2019 QCCQ 8212, 2019 QCCQ 8212

Forest c. Barriault 2019 QCCQ 8212 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BONAVENTURE LOCALITÉ DE CARLETON-SUR-MER « Chambre civile » N° : 145-32-700058-189 DATE : 22 novembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CELESTINA ALMEIDA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KATIA FOREST -et- PIER-VINCENT LEBLANC Demandeurs c.

JACQUES BARRIAULT Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Mme Katia Forest et M. Pier-Vincent Leblanc réclament 15 000 $ au défendeur M.

Jacques Barriault alléguant que la résidence acquise est affectée de vices cachés. [ 2 ] Bien que le montant total de la réclamation des demandeurs excède 15 000 $, ceux-ci acceptent de la réduire afin de pouvoir la présenter à la Division des petites créances. [ 3 ] Monsieur Barriault conteste le bien-fondé de cette réclamation invoquant que les éléments soulevés ne sont pas des vices cachés, car ils sont divulgués dans le rapport d’inspection préachat. CONTEXTE FACTUEL [ 4 ] Le 10 avril 2017, les demandeurs acquièrent la résidence du défendeur située à Maria, pour un montant de 150 000 $.

La vente est effectuée avec la garantie légale. [ 5 ] Lors du processus de mise en vente, M. Barriault remplit le formulaire « déclarations du vendeur sur l’immeuble » dans lequel, il est inscrit les éléments pertinents suivants : « D2. Identification de l’immeuble D2.1 : En quelle année avez-vous acquis l’immeuble : 2012 D2.5 : Quelle est l’année de construction du bâtiment : 1976 D4.

Terrain D4.2 : À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu des travaux de stabilisation de fondations (ex. : pieux, travaux en sous-œuvre, etc…)? : Oui D13 Autres informations D13.2 À votre connaissance, y a-t-il eu des travaux importants à l’immeuble ou des rénovations autres que ceux déjà mentionnés (ex. : modifications à la structure de l’immeuble)? Oui Tous les travaux importants ou rénovations à l’immeuble autres que ceux faisant l’objet d’une question particulière au présent formulaire doivent être déclarés à la

section D14.

D14 Précisions et améliorations importantes à l’immeuble - D4.2. Revissé un pieu sous l’agrandissement à l’arrière (mineur). - D13.2 Patio 2016, Peinture et entretien, électricité dans le garage (2015), nouvel accès intérieur pour le vide sanitaire. » [ 6 ] Avant l’achat, les demandeurs mandatent M. Jean-Marc Dionne, inspecteur en bâtiments de la compagnie Inspections JMD, afin de procéder à l’inspection de la résidence convoitée.

Il produit un rapport [1] très exhaustif quant à ses constatations ainsi que des photos, des notes explicatives et plusieurs recommandations. [ 7 ] Le 20 juin 2018, les demandeurs entreprennent des travaux pour corriger le niveau de la rallonge. Ils constatent que le support des murs extérieurs de la rallonge est pourri et qu’il y a de la moisissure. Ces constatations ne sont pas apparentes. [ 8 ] Le 29 juin 2018, les demandeurs envoient par voie de courrier recommandé un avis de dénonciation de vice caché à M. Barriault.

Le 2 juillet 2018, il se rend sur les lieux pour constater l’ampleur des dommages. [ 9 ] Le 25 septembre 2018, les demandeurs transmettent à M. Barriault une mise en demeure lui réclamant 18 021,63 $. LES QuestionS en litige [ 10 ] Les questions soulevées par le litige sont les suivantes :

a) La maison était-elle affectée de vices cachés lors de la vente?

b) Dans l’affirmatif, quels sont les montants pouvant être réclamés par les demandeurs? DROIT APPLICABLE [ 11 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.

Q) prévoient que la personne qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention, et ce, selon la balance des probabilités. Cette preuve n’a pas à être au-delà du doute raisonnable, mais bien par une simple prépondérance. En d’autres termes, le Tribunal doit déterminer ce qui est le plus probable et vraisemblable. [ 12 ] Qui plus est, le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, et ce, afin qu’il assure à l’acheteur la pleine jouissance du bien vendu. Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, souvent appelée "la garantie contre les vices cachés", prévue à l’

article 1726 C.c.Q. . [ 13 ] Afin de répondre aux exigences de la garantie légale de qualité, le vice doit réunir les conditions suivantes : • être caché; • être inconnu de l’acheteur; • être important; • être antérieur à la vente; • avoir fait l’objet d’une dénonciation suffisante. [ 14 ] Si l’une de ces conditions n’est pas démontrée, selon la balance des probabilités, le recours des demandeurs est rejeté. [ 15 ] Le caractère d’un vice caché s’apprécie objectivement en examinant, entre autre, le degré d’inspection de l’immeuble fait, selon les critères d’un « acheteur prudent et diligent ». [2] Il faut que l'acheteur n’ait pas été en mesure de déceler le vice avant la vente [3] .

L’acheteur n’a pas à faire un examen poussé du bien avant l’achat, mais il ne peut ignorer certains indices qui permettent de croire à l’existence ou à un potentiel d’existence d’un vice [4] . [ 16 ] Au surplus, le fait que le vendeur ignore le vice caché dans l’objet vendu ne prive pas les acheteurs de leur recours puisque la garantie de qualité du bien vendu est une obligation qui revient au vendeur. ANALYSE ET DÉCISION

a) La maison était-elle affectée de vices cachés lors de la vente? [ 17 ] La preuve des demandeurs est constituée de leurs témoignages ainsi que celui de l’inspecteur en bâtiment, M. Jean-Marc Dionne. [ 18 ] Le demandeur est un menuisier de profession, et ce, depuis peu. Il érige des maisons et possède certaines connaissances dans ce domaine. Suivant l’achat de la maison, lui et sa conjointe décident d’entreprendre certains travaux à la suite des éléments soulevés dans le rapport d’inspection. Après avoir refait la toiture, ils décident d’enlever le revêtement de la rallonge.

Il remarque que la membrane pare-intempérie n’est pas installée partout sous le revêtement. [ 19 ] Selon lui, cette malfaçon est à l’origine de l’infiltration d’eau. Cette membrane empêche l’eau de pénétrer sur la structure, mais celle-ci est absente au niveau des solives. Toutes les solives reposant sur des pieux sont pourries. Il faut démolir de l’intérieur afin d’enlever tout ce qui a été souillé par l’eau. Il procède à des travaux d’urgence pour minimiser les dommages. Seule une membrane pare- intempérie et un pare-vapeur sont installés.

[ 20 ] Les demandeurs produisent deux soumissions pour la réparation des dommages, soit : • Constructions Scandinaves : 15 521,63 $ [5] ; • Construction Michel Maltais : 16 872,58 $ [6] . [ 21 ] Monsieur Barriault dit qu’il n’y a pas de vices cachés et que tout a été dénoncé, notamment une possibilité d’infiltration d’eau. Bien qu’il allègue ne pas avoir reçu la mise en demeure, il se présente à la visite des lieux le 2 juillet 2018. Les demandeurs avaient déjà défait le mur de la rallonge, mais il remarque la pourriture.

Il ne fait pas vérifier l’état du dommage par des experts et ne demande aucune soumission ou autres pour s’assurer de l’étendue du dommage. [ 22 ] Monsieur Jean-Marc Dionne inspecte la maison avant l’achat. Il indique que l’agrandissement repose sur des blocs de bois et des pieux. Lors de ses vérifications, il soulève plusieurs parties du vinyle afin de vérifier s’il y a un pare-intempérie sous celui-ci. Son accès est toutefois limité par la neige bordant la maison.

Il ne peut le faire sur toute la superficie, mais un bon échantillonnage est effectué. [ 23 ] Il conclut que rien ne laisse présager que cette membrane est manquante à certains endroits. Le défaut d’en installer jusqu’en bas des solives fait pourrir le bois. [ 24 ] Lors de la démolition du revêtement, il est constaté qu’il n’y a effectivement pas de pare-intempérie jusqu’aux solives. Certes, le revêtement est mal posé, mais c’est l’absence de cette membrane qui semble à l’origine de la pourriture des solives jusqu’à la

partie intérieure de la résidence. [ 25 ] De toute évidence, ce rapport ne permet pas de conclure à l’absence de la membrane pare-intempérie sur la résidence. En conséquence, les demandeurs rencontrent leur fardeau de preuve et établissent, de façon prépondérance, qu’il y a un vice caché.

b) Dans l’affirmatif, quels sont les montants pouvant être réclamés par les demandeurs? [ 26 ] Les demandeurs soumettent deux soumissions d’entrepreneurs pour les réparations nécessaires. Le fait que l’une d’elles provient de l’employeur du demandeur n’enlève rien à sa valeur puisqu’il n’est pas l’un des administrateurs de cette compagnie. De plus, une autre soumission d’un compétiteur est également soumise. De son côté, M. Barriault n’en soumet aucune. [ 27 ]

Malgré le fait que le Tribunal en vient à la conclusion qu’il y a un vice caché, le montant de la réclamation ne peut être accordé dans son entièreté. En effet, les demandeurs avaient déjà entrepris des travaux, soit l’enlèvement du revêtement, avant la découverte des dommages. [ 28 ] De plus, même si cela n’était pas le cas, à la lecture du rapport d’inspection [7] , il est clairement précisé que le revêtement extérieur est mal installé et on y dénote plusieurs anomalies, tel qu’il appert de l’extrait suivant : Rapport : page 21 de 61 « 2.16 CLINS MÉTAL, PVC, BOIS CONDITIONS Nous avons observé qu’une

section de déclin est mal fixée à plusieurs endroits . Le matériau ne pourra se contracter ou se dilater comme prévu pour ce type de matériau. La situation favorise la déformation du matériau et l’infiltration d’eau possible sous le revêtement avec le développement de moisissures et de pourritures que cela peut provoquer et pouvant affecter à moyen terme la structure de bois du bâtiment.

Nous vous recommandons la consultation d’un entrepreneur ou menuisier licencié afin d’évaluer vos options et de réparer ou remplacer le matériau endommagé .» [Nos soulignements] [ 29 ] On ne peut conclure qu’il y a un vice caché quant au revêtement extérieur de vinyle. Ce faisant, toute somme reliée à son changement ou son amélioration ne peut être imputée au défendeur. Ces éléments étaient visibles et soulevés dans l’expertise.

Cependant, la plus basse soumission ne ventile pas le coût accordé à chacun d’eux, considérant ce qui précède, le Tribunal utilise son pouvoir discrétionnaire et leur accorde la somme de 10 000 $ à

titre de dommages. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 30 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 31 ] CONDAMNE le défendeur M. Jacques Barriault à payer aux demandeurs Mme Katia Forest et M. Pier-Vincent Leblanc la somme de 10 000 $ en capital, avec les intérêts au taux de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure, soit le 25 septembre 2018 et les frais de 202 $. __________________________________ CELESTINA ALMEIDA, J.C.Q. Date d’audience : 26 août 2019

[4] St-Louis c. Morin, 2006, QCCA 1643 ; Laperrière c. Lahaie, 2007 QCCS 405 , Lefebvre c. Bélisle, 2013 QCCQ5861 , Beaudet c. Bastien, 2007 QCCQ 13454 , Groupe Best-Dev c. Desrochers, 2011 QCCS 2274 , Couturierc. Godbout, 2014 QCCS 5315 ; Cossette c. Tremblay, 2016 QCCQ 2273 .