2023 QCCQ 8666, 2023 QCCQ 8666

Weinberger c. Perreault 2023 QCCQ 8666 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » No: 500-02-260851-238 DATE : 13 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOEL WEINBERGER Demandeur - locateur c.

SYLVAIN PERREAULT Défendeur - locataire et ALEXANDRE ROY , huissier de justice Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR OPPOSITION À UN AVIS D’EXPULSION ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] M. Sylvain Perreault s’oppose à l’exécution d’une décision du Tribunal administratif du logement (« TAL ») du 6 juillet 2023 qui le condamne à payer à son locateur, M. Joel Weinberger, la somme de 570 $ à

titre d’arrérages de loyers, de même que les intérêts et les frais de justice, puis qui résilie son bail. [ 2 ] En substance, M. Perreault allègue avoir payé avant le prononcé de cette décision le montant des arrérages de loyers, ainsi que les intérêts et les frais, de sorte qu’il a fait échec à la résiliation de son bail. [ 3 ] De son côté, M. Weinberger soutient que M.

Perreault n’a pas rempli toutes les formalités pour bénéficier du maintien au droit dans les lieux loués et que son bail est résilié, si bien que son opposition devrait être rejetée. [ 4 ] La seule question à laquelle il doit être répondu pour disposer de la demande de M. Perreault est de savoir s’il a évité la résiliation de son bail et partant, qu’il jouit toujours du droit d’occuper son logement. [ 5 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal conclut que l’opposition de M. Perreault n’est pas fondée. ANALYSE La portée de l’

article 1883 du Code civil du Québec pour faire échec à la résiliation d’un bail [ 6 ] L’opposition de M. Perreault repose principalement sur l’

article 1883 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») qui dispose : 1883. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’

article 28 de la

Loi sur l’administration fiscale (chapitre A-6.002 ) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé. [ 7 ] Au soutien de ses prétentions, M. Perreault fait valoir que le 5 juillet 2023, soit la veille de la décision du TAL, il fait un dépôt au montant de 570 $ directement au compte de M. Weinberger auprès de la Caisse Desjardins de Lasalle [1] . Puis, le 17 juillet suivant, il y fait un second dépôt, cette fois d’un montant de 835 $ [2] . Il soutient que selon les règles d’imputation des paiements et plus particulièrement celles prévues à l’

article 1572 C.c.Q. , une

partie de cette somme de 835 $ doit d’abord être imputée au paiement des intérêts et des frais résultant de la décision du TAL, de sorte qu’il devrait bénéficier du droit prévu à l’

article 1883 C.c.Q. , soit d’avoir empêché la résiliation de son bail et que son opposition doit être accueillie. [ 8 ] Le Tribunal ne partage pas ce point de vue. [ 9 ] L’

article 1883 C.c.Q. stipule que pour éviter la résiliation de son bail, le locataire poursuivit en recouvrement de loyers doit payer avant le jugement non seulement les arrérages de loyers, mais également les intérêts sur ces arrérages, ainsi que les frais de justice. Or, il n’est pas contesté qu’avant la décision du TAL, M. Perreault n’avait pas acquitté les frais de justice de 107 $ et les intérêts. [ 10 ] Dans l’affaire Michaud c. Picotte [3] le juge Gagnon écrit ce qui suit concernant la portée de l’

article 1883 C.c.Q. : L'

article 1883 C.c.Q. est suffisamment clair: c'est le loyer dû, les intérêts et les frais qu'il faut payer avant jugement et non l'un ou l'autre si on veut éviter la résiliation du bail. Il s'agit d'une obligation indivisible qui n'est évidemment ni alternative ni facultative.

[ 11 ] Plusieurs jugements ont été rendus dans la foulée de cette affaire et ont conclu à la même interprétation [4] . Toutefois, dans certaines circonstances, une interprétation moins rigoriste, voir plus permissive, a été retenue. Ainsi, il a parfois été permis à un locataire de faire échec à la résiliation de son bail alors qu’il restait un montant minime à payer au moment où la décision du TAL est prononcée, par exemple pour acquitter les frais de justice et les intérêts, comme en l’espèce. [ 12 ] La décision rendue dans Germain c. Holness [5] est souvent citée à

titre de référence dans d’autres qui s’en sont suivies [6] . Dans cette affaire, il ressort des faits que le locataire avait acquitté avant la décision résiliant son bail le montant des arrérages de loyer, mais pas les frais de justice et les intérêts, qu’il acquitte cependant dès le lendemain de sa connaissance de la décision. Il fut également mis en preuve qu’après la décision, le locataire avait acquitté auprès du locateur son loyer mensuel jusqu’à l’audience de son opposition à la Cour du Québec. [ 13 ] Procédant à analyser les prétentions des parties, le juge Breault, qui préside cette affaire, constate premièrement que la jurisprudence est dorénavant fixée sur le fait qu’aux fins de l’

article 1883 C.c.Q. , la portée de l’expression « avant jugement », la date retenue est non pas celle inscrite au jugement, mais plutôt celle où le locataire en a effectivement connaissance. [ 14 ] Puis, poursuivant son analyse, le juge Breault conclut que dans certaines circonstances, lorsqu’un montant minime reste à payer au moment où le locataire prend connaissance de la décision le condamnant à payer des arrérages de loyers et prononçant la résiliation de son bail, mais qu’il s’exécute sans délai, qu’il est de bonne foi et qu’il n’utilise pas de manière déraisonnable « la dernière chance » que lui accorde l’

article 1883 C.c.Q. , alors son opposition à l’éviction pourra être accordée. Il précise cependant que chaque situation doit être évaluée à son mérite comme constituant un cas d’espèce. [ 15 ] L’argument généralement mis de l’avant pour soutenir une telle approche est lié au fait qu’en matière de louage résidentiel, le droit au maintien dans les lieux constitue la pierre angulaire du régime de protection offert aux locataires. [ 16 ] Ce droit est certes fondamental et le Tribunal ne le remet pas en question, tout au contraire.

Il a d’ailleurs déjà eu l’occasion de le rappeler dans d’autres causes qui le mettaient en jeu [7] . [ 17 ] Cela étant, le droit au maintien dans les lieux à comme corollaire l’obligation principale du locataire de payer son loyer au locateur. Ce droit ne peut donc s’apprécier en vase clos, en occultant cette réalité. C’est en somme ce qu’en retient le juge Huppé dans une autre affaire [8] , dans laquelle il conclut : [21] Toutes ces dispositions reposent clairement sur une volonté de protection du locataire et de l’occupation qu’il fait du logement loué.

De l’avis du tribunal, c’est aussi dans cet esprit qu’il faut aborder l’application de l’

article 1883 du Code civil du Québec au bail d’un logement. Dans la mesure où le locataire exerce ses droits selon les exigences de la bonne foi et qu’il ne cherche pas à tirer profit de manière déraisonnable et excessive du régime particulier établi à son bénéfice , il y a lieu d’appliquer de manière souple la faculté qui lui est accordée par cette disposition d’éviter la résiliation de son bail. (soulignements ajoutés) [ 18 ] À l’audience, M. Perreault n’est pas présent.

Sa preuve repose strictement sur une déclaration sous serment qui appuie son opposition pour affirmer la véracité des allégations factuelles qu’elle contient. Outre les faits qui apparaissent du dossier, ceux qui s’ajoutent sont très succincts. Ils se résument à faire état des paiements effectués les 5 et 17 juillet. Le Tribunal questionne alors l’avocat de M. Perreault afin de s’enquérir des paiements effectués par la suite.

Il suggère alors qu’il n’est pas pertinent de le savoir, que tous les faits postérieurs à la décision du TAL n’ont pas à être pris en compte afin de déterminer si son client a fait échec ou non à la résiliation de son bail. [ 19 ] Avec égards, le Tribunal ne peut souscrire à ce raisonnement. [ 20 ] M. Perreault demande lui-même au Tribunal de prendre en considération un paiement effectué postérieurement à sa connaissance de la décision du TAL, soit celui du 17 juillet, puis de conclure qu’il peut ainsi bénéficier du droit conféré par l’

article 1883 C.c.Q. Dans ce contexte, il serait pour le moins inconséquent de ne tenir compte que des faits postérieurs qui lui sont favorables, mais pas des autres. [ 21 ] Présent à l’audience, M. Weinberger témoigne quant à lui de sa relation contractuelle avec M. Perreault. Questionné sur les paiements reçus, il relate que celui du 17 juillet - qui correspond en fait au montant du loyer mensuel - a été le dernier qu’il a perçu, et ce, en dépit des nombreuses tentatives faites auprès de son locataire.

En fait, il informe le Tribunal que le jour même de l’instruction, alors qu’il patientait en attendant que l’affaire soit entendue, il a contacté M. Perreault par téléphone et lui a de nouveau demandé de payer les loyers dus, mais sans aucun succès. Il ajoute que depuis la décision du TAL du 6 juillet, il a même dû entreprendre une nouvelle demande pour percevoir le loyer, mais qu’elle n’a toujours pas été instruite. [ 22 ] En somme, ce que la preuve démontre, c’est qu’au moment de prendre connaissance de la décision du TAL du 6 juillet 2023, M.

Perreault n’avait pas entièrement acquitté ce qu’il devait au locateur. Il n’a pas voulu payer le reliquat par la suite, mais plutôt fait un paiement de 835 $ le 17 juillet suivant, qui correspond au loyer de ce mois, qui était déjà dû depuis le 1 er juillet précédent. [ 23 ] Alors qu’à l’évidence son intention n’était aucunement d’acquitter les frais de justice et les intérêts qui demeuraient impayés, e x post facto M. Perreault demande au Tribunal de réécrire l’histoire afin de bénéficier d’une règle d’imputation de paiement pour jouir de la protection de l’

article 1883 C.c.Q . [ 24 ] De plus et surtout, même en tenant pour acquis que le paiement fait après la décision du TAL aurait partiellement servi à payer les frais de justice et les intérêts, son comportement contemporain aux faits en litige - que le Tribunal ne peut occulter comme il le requiert - démontre que son opposition n’a pour seul objectif que de faire perdurer une situation dont il est le seul artisan. Il souhaite ainsi repousser la résiliation de son bail, alors qu’il demeure en défaut d’exécuter son obligation principale de payer son loyer et qu’il ne manifeste aucune intention de s’amender.

Tel n’est certes pas un comportement qui invite à la souplesse qu’il réclame. Il ne saurait être question de bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux qui s’exerce au détriment du droit du locateur de percevoir le loyer.

[ 25 ] Au moment de l’audience, suivant le témoignage de M. Weinberger, le dernier paiement de loyer reçu de son locataire remonte au 17 juillet 2023. C’est donc dire que M. Perreault n’a payé aucun loyer pour les mois d’août, septembre, octobre et novembre 2023, bien qu’il occupe toujours son logement, ce qui force le locateur à entreprendre une nouvelle fois des procédures devant le TAL.

Malgré cela, il sollicite l’indulgence du Tribunal et demande à bénéficier d’une approche empreinte de souplesse dans l’interprétation de l’

article 1883 C.c.Q . [ 26 ] Ni l’une ni l’autre des décisions sur lesquelles M. Perreault tente de prendre appui n’a donné ouverture à un tel sauf-conduit dans des circonstances similaires. Tout au contraire, chacune d’elles fait voir la nécessité d’évaluer la conduite du locataire à son mérite. [ 27 ] En l’espèce, cette analyse emmène le Tribunal à conclure que M. Perreault tente d’utiliser à son propre bénéfice une disposition d’exception prévue à la loi, sans pour autant qu’il remplisse les conditions qui s’y rattachent. Aussi, le Tribunal conclut que suivant l’

article 1883 C.c.Q. , M. Perreault n’a pas fait échec à la résiliation de son bail en payant avant la décision du TAL les sommes qui y sont mentionnées. L’argument fondé sur les articles 656 et 735(2) du Code de procédure civile pour faire échec à l’éviction [ 28 ] À

titre d’argument subsidiaire, M. Perreault plaide qu’il ne saurait y avoir d’exécution forcée de la décision du TAL afin de l’évincer de son logement, puisqu’il a acquitté la totalité de la somme qui y est prévue.

Au soutien de cet argument, il invite le Tribunal à constater que l’avis d’éviction du 12 octobre 2023 qui lui a été signifié mentionne qu’il ne reste plus aucune somme due au locateur en lien avec la décision du TAL [9] . [ 29 ] Si à première vue l’argument peut paraître séduisant, il ne résiste cependant pas à l’analyse. [ 30 ] L’article 656 du Code de procédure civile (« C.p.c . ») prévoit qu’un jugement ou une décision d’un tribunal de l’ordre administratif peut s’exécuter volontairement par le paiement, le délaissement d’un bien ou l’accomplissement de ce qui y est ordonné, soit avant l’expiration des délais prévus par la loi, soit dans les délais prévus par le jugement ou ceux convenus entre les parties. [ 31 ] M.

Perreault avance qu’il a exécuté volontairement la décision du TAL en acquittant la totalité de la créance qui y est mentionné, comme le lui permet l’article 656 C.p.c. Aussi, s’appuyant sur l’article 735 (2) C.p.c., il soutient être en droit de s’opposer à l’éviction de son logement. [ 32 ] Le Tribunal rejette cet argument pour deux motifs. [ 33 ] Tout d’abord, le Code de procédure civil e ne crée pas des droits. Tel que sa disposition préliminaire l’énonce, il régit plutôt les principes généraux du droit, notamment ceux énoncés au Code civil du Québec .

C’est ainsi que l’article 656 C.p.c. énonce que le débiteur peut exécuter volontairement par le paiement, si telle est la nature de la dette ou en délaissant un bien, si telle est l’une des conséquences qui résulte du jugement en cause. [ 34 ] Cette disposition renvoie directement à la loi et au jugement lui-même. Or en l’espèce, la loi pertinente est l’

article 1883 C.c.Q. , qui a déjà fait l’objet de l’analyse plus haut. Cette disposition de droit substantiel est celle qui régit la relation entre les parties. M. Perreault ne saurait la contourner autrement qu’en respectant les formalités qui y sont prévues. Le Tribunal a déjà statué en concluant qu’il ne l’a pas fait. [ 35 ] De plus et surtout, la décision du TAL comporte deux conclusions. La première concerne le paiement d’une somme d’argent, mais la seconde emporte une obligation d’une autre nature, celle de délaisser son logement au bénéfice du locateur, M. Weinberger. Il n’a aucunement exécuté volontairement cette

partie de la décision. Tout au contraire, il cherche à en éviter l’exécution forcée. L’article 735 (2) C.p.c. ne lui est d’aucun secours à cet égard. Il se lit comme suit :

CHAPITRE VI L’OPPOSITION À LA SAISIE ET À LA VENTE

SECTION I DISPOSITIONS GÉNÉRALES 735. Une personne peut s’opposer à la saisie ou à la vente projetée d’un bien et demander l’annulation de la procédure de saisie ou de vente, pour le tout ou pour

partie si: 1° les biens saisis sont insaisissables; 2° la dette est éteinte; [ 36 ] Tout comme l’article 656 C.p.c., cette disposition n’est pas créatrice d’un droit. Comme son

titre l’indique, elle énonce plutôt que dans le cas de l’exécution forcée qui vise à saisir, puis à vendre des biens, la personne visée peut s’y opposer, notamment si la dette est éteinte. Cela va de soi, puisqu’on ne saurait saisir, puis vendre des biens d’une personne alors que la dette est éteinte puisqu’elle a été payée volontairement.

Mais, au risque de redites, en l’espèce cette dette n’a pas été éteinte dans des circonstances qui permettent de faire échec à l’autre conclusion de la décision du TAL, soit celle relative à la résiliation du bail, puis à ordonner l’éviction des lieux loués. [ 37 ] S’il faisait face à une saisie, M. Perreault pourrait s’y opposer au motif qu’il a déjà acquitté la somme à laquelle il a été condamnée de payer à M. Weinberger. Cependant, il ne peut, par le truchement de cette disposition, s’opposer à son éviction.

Celle-ci obéit plutôt à la procédure prévue à l’article 692 C.p.c., tel que cela est d’ailleurs mentionné à l’avis d’éviction qui lui a été signifié. Cet

article précise que lorsque la

partie condamnée à livrer ou délaisser un bien ne s’exécute pas dans le délai imparti par le jugement, le créancier peut en être mis en possession. Tel est l’objet de l’avis d’exécution qu’il a reçu. Il ne peut s’y opposer.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 38 ] REJETTE l’opposition de M. Sylvain Perreault; [ 39 ] LE TOUT , avec frais de justice. __________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. M. Joel Weinberger Non représenté Demandeur - locateur Me Vincent LaBoissonnière DESMARAIS DESVIGNES & COLLABORATRICES s.e.n.c.r.l. Avocats de M. Sylvain Perreault, Défendeur -locataire Date d’audience : 1 er novembre 2023