2012 QCCQ 9441, 2012 QCCQ 9441

Lalancette c. Lagacé 2012 QCCQ 9441 JA 0833 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-023126-103 DATE : 2 octobre 2012 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE JEAN-PIERRE ARCHAMBAULT, J.C.Q. Tanya Lalancette

Partie demanderesse c. Michel Lagacé

Partie défenderesse JUGEMENT [ 1 ] La demanderesse réclame une somme de 7 000 $ au défendeur Michel Lagacé suite à l'achat par elle d'un condominium appartenant au défendeur, en date du 4 juin 2009; Les faits [ 2 ] Elle allègue que l'immeuble que le défendeur lui a vendu est entaché de vices cachés soit des infiltrations d'eau touchant des parties communes reliées à plusieurs condominiums faisant

partie de la copropriété; [ 3 ] Elle déclare qu'elle fut mise au courant de cette situation, lors de la réunion annuelle des copropriétaires, en date du 19 avril 2010, alors que l'assemblée des copropriétaires a voté de procéder aux réparations nécessaires; [ 4 ] Elle précise que le coût de celles-ci s’est élevé à 258 718,27 $ et que sa quote-part s'est élevée à 23 620,98 $, soit 9.13 %, tel qu'il appert des pièces produites en liasse comme pièces P-7 et P-8; [ 5 ] La demanderesse a convenu de réduire sa réclamation à 7 000 $ afin de profiter des dispositions du Code de procédure civile du Québec relatives aux petites créances; [ 6 ] Le défendeur conteste cette réclamation.

Il déclare avoir fourni toutes les informations que la demanderesse lui a demandées au moment de l'achat; [ 7 ] Il déclare que l'unité de condominium qu'il a vendue à la demanderesse n'a jamais fait l'objet d'infiltration d'eau contrairement à d'autres unités faisant

partie de la copropriété; [ 8 ] Il ajoute que l'immeuble de la copropriété a toujours été bien entretenu au cours des années, précisant que lorsque survenait un bris, un problème ou une infiltration d'eau dans une unité exclusive ou dans les parties communes, les travaux correctifs étaient toujours apportés; [ 9 ] Il nie toute responsabilité relativement aux vices cachés reprochés par la demanderesse, car, selon lui, les travaux correctifs pour lesquels la demanderesse lui réclame la somme de 7 000 $ ont été discutés et votés lors de l'assemblée annuelle d'avril 2010 soit presque un an après la vente de son condominium à la demanderesse; [ 10 ] Il déclare que de toute façon, il s'agit d'usure normale de l'immeuble qui est âgé de plus de 25 ans.

Selon lui, il est normal que le toit et les terrasses soient refaits après un tel laps de temps; [ 11 ] Il déclare que le Formulaire de Déclaration du propriétaire-vendeur qu'il a signé lors de la visite d'inspection du 9 mai 2009 (pièce P-5), déclarant qu'il n'y avait jamais eu d'infiltration d'eau dans sa propriété n'est pas une fausse déclaration, car selon lui elle s'applique à son unité seulement et non aux parties communes ou aux autres unités faisant

partie de la copropriété; Règles de droit applicables

[ 12 ] Afin de faciliter une meilleure compréhension du jugement par les parties, le Tribunal reproduit ci-dessous les articles pertinents du Code civil du Québec qui reçoivent application dans le présent dossier; [ 13 ] L'

article 2803 C.c.Q. énonce : « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 14 ] Cet

article impose, sur les épaules de la demanderesse, le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande, par prépondérance de preuve; [ 15 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute : « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 16 ] Cet

article fait en sorte de permettre au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de conclure que l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence;

Article 1726 C.c.Q. [ 17 ] Dans le présent dossier, la demanderesse poursuit le défendeur en vertu de la garantie de qualité pour les défauts cachés prévue à l’

article 1726 C.c.Q. ; [ 18 ] La jurisprudence déclare que l’acheteur qui allègue que le bien qu’il a acheté est entaché d’un vice caché doit démontrer les cinq points suivants : ➢ Le vice est grave . C’est le cas du vice qui rend le bien acheté impropre à l’usage ou qui en diminue considérablement l’utilité au point où l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou payé un prix aussi élevé. ➢ Le vice est un vice caché et non apparent . Dans le cas d’un immeuble un examen préachat par un expert est un bon moyen pour l’acheteur de s’assurer de ceci.

Ce qu’un expert n’a pas découvert a de meilleures chances d’être considéré comme un vice caché. ➢ Le vice était présent au moment de l’achat . Encore une fois, une expertise constitue généralement la meilleure preuve de cet état de fait. ➢ Le vice était ignoré de l’acheteur.

S’il a été dénoncé par le vendeur au moment de l’achat ou de la visite des lieux par le vendeur, l’acheteur ne peut s’en plaindre. ➢ L’acheteur doit dénoncer le vice par écrit au vendeur dans un délai raisonnable à partir de sa découverte ( art. 1739 et 1595 C.c.Q. ) Il est à souligner que le législateur tient le vendeur responsable des vices cachés même s’il ne les connaissait pas au moment de la vente. Il faut préciser que, s’il les connaissait, le vendeur sera tenu responsable des dommages subis par l’acheteur en plus de la diminution de prix, le cas échéant.

Articles 1739 et 1595 C.c.Q. [ 19 ] Les articles 1739 et 1595 C.c.Q. obligent l’acheteur à informer, par écrit, le vendeur de la découverte d’un vice caché afin de permettre à ce dernier de venir sur place constater, le problème, le faire évaluer par son propre expert et le corriger à ses propres frais, le cas échéant; « Art. 1739 . L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » « Art. 1595 . La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit. Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. »

Analyse et décision [ 20 ] Considérant la preuve documentaire et testimoniale présentée de part et d'autre par les parties; [ 21 ] Dans le présent dossier, la demanderesse prétend que le défendeur devait lui déclarer les problèmes relatifs aux parties communes résultant dans des infiltrations d'eau dans les parties privatives des autres copropriétaires, à partir des parties communes; [ 22 ] Le défendeur ne conteste pas le montant de la réclamation ou le fait qu'il y avait des infiltrations d'eau dans d'autres parties privatives que la sienne provenant des espaces communs; [ 23 ] Il prétend qu'il n'avait qu'à déclarer les problèmes d'infiltration d'eau visant sa seule

partie privative, sans déclarer les problèmes d'infiltration d'eau touchant les parties privatives des autres copropriétaires ou pouvant provenir des parties communes;

[ 24 ] Comme il n'y a jamais eu d'infiltrations d'eau qui ont touché sa

partie privative, il ne les a pas déclarées; Question en litige [ 25 ] Dans le présent dossier, la question en litige est la suivante : ➢ Le vendeur d'une unité de condominium doit-il déclarer les infiltrations d'eau ou les autres problèmes liés aux parties communes? [ 26 ] Le Tribunal estime important de réitérer ici les principes de base de la copropriété divise; [ 27 ] L'

article 1010 C.c.Q. énonce que le droit de propriété des copropriétaires s'étend sur la totalité de l'immeuble, par fractions constituées d'une

partie privative et d'une quote-part des parties communes : « 1010 . La copropriété est la propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien , chacune d'elles étant investie, privativement, d'une quote-part du droit. Elle est dite par indivision lorsque le droit de propriété ne s'accompagne pas d'une division matérielle du bien. Elle est dite divise lorsque le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une

partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes. » (Soulignement du Tribunal) [ 28 ] Un condominium constitue une copropriété divise d'un immeuble au sens des articles 1038 et suivants du Code civil du Québec ; [ 29 ] L'

article 1039 C.c.Q. précise que la collectivité des copropriétaires constitue une personne morale et porte le nom de syndicat. C'est lui qui a pour rôle la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun; [ 30 ] Les articles 1042 à 1044 du Code civil du Québec précisent quelles sont les parties privatives et quelles sont les parties communes : « 1042.

Sont dites privatives les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété d'un copropriétaire déterminé et dont il a l'usage exclusif. 1043 . Sont dites communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun. Cependant, certaines de ces parties peuvent ne servir qu'à l'usage de certains copropriétaires ou d'un seul. Les règles relatives aux parties communes s'appliquent à ces parties communes à usage restreint. 1044 .

Sont présumées parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d'accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d'entreposage, les caves, le gros oeuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives. » (Soulignement du Tribunal) [ 31 ] L'

article 1046 C.c.Q. déclare que c haque copropriétaire a sur les parties communes un droit de propriété indivis et que sa quote- part dans les parties communes est égale à la valeur relative de sa fraction; [ 32 ] L'

article 1047 C.c.Q. précise que chaque fraction est un tout : « 1047 . Chaque fraction constitue une entité distincte et peut faire l'objet d'une aliénation totale ou partielle; elle comprend, dans chaque cas, la quote-part des parties communes afférente à la fraction , ainsi que le droit d'usage des parties communes à usage restreint, le cas échéant. » (Soulignement du Tribunal) [ 33 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d'opinion que lorsque le défendeur Lagacé a vendu son unité de condominium à la demanderesse Lalancette le 4 juin 2009, il lui a vendu non seulement sa

partie privative, mais, aussi sa quote-part des parties communes soit 9.13 % des parties communes; [ 34 ] Le Tribunal est aussi d'opinion que la garantie légale contre les vices cachés s'applique sans distinction et de la même manière, à la fois dans le cas plus fréquent de la vente d'un immeuble détenu par un seul propriétaire et dans le cas de vente d'un immeuble détenu en copropriété divise, tel un condominium; [ 35 ] La jurisprudence a réitéré ces principes notamment dans Serres et al c. Cardoso [1] , dans Hudon et al. c. Martineau et al [2] , dans Frédérick c. Yuen et al [3] et dans Blanchet c.

John Walter Morin [4] ; [ 36 ] Dans le présent dossier, le défendeur admet avoir été président du syndicat des copropriétaires de l'immeuble pendant plusieurs années et avoir été au courant des problèmes d'infiltration d'eau provenant des parties communes, mais ajoute que ces problèmes étaient

réglés d'année en année par le syndicat tel qu'en font foi les procès-verbaux des assemblées annuelles du syndicat produits au dossier comme pièces P-2. P-2A, P-3 et P-3A; [ 37 ] La preuve révèle que suite à une évaluation de Incétec, experts-conseils en bâtiment, en date de septembre 2009, le syndicat a décidé de régler ce problème récurrent une fois pour toutes ce qui a résulté dans une dépense de plus de 200 000 $ qui a été répartie entre les copropriétaires selon leur pourcentage des parties communes; [ 38 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d'opinion que l'obligation de divulgation du vendeur d'un condominium doit s'appliquer non seulement en ce qui concerne sa

partie privative, mais aussi en ce qui concerne les parties communes, et ce, à plus forte raison lorsqu’il est au courant, comme dans le présent dossier qu'il existe des problèmes d'infiltrations d'eau récurrents provenant des parties communes; [ 39 ] Si la demanderesse avait été mise au courant de ces problèmes, elle n'aurait pas acheté l'unité du défendeur ou n'aurait pas déboursé le prix qu'elle a payé; [ 40 ] Le Tribunal est d'opinion que la

partie demanderesse a prouvé le bien-fondé de sa réclamation. Pour ces motifs, le Tribunal : [ 41 ] Accueille la demande principale; [ 42 ] Condamne le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 7 000 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , à compter de l'assignation, soit le 6 août 2010 et les frais judiciaires au montant de 159 $. __________________________________ Jean-Pierre Archambault, j.c.q. Date d’audience Le 13 août 2012