . [ 20 ] L’hypothèse favorisée par le juge est la première [4] , selon laquelle le jugement rendu contre la débitrice le 22 septembre 2015 « n’anéantit pas la créance qui en est l’objet (ou le sujet), et il ne l’éteint pas non plus. Au contraire, il la reconnaît ou, si l’on peut dire, la confirme ou la fortifie » [5] .

Il conclut que « Morin peut faire valoir les droits qui s’attachent à son hypothèque légale à l’intérieur même du délai dont elle bénéficie dorénavant en vertu de l’article 2924 C.c.Q. , c’est-à-dire le délai de 10 ans » [6] .

Le recours hypothécaire serait ainsi prescrit le 23 septembre 2025. [ 21 ] Selon la deuxième hypothèse mise de l’avant par le juge, même si l’on considère que l’hypothèque n’est pas soumise à la prescription décennale du jugement rendu à l’encontre de la débitrice, la prescription de la créance a de toute manière été interrompue par le dépôt de la demande en justice contre la débitrice ( art. 2892 C.c.Q. ) et l’interruption s’est poursuivie jusqu’à la date du jugement ( art. 2896 C.c.Q. ) [7] .

Alors, « la créance principale de Morin ayant toujours subsisté, l’hypothèque qui en est l’accessoire ne s’est pas jamais non plus éteinte au cours de cette période » [8] . Un nouveau délai de prescription recommence donc à courir à la date du jugement, et le recours hypothécaire serait donc prescrit le 23 septembre 2018 [9] . [ 22 ] La troisième hypothèse du juge veut que le délai de prescription de dix ans énoncé à l’

article 2923 C.c.Q. s’applique aux hypothèques [10] . Le recours hypothécaire serait donc prescrit à l’expiration d’un délai de dix ans calculé à compter de l’échéance de chacune des factures, soit de décembre 2022 jusqu’en avril 2023 [11] . [ 23 ] Par ailleurs, le juge de première instance considère qu’il n’y a pas lieu de déroger au taux d’intérêt de 24 % l’an en raison du fait qu’« un certain risque financier existait dès le départ » [12] et que l’appelante est au courant de ce taux lorsqu’elle achète l’immeuble de l’ancienne propriétaire [13] . QUESTIONS EN LITIGE [ 24 ] L’appelante pose quatre questions : 1.

Le juge de première instance a-t-il erré en concluant que le recours hypothécaire de l’intimée ne serait pas prescrit parce qu’assujetti au nouveau délai de prescription de dix ans de l’

article 2924 C.c.Q. , à la suite du jugement obtenu par défaut à l’encontre de la débitrice? 2. Le juge de première instance a-t-il erré en concluant que le jugement obtenu par défaut à l’encontre de la débitrice a interrompu la prescription de trois ans prévue à l’

article 2925 C.c.Q. à l’égard de l’appelante? 3. Le juge de première instance a-t-il erré en concluant que le recours hypothécaire de l’intimée est assujetti au délai de prescription de dix ans prévu à l’

article 2923 C.c.Q. ? 4. Le juge de première instance a-t-il erré en concluant que le taux d’intérêt de 24 % l’an à compter du 29 avril 2013 n’est pas abusif dans les circonstances? Les trois premières questions traitent toutes de la question de la prescription et il convient d’y répondre ensemble. ANALYSE 1. Délai de prescription [ 25 ] Auparavant, le législateur avait prévu un délai particulier pour intenter le recours découlant du privilège du fournisseur de matériaux (tel qu’il était à l’époque). L’article 2013 e C.c.B.C. prévoyait que l’action devait être intentée dans un délai de trois mois après la fin des travaux, faute de quoi le privilège s’éteignait :

2013e. […] Ce privilège s’éteint, faute par le fournisseur de matériaux de poursuivre son débiteur dans les trois mois après la fin des travaux et de mettre en cause le régistrateur, afin de lui faire noter l’action dans l’index aux immeubles. Dans le cas où l’action est dirigée contre le constructeur, il doit aussi mettre en cause le propriétaire. […] 2013e. […] Such privilege is extinguished on failure of the supplier of materials to sue his debtor within three months after the end of the work and to call the registrar into the case, in order to have him make an entry of the action in the index of immoveables.

In the case where the action is directed against the builder, he must also call the proprietor into the case. […] [ 26 ] Cette exigence n’a pas été reprise à l’

article 2727 C.c.Q. , qui institue l’hypothèque légale en faveur des personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble.

Il suffit maintenant d’inscrire un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire dans les six mois après la fin des travaux : 2727. […] Elle s’éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour conserver l’hypothèque, le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l’immeuble ou qu’il n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. 2727 . […] It is extinguished six months after the work is completed, unless, to preserve the hypothec, the creditor publishes an action against the owner of the immovable or registers a prior notice of the exercise of a hypothecary right. [ 27 ] En conséquence, le délai de prescription du recours hypothécaire doit être déterminé suivant les principes généraux de la prescription.

Ceci a soulevé une certaine controverse entre le délai de trois ans pour l’action personnelle ( art. 2925 C.c.Q. ) et le délai de dix ans pour faire valoir les droits réels immobiliers ( art. 2923 C.c.Q. ). Dans le cas qui nous occupe, jugement a été rendu sur l’action personnelle et il faut donc aussi considérer le délai de dix ans pour exécuter un jugement ( art. 2924 C.c.Q. ).

Les trois hypothèses soulevées par le juge d’instance ainsi que les arguments présentés par les parties font état de cette controverse. [ 28 ] La controverse a été tranchée par la Cour un mois après le jugement entrepris, dans l’arrêt Young c. Banque Toronto- Dominion [14] , confirmé tout récemment par la Cour suprême [15] . Essentiellement, la Cour avalise la position mise de l’avant par Me Louis Payette dans son ouvrage sur les sûretés : 337.

L’article 2661 C.c. formule la règle familière suivant laquelle l’hypothèque n’est qu’un accessoire et vaut dans la mesure seulement où l’obligation dont elle garantit l’exécution subsiste. Il s’agit d’un principe fondamental. Le Code civil en souligne certaines applications, au niveau de la transmission de l’obligation principale ou de son extinction. Le caractère accessoire de l’hypothèque interdit de faire valoir une hypothèque une fois la dette garantie éteinte; […] 338. Si l’obligation dont l’hypothèque garantit le paiement s’éteint, l’hypothèque prend fin (art. 2797 C.c.).

Ainsi, le paiement – y compris le paiement sous protêt – éteint la dette et, accessoirement, l’hypothèque; les offres réelles et la consignation n’éteignent cependant pas l’hypothèque avant le moment où elles valent paiement. La prescription (art. 2921 C.c.) éteint la dette et simultanément éteint l'hypothèque. Ici, les tribunaux ont souvent fait un rappel : l'accessoire suit le principal et non l'inverse.

Ainsi, une hypothèque immobilière confère un droit réel immobilier et l'action pour faire valoir ce droit se prescrit après l'écoulement de dix ans (art. 2923 C.c.); elle s'éteindra cependant avant l'écoulement de ce délai si la prescription extinctive de trois ans éteint la créance garantie, que le régime de prescription propre à l'hypothèque ne peut faire survivre. […] [16] [Renvois omis; soulignement ajouté] [ 29 ] Ainsi, il y a deux délais de prescription à respecter. [ 30 ] D’abord, le délai de prescription pour le recours hypothécaire est le délai de dix ans prévu à l’

article 2923 C.c.Q. , soit le délai de prescription qui s’applique aux actions visant à faire valoir un droit réel immobilier : 2923. Les actions qui visent à faire valoir un droit réel immobilier se prescrivent par 10 ans. 2923. Actions to enforce immovable real rights are prescribed by 10 years. Toutefois, l’action qui vise à conserver ou obtenir la possession d’un immeuble doit être exercée dans l’année où survient le trouble ou la dépossession. However, an action to retain or obtain possession of an immovable may be brought only within one year of the disturbance or dispossession. [ 31 ] Cet

article s’applique nonobstant le caractère accessoire de l’hypothèque. La prétention avancée par certains selon laquelle l’

article 2923 C.c.Q. s’applique aux droits réels immobiliers principaux mais non pas aux droits réels immobiliers accessoires [17] n’a pas de fondement juridique. [ 32 ] Par contre, le fait que l’hypothèque est un accessoire qui garantit le paiement d’une créance donne lieu à un autre motif d’extinction de l’action hypothécaire :

2661 . L’hypothèque n’est qu’un accessoire et ne vaut qu’autant que l’obligation dont elle garantit l’exécution subsiste. 2661. A hypothec is merely an accessory right, and is valid only as long as the obligation whose performance it secures subsists. [ 33 ] Le créancier doit donc aussi respecter le délai de prescription de la créance que garantit l’hypothèque : si la créance est éteinte parce que prescrite, le recours hypothécaire s’éteint également, même s’il n’est pas prescrit. [ 34 ] Comme la créance est assujettie au délai de prescription de trois ans prévu à l’

article 2925 C.c.Q. , qui s’applique aux actions pour faire valoir un droit personnel, certains concluent que le délai de prescription du recours hypothécaire est de trois ans [18] . Cela n’est pas exact. Le délai de prescription demeure le délai de dix ans prévu à l’

article 2923 C.c.Q. ; le délai de prescription de trois ans prévu à l’

article 2925 C.c.Q. ne s’applique que de façon indirecte aux recours hypothécaires. [ 35 ] Cette distinction comporte des conséquences importantes. Le délai de prescription de l’

article 2925 C.c.Q. s’applique au droit du créancier de poursuivre son débiteur pour le paiement de la créance. Ce délai n’a rien à voir avec le recours hypothécaire du créancier contre le propriétaire de l’immeuble, si ce n’est que le recours hypothécaire n’est plus possible dès lors que la dette est éteinte.

Même si le propriétaire bénéficie de façon indirecte de la prescription de la créance et qu’il est donc préjudicié par la renonciation, la suspension ou l’interruption de la prescription, ces questions sont indépendantes du propriétaire et peuvent survenir entre le créancier et le débiteur sans sa participation ni même sa connaissance [19] . [ 36 ] Les arguments mis de l’avant par l’appelante voulant que le jugement obtenu par défaut le 22 septembre 2015 ne lui soit pas opposable ou n’ait pas l’autorité de la chose jugée sont donc sans pertinence.

Si la prescription est interrompue vis-à-vis de la débitrice, la créance existe toujours et le créancier peut déposer un recours hypothécaire même après l’expiration de la période de trois ans du défaut initial du débiteur, à condition qu'il le fasse avant l'expiration du délai de prescription de l'article 2923 C.c.Q ., c'est-à-dire dans les dix ans du défaut. [ 37 ] En l’instance, la prescription des recours commence à courir le 28 novembre 2013, date d’échéance de la première facture impayée.

La prescription de la créance est interrompue le 22 juillet 2015 lorsque l’intimée intente une action contre la débitrice. Puisque l’intimée obtient un jugement par défaut le 22 septembre 2015, elle bénéficie d’un délai de dix ans pour l’exécution du jugement en vertu de l’

article 2924 C.c.Q . Je fais ainsi miens les propos du juge de première instance : [65] Pour le Tribunal, la créance n’est pas anéantie ou éteinte en raison du jugement. Elle est toujours en vigueur, elle est même maintenant reconnue et, par l’effet du jugement qui la consacre, un nouveau droit lui est attaché, celui d’exercer une procédure d’exécution contre les biens du débiteur. En somme, l’obligation principale du débiteur reste essentiellement la même. [20] [ 38 ] En conséquence, la créance demeure existante et susceptible de recouvrement, entre les mains de la débitrice, jusqu’au 22 septembre 2025.

La créance n’étant pas prescrite et existant jusqu’au 22 septembre 2025, l’intimée bénéficie, en ce qui concerne son recours hypothécaire, de la pleine période de prescription de dix ans prévue à l’

article 2923 C.c.Q. , à compter du défaut initial du débiteur, c’est-à-dire jusqu’au 28 novembre 2023. [ 39 ] Le recours hypothécaire intenté le 10 mars 2016 n'est donc pas prescrit. 1. Taux d’intérêt [ 40 ] L’appelante conteste le taux d’intérêt de 24 % l’an comme étant abusif et demande à la Cour de le réduire au taux légal [21] . [ 41 ] Le taux a été convenu de gré à gré entre l’intimée et la débitrice. Ni l’appelante ni l’ancienne propriétaire ne sont parties à cette convention.

Toutefois, elles en sont au courant par la copie des factures, l’avis d’hypothèque légale et le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. [ 42 ] L’appelante soulève que dans les arrêts 9149-5408 Québec inc. c. Groupe Ortam inc. [22] et Diamantopoulos c. Construction Dompat inc. [23] , la Cour a déclaré abusif un taux d’intérêt de 24 % combiné avec des frais de recouvrement de 20 % et a réduit le taux global à 15 %.

Cependant, en déposant en fidéicommis le 8 août 2017 le montant de 72 463,16 $ (ce qui incluait les intérêts à 24 % du 29 avril 2013 au 8 août 2017) en substitution de l’hypothèque légale et en limitant le recours de l’intimée à ce montant (donc aucun intérêt depuis le 8 août 2017), les parties ont effectivement réduit le taux d’intérêt à 15,11 % [24] . J’estime que ce taux n’est pas abusif et qu’il n’y a donc pas lieu d’intervenir. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.