2014 QCCQ 7700, 2014 QCCQ 7700

Denault c. Bessette 2014 QCCQ 7700 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-007587-126 DATE : 15 JUILLET 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVES MORIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LUCIE DENAULT et SYLVAIN ST-LAURENT et DAVID LEBEL Demandeurs c.

ANNIE BESSETTE et MAURICE BESSETTE et GENEVIÈVE BLAIS Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 15 novembre 2011, les demandeurs achètent des défendeurs Annie et Maurice Bessette un duplex portant les numéros civiques […] à St-Jean-sur-Richelieu. [ 2 ] Il s’agit d’un immeuble bâti en 1905 ayant plus de 105 ans d’âge au moment dudit achat. [ 3 ] Dès le 27 novembre 2011, ils reçoivent l’appel du conjoint d’une locataire à l’effet que le sous-sol était inondé d’eau nauséabonde et que le système sanitaire, les toilettes de leur logement ne fonctionnaient plus. [ 4 ] Dès le 29 novembre 2011, ils font appel à la firme Greendale Service d’Égouts inc. qui procède au pompage des eaux usées, à une inspection du drain avec caméra au coût de 250 $ et au débouchage de ce drain principal en grès avec infiltrations de racines à quasi tous les joints et découvre un problème majeur de conduite d’égout craquée sur l’horizontal. [ 5 ] La firme Greendale Service d’Égouts inc. facture un montant de 922,79 $ pour ses services rendus le 29 novembre 2011 et transmet un rapport daté du 7 décembre 2011 aux demandeurs qui recommande de remplacer l’égout au complet dont les coûts sont évalués à 5 700 $ plus taxes par la firme Dupuis L.

Transport et fils inc. (P-9). [ 6 ] Aux fins d’application du Livre huitième du Code de procédure civile , les demandeurs limitent leur demande à la somme de 7 000 $, montant qu’ils réclament des défendeurs, leurs vendeurs, en invoquant ne pas avoir été avisés de ces vices préexistants à la vente, tant par ces derniers que par l’agent d’immeuble, Mme Geneviève Blais, qui fut aussi mis en cause à

titre de défenderesse dans la présente affaire. [ 7 ] Dans sa contestation écrite, l’agent d’immeuble, courtier des vendeurs, précise avoir remis aux acheteurs-demandeurs la déclaration des vendeurs-défendeurs D-2, datée du 3 octobre 2011 qui faisait état en D3.1 de la survenance antérieure d’infiltrations d’eau au sous-sol, en D8.1 de problèmes d’odeur, d’évacuation ou de refoulement aux renvois de la plomberie et en D8.3 à des modifications aux renvois (drains) de plomberie y inclus le drain de fondation. [ 8 ] Comme courtier des acheteurs-demandeurs, la défenderesse Blais leur a fait signer l’annexe B (D-4) soit le formulaire

AB16472 prévoyant en B2.4, une promesse d’achat conditionnelle à une inspection dont l’inspecteur serait désigné par l’acheteur. [ 9 ]

Malgré cette suggestion de la défenderesse Blais, les acheteurs-demandeurs ont renoncé à cette condition et à faire procéder à une inspection préachat. [ 10 ] Au soutien de leur contestation, les défendeurs Bessette invoquent que, comme c’était une vieille bâtisse avec un vieux système d’égout, et cela, à la connaissance des acheteurs, il s’agissait là d’un problème d’entretien d’un vieux système d’égout et non d’un vice caché.

ANALYSE Le droit [ 11 ] Le Code civil du Québec prévoit qu'un vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien est, lors de la vente, exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui en diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné si haut prix s'il les avait connus.

Le vendeur n'est toutefois pas tenu de garantir le vice connu de l’acheteur ni le vice apparent. [ 12 ] Le vice doit aussi être occulte, c’est-à-dire ne pas pouvoir être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 13 ] Cette formulation n’indique toutefois pas qu’il ne sera jamais nécessaire qu’un acheteur doive recourir à un expert. [ 14 ] Comme le souligne avec grande pertinence l’auteur bien connu en matière de vices cachés, Jeffrey Edwards : « […] Le vice occulte est celui qui échappe à un acheteur consciencieux.

Le vice apparent est celui qu’un acheteur négligent omet de déceler. […] » [ 15 ] Il arrive qu’un acheteur prudent et diligent doive recourir à un expert en certaines circonstances. [ 16 ] C’est le cas comme en l’espèce lorsqu’un acheteur prudent et diligent veut acheter une maison âgée de plus de 105 ans, surtout lorsqu’il y a des indices inquiétants de problèmes révélés par la déclaration des vendeurs. [ 17 ] Les nombreux indices en l’espèce commandaient un examen plus approfondi par les demandeurs avant l’achat, telle une simple vérification d’une caméra dans le système d’égout de 250 $ qui, au lieu d’être effectuée le 29 novembre 2011, aurait pu l’être avant la signature du contrat du 15 novembre 2011 pour plus de prudence. [ 18 ] Le Tribunal ne peut conclure autrement que les acheteurs-demandeurs ont agi dans les circonstances préachat en acheteurs négligents en renonçant à faire inspecter l’immeuble et en omettant de déceler un vice apparent dans le cas d’une maison centenaire qui présentait les problèmes énumérés par les vendeurs dans leur déclaration prévente. [ 19 ] En de telles circonstances, le Tribunal ne peut faire droit à la réclamation des demandeurs. [ 20 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 21 ] REJETTE la demande avec dépens contre les demandeurs; [ 22 ] CONDAMNE les demandeurs conjointement et solidairement à rembourser les frais de contestation des défendeurs Annie Bessette au coût de 152 $, Maurice Bessette au coût de 152 $ et de la défenderesse Geneviève Blais au coût de 152 $; [ 23 ] CONDAMNE également les demandeurs à défrayer les coûts d’assignation du témoin Micheline Greendale au montant de 32,83 $, distrait en faveur du ministre des Finances le cas échéant. __________________________________ YVES MORIER, J.C.Q.

Date d’audience : 20 mai 2014