2023 QCCQ 9371, 2023 QCCQ 9371

Vu c. Adam 2023 QCCQ 9371 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32- 709917-191 DATE : 15 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANDRÉ VU et SERENA PASQUALINI Parties demanderesses c. JEAN-FRANÇOIS ADAM

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La

Partie demanderesse, André Vu et Serena Pasqualini ( Vu-Pasqualini ) réclame de la

Partie défenderesse, Jean-François Adam ( Adam ) 14 601,82$ en dommages alléguant vice caché. [ 2 ] Tel qu’il appert d’un Acte de vente intervenu le 21 juillet 2017 devant Me Anh Vu Dinh Huu, notaire [1] Adam a vendu a Vu et Pasqualini un immeuble sis au 6985 avenue Louis-Hebert à Montréal, Québec avec garantie légale, en considération d’une somme de 775 000$. [ 3 ] Préalablement à l’achat les acheteurs Vu- Pasqualini ont fait inspecté l’immeuble par Inspectdétect Inc. plus précisément Monsieur Daniel Gaudreau, le 17 mai 2017 [2] où on peut lire au rapport la mention d’existence d’efflorescence et la recommandation d’une expertise additionnelle : « Expertise recommandée Nous avons noté la présence d’efflorescence sur le crépi de finition intérieure du mur de fondation arrière.

L’efflorescence (dépôt de sel sur la surface) est un phénomène provoqué par un béton chargé d’eau, rejetant l’humidité dans l’air ambiant du sous-sol. Cela peut contribuer à des excès d’humidité dommageable. L’efflorescence témoigne souvent d’un manque d’étanchéité de L’hydrofuge appliqué du côté extérieur des fondations ou d’une déficience du drainage des fondations (ex. : Position incorrecte du drain perforé, obstruction partielle ou totale du conduit, etc.) ce qui occasionne une absorption anormale de l’eau souterraine par le béton.

L’inspecteur ne peut se prononcer avec exactitude sur cette condition, car seul un sondage du côté extérieur (excavation partielle) pourrait nous informer sur la qualité du drainage des fondations.

Nous vous recommandons de convenir avec le vendeur d’une expertise plus approfondie sur ce point avant de finaliser la transaction. » [Reproduction partielle] [ 4 ] Vu et Pasqualini ajoutent qu’en octobre 2017 il y a eu des pluies avec la conséquence d’une infiltration d’eau au sous-sol causant des dommages à l’immeuble. [ 5 ] Adam fut immédiatement contacté aux fins qu’il vienne vérifier la situation et constater la détérioration. [ 6 ] C’est alors que celui-ci, contracteur de métier avec licence RBQ a proposé d’effectuer les réparations, mais sans résultat de la parties demanderesse.

[ 7 ] Monsieur Alain Corbeil, technicien en architecture fut contacté par Vu et Pasqualini aux fins de venir vérifier la situation et proposer des solutions. [ 8 ] Celui-ci lors de l’audience a pu confirmer l’existence des traces des moisissures et d’humidité dans le sous-sol. [ 9 ] L’inspecteur Gaudreau quant à lui a confirmé lors de l’audience qu’il avait effectivement constaté une problématique au sous-sol eu égard à la possibilité d’infiltration d’eau à la cheminée et qu’il a aussi recommandé une expertise additionnelle au mur arrière.

En effet, il s’agit d’un immeuble âgé depuis 1920 qui fut rénové aux fins de vente par le demandeur, Adam. [ 10 ] Par contre, celui-ci soutient qu’étant donné qu’il avait des boîtes et des meubles, celui-ci n’a pu constater l’ampleur de la situation tout en recommandant toutefois une expertise additionnelle. [ 11 ] Le défendeur Adam conteste la réclamation. [ 12 ] Celui-ci soutient que ne s’agit pas de vice caché étant donné la spécification dans la Déclaration du vendeur sur l’immeuble [3] .

Celui-ci a effectivement mentionné qu’il avait une infiltration d’eau au sous-sol : _____________________________________________________________________ D3.

INFILTRATION D3.1 À votre connaissance, y-a-t-il ou a-t-il déjà infiltration d’eau au sous-sol ou ailleurs (ex. : toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autre)? ■ oui □ non _____________________________________________________________________________ [Reproduction partielle] [ 13 ] Adam a aussi ajouté lors de son témoignage qu’il a expliqué la situation aux acheteurs d’un immeuble âgé depuis 1920 donc centenaire et le fait qu’il avait des infiltrations d’eau au niveau de la cheminée préalablement à l’Acte de vente lors de leurs visites. [ 14 ] Celui-ci ajoute que les acheteurs ont accepté l’immeuble en pleine connaissance de cause tel qu’il leur avait amplement expliqué. [ 15 ] Ce sont les articles 1726 et suivants du Code civil du Québec qui ont application à la présente instance. 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 16 ] Dans toute poursuite en justice, la

partie demanderesse doit démontrer au Tribunal par une preuve prépondérante le bien-fondé de ses prétentions conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q . ), lesquels se lisent comme suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 17 ] Dans tout recours en dommages, la

partie demanderesse doit prouver selon les mêmes règles de preuve, la faute de la

partie défenderesse, les dommages subis, les liens de causalité entre la faute et les dommages. [ 18 ] Dans le cas sous étude, le Tribunal est d’opinion qu’il ne s’agit pas ici des vices cachés étant donné que l’existence d’infiltration d’eau avait été spécifiquement mentionnée dans la Déclaration du vendeur et plusieurs explications à cet effet avaient été données par le vendeur, Adam. [ 19 ] D’ailleurs, dans le rapport d’inspection préachat, monsieur Daniel Gaudreau avait spécifiquement recommandé une expertise à cet égard [4] . [ 20 ] Considérant que la

Partie demanderesse n’a pas rencontré son fardeau de preuve en vertu de la Loi.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la Demande des demandeurs, André Vu et Serena Pasqualini contre le défendeur Jean-François Adam, AVEC FRAIS au montant de 205$ représentant le timbre judiciaire. _________________________________ BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. Date d’audience : 27 septembre 2023