2016 QCCQ 6878, 2016 QCCQ 6878

Guillemette c. Lapierre 2016 QCCQ 6878 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GASPÉ LOCALITÉ DE HAVRE-AUBERT « Chambre civile » N° : 115-32-000167-154 DATE : 5 juillet 2016 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ROBERT LEVESQUE, J.C.Q. GISÈLE GUILLEMETTE

Partie demanderesse c. NATHALIE LAPIERRE Et RAYNALD BOURGEOIS

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une réclamation pour vices cachés suite à l’achat d’une résidence dont le système d’évacuation des eaux usées est au centre du litige. [ 2 ] Le Tribunal a entendu la demanderesse et son conjoint.

En défense, le couple Bourgeois-Lapierre a témoigné de même que la sœur de la défenderesse. [ 3 ] Le Tribunal a examiné le contrat d’achat, un rapport d’expert, des photographies, des lettres de mise en demeure de la part de la demanderesse ainsi que de son procureur, la réponse du procureur des défendeurs, les pièces justificatives à l’appui de la réclamation ainsi que la réglementation municipale. Également, la demande de permis et le permis octroyé aux défendeurs pour le changement de la fosse septique en 2008 et une lettre d’une firme spécialisée en nettoyage de fosse septique.

LES FAITS [ 4 ] De cette preuve testimoniale et littérale, le Tribunal retient comme prouvé ce qui suit : ➢ Achat de la résidence en janvier 2012 avec garantie légale et la dénonciation d’une infiltration d’eau au sous-sol. La demanderesse veut en faire deux logements; ➢ Rénovation au sous-sol au printemps 2012 pour compléter un deuxième logement; ➢ À l’été 2012, la municipalité procède à la vidange de la fosse septique par une firme spécialisée. Les préposés informent la demanderesse de l’existence d’un problème, en ce que la fosse septique se remplit rapidement d’eau malgré la vidange.

Des locataires disent qu’ils doivent parfois actionner la chasse d’eau à deux reprises pour un écoulement complet; ➢ À l’été 2012, il y a quelques locataires à court terme au sous-sol et, en septembre 2012, le logement d’en haut est loué à temps plein; ➢ À la réquisition de la demanderesse, un technologue professionnel produit, le 20 novembre 2012, un rapport d’expertise intitulé « Étude de caractérisation du site et du terrain naturel pour l’aménagement d’une installation septique pour résidence isolée »; ce rapport fait état de la non-conformité de l’installation existante et d’une recommandation relative à un nouveau système de traitement; ➢ En décembre 2012, la demanderesse appelle le défendeur Bourgeois pour lui faire part du problème, lequel nie toute responsabilité; ➢ En février 2013, il y a refoulement des eaux usées au sous-sol (par le bain et la toilette) causant certains dommages, notamment au plancher; ➢ Le 6 mars 2013, est signifiée aux défendeurs la mise en demeure personnelle de la demanderesse suivie de celle de son procureur le 15 mai 2013; l’avocat des défendeurs nie responsabilité le 4 juin 2013; ➢ En mai 2013, les employés d’une firme spécialisée procèdent à une vidange et constatent que le filtre est « énormément sale ».

La

demanderesse leur confirme n’avoir jamais nettoyé le filtre depuis l’achat de la résidence. Il est très important, selon leur rapport du 29 mai 2013, d’avoir un filtre très propre; ➢ À l’été 2013, la demanderesse procède aux travaux de remplacement de la fosse septique en place lors de l’achat de la résidence par le système recommandé par le technologue professionnel. [ 5 ] Relativement aux discussions préachat, la demanderesse témoigne qu’elle ne visite la maison qu’une seule fois.

Elle ne se souvient pas avoir posé de questions sur le système d’évacuation des eaux usées, mais se rappelle que le défendeur lui dit que le champ d’épuration est correct. Quant au conjoint de la demanderesse qui l’accompagne lors de cette visite, il dit qu’il n’y a pas de discussion sur le système d’évacuation des eaux usées, pour ensuite préciser que le défendeur leur dit avoir changé la « tank ». [ 6 ] Le défendeur témoigne qu’il achète la résidence en 2002 de monsieur Léopold Renaud qui lui dit que tout est correct au niveau du champ d’épuration.

En 2008, par mesure préventive et aussi pour permettre la vidange, le défendeur procède au changement de la fosse septique (de plastique à béton) en y ajoutant une cheminée (pour la vidange) et augmente sa capacité pour la porter à 1 050 gallons.

Il dépose des photographies prises lors des travaux ainsi que le permis émis à cet effet. [ 7 ] Incidemment, les défendeurs font affaire avec une firme spécialisée pour le remplacement de la fosse septique en 2008, la même firme que la demanderesse engage pour ses travaux de l’été 2013. [ 8 ] Les défendeurs disent n’avoir jamais eu de problèmes et la sœur de la défenderesse le confirme pour avoir résidé à cet endroit en 2002 / 2003 et, par la suite plusieurs fins de semaine jusqu’à la vente.

Les défendeurs produisent les photos d’une réunion festive d’une quarantaine de personnes à l’occasion des Fêtes 2011 où il n’y eut aucun problème. [ 9 ] Le défendeur dit avoir nettoyé régulièrement le filtre de la fosse septique. [ 10 ] Qu’en est-il du rapport du technologue professionnel? [ 11 ] Une étude du terrain et du sol est faite dans l’optique d’une nouvelle installation et une recommandation pour un système de traitement en particulier est formulée, bien que plusieurs autres systèmes auraient pu être adéquats sans que l’on sache si les coûts auraient pu être moindres. [ 12 ] Quant au système existant, il est mentionné que le niveau de la nappe phréatique ne permet pas un traitement par infiltration dans le sol et que la profondeur de la fosse septique existante la rend non conforme.

LE DROIT

a) sur le fardeau de preuve [ 13 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec énoncent ce qui suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.

b) sur les vices cachés [ 14 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec énonce ce qui suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 15 ] Un jugement de la Cour du Québec ( [1] ) contient un résumé intéressant des principes applicables et le Tribunal en reproduit ici certains extraits en omettant les citations jurisprudentielles : [63] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent. [64] Bien sûr, il nous faut analyser le caractère caché d'un vice, en tenant compte du niveau d'expertise de l'acheteur. [65] Pour déterminer si le vice est caché, nous devons savoir si l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut lors de l'acquisition. [66] Les protections juridiques pour la garantie légale de qualité ne constituent pas un système de protection pour un acheteur qui serait imprudent ou incompétent. [67] Un acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement.

Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque.

[68] Le comportement d'un acheteur doit aussi être examiné selon les circonstances de chaque cas et nous devrons prendre en considération la nature, l'âge et le prix du bien ainsi que le type de vice dont il est affecté. [69] Un vice sera considéré comme apparent si un acheteur raisonnable avait pu le découvrir et la garantie pour vices cachés ne s'appliquera pas si l'acheteur fait défaut d'exécuter son devoir d'inspection convenablement. [70] Aussi, il n'est pas nécessaire pour l'acheteur d'avoir recours obligatoirement à un expert. [71] Cependant, bien que la loi écarte l'obligation pour un acheteur de recourir à un expert, cela ne signifie pas qu'il ne doive jamais faire appel à ce dernier lorsque les circonstances s'y prêtent en guise de précaution. [72] Il arrive parfois qu'un acheteur n'a pas toutes les connaissances nécessaires pour juger de l'état d'un bien qu'il se propose d'acheter et c'est pourquoi, dans certaines circonstances, il devra s'assurer d'avoir l'aide d'une personne adéquate pour le renseigner. [73] À plus forte raison, lorsqu'un bien présente des indices permettant de soupçonner un vice, un acheteur prudent et diligent devrait recourir à l'expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie. [74] Sera considéré un vice apparent celui qui sera facilement décelable par un inspecteur ou un expert à la simple vue de la configuration des lieux. [75] Le fardeau de preuve reposera donc sur l'acheteur et il lui suffira de prouver que lors de la vente existait le vice et non la cause de ce vice.

Dans une telle situation, le vendeur sera responsable même s'il ignorait l'existence du vice lors de la vente. ANALYSE ET DISCUSSION [ 16 ] La question est de savoir si la demanderesse a prouvé, par prépondérance de preuve, l’existence d’un vice caché au sens de la Loi. [ 17 ] Plus précisément, se posent les questions du comportement de l’acheteur avant l’achat et du fonctionnement du système existant. [ 18 ] La preuve révèle que la demanderesse, pas plus que son conjoint, ne paraissent très intéressés par le système d’évacuation des eaux usées en place avant l’achat.

La demanderesse ne se rappelle pas de questions posées à ce sujet et son conjoint dit qu’il n’y a pas eu de discussion à cet égard. Tout au plus, ont-ils entendu le défendeur dire que le champ d’épuration est correct et que la « tank » a été changée. Ils ne demandent pas de preuves, notamment des factures. En fait, ils sont très vagues sur cet aspect très important. [ 19 ] Le cas échéant, il est fort probable que les défendeurs leur auraient exhibé les photographies des travaux de 2008. La demanderesse ne demande même pas à voir l’emplacement de la « tank ».

Elle aurait pu alors voir le couvercle, le soulever et, à partir de là, possiblement demander des conseils d’usage d’une personne compétente. [ 20 ] Bien qu’il soit avéré que l’infiltration d’eau, dénoncée par les défendeurs, se soit révélée être d’une autre source, cet élément aurait dû inciter la demanderesse à la plus grande prudence. Mais il y a plus. [ 21 ] Tout dépendant des circonstances, un bien non conforme ou hors normes ne veut pas automatiquement dire qu’il est affecté d’un vice caché.

C’est davantage à l’aune de son usage et de son efficience que doit s’apprécier cette notion de vice caché. [ 22 ] Nulle part au rapport de monsieur Boudreau ne retrouve-t-on une analyse du fonctionnement du système en place. [ 23 ] Il serait surprenant que les défendeurs aient accepté de vivre environ 10 ans dans cette résidence et, avant eux, le propriétaire précédent, tant avec l’ancienne fosse qu’avec le nouvel équipement à compter de 2008, avec des problèmes de refoulement et d’évacuation impropre. [ 24 ] Le Tribunal n’a pas de raison de douter de la parole du défendeur lorsqu’il dit n’avoir jamais eu de problèmes, d’autant plus qu’il nettoyait le filtre régulièrement, ce qui n’est pas le cas de la demanderesse qui ne nettoie pas le filtre entre janvier 2012 et mai 2013.

Quant à l’existence d’un champ d’épuration, il n’a fait que répéter ce que lui avait dit son vendeur en 2002. Il n’y a aucune preuve au dossier de mauvaise foi ou de fausses représentations des défendeurs. [ 25 ] La prépondérance de la preuve démontre que le filtre non nettoyé est la cause des refoulements de février 2013. [ 26 ] Quant au constat de l’été 2012 que la fosse se remplit rapidement d’eau après la vidange, cela n’empêche pas la demanderesse de louer la résidence en septembre 2012.

De toute évidence, il n’y a pas de problèmes jusqu’au refoulement de février 2013. [ 27 ] Aujourd’hui, la demanderesse se plaint qu’elle n’aurait pas payé le prix de vente convenu si elle avait connu l’état de la situation.

Mais, le Tribunal le répète, ceci ne semble pas tellement la préoccuper au moment de l’achat, d’autant plus qu’elle ne fait qu’une seule visite et, bien que cela ne soit pas exigé, ne procède à aucune inspection préachat. [ 28 ] Ceci est d’autant plus important que la résidence n’est pas reliée à un système d’égout municipal et que la demanderesse se propose d’ajouter un logement qui augmente nécessairement le volume des eaux usées. [ 29 ] De plus, il n’est pas établi en preuve que l’immeuble était soumis à des normes en matière de traitement des eaux usées qui n’auraient pas été respectées lors de sa construction. [ 30 ] Pour terminer, le Tribunal se doit de mentionner qu’il ne peut accorder foi et valeur probante à la déclaration écrite de monsieur

Richard Lapierre pour valoir témoignage. En effet, cette personne se réclame être avocat et donne son opinion, ce qui n’a pas sa place à la division des petites créances.

Pas plus probante son opinion sur les fosses septiques, n’ayant pas été déclaré expert en la matière. [ 31 ] Quant à l’infiltration d’eau dont la demanderesse fait état dans sa mise en demeure et qu’elle sous-entend dans sa requête (paragraphe 8), le problème a été dénoncé et, au surplus, aucune preuve n’est présentée à ce sujet à l’audience. [ 32 ] Le Tribunal conclut que, dans les circonstances, la demanderesse n’a pas fait la preuve prépondérante de l’existence d’un vice caché au sens de la Loi et de la jurisprudence, notamment en ne se comportant pas comme un acheteur prudent et diligent et en faisant défaut de démontrer que le système existant, bien que non conforme, ne pouvait pas faire le travail.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 33 ] REJETTE la réclamation de la demanderesse, sans les frais de justice. __________________________________ ROBERT LEVESQUE, J.C.Q. Mme Gisèle Guillemette,

partie demanderesse M. Raynald Bourgeois, Mme Nathalie Lapierre,

partie défenderesse Date d’audience : 4 mars 2016