2018 QCCQ 8762, 2018 QCCQ 8762

Azoulay c. Voelk 2018 QCCQ 8762 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-702022-171 DATE : 17 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Jacques Azoulay Demandeur c.

Brian Voelk et Rachelle Bayard Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Jacques Azoulay réclame 15 000 $ à Brian Voelk et à Rachelle Bayard en raison du préjudice qu’il allègue avoir subi suite à la transaction avortée pour la vente de son immeuble ( l’Immeuble ). [ 2 ] M. Voelk et Mme Bayard nient devoir ce montant, invoquant l’application des conditions de la promesse d’achat lesquelles leur permettaient de ne pas donner suite à ladite vente. QUESTIONS EN LITIGE

A) M. Azoulay a-t-il établi la faute contractuelle de M. Voelk et de Mme Bayard, lesquels auraient utilisé des prétextes pour faire avorter la vente de l’Immeuble?

B) Dans l’affirmative, quels sont les dommages auxquels M. Azoulay a droit? CONTEXTE [ 3 ] La promesse d’achat est un avant-contrat imposant des obligations de faire le nécessaire pour permettre la réalisation de l’objet du contrat, soit la passation éventuelle du

titre [1] . [ 4 ] M. Voelk et Mme Bayard invoquent deux motifs, en lien avec l’inspection préachat et le financement, pour justifier de ne pas avoir donné suite à la promesse d’achat. [ 5 ] D’entrée de jeu, le Tribunal note que le délai prévu aux conditions de la promesse d’achat invoqué par M. Voelk et par Mme Bayard pour ne pas donner suite à la vente n’a pas été respecté. Cependant, sans prolonger le délai, de façon informelle, les parties ont poursuivi leur négociation. Le Tribunal doit donc déterminer si M. Voelk et Mme Bayard utilisent les conditions comme prétexte pour faire avorter la vente, gardant à l’esprit que la bonne foi de toutes les parties se présume [2] . [ 6 ] L’

article 1375 C.c.Q. impose que la bonne foi des parties se retrouve à toutes les étapes contractuelles : 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. [ 7 ] Dans Tedeschi c. Garavaglia [3] , la Cour Supérieure résume les exigences de la bonne foi et le difficile fardeau du vendeur qui doit en démontrer l’absence : [51] As stated by the authors Pierre-Gabriel Jobin and Michelle Cumyn, although a promise to purchase has the main object of compelling the parties to close the sale, its purpose is to allow the buyer to make verifications before such

sale. These verifications are often stipulated in the form of conditions included in the promise. The most common conditions concern the inspection of the immoveable and the verification of its title to the satisfaction of the buyer. [52] The jurisprudence and legal doctrine has recognized that when a promise to purchase is conditional upon the buyer being satisfied with a certificate of location or any other documents, that condition being in favour of the buyer, he/she has the right and the discretion to withdraw the promise if she/he is not satisfied with these documents.

T he buyer cannot, however, exercise his/her right to retract the promise in bad faith. Therefore, if the withdrawal is proven to be a pretext, the Court will conclude that the promise to purchase is binding and the buyer will be forced to execute the deed of sale or be responsible for the damages he/she caused to the vendor for refusing to execute the deed of sale. […] [60] The burden to prove the buyer’s contractual fault lies on the vendor’s shoulders. As good faith is always presumed, the vendor’s burden can be difficult to meet .

If he/she is unable to present convincing evidence that, on the balance of probabilities, the buyer withdrew from the promise for a pretext then the vendor’s demand will be dismissed: [35] Dans le cadre d’une poursuite pour inexécution contractuelle ou exécution fautive des obligations contractuelles, celui qui poursuit doit démontrer selon la prépondérance des probabilités, les manquements de la personne qu’il poursuit, les dommages que cela lui a occasionnés, et le lien de causalité entre les manquements et le montant réclamé. [36] Si la preuve n’est pas suffisamment convaincante ou si elle est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, celui sur qui reposait l’obligation de convaincre le tribunal du bien-fondé de sa réclamation perdra, en tout ou en partie. […] [62] Therefore, the buyer’s satisfaction with the documents can be subjective, as long as it is not made in bad faith, and the Court cannot substitute its own considerations to the ones of the buyer. (Références omises et notre soulignement) ANALYSE

A) M. Azoulay a-t-il établi la faute contractuelle de M. Voelk et de Mme Bayard, lesquels auraient utilisé des prétextes pour faire avorter la vente de l’Immeuble? [ 8 ] Depuis juin 2015, l’Immeuble de M. Azoulay est en vente. D’abord, par la voie de Proprio Direct puis, par un courtier immobilier pour ensuite revenir à Proprio Direct. Il reçoit la première offre d’achat depuis que l’Immeuble est en vente par l’entremise de M. Voelk et de Mme Bayard et il l’accepte le 13 mars 2017, après visites et discussions. [ 9 ] Aux termes de la promesse d’achat, deux conditions doivent se réaliser pour concrétiser la passation du

titre chez le notaire :

a) clause 6.1 : un financement de 360 000 $ doit être obtenu dans les dix jours de l’acceptation de l’offre;

b) clause 6.2 : une inspection préachat doit être faite dans les sept jours de l’acceptation de l’offre. [ 10 ] M. Voelk et Mme Bayard éprouvent des difficultés à obtenir le financement nécessaire. Le délai de dix jours n’est donc pas respecté et aucune prolongation de délai n’est négociée. Il en va de même pour le délai quant à l’inspection préachat. [ 11 ] M. Voelk et Mme Bayard n’obtiennent pas le financement pour le montant indiqué (360 000 $) à la promesse d’achat puisque la banque n’accepte que de leur prêter un montant de 326 400 $, ce qu’ils apprendront le 19 avril 2017 [4] . [ 12 ] M.

Voelk et Mme Bayard sont conscients d’être en défaut vu les délais prévus à la promesse d’achat, mais ils sont vraiment intéressés par l’Immeuble. Ils espèrent pouvoir trouver d’autres sources de financement et font différentes démarches pour résoudre cet écueil. [ 13 ] Ainsi, ils mandatent malgré tout un inspecteur préachat qui, après sa visite du 25 avril 2017, émet son rapport. [ 14 ] M.

Voelk et Mme Bayard sont alors fort surpris de constater l’ampleur des travaux qu’ils auront à financer et certains des éléments soulevés aux termes du rapport les inquiètent. [ 15 ] Ils décident de ne pas donner suite à la promesse d’achat et en avisent M. Azoulay le 15 mai 2017. [ 16 ] Ainsi, pendant une période d’environ 30 jours, M. Voelk et Mme Bayard ont fait différentes démarches pour acheter l’Immeuble, tout en informant M. Azoulay à ce sujet. En parallèle, pendant cette même période, l’Immeuble de M.

Azoulay est toujours sur le marché, des portes ouvertes ont lieu le dimanche, mais il ne donne suite à aucune manifestation d’intérêt de potentiels acheteurs vu le processus en cours et espérant toujours conclure la vente avec M. Voelk et Mme Bayard. [ 17 ] Le 2 mai 2017, les visites de l’Immeuble reprennent. M. Azoulay vendra l’Immeuble un an plus tard, pour un montant supérieur de 20 000 $. Il réclame à M. Voelk et à Mme Bayard les différents coûts reliés au délai pour obtenir une autre offre d’achat. Il inclut également différents dommages et intérêts pour cette même période.

[ 18 ] En matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [5] . La charge de la preuve [6] repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités, aussi appelée preuve prépondérante [7] . [ 19 ] La preuve établit la bonne foi de toutes les parties impliquées dans ce litige et M. Azoulay ne convainc donc pas le Tribunal, selon la balance des probabilités, que M. Voelk et Mme Bayard ont agi de mauvaise foi. [ 20 ] Le contrat est la loi des parties et il oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi [8] . [ 21 ] L’impact du défaut de respecter les délais prévus à la promesse d’achat est le suivant [9] :

a) quant au financement : FINANCING CONDITIONS (Check paragraph 6.1.1 or 6.1.2 depending on which is applicable to your situation) […]

c) Default: Should the Buyer fail to provide the Seller with an undertaking within the time period provided in paragraph 6.1.1b) or in the case of a refusal from the mortgage lender, the Seller may, within five (5) consecutive days following the expiry of said time period, notify the Buyer in writing

I) that he renders the present offer to purchase null and void, without further recourse on either side; OR

a) that the Buyer must immediately submit a new application for a mortgage loan to a mortgage lender determined by the Seller, respecting the terms of paragraph 6.1.1a). The receipt by the Seller of an undertaking from the mortgage lender within the time period provided in the Seller’s notice shall have the effect of satisfying this condition. Should the Buyer fail to provide the Seller with an undertaking within the time period provided in the Seller’s notice or in the case of a refusal from the mortgage lender, the present offer to purchase shall become null and void.

Should the Seller fail to notify the Buyer, this offer to purchase shall become null and void upon expiry of this five (5) day time period.

b) quant à l’inspection préachat : […] 6.2.1 Inspection (Check only the applicable conditions ) […] Should the Buyer fail to carry out the inspection or notify the Seller pursuant to the above-mentioned terms in the time period provided, the Buyer shall be deemed to have waived this condition. (Notre soulignement) [ 22 ] En vertu de la clause de financement non respectée, la promesse d’achat devenait nulle. [ 23 ] M. Azoulay n’a pas établi la faute contractuelle de M. Voelk et de Mme Bayard, lesquels n’ont pas utilisé de prétextes pour faire avorter la vente de l’Immeuble.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’action du demandeur Jacques Azoulay; CONDAMNE le demandeur Jacques Azoulay à payer les frais de justice de 202 $ aux défendeurs Brian Voelk et Rachelle Bayard. __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. Date d’instruction : Le 27 août 2018