2019 QCCQ 826, 2019 QCCQ 826

Meople Alexandre c. Phaneuf (Richard Phaneuf enr.) 2019 QCCQ 826 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-243202-176 DATE : 21 février 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ marie meople alexandre Demanderesse/défenderesse reconventionnelle c. richard phaneuf f.a.s.n.e. richard phaneuf enr.

Défendeur/demandeur reconventionnel -et- L’officier de la publicité des droits Intervenant forcé ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse demande la radiation d’une hypothèque légale de construction et y joint une réclamation en dommage de 10 814,73 $ qui se détaille comme suit : 6 814,73 $ qui représente une somme payée en trop par la demanderesse et la somme de 4 000 $ à

titre de dommages. [ 2 ] Les défendeurs, Richard Phaneuf et Richard Phaneuf enr., qui sont, dans les faits, un seul et même défendeur, contestent la demande en radiation de leur hypothèque légale de construction, nient devoir quelque somme que ce soit à la demanderesse et se portent demandeurs reconventionnels pour un montant de 27 984,56 $, soit le solde qui leur est dû par la demanderesse suite aux travaux d’excavation qu’ils ont exécutés. Le défendeur, Richard Phaneuf, demande à ce que l’immeuble de la demanderesse soit vendu sous contrôle de justice de gré à gré.

Les faits [ 3 ] Le 27 mars 2017, la demanderesse retient les services du défendeur pour effectuer divers travaux de construction, démolition et d’excavation sur l’immeuble de la demanderesse en vue de transformer le vide sanitaire en sous-sol. [ 4 ] La preuve révèle que les parties concluent un contrat à taux horaire de 52 $ de l’heure.

Tous les matériaux et autres dépenses reliés à l’excavation (exemples : location d’équipement, frais de disposition du matériel excavé, etc.) sont à la charge de la demanderesse. [ 5 ] Selon la version du défendeur, alors que les travaux étaient à quatre jours d’être menés à terme, la demanderesse met fin au contrat le 8 ou 9 mai 2017 selon les prétentions de l’une et l’autre des parties. [ 6 ] La demanderesse allègue avoir payé 31 814,73 $ au défendeur alors qu’elle soutient que les travaux exécutés ne valaient pas plus de 25 000 $.

Elle réclame donc la différence, soit la somme de 6 814,73 $. [ 7 ] Elle soutient que les travaux lui ont causé des dommages équivalents à 4 000 $. [ 8 ] Le défendeur à une tout autre version. Le défendeur soutient qu’il a facturé à la demanderesse, avant que cette dernière résilie le contrat, la somme de 38 884,56 $. [ 9 ] Il affirme n’avoir reçu que la somme de 10 900 $ de la demanderesse, laissant un solde impayé de 27 984,55 $ qu’il réclame dans sa demande reconventionnelle. [ 10 ]

Malgré plusieurs demandes et la mise en demeure datée du 1 er juin 2017, la demanderesse refuse ou néglige de payer le défendeur. [ 11 ] Le 2 juin 2017, le défendeur inscrit au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal, une hypothèque légale de construction contre l’immeuble de la demanderesse. Discussion et décision Validité de l’hypothèque légale de construction [ 12 ] La demanderesse soulève aux paragraphes 6 et 8 de la demande introductive d’instance, trois arguments pour prétendre que

l’hypothèque légale du défendeur aurait été inscrite sans droit : 1. l’hypothèque légale a été publiée plus de trente (30) jours après la fin des travaux (2727 C.c.Q. ); 2. le contrat du défendeur n’aurait pas été dénoncé à la demanderesse bien qu’au paragraphe 6 (

b) de la demande introductive on réfère à la « dénonciation de facture »; 3. le solde apparaissant à l’avis d’hypothèque légale est non fondé. [ 13 ] Reprenons les arguments de la demanderesse un à un. L’hypothèque légale a été publiée plus de trente (30) jours après la fin des travaux (2727 C.c.Q. ) [ 14 ] C’est faux. La simple lecture des paragraphes 3 et 5 de la demande introductive de la demanderesse allègue que la fin des travaux a eu lieu le 8 mai et que l’inscription de ladite hypothèque a eu lieu le 1 er juin 2017. Dans les faits, l’inscription a eu lieu le 2 juin 2017, soit à l’intérieur du délai de trente (30) jours de la fin des travaux tel que prescrit par l’

article 2727 C.c.Q. . À cet égard, l’hypothèque du défendeur est valablement inscrite. Le contrat du défendeur n’aurait pas été dénoncé à la demanderesse bien qu’au paragraphe 6 (

b) de la demande introductive on réfère à la « dénonciation de facture » [ 15 ] Il n’existe aucune obligation de dénoncer les factures dans le Code civil . Il est vrai qu’un sous-traitant qui aurait obtenu son contrat d’un entrepreneur général doit dénoncer son contrat au propriétaire inscrit de l’immeuble afin d’informer ce dernier (2728 C.c.Q. ).

Ainsi, le propriétaire peut appliquer les retenues convenues sur les factures de l’entrepreneur général afin de se prémunir contre les hypothèques légales qui pourraient être inscrites par les sous-traitants contre son immeuble. [ 16 ] Le défendeur, ayant directement contracté avec la demanderesse, n’a aucune obligation de dénoncer son contrat puisque c’est la demanderesse elle-même qui a contracté le contrat. Donc, à cet égard l’hypothèque du défendeur est valide.

Le solde apparaissant à l’avis d’hypothèque légale est non fondé [ 17 ] Le fait que le solde réclamé par le défendeur serait inexact ne rend pas l’hypothèque légale invalide. Une fois de plus, il n’existe aucune telle sanction dans le Code civil . La demanderesse est tout simplement dans l’erreur. L’hypothèque légale est donc valide à cet égard. [ 18 ] En résumé, la preuve démontre, sans aucun doute, que l’hypothèque légale de construction du défendeur est valide.

Réclamation de la demanderesse [ 19 ] La demanderesse réclame au défendeur la somme de 10 814,73 $ qui se détaille comme suit : la somme de 6 814,73 $ qui représente un trop payé et la somme de 4 000 $ à

titre de dommages. [ 20 ] La demanderesse allègue avoir payé le défendeur en argent comptant. Ce fait n’est pas contesté par le défendeur. Les factures datées des 10, 14 et 31 mars font état de paiements comptants de la demanderesse. [ 21 ] La demanderesse affirme avoir fait d’autres versements comptants au défendeur. Elle produit des relevés de son compte bancaire qui démontrent certains retraits.

Cependant, il n’y a aucune preuve qui démontre que ces sommes ont servi à payer le défendeur. [ 22 ] Les Tribunaux ont mainte fois rappelé que la preuve des paiements en argents comptant en l’absence de documents qui prouvent le paiement allégué est difficile. Le paiement en argent comptant laisse peu de traces. [ 23 ] Au surplus, le témoignage de la demanderesse est pour le moins ambigu. La demanderesse ajuste son témoignage au gré des questions et de ses contradictions.

Le Tribunal accorde très peu de crédibilité au témoignage de la demanderesse. [ 24 ] La réclamation de la demanderesse au montant de 6 814,73 $ est fondée sur une valeur approximative des travaux du défendeur, basée sur une expertise d’un ingénieur-conseil qui a été contacté par le défendeur au début des travaux et qui a finalement pris parti pour la demanderesse. [ 25 ] Le Tribunal rappelle que l’expert a pour mission d’éclairer le Tribunal dans sa prise de décision et que cette mission prime les intérêts des parties.

Dans la présente affaire, le Tribunal conclut que l’expert de la demanderesse n’avait ni l’objectivité, ni l’impartialité nécessaire qui doivent gouverner l’expert pendant l’exécution de son mandat (22 C.p.c. ). Le Tribunal ne retient donc aucune des hypothèses de l’expert de la demanderesse. [ 26 ] La demanderesse ne s’étant pas acquittée de son fardeau de preuve, en conséquence, sa réclamation au montant de 6 814,73 $ est rejetée. [ 27 ] La demanderesse réclame aussi la somme de 4 000 $ à

titre de dommages. La preuve à cet égard est très ténue, voire, inexistante. Cette réclamation est donc rejetée. Demande reconventionnelle [ 28 ] Le défendeur réclame la somme de 27 984,56 $ pour des travaux qu’il a exécutés au bénéfice de la demanderesse et qui demeurent impayés.

[ 29 ] La présente cause a duré deux (2) jours durant lesquels l’avocate de la demanderesse a fait témoigner plusieurs sous-traitants et un expert pour finalement conclure dans sa plaidoirie que sa cliente reconnaissait 438 heures sur les 537 facturées par le défendeur. [ 30 ] Il y a donc 99 heures de différences entre les deux positions. [ 31 ] Considérant que le défendeur, monsieur Richard Phaneuf, a fait la preuve de sa réclamation, la demanderesse devait démontrer que les heures réclamées au taux horaire convenu de 52 $ de l’heure sont inexactes. [ 32 ] Or, rien dans la preuve ne démontre que la demanderesse a mis au point quelque moyen que ce soit pour contrôler les heures travaillées par le défendeur.

La preuve démontre que la demanderesse n’a jamais contesté les heures du défendeur lorsqu’elles étaient facturées. Ce n’est qu’à l’occasion de la présente réclamation que la demanderesse commence par tout nier pour finalement admettre 438 heures sur les 537 facturées par le défendeur. Comme le Tribunal accorde peu de crédibilité au témoignage de la demanderesse, le Tribunal ne retient pas sa version des faits eu égard aux heures facturées par le défendeur. [ 33 ] En conséquence, le défendeur aura droit au montant de sa réclamation.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Demande principale REJETTE la demande en radiation de l’hypothèque légale de construction du défendeur; Déclare bonne et valable l’hypothèque légale de construction du défendeur inscrit au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal, respectivement sous les numéros 23 123 231 et 23 463 126; REJETTE la réclamation de la demanderesse au montant de 10 814,73 $; Le tout avec frais de justice, sauf en ce qui a trait au frais d’expertise, chaque

partie payant son expert.

Demande reconventionnelle ACCUEILLE la réclamation du défendeur; CONSTATE l’existence de la créance hypothécaire du défendeur/demandeur reconventionnel contre l’immeuble ci-après décrit, se rattachant à l’avis d’hypothèque légale du domaine de la construction et du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire, tous deux publiés contre l’immeuble ci-après décrit par le défendeur/demandeur reconventionnel au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal, respectivement sous les numéros 23 123 231 et 23 463 126; CONDAMNE la demanderesse/défenderesse reconventionnelle à payer au défendeur/demandeur reconventionnel la somme de 27 984,56 $ en plus des intérêts au taux légal et de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter de la publication de l’hypothèque légale, sujette à déduction de tout montant net pouvant éventuellement être perçu par le défendeur/demandeur reconventionnel lors de la collocation du produit net de la vente sous contrôle de justice de l’immeuble ci-après décrit; ORDONNE à la demanderesse/défenderesse reconventionnelle de même qu’à tous possesseurs ou occupants actuels ou futurs de délaisser l’immeuble ci-après décrit en faveur du défendeur/demandeur reconventionnel et de toute personne désignée pour procéder à la vente sous contrôle de justice de celui-ci et ce, au plus tard quinze (15) jours après signification du jugement à intervenir sur la présente demande; ORDONNE qu’à défaut de délaisser l’immeuble ci-après décrit dans le délai imparti, la demanderesse/défenderesse reconventionnelle, de même que tout autre possesseurs ou occupants actuels ou futurs soient expulsés dudit immeuble sans autres avis, formalité ou délai; DÉSIGNE Monsieur Claude Girard, et/ou Madame Élise Rodrigues et/ou Marcelle Lévesque, de l’étude des huissiers Charron Boissé Lévesque, Huissiers de Justice inc. , ayant place d’affaires au 407 boulevard Saint-Laurent, bureau 700, Montréal, province de Québec, H2Y 2Y5, à

titre d’officier désigné pour procéder à la vente sous contrôle de justice de l’immeuble ci-après décrit, pour accomplir les démarches nécessaires ou utiles de cette vente, pour préparer cette vente, pour préparer les états de collocation requis par l’article 766 et suivants du Code de procédure civile et pour distribuer le produit de vente suivant la Loi ; ORDONNE que l’officier chargé de la vente de l’immeuble ci-après mentionné soit dispensé de le saisir et DÉCLARE que le jugement à intervenir sur la présente demande a l’effet d’investir ladite personne de la saisie dudit immeuble aux fins de procéder à sa vente sous contrôle de justice; FIXE la rémunération de l’officier chargé de la vente à un tarif horaire maximum de 111,35 $, plus les frais et déboursés encourus; AUTORISE la personne désignée par le Tribunal pour faire la vente sous contrôle de justice de gré à gré de l’immeuble à retenir les services d’un courtier immobilier aux fins de la vente de l’immeuble et à consentir un mandat de vente audit courtier immobilier; FIXE la rémunération, incluant les honoraires et les déboursés, de tout courtier immobilier ou de toute autre personne à être nommée, le cas échéant, par l’officier chargé de procéder à la vente sous contrôle de justice, à un maximum de cinq et demi pour cent (5.5 %) du prix de vente de l’immeuble; VENTE DE GRÉ À GRÉ AUTORISE la vente sous contrôle de justice de l’immeuble ci-après désigné, par voie de vente de gré à gré, à savoir :

Un immeuble connu et désigné comme étant le lot suivant : Un immeuble connu et désigné comme étant le lot DEUX MILLIONS DEUX CENT SEIZE MILLE TROIS CENT SOIXANTE-TROIS (2 216 363) du Cadastre du Québec , circonscription foncière de Montréal. Avec toutes les bâtisses dessus construites, circonstances et dépendances situées au 3674-3676 sur la rue Bélair, à Montréal, province de Québec, H2A 2B5.

AUTORISE l’officier chargé de procéder à la vente sous contrôle de justice par voie de gré à gré de l’immeuble ci-haut décrit pour ce faire à : - Obtenir auprès des personnes et autorités concernées toutes les informations relatives à l’immeuble décrit aux présentes et suffisantes pour permettre à toute personne intéressée de présenter une promesse d’achat en toute connaissance de cause; - Visiter, faire visiter et faire inspecter l’immeuble décrit aux présentes; - Entreprendre toutes les démarches nécessaires afin de trouver une ou des personnes intéressées à présenter une promesse d’achat pour ledit immeuble; - Recevoir une ou des promesses d’achat pour ledit immeuble, lesquelles promesses d’achat devront, le cas échéant, être conformes aux conditions de vente déterminées par le Tribunal et être avantageuses pour les parties; - Pouvoir mandater des courtiers ou toute personne possédant une expertise dans le domaine de la vente immobilière afin que ceux-ci puissent effectuer des démarches auprès d’acheteurs potentiels; AUTORISE l’officier chargé de procéder à la vente sous contrôle de justice de l’immeuble susdit à vendre ce dernier pour un montant supérieur ou égal à 256 575,00 $, représentant 75 % de la valeur de l’immeuble et du terrain selon l’évaluation municipale pièce D-9; LE TOUT avec frais de justice, sauf en ce qui a trait au frais d’expertise, chaque

partie payant son expert. __________________________________ SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. Me Élaine Bissonnette Avocate en demande 3892, rue Monselet Montréal-Nord (Québec) H1H 2C1 Courriel : avocatebissonnette@qc.aira.com Me Olivier St-André bélanger paradis avocats inc. Avocat en défense 9200, boul. Métropolitain Est Montréal (Québec) H1K 4L2 Courriel : standreo@belanger-paradis.com Dates d’audiences : 19 & 20 décembre 2018