2021 QCCA 1288, 2021 QCCA 1288

Greenstone Realties Inc. - Immeubles Greenstone inc. c. Immeubles Blue Stone inc. 2021 QCCA 1288 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-029556-214 ( 500-17-108595-193 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 5 août 2021 FORMATION : LES HONORABLES STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT GREENStONE REALTIES inc. – Immeubles greenstone inc. Me PIERRE ELOI TALBOT ( LJT Avocats ) Par visioconférence

PARTIE INTIMÉE AVOCAT IMMEUBLES BLUE STONE inc. Me KARIM RENNO ( Renno Vathilakis ) Par visioconférence En appel d’un jugement rendu le 30 avril 202 1 par l’honorable Christian Immer de la Cour supérieure, district de Montréal . DESCRIPTION : Requête pour permission d'appeler hors délai de bene esse (Article 363 C.p.c. ). Requête en rejet d'appel (Article 365 C.p.c. ). Greffier-audienci er : René Gutknecht Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION

9 h 30 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 2 août 2021. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience. René Gutknecht, Greffier-audiencier ARRÊT [ 1 ] La Cour est saisie d’une requête en rejet d’appel et d’une demande pour permission d’appeler hors délai de bene esse . [ 2 ] Greenstone (l’appelante) et Blue Stone (l’intimé

e) sont propriétaires d’immeubles avoisinants sur une même rue. Derrière ceux- ci passe une ruelle, laquelle ouvre aux deux extrémités sur la rue. Greenstone et Blue Stone bénéficient d’un droit de passage sur cette ruelle. [ 3 ] En 2018, Blue Stone a déposé une demande afin d’être déclarée propriétaire par prescription acquisitive de la

partie de la ruelle qui longe son immeuble. Greenstone s’est alors engagée à ne pas contester et Blue Stone a obtenu jugement (le jugement Beaugé). [ 4 ] Quelques mois plus tard, Greenstone a déposé sa propre demande pour acquérir la

partie de la ruelle qui se trouve derrière son immeuble. Toutefois, Blue Stone a contesté la demande. La Cour supérieure a alors déclaré la contestation abusive et a condamné Blue Stone à 200 000 $ de dommages. Notre Cour a rejeté son appel en 2020 sur requête [1] . [ 5 ] Le présent litige porte maintenant sur les travaux de construction qu’effectue Blue Stone sur son immeuble et qui bloquent l’accès à la ruelle.

L’empreinte du bâtiment construit s’étendra de plus sur la ruelle. [ 6 ] En première instance, Greenstone, invoquant son droit de passage dans la ruelle, demande une injonction afin que Blue Stone le respecte. Une injonction interlocutoire provisoire, une ordonnance de sauvegarde et une injonction interlocutoire sont prononcées, contraignant Blue Stone à ne pas faire de travaux dans la ruelle [2] . Son projet est alors bloqué. Greenstone dépose un cautionnement de 75 000 $. [ 7 ] Au fond, le juge de première instance refuse l’injonction permanente.

Il ordonne le maintien du cautionnement jusqu’à jugement final sur le préjudice et les frais qui ont pu être subis par Blue Stone [3] . Greenstone porte ce jugement en appel. Blue Stone dépose une requête en rejet d’appel, soutenant que (1) l’appel a été déposé hors délai et (2) qu’il n’a aucune chance raisonnable de succès. [ 8 ] Quant au délai d’appel, Blue Stone prétend que le jugement « met fin à une injonction interlocutoire » au sens de l’article 361 C.p.c. et que le délai d’appel est donc exceptionnellement de 10 jours.

Bien que Greenstone considère que le délai d’appel est de 30 jours suivant la règle générale de l’article 360 C.p.c. , sa demande pour permission d’appeler hors délai de bene esse vise à pallier cette situation, si la Cour conclut plutôt à l’application de l’article 361 C.p.c. [ 9 ] Le premier alinéa de l’article 361 C.p.c. prévoit : 361.

Le délai d’appel est de 10 jours si l’appel porte sur un jugement qui met fin à une injonction interlocutoire ou refuse la libération d’une personne; ce même délai s’applique pour porter en appel le jugement qui confirme ou annule une saisie avant jugement. [Soulignement ajouté] 361. The time limit for appealing a judgment that lifts an interlocutory injunction or denies a person’s release is 10 days; the time limit for appealing a judgment confirming or quashing a seizure before judgment is also 10 days. [Emphasis added] [ 10 ] Cet

article doit être lu avec l’article 514 C.p.c. :

514. L’injonction reste en vigueur malgré l’appel; l’injonction interlocutoire reste en vigueur malgré le jugement au fond qui y met fin si le demandeur se pourvoit en appel. 514. An injunction remains in force despite an appeal; an interlocutory injunction remains in force despite a judgment on the merits dissolving the injunction if the applicant initiates an appeal. Dans l’un et l’autre cas, un juge de la Cour d’appel peut suspendre l’injonction pour le temps qu’il indique.

In either case, a judge of the Court of Appeal may provisionally stay the injunction for a specified time. [Soulignement ajouté] [Emphasis added] [ 11 ] La ministre de la Justice explique le lien entre ces deux articles dans son commentaire au sujet de l’article 514 C.p.c. [4] : Une ordonnance d'injonction, interlocutoire ou permanente, reste en vigueur malgré l'appel. L'injonction interlocutoire reste également en vigueur malgré le jugement qui y met fin lorsque le demandeur se pourvoit en appel.

Cette règle d'exception s'explique par la nature des choses et vise à éviter qu'une situation irrémédiable ne soit créée pendant les délais d'appel. Il faut souligner que le délai d'appel indiqué à l'article 361 du Code prévoit un délai de 10 jours pour appeler d'un jugement qui met fin à une injonction interlocutoire. […] [Soulignement ajouté] [ 12 ] L’expression « un jugement qui met fin à une injonction interlocutoire » à l’article 361 C.p.c. inclut donc le jugement au mérite qui refuse l’injonction finale qui a pour conséquence de mettre fin à l’injonction interlocutoire prononcée pour la durée de l’instance.

Cette injonction reste en vigueur pendant le délai d’appel et pendant l’appel, à la condition que la déclaration d’appel soit déposée dans le délai de 10 jours et à moins qu’un juge de la Cour la suspende [5] . [ 13 ] Il est intéressant de noter que l’ancien

article 760 a. C.p.c. prévoyait que l’appelant devait appeler dans le délai de 10 jours pour que l’injonction reste en vigueur [6] , mais ne touchait pas au délai d’appel qui demeurait 30 jours : 760. L’injonction prononcée dans un jugement final reste en vigueur nonobstant appel; l’injonction interlocutoire reste en vigueur nonobstant le jugement final qui y met fin, pourvu que le demandeur ait formé appel dans les 10 jours . 760.

An injunction pronounced in a final judgment remains in force notwithstanding appeal; an interlocutory injunction remains in force notwithstanding a final judgment dissolving it, provided that the plaintiff has instituted an appeal within 10 days . Toutefois, un juge de la Cour d’appel peut suspendre l’injonction provisoirement. However, a judge of the Court of Appeal may provisionally suspend an injunction. [Soulignement ajouté] [Emphasis added] [ 14 ] Greenstone cite l’arrêt récent de la Cour dans Avocats et notaires de l’État québecois c.

Procureur général du Québec [7] , pour dire que le jugement au fond refusant l’injonction permanente n’est pas ce qui est visé par l’article 361 C.p.c. Les circonstances de ce dossier sont très particulières et l’arrêt n’appuie pas la position de Greenstone. [ 15 ] Dans le présent dossier, le juge rejette la demande d’injonction permanente, qui a pour conséquence de mettre fin à l’injonction interlocutoire. Le délai d’appel est donc de 10 jours. Le jugement de première instance est daté du 30 avril 2021 et l’avis de jugement du 12 mai. La déclaration d’appel devait donc être déposée au plus tard le 25 mai.

Les avocats de Greenstone, pensant que le délai d’appel était de 30 jours, croyaient avoir jusqu’au 14 juin. Lorsque Blue Stone les a informés le 28 mai que le délai d’appel était à leur avis expiré, Greenstone a déposé le 11 juin une demande pour permission d’appeler hors délai de bene esse . [ 16 ] L’erreur des avocats de Greenstone est excusable.

Ils ont de plus agi avec diligence une fois qu’ils ont eu des doutes quant à l’interprétation de l’article 361 C.p.c. [ 17 ] Toutefois, nous sommes d’avis que la permission d’appel doit être refusée parce que l’appel n’a pas de chances raisonnables de succès. [ 18 ] Le juge de première instance conclut que le droit de passage sur la

partie de la ruelle qui appartient maintenant à Blue Stone est éteint en raison de son non-usage pendant plus de 10 ans. Le juge conclut que le jugement Beaugé lie Greenstone, qui y était

partie et qui a choisi de ne pas le contester. Or, ce jugement décide implicitement que Blue Stone a occupé la ruelle comme possesseur et non comme bénéficiaire de la servitude, parce que si l’occupation de la ruelle découlait de la servitude, Blue Stone n’aurait pas pu l’acquérir par prescription. [ 19 ] Le juge de première instance note d’ailleurs que cette conclusion est conforme aux faits présentés devant lui quant à la nature des gestes posés par Blue Stone.

Au procès, le seul usage utile du droit de passage mis en preuve par Greenstone est un usage par les prédécesseurs de Blue Stone pour stationner leurs véhicules, entreposer des déchets et accéder à l’arrière de leur bâtisse. Greenstone plaide essentiellement que l’usage de la servitude par Blue Stone interrompt la prescription pour elle, bénéficiaire indivis de la servitude, à l’encontre de Blue Stone.

Blue Stone, pour sa part, fait témoigner le propriétaire et occupant de l’immeuble Greenstone de 2001 à 2018 qui témoigne qu’il n’a fait aucun usage de la servitude et le juge conclut que les propriétaires ou locataires de l’immeuble Greenstone

n’ont fait aucun usage utile de la servitude depuis 2001. [ 20 ] À

titre de moyens d’appel, Greenstone soulève notamment que le jugement Beaugé sur lequel s’appuie le juge de première instance pour invoquer la chose jugée implicite ne peut avoir un tel effet puisqu’il n’était pas issu d’une procédure contentieuse. Elle reproche de plus au juge d’avoir inversé le fardeau de la preuve. [ 21 ] Le débat sur la nature des procédures et la chose jugée implicite ne nous semble pas déterminant. Le juge constate lui-même que les activités de Blue Stone sur la ruelle sont plutôt de la nature d’une occupation des lieux comme possesseur que de celle de passage sur les lieux.

De plus, la demande de Greenstone contredit son engagement de ne pas contester la demande de Blue Stone de se faire déclarer propriétaire, qui est fondée sur son occupation des lieux comme possesseur. [ 22 ] Quant au fardeau de la preuve, le juge indique clairement que le fardeau de la preuve repose sur Blue Stone (voir paragraphe 27). Il se méprend possiblement au paragraphe 75 de son jugement lorsqu’il dit : « La demanderesse Greenstone ne démontre donc pas qu’elle a des droits qui découlent de la Servitude et, pour cette raison, le Tribunal rejette donc son recours. »

De toute façon, le fardeau de la preuve ne nous semble pas déterminant dans la mesure où le juge décide en fonction de la preuve et non en fonction de l’absence de preuve et du fardeau de preuve. [ 23 ] Finalement, Greenstone s’objecte aussi aux conclusions du juge portant sur le maintien du cautionnement jusqu’au jugement final sur le préjudice et les frais qui ont pu être subis par l’intimée. Selon Greenstone, le juge présume qu’elle a commis une faute et que l’intimée a subi des dommages. Greenstone se méprend.

Le juge ne fait qu’ordonner le maintien du cautionnement en attendant un jugement final sur la question. Greenstone pourra faire valoir tous ses moyens avant que ce jugement ne soit rendu. [ 24 ] L’appel ne présente donc aucune chance raisonnable de succès et la demande pour permission d’appeler hors délai de bene esse doit être rejetée. En conséquence, l’appel est rejeté.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 25 ] DÉCLARE que la déclaration d’appel a été déposée hors délai; [ 26 ] REJETTE la demande pour permission d’appeler hors délai de bene esse ; [ 27 ] ACCUEILLE la requête en rejet d’appel; [ 28 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A.