2020 QCCA 1537, 2020 QCCA 1537

Biron c. 150 Marchand Holdings inc. 2020 QCCA 1537 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027495-183 (540-17-011445-151) DATE : 18 novembre 2020 FORMATION : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. PAUL BIRON APPELANT – demandeur / défendeur reconventionnel c. 150 MARCHAND HOLDINGS INC. INTIMÉE – défenderesse / demanderesse reconventionnelle ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 19 mars 2018 par la Cour supérieure, district de Laval (l’honorable Frédéric Bachand) qui, d’une part, accueille en

partie sa demande en dommages et, d’autre part, accueille également en

partie la demande reconventionnelle de l’intimée pour loyers impayés et remboursement de ses frais d’avocats. [ 2 ] Pour les motifs du juge Chamberland auxquels souscrivent les juges Hilton et Marcotte, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel en partie; [ 4 ] INFIRME le jugement entrepris à la seule fin d’en biffer le paragraphe 77, les autres conclusions demeurant inchangées; [ 5 ] Chaque

partie payant ses frais de justice en appel. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. Me Christine Jutras JUTRAS ET ASSOCIÉS Pour l’appelant Me Pierre François McNicolls LJT AVOCATS Pour l’intimée Date d’audience : 1 er octobre 2020

MOTIFS DU JUGE CHAMBERLAND [ 6 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement qui, tout en accueillant en

partie sa demande en dommages (2 000 $ pour troubles et inconvénients), accueille la demande reconventionnelle de l’intimée (32 693,73 $ pour loyers impayés et 20 000 $ pour couvrir une

partie de ses frais d’avocat ) [1] . [ 7 ] Je rappellerai brièvement le contexte dans lequel ce litige propriétaire-locataire s’inscrit. Je résumerai ensuite à grands traits le jugement entrepris avant de passer aux moyens d’appel et à leur analyse. Le contexte [ 8 ] En 2007, l’intimée 150 Marchand Holdings Inc. (« 150 MHI ») devient propriétaire de la tour à bureaux de six étages dont l’appelant, un avocat, est locataire au deuxième étage depuis de nombreuses années.

Le rez-de-chaussée est alors principalement occupé par une succursale de la Banque Nationale, tandis qu’une firme d’ingénieurs occupe quatre des autres étages de l’édifice. [ 9 ] En 2010, l’appelant apprend que la firme d’ingénieurs souhaite s’installer dans les locaux qu’il occupe.

Il accepte de déménager au rez-de-chaussée, dans des locaux plus petits, mais mieux situés. [ 10 ] À la fin du mois d’août 2010, l’appelant signe la proposition de location que lui présente 150 MHI, étant entendu qu’un bail (ou un amendement au bail) sera préparé par la propriétaire dans les prochains 30 à 60 jours. [ 11 ] Peu de temps après, l’appelant s’installe dans ses nouveaux locaux. [ 12 ] Les discussions relatives à la signature d’un nouveau bail n’aboutiront jamais. [ 13 ] À l’automne 2011, coup sur coup, la Banque Nationale quitte les locaux qu’elle occupait au rez-de-chaussée et 150 MHI entreprend d’importants travaux de rénovation des étages supérieurs de l’édifice.

Ces travaux dureront, selon la preuve que le juge retient, plus d’un an et demi, mais moins de deux ans. [ 14 ] L’appelant manifeste rapidement son mécontentement au sujet des inconvénients qu’il subit depuis le début des travaux de rénovation sans toutefois se plaindre à cette époque, note le juge, de quelque perte d’achalandage liée au départ de la banque.

En novembre 2011, 150 MHI consent à réduire son loyer de moitié sur une période de six mois (l’équivalent d’environ 4 500 $) en raison des inconvénients causés par les travaux de rénovation. [ 15 ] Toujours en 2011, l’appelant se plaint du fonctionnement du système de chauffage, climatisation et ventilation. 150 MHI effectue des travaux visant à corriger le problème et fournit à son locataire des chaufferettes d’appoint. [ 16 ] Pendant que les travaux de rénovation des étages supérieurs sont toujours en cours, 150 MHI adopte une politique relative à l’utilisation des espaces de stationnement adjacents à l’édifice.

L’appelant doit dorénavant utiliser un espace qui lui est réservé, mais qui est situé de l’autre côté de la rue, à deux pas de l’édifice. [ 17 ] Au début de l’année 2013, l’appelant demande une réduction de loyer et le remplacement de son espace de stationnement pour l’un des espaces adjacents à l’immeuble. Les parties discutent, mais ne parviennent pas à s’entendre. [ 18 ] Le litige se concrétise un an et demi plus tard lorsque, au début de janvier 2015, l’appelant quitte les lieux.

Le 9 janvier 2015, 150 MHI lui transmet un état de compte détaillé indiquant qu’il doit 20 371,12 $ en loyers impayés. [ 19 ] Les parties s’échangent des courriels pendant les jours qui suivent, mais demeurent l’une et l’autre sur leur position. [ 20 ] Le 19 janvier 2015, l’appelant intente une action dans le district de Drummond [2] .

Il réclame quelque 90 000 $ de l’intimée pour perte d’achalandage en raison du départ de la Banque Nationale en octobre 2011 (39 000 $), atteinte à sa réputation en raison des propos tenus au sujet de ses retards à payer le loyer (20 000 $), troubles et inconvénients en raison essentiellement des travaux de rénovation, des défectuosités du système de chauffage, climatisation et ventilation et de la mise en place d’une politique de stationnement désavantageuse (20 000 $) et, enfin, indemnisation du préjudice lié aux « basses stratégies » adoptées par 150 MHI pour le forcer à quitter les lieux (15 000 $). [ 21 ] Le 23 octobre 2015, l’intimée fait une demande reconventionnelle [3] réclamant de son locataire les loyers impayés jusqu’à son départ en janvier 2015, de même que les loyers couvrant la période entre février et septembre 2015 (en tout, 32 693,73 $).

À cette réclamation s’en ajoute une autre pour les frais d’avocat encourus par 150 MHI en raison des manquements par l’appelant à ses obligations aux termes des articles 19 al. 2, 20, 51 al. 2 et 342 C.p.c.

Le jugement entrepris [ 22 ] Le juge de première instance traite successivement des réclamations de l’appelant, puis de celles de 150 MHI. [ 23 ] Quant à la perte d’achalandage (ou plus exactement, la perte de revenus) liée au départ de la banque, le juge rejette l’argument voulant que 150 MHI ait été de mauvaise foi et ait agi de manière abusive en n’informant pas son locataire de ce départ imminent lorsque, à la fin août 2010, elle lui proposait un nouveau bail de cinq ans, dans un nouveau local au rez-de-chaussée.

Le juge croit le représentant de la propriétaire lorsque celui-ci affirme que 150 MHI a seulement appris en 2011 que la banque ne renouvellerait pas son bail et quitterait à la fin de l’année. Il ajoute n’avoir aucune preuve quant à la date et à la teneur des discussions entre la banque et la

propriétaire lui permettant de conclure que, dès l’été 2010, 150 MHI était consciente d’un risque sérieux que la banque déménage. [ 24 ] Le juge ajoute que, de toute manière, même si la preuve établissait que 150 MHI était au courant du départ prochain de la banque au moment de proposer un nouveau bail à l’appelant, il n’y aurait pas eu lieu de conclure à une faute de sa part.

L’obligation de renseignement qui s’impose à tout contractant varie selon le contexte propre à chaque affaire, sa portée est « notamment fonction de l’obligation incombant à tout contractant de se renseigner » [4] (soulignement dans le texte) et « de veiller prudemment à la conduite de ses affaires » [5] .

Or, le juge retient de la preuve que l’appelant connaît bien le domaine des baux commerciaux, qu’il n’a pas consulté le registre foncier avant de signer à son tour la proposition de bail, qu’il ne s’est pas non plus enquis des intentions de la banque, qu’il n’a même pas abordé la question avec la propriétaire et, enfin, qu’il ne lui a rien dit quant à l’importance qu’avait pour lui l’achalandage que lui procurait la clientèle de la banque, pas plus qu’il ne lui a demandé d’inclure dans la proposition de bail une clause lui imposant des obligations en ce qui a trait à l’achalandage. [ 25 ] Le juge de première instance en conclut que soit l’appelant n’a pas agi conformément à son obligation de se renseigner, soit l’achalandage que lui procurait la clientèle de la banque n’était pas aussi important qu’il le prétend aujourd’hui.

D’ailleurs, note le juge, l’appelant ne s’est pas plaint du départ de la banque quand cela est arrivé, à la fin de 2011. Il y a fait allusion en juin 2013 parmi les arguments invoqués pour demander une réduction de loyer, mais sans alléguer de conduite fautive de la part de 150 MHI. [ 26 ] Le juge rejette également l’argument voulant que 150 MHI ait contrevenu à une obligation implicite lui incombant de maintenir un certain achalandage permettant à l’appelant d’exercer sa profession dans des conditions économiquement viables.

D’une part, il n’y a pas de preuve permettant de conclure que l’achalandage provenant de la clientèle de la banque était essentiel à ses activités professionnelles ou que 150 MHI était au courant de ce fait.

D’autre part, la perte (ou la baisse) d’achalandage ne découle pas d’une décision de 150 MHI de changer la vocation de l’immeuble ou d’une faute de sa part en provoquant le départ de la banque ou en négligeant de faire le nécessaire afin de trouver un nouveau locataire. [ 27 ] Finalement, le juge ajoute que la preuve ne permet pas de conclure à l’existence d’un lien de causalité entre le départ de la banque et l’évolution des revenus professionnels de l’appelant entre 2010 et 2015. [ 28 ] Quant à la réclamation pour atteinte à la réputation, le juge prend acte que l’appelant a annoncé, au tout début de l’instruction, n’avoir aucune preuve à offrir à son soutien. [ 29 ] Quant à la réclamation pour troubles et inconvénients, le juge note un changement de cap dans la façon dont l’appelant a abordé la question, d’abord en affirmant qu’ils avaient été subis à l’occasion de son départ, puis qu’ils se rapportaient surtout aux travaux de rénovation des étages supérieurs, de même qu’à l’ensemble des problèmes, petits et grands, qu’il a eus avec 150 MHI. [ 30 ] Au sujet des troubles et inconvénients liés aux travaux de rénovation, le juge rappelle que leur existence n’est pas contestée et que 150 MHI a déjà accepté d’indemniser l’appelant en réduisant son loyer de moitié entre décembre 2011 et mai 2012.

Il estime que la preuve ne permet pas de conclure que l’appelant a été sérieusement incommodé durant toute la durée des travaux, et donc après l’entente de réduction de loyer convenue en novembre 2011. Il n’y a pas lieu de lui accorder des dommages-intérêts à ce titre. [ 31 ] Au sujet des troubles et inconvénients liés aux défectuosités du système de chauffage, climatisation et ventilation, le juge conclut que le système ne répondait pas adéquatement aux besoins des locataires de l’immeuble, à tout le moins, pendant les périodes de grand froid.

Il conclut cependant à un inconfort léger et occasionnel, et accorde une somme symbolique de 500 $ à ce titre. [ 32 ] Au sujet de la politique de stationnement, le juge conclut que l’appelant a raison de se plaindre, car la décision de 150 MHI de modifier la politique de stationnement a eu pour effet de lui retirer un avantage existant, la propriétaire manquant ainsi à son obligation de procurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loués.

Il établit l’indemnité à 1 500 $ à ce titre, pour des troubles et inconvénients qu’il qualifie de relativement mineurs. [ 33 ] Quant à la réclamation pour préjudice liée aux « basses stratégies » adoptées par 150 MHI pour contraindre l’appelant à quitter la bâtisse, le juge conclut à son rejet vu l’absence de preuve. Il ajoute que la thèse mise de l’avant par l’appelant n’est pas plausible. [ 34 ] Le juge passe ensuite aux réclamations de 150 MHI.

Quant à la réclamation pour loyers impayés, il l’estime bien fondée, les manquements relativement mineurs de la propriétaire à certaines de ses obligations ne justifiant pas le locataire de retenir le paiement des loyers ou, à

titre subsidiaire, d’obtenir la résiliation du bail en date du 31 janvier 2015. [ 35 ] Reste la question de la somme à laquelle 150 MHI a droit. Celle-ci plaide qu’elle a droit non seulement aux 20 371,12 $ que le locataire lui doit en janvier 2015, mais également à un montant additionnel correspondant aux loyers dus de février à septembre 2015 vu le bail d’une durée de cinq ans conclu en août 2010.

L’appelant plaide au contraire que, en l’absence de bail écrit, conformément à ce que stipulait la proposition de bail, les parties sont liées par un bail renouvelable de mois en mois et que la propriétaire n’a donc droit à aucun loyer à la suite de son départ. [ 36 ] Le juge de première instance conclut que la proposition de location, acceptée par le locataire, contient tous les éléments essentiels d’un contrat de bail. Il estime que, par la clause prévoyant la conclusion subséquente d’un bail, les parties ont simplement voulu réserver leur accord sur certains éléments secondaires (tel que le prévoit l’

article 1387 C.c.Q. ), qui seraient précisés dans un éventuel bail détaillé. À son avis, le comportement des deux parties après la conclusion de l’entente d’août 2010 soutient cette conclusion. [ 37 ] Quant à la réclamation pour les frais d’avocat encourus par 150 MHI, le juge rappelle qu’aux termes de l’article 342 C.p.c. , les manquements importants d’une

partie dans le déroulement de l’instance peuvent être sanctionnés par une condamnation au paiement des frais d’avocat encourus par la

partie adverse. Les obligations incombant à toute

partie à une instance civile, ajoute le juge, incluent l’obligation de limiter l’affaire à ce qui est nécessaire à la résolution du litige (article 19 al. 2 C.p.c. ) et celles de coopération et d’information (article 20 C.p.c. ). [ 38 ] Le juge conclut que l’appelant a contrevenu à ses obligations 1) en attendant jusqu’au tout début de l’instruction avant

d’informer la

partie adverse qu’il n’avait aucune preuve à fournir au soutien de sa réclamation pour atteinte à la réputation; 2) en n’informant pas la

partie adverse en temps utile qu’il avait eu tort de croire que celle-ci avait cherché à se débarrasser de lui afin de louer ses locaux à un député de la région, et en avançant, lors du procès, une thèse aléatoire sans aucun fondement. [ 39 ] Le juge conclut également que l’appelant a agi d’une manière abusive au sens de l’article 51 al. 2 C.p.c. (« détournement des fins de la justice ») en intentant une action qui n’était, en définitive, qu’une tactique procédurale pour éviter de payer les loyers impayés qu’on lui réclamait (32 693,73 $).

Il se dégage, selon lui, « une impression assez marquée » que l’appelant cherchait ainsi « surtout » à forcer la propriétaire à renoncer « au moins partiellement » à sa réclamation pour loyers impayés [6] . [ 40 ] Pour en arriver à cette conclusion, le juge retient que 1) l’appelant n’était pas sans savoir que 150 MHI devrait retenir les services d’un avocat pour se défendre à un coût probable de « quelques dizaines de milliers de dollars » [7] si l’affaire se rendait à procès; 2) plusieurs de ses réclamations reposaient sur des fondements des plus ténus (atteinte à la réputation, « basses stratégies » pour le forcer à quitter, perte d’achalandage); et enfin, 3) le fait que l’appelant a offert à l’intimée le 9 janvier 2015 de renoncer à lui réclamer des dommages-intérêts si celle-ci acceptait sa proposition de règlement (réduction du loyer mensuel à compter du 1 er janvier 2015, un espace de stationnement près de l’édifice et enfin, des excuses écrites pour les propos tenus au sujet des loyers impayés).

En conclusion, il estime que le comportement de l’appelant est aux antipodes de l’esprit de coopération et d’équilibre auquel la disposition préliminaire du Code de procédure civile renvoie et constitue un détournement des fins de la justice. [ 41 ] Le juge ajoute que, les faits de l’affaire permettant de conclure à une apparence d’abus en ce qui a trait à tout le moins aux réclamations pour atteinte à la réputation, « basses stratégies » et perte d’achalandage, il revenait à l’appelant d’établir qu’il ne s’agissait pas d’un détournement des fins de la justice.

Ce qu’il n’a pas réussi à faire, ses explications étant non seulement peu convaincantes, mais également, pour certaines d’entre elles, plutôt confuses. [ 42 ] Le juge fixe le montant de l’indemnité à 20 000 $, soit à peu près la moitié des frais d’avocat engagés par 150 MHI depuis le début de l’affaire, tenant compte qu’une

partie de l’action était bien fondée et que certains frais sont attribuables à la remise du procès initialement prévu en mars 2017.

Les moyens d’appel et l’analyse [ 43 ] L’appelant fait valoir plusieurs moyens, sans toutefois contester la conclusion du juge voulant que la proposition de location signée par les deux parties en août 2010 constitue un bail : - Le juge a commis des erreurs manifestes et déterminantes dans l’appréciation de la preuve; - Le juge a commis une erreur de droit en lui reprochant de ne pas avoir ventilé sa réclamation pour troubles et inconvénients; - Le juge a erré en fait et en droit en concluant que l’intimée n’avait pas manqué à son obligation de bonne foi dans la négociation du nouveau bail; - Le juge a erré en concluant qu’il n’avait pas droit à un dédommagement pour perte d’achalandage; - Le juge a erré en fait et en droit en minimisant l’absence de jouissance paisible des lieux loués résultant des travaux de rénovation; - Le juge a erré en fait et en droit en concluant que la réclamation pour « basses stratégies » ne trouvait aucun fondement dans la preuve; - Le juge a erré en concluant qu’il devait 32 693,73 $ en loyers impayés; - Le juge a erré en droit en le condamnant à payer une indemnité pour frais d’avocat de 20 000 $. [ 44 ] Je traiterai de ces moyens dans le même ordre.

L’appréciation de la preuve [ 45 ] L’appelant reproche au juge de première instance de ne pas avoir considéré, dans ses motifs, le témoignage de son adjointe juridique, singulièrement en ce qui a trait aux problématiques du stationnement, de la climatisation et du chauffage, et enfin, des inconvénients liés aux travaux de rénovation. [ 46 ] Ce moyen d’appel doit être rejeté. [ 47 ] Il est acquis que les juges n’ont pas l’obligation de commenter toute la preuve, ni de faire état dans leur décision de chaque élément de preuve ou argument invoqué par les parties.

Ils doivent par ailleurs exprimer des motifs suffisamment précis et complets, pour que les parties sachent ce sur quoi leurs décisions sont fondées [8] . Enfin, il n’y aura erreur qu’en présence d’indications claires permettant de conclure que le juge a « oublié, négligé d’examiner ou mal interprété la preuve de telle manière que sa conclusion en a été affectée » [9] . [ 48 ] En l’espèce, il n’y a aucune indication claire que le juge a oublié, négligé ou mal interprété le témoignage de l’adjointe juridique et que ses conclusions en ont été affectées.

Le jugement est structuré et étoffé, témoignant d’un traitement minutieux de la preuve pour chacun des postes de réclamation. Il comporte même certains indices laissant croire qu’une attention particulière a été accordée à ce témoignage. Dans la

section du jugement traitant des troubles et inconvénients liés aux défectuosités du système de chauffage, climatisation et ventilation, le juge fait état, en note de bas de page, de la difficulté qu’il y a à concilier le témoignage de l’adjointe « sur l’ampleur des problèmes de chauffage, climatisation et ventilation » avec le silence de l’appelant à ce propos dans sa lettre du 17 juin 2013 à la propriétaire au sujet d’une possible réduction du loyer [10] .

[ 49 ] Il n’est pas contesté que l’appréciation de la preuve est au cœur du rôle du juge de première instance et que les cours d’appel doivent lui accorder une grande déférence et s’abstenir de toute intervention à ce sujet en l’absence d’erreur manifeste et déterminante.

La ventilation de la réclamation pour troubles et inconvénients [ 50 ] L’appelant soutient que le juge de première instance a erré en lui reprochant de ne pas avoir ventilé sa réclamation pour les inconvénients subis lors des travaux de rénovation et pour ceux résultant de la nouvelle politique de stationnement. [ 51 ] Ce moyen doit être rejeté. [ 52 ] Il est clair que le commentaire du juge concernant l’absence de ventilation des dommages réclamés pour troubles et inconvénients n’a eu aucune incidence sur l’attention qu’il a porté à l’examen de la réclamation de l’appelant, ou sur les conclusions auxquelles il est parvenu.

La conduite de l’intimée et l’obligation de bonne foi [ 53 ] Au moment d’aborder ce moyen d’appel, je crois nécessaire de faire deux remarques préliminaires. [ 54 ] Premièrement, il était erroné de plaider, comme le faisait l’appelant dans sa déclaration d’appel, que le juge n’avait pas retenu le critère de la bonne foi dans son analyse du comportement des parties.

En effet, dans l’analyse des arguments soulevés par l’appelant pour réclamer une indemnité pour perte d’achalandage découlant du départ de la banque, le juge a bel et bien analysé la portée de l’obligation de bonne foi ainsi que la portée des obligations de renseignement et d’information qui en découlent. [ 55 ] Deuxièmement, l’argument que l’appelant soulève en appel est bien différent de celui qu’il faisait valoir en première instance.

Il plaide maintenant que l’intimée avait l’obligation de l’informer que le bail de la banque prenait fin en 2010 et non, comme il le faisait en première instance, que la banque était sur le point de quitter. L’appelant ajoute à cela que l’intimée avait l’obligation de l’informer que des travaux de rénovation majeurs commenceraient bientôt. [ 56 ] Pour les motifs qui suivent, je suis d’avis que ce moyen d’appel doit être rejeté. [ 57 ] L’

article 1375 C.c.Q. prévoit que la bonne foi doit gouverner la conduite des parties à un contrat, et ce, à toutes les étapes de celui-ci : 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. 1375. The parties shall conduct themselves in good faith both at the time the obligation arises and at the time it is performed or extinguished . [ 58 ] L’arrêt de la Cour suprême dans Churchill Falls (Labrador) Corp c. Hydro-Québec [11] est l’arrêt de principe sur ce sujet.

Le contenu précis de l’obligation de bonne foi est contextuel, tout comme ce qui constitue un comportement qui viole cette obligation; l’un et l’autre doivent être évalués selon les circonstances propres à chaque affaire. [ 59 ] L’obligation de renseignement découle de cette obligation de bonne foi. L’arrêt de la Cour suprême dans Banque de Montréal c. Bail Ltée [12] demeure, encore aujourd’hui, « l’autorité indiscutable sur l’obligation de renseignement » [13] .

L’existence de l’obligation de renseignement entre parties contractantes s’évalue en fonction de trois critères : (1) la connaissance, réelle ou présumée, de l’information par la

partie débitrice de l’obligation de renseignement; (2) la nature déterminante de l’information en question; (3) l’impossibilité du créancier de l’obligation de se renseigner soi-même, ou la confiance légitime du créancier envers le débiteur. [14] [ 60 ] Bien sûr, cette exigence de bonne foi s’applique aux relations contractuelles entre locataire et locateur [15] . [ 61 ] Ce sont ces principes que le juge de première instance a appliqués dans son analyse de l’argument de l’appelant voulant que 150 MHI ait été de mauvaise foi en le privant de l’information relative au départ imminent de la banque lorsque, à la fin d’août 2010, elle lui proposait un nouveau bail de cinq ans, dans un nouveau local au rez-de-chaussée de l’immeuble. [ 62 ] Les conclusions d’un juge de première instance quant au respect des obligations de bonne foi et de renseignement dans des circonstances précises étant une question mixte de fait et de droit, la Cour ne pourra intervenir qu’en présence d’une erreur manifeste et déterminante.

L’appelant ne fait pas voir une telle erreur dans l’analyse du juge de première instance. [ 63 ] Quant à l’argument voulant que l’intimée ait l’obligation de l’informer que le bail de la banque prenait fin en 2010, le juge n’en a pas traité puisque ce n’est pas comme cela que l’appelant lui a présenté l’affaire. Cela dit, si tant est que la Cour doive se pencher sur cet argument en appel, il faudrait le rejeter. D’abord, la preuve ne permet pas de conclure à la nature déterminante de l’information.

L’appelant n’a jamais, à l’époque des négociations en vue d’un nouveau bail, mentionné à l’intimée qu’il était important pour lui que la banque demeure locataire. Et même s’il l’avait fait, l’information relative à la fin du bail était peu déterminante; ce qui comptait pour lui c’était de savoir si la banque allait renouveler le bail. Et sur ce point, le juge croit le représentant de la propriétaire que 150 MHI n’a su qu’en 2011 que la banque ne renouvellerait pas son bail et quitterait à la fin de l’année.

De plus, il s’agit d’une information que l’appelant, un avocat bien au fait de ces questions, aurait pu aisément vérifier en consultant le registre foncier ou en s’informant auprès de la banque. [ 64 ] Quant aux travaux de rénovation, la même conclusion s’impose. L’appelant savait que des travaux auraient lieu, ne serait-ce que pour aménager les locaux qu’occuperait dorénavant la firme d’ingénieurs. Si une ambiguïté persistait quant à l’ampleur et à la durée des

travaux, il aurait pu s’informer. Je ne suis pas convaincu non plus que cette information aurait été déterminante eu égard à sa décision de renouveler le bail pour un autre terme de cinq ans. Après tout, c’est un édifice dans lequel il avait ses bureaux depuis 35 ans déjà! La perte d’achalandage [ 65 ] Les prétentions de l’appelant à ce sujet sont ici encore équivoques. Pour l’essentiel, il semble soutenir que le juge aurait dû conclure que l’intimée avait commis une faute en ne trouvant pas de locataire pour remplacer la banque à la suite de son départ.

Il soutient également que le juge a eu tort de conclure que la preuve ne permettait pas d’établir un lien de causalité entre le départ de la banque et la baisse de ses revenus. [ 66 ] Ce moyen d’appel doit être rejeté. [ 67 ] Quant au premier reproche, le juge conclut que rien dans la preuve ne permet de conclure que 150 MHI a agi de manière répréhensible, par exemple en provoquant le départ de la banque ou encore en négligeant de faire le nécessaire afin de trouver un autre locataire.

Il résume en écrivant que, en toute probabilité, la perte de clientèle « n’a d’autres causes que la décision de la banque de ne pas renouveler son bail et les difficultés que 150 MHI a subséquemment rencontrées en tentant de trouver un nouveau locataire » [16] . [ 68 ] Il s’agit d’une conclusion solidement ancrée dans la preuve et, selon moi, l’appelant ne fait pas voir d’erreur manifeste et déterminante justifiant l’intervention de la Cour. [ 69 ] La même conclusion s’impose quant au second reproche sans qu’il soit nécessaire d’en rajouter [17] .

La perte de jouissance et les travaux de rénovation [ 70 ] Sur ce point, la position de l’appelant consiste, pour l’essentiel, à contester l’estimation des dommages effectuée par le juge. Il soutient que, compte tenu de l’ampleur des troubles occasionnés par les travaux de rénovation, les défectuosités du système de chauffage et de climatisation, et la nouvelle politique de stationnement, il a minimalement droit à une indemnité de 20 000 $. [ 71 ] Le juge de première instance consacre plusieurs paragraphes de son jugement à cette question hautement factuelle.

La Cour n’interviendra pour modifier l’évaluation des dommages que dans des circonstances exceptionnelles, en présence d’un montant qui « choque leur sens de la justice, parce que manifestement disproportionné ou déraisonnable » [18] .

La Cour ne peut intervenir « simplement parce qu’elle aurait alloué un montant différent si elle avait entendu l’affaire en premier lieu » [19] . [ 72 ] Selon moi, il n’y a pas ici matière à intervention. [ 73 ] Quant à l’argument voulant que le juge ait erré en fixant à 2 000 $ (plutôt qu’à 20 000 $, au minimum) les dommages liés aux défectuosités du système de ventilation, chauffage et climatisation et ceux découlant de la mise en place d’une nouvelle politique de stationnement, l’appelant ne me convainc pas que l’évaluation est déraisonnable. [ 74 ] D’abord, le juge a reconnu que le système de chauffage et de climatisation « ne répondait pas adéquatement aux besoins des locataires de l’immeuble » [20] .

Il a ensuite tenu compte des témoignages de l’appelant et de son adjointe (voulant que les troubles aient perduré pendant cinq ans), mais aussi de la preuve documentaire (tendant à démontrer que les problèmes étaient plutôt mineurs et intermittents), et il a tranché.

Le montant symbolique de 500 $ alloué par le juge ne peut certes pas être qualifié de généreux, mais il ne me paraît pas pour autant manifestement déraisonnable. [ 75 ] Le même raisonnement s’applique, selon moi, à l’indemnité établie par le juge (1 500 $) pour compenser l’appelant des quelques troubles et inconvénients subis en raison de la mise en place d’une nouvelle politique de stationnement. [ 76 ] Quant à l’argument voulant que le juge ait erré en refusant d’octroyer une indemnité additionnelle à celle déjà versée par l’intimée [21] pour les troubles subis par l’appelant en raison des travaux de rénovation, il doit être rejeté. [ 77 ] La preuve ne tend pas à établir, selon la prépondérance des probabilités, que les inconvénients subis par l’appelant ont perduré jusqu’en 2013, soit jusqu’à la fin des travaux.

D’ailleurs, l’appelant n’a formulé aucune plainte à ce sujet à l’intimée après leur entente de l’automne 2011. Il n’en parle pas non plus dans sa lettre du 17 juin 2013 alors qu’il dressait la liste des motifs justifiant une réduction du loyer. [ 78 ] L’appelant ne me convainc pas d’une erreur manifeste et déterminante du juge à ce sujet. Les « basses stratégies » et l’absence de preuve [ 79 ] Ce moyen d’appel n’est pas sérieux.

L’appelant continue à faire valoir sa thèse selon laquelle 150 MHI aurait employé différentes stratégies pour l’inciter à quitter l’immeuble, mais il ne pointe aucune erreur précise dans le jugement entrepris. [ 80 ] Il faut dire que la chaloupe transportant ce moyen d’appel prend l’eau depuis longtemps. Au début [22] , l’appelant a prétendu que l’intimée voulait se débarrasser de lui pour louer son local à un député. Lors de son interrogatoire avant défense, le 23 juin 2015, il reconnaissait s’être trompé : le député ne s’est pas installé dans son ancien local, mais plutôt dans une

partie du local que la banque occupait. [ 81 ] Au procès [23] , l’appelant affirmait que les « basses stratégies » consistaient à ne pas remplacer les néons brûlés, à mettre le chauffage à 15 degrés et à refuser d’aider son adjointe à descendre des boîtes et vider les poubelles. [ 82 ] En appel, il y va d’une allégation plus générale, voulant que l’intimée ait décidé de ne plus lui fournir de services (les néons brûlés, les fenêtres brisées, un tapis endommagé ou taché, etc.). [ 83 ] Ce moyen d’appel ne va nulle part. L’appelant est soit incapable d’expliquer en vertu de quoi l’intimée avait une obligation de

rendre de tels services, même contre rémunération (par exemple aider l’adjointe à descendre les boîtes ou vider les poubelles), soit incapable de démontrer que le refus de rendre les services s’inscrivait dans une stratégie de la propriétaire visant à le forcer à quitter les lieux.

Les loyers impayés [ 84 ] Quant aux loyers impayés pour la période précédant son départ (20 371,12 $), l’appelant soutient qu’il avait le droit de se prévaloir de l’exception d’inexécution ( art. 1591 C.c.Q. ) puisque l’intimée était en défaut de lui procurer la jouissance paisible des lieux. [ 85 ] L’appelant a tort et le juge a eu raison de le condamner à payer la totalité des loyers impayés jusqu’à son départ de l’immeuble en janvier 2015. [ 86 ] L’

article 1591 C.c.Q. traite de l’exception d’inexécution : 1591. Lorsque les obligations résultant d’un contrat synallagmatique sont exigibles et que l’une des parties n’exécute pas substantiellement la sienne ou n’offre pas de l’exécuter, l’autre

partie peut, dans une mesure correspondante, refuser d’exécuter son obligation corrélative, à moins qu’il ne résulte de la loi, de la volonté des parties ou des usages qu’elle soit tenue d’exécuter la première. 1591. Where the obligations arising from a synallagmatic contract are exigible and one of the parties fails to perform his obligation to a substantial degree or does not offer to perform it, the other party may refuse to perform his correlative obligation to a corresponding degree, unless he is bound by law, the will of the parties or usage to perform first. [ 87 ] Dans Dahmé c.

Dahmé , la Cour en rappelle les conditions d’application : [10] L'exception d'inexécution est assujettie à des conditions bien particulières : 1) les parties doivent être liées par un contrat synallagmatique prévoyant une exécution simultanée des obligations; 2) il doit y avoir inexécution de l'obligation réciproque de l'une des parties; 3) il doit y avoir un équilibre entre les obligations; et 4) la

partie qui invoque l'exception d'inexécution doit être de bonne foi . [24] [ 88 ] L’exception d’inexécution des obligations peut s’appliquer dans le contexte d’un contrat de louage [25] , mais encore faut-il qu’il y ait inexécution substantielle des obligations (

article 1591 C.c.Q. ). [ 89 ] L’inexécution des obligations peut même mener, selon le contexte, à la résiliation du bail (

article 1863 C.c.Q. ). [ 90 ] L’appelant avait donc le fardeau de prouver que l’intimée avait manqué, de façon substantielle, à son obligation de lui fournir la jouissance des lieux, ce qu’il n’a pas réussi à faire. Il est tout simplement impossible, à la lumière de la preuve et des conclusions factuelles du juge, de qualifier les troubles et inconvénients subis par l’appelant de substantiels.

Le juge n’a pas erré, je l’ai écrit plus haut, en qualifiant ces troubles et inconvénients de mineurs et intermittents. [ 91 ] Quant aux loyers couvrant la période postérieure au départ de l’appelant, jusqu’au mois de septembre 2015 (12 322,61 $), l’appelant soutient qu’il ne les doit pas puisque, ayant été privé de la jouissance des lieux loués, il avait droit à la résiliation du bail en date du 31 janvier 2015. [ 92 ] Il a tort. [ 93 ] L’

article 1863 C.c.Q. prévoit la possibilité de résilier le bail si l’inexécution d’une obligation par une des parties cause un préjudice sérieux à l’autre : 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail .

L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. 1863. The nonperformance of an obligation by one of the parties entitles the other party to apply for, in addition to damages, specific performance of the obligation in cases which admit of it. He may apply for the resiliation of the lease where the nonperformance causes serious injury to him or, in the case of the lease of an immovable, to the other occupants.

The nonperformance also entitles the lessee to apply for a reduction of rent; where the court grants it, the lessor, upon remedying his default, is nonetheless entitled to the re-establishment of the rent for the future. [ 94 ] La résiliation du bail ne peut donc survenir qu’en présence d’un préjudice sérieux. Ici encore, l’analyse de la preuve relative aux troubles et inconvénients subis par l’appelant démontre qu’il n’a subi aucun préjudice sérieux ou grave.

Le juge de première instance n’a donc commis aucune erreur en concluant que le bail n’était pas résilié en date du 31 janvier 2015 [26] . [ 95 ] L’appelant était donc tenu de payer le loyer stipulé dans le bail pour les mois de février à septembre 2015 (12 322,61 $ en tout).

[ 96 ] Un dernier mot pour dire que la prétention subsidiaire de l’appelant voulant qu’il n’ait pas l’obligation de verser la totalité des loyers puisque l’intimée n’avait pas mitigé ses dommages ne trouve aucun appui dans la preuve. Il ressort du témoignage des représentants de l’intimée que des efforts raisonnables ont été faits pour louer les locaux qu’occupait l’appelant, mais sans succès. Le juge de première instance n’a donc pas erré en condamnant l’appelant à payer le loyer jusqu’à l’arrivée du terme du bail.

Les frais d’avocat de l’intimée [ 97 ] Au moment d’aborder ce chapitre, je rappelle que le juge a conclu que non seulement l’appelant avait manqué aux obligations qui incombent à toute

partie à une instance civile (limiter l’affaire à ce qui est nécessaire à la résolution du litige, coopérer avec la

partie adverse et l’informer (art. 342 C.p.c. )), mais aussi qu’il avait agi d’une manière abusive en intentant un recours sans fondement dont le seul objectif était stratégique, soit éviter d’avoir à payer ce qu’il devait à la propriétaire (art. 51 C.p.c. , détournement des fins de la justice). [ 98 ] L’article 342 C.p.c. consacre le pouvoir discrétionnaire des juges de sanctionner les « manquements importants » dans le déroulement de l’instance : 342. Le tribunal peut, après avoir entendu les parties, sanctionner les manquements importants constatés dans le déroulement de l’instance en ordonnant à l’une d’elles, à

titre de frais de justice, de verser à une autre partie, selon ce qu’il estime juste et raisonnable, une compensation pour le paiement des honoraires professionnels de son avocat ou, si cette autre

partie n’est pas représentée par avocat, une compensation pour le temps consacré à l’affaire et le travail effectué. 342. The court, after hearing the parties, may punish substantial breaches noted in the conduct of the proceeding by ordering a party to pay to another party, as legal costs, an amount that it considers fair and reasonable to cover the professional fees of the other party’s lawyer or, if the other party is not represented by a lawyer, to compensate the other party for the time spent on the case and the work involved. [ 99 ] La règle vise à décourager les parties de faire un mauvais usage de la procédure [27] . Il s’agit ici d’évaluer le comportement de la

partie pendant le déroulement de l’instance et non la position qu’elle adopte quant au fond de l’affaire [28] .

Et le manquement constaté doit être important pour justifier une sanction de la part du tribunal. [ 100 ] La règle que pose l’article 342 C.p.c. doit être interprétée à la lumière des principes directeurs de la procédure civile (articles 19- 20 C.p.c. ) : - Le devoir de limiter l’affaire à ce qui est nécessaire pour résoudre le litige / « confine the case to what is necessary to resolve the dispute »; - Le devoir de ne pas agir en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive ou déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi / « refrain from acting with the intent to cause prejudice to another person or behaving in an excessive or unreasonable manner, contrary to the requirements of good faith »; - Le devoir de coopérer, « notamment en s’informant mutuellement, en tout temps, des faits et des éléments susceptibles de favoriser un débat loyal et en s’assurant de préserver les éléments de preuve pertinents » / « to co-operate and, in particular, to keep one another informed at all times of the facts and particulars conducive to a fair debate and make sure that relevant evidence is preserved »; - Le devoir « au temps prévu par le Code ou le protocole de l’instance, [de] s’informer des faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions et des éléments de preuve qu’elles entendent produire » / « at the time prescribed by this Code or determined in the case protocol, inform one another of the facts on which their contentions are based and of the evidence they intend to produce ». [ 101 ] Il s’agit ici d’un important devoir de coopération, de diligence et de transparence auquel les parties sont astreintes [29] . [ 102 ] L’article 51 C.p.c. fonde le pouvoir des tribunaux de déclarer, et sanctionner, une demande en justice ou un autre acte de procédure abusif.

L’abus de procédure englobe un large spectre de situations [30] :

51. Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif. L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent.

Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics. 51. The courts may, at any time, on an application and even on their own initiative, declare that a judicial application or a pleading is abusive.

Regardless of intent, the abuse of procedure may consist in a judicial application or pleading that is clearly unfounded, frivolous or intended to delay or in conduct that is vexatious or quarrelsome.

It may also consist in a use of procedure that is excessive or unreasonable or that causes prejudice to another person, or attempts to defeat the ends of justice, particularly if it operates to restrict another person’s freedom of expression in public debate. [ 103 ] Il est maintenant acquis que la notion de « détournement des fins de la justice », bien que visant nécessairement les poursuites- bâillons, englobe bien d’autres situations [31] ; par exemple, lorsque la procédure est utilisée à des fins de vengeance [32] ou de représailles [33] ; ou dans un but oblique qui a peu à voir avec la volonté d’obtenir justice [34] . [ 104 ] L’article 52 C.p.c. traite du fardeau de la preuve : 52.

Si une

partie établit

sommairement que la demande en justice ou l’acte de procédure peut constituer un abus, il revient à la

partie qui l’introduit de démontrer que son geste n’est pas exercé de manière excessive ou déraisonnable et se justifie en droit. La demande est présentée et contestée oralement, et le tribunal en décide sur le vu des actes de procédure et des pièces au dossier et, le cas échéant, de la transcription des interrogatoires préalables à l’instruction. Aucune autre preuve n’est présentée, à moins que le tribunal ne l’estime nécessaire.

La demande faite au tribunal de se prononcer sur le caractère abusif d’un acte de procédure qui a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte d’un débat public est, en première instance, traitée en priorité. 52. If a party summarily establishes that a judicial application or pleading may constitute an abuse of procedure, the onus is on the initiator of the application or pleading to show that it is not excessive or unreasonable and is justified in law.

The application is presented and defended orally, and decided by the court on the face of the pleadings and exhibits in the record and the transcripts of any pre-trial examinations. No other evidence is presented, unless the court considers it necessary. An application for a court ruling on the abusive nature of a pleading that operates to restrict another person’s freedom of expression in public debate must, in first instance, be dealt with as a matter of priority. [ 105 ] Et l’article 53 C.p.c. , des sanctions possibles :

53. Le tribunal peut, dans un cas d’abus, rejeter la demande en justice ou un autre acte de procédure, supprimer une conclusion ou en exiger la modification, refuser un interrogatoire ou y mettre fin ou encore annuler une citation à comparaître. Dans un tel cas ou lorsqu’il paraît y avoir un abus, le tribunal peut, s’il l’estime approprié: 1° assujettir la poursuite de la demande en justice ou l’acte de procédure à certaines conditions; 2° requérir des engagements de la

partie concernée quant à la bonne marche de l’instance; 3° suspendre l’instance pour la période qu’il fixe; 4° recommander au juge en chef d’ordonner une gestion particulière de l’instance; 5° ordonner à la

partie qui a introduit la demande en justice ou présenté l’acte de procédure de verser à l’autre partie, sous peine de rejet de la demande ou de l’acte, une provision pour les frais de l’instance, si les circonstances le justifient et s’il constate que sans cette aide cette

partie risque de se retrouver dans une situation économique telle qu’elle ne pourrait faire valoir son point de vue valablement. 53. If there has been an abuse of procedure, the court may dismiss the judicial application or reject a pleading, strike out a conclusion or require that it be amended, terminate or refuse to allow an examination, or cancel a subpoena.

If there has been or if there appears to have been an abuse of procedure, the court, if it considers it appropriate, may do one or more of the following: (1) impose conditions on any further steps in the judicial application or on the pleading; (2) require undertakings from the party concerned with respect to the orderly conduct of the proceeding; (3) stay the proceeding for the period it determines; (4) recommend that the chief justice or chief judge order special case management; or (5) order the party that initiated the judicial application or presented the pleading to pay the other party, under pain of dismissal of the application or rejection of the pleading, a provision for costs, if the circumstances so warrant and if the court notes that, without such assistance, that other party’s financial situation would likely prevent it from effectively conducting its case. [ 106 ] L’appelant soulève plusieurs arguments relativement à ce volet du jugement qui le condamne à payer 20 000 $ à l’intimée pour « manquements importants » aux obligations qui incombent à toute

partie à une instance civile (art. 342 C.p.c. ) et pour abus de procédure de la nature d’un « détournement des fins de la justice » (art. 51 C.p.c. ). [ 107 ] L’appelant plaide tout d’abord que le juge a erré en référant à l’un et l’autre des articles 51 C.p.c. (un abus sur le fond) et 342 C.p.c. (un manquement dans le déroulement de l’instance) sans les différencier alors qu’ils ont pourtant des finalités différentes. Il plaide ensuite que le juge a erré en fondant son analyse sur une prémisse erronée, soit de n’avoir cherché qu’à se soustraire à son obligation de payer le loyer.

Il soutient également que le juge se serait satisfait d’une apparence d’abus, ce qui serait insuffisant au sens de l’article 52 C.p.c. Finalement, l’appelant reproche au juge de ne pas s’être interrogé sur la justification des comptes de l’avocat de l’intimée avant de le condamner. [ 108 ] Qu’en est-il? [ 109 ] La conclusion d’un juge tant sur la question d’un manquement important aux obligations d’une

partie dans le déroulement d’une instance civile, que sur celle de l’abus de procédure commande une grande déférence, et elle ne devrait être révisée qu’en présence d’une erreur de droit ou d’une erreur manifeste et déterminante quant aux questions factuelles ou mixtes [35] . [ 110 ] L’argument de l’appelant voulant que le juge de première instance n’ait pas su faire la différence entre l’abus de procédure et le

manquement aux obligations qui incombent à toute

partie à une instance civile est sans fondement. Il les a abordés l’un à la suite de l’autre dans son analyse et il est clair qu’il comprenait fort bien la différence entre les deux [36] . [ 111 ] Quant à l’application de l’article 342 C.p.c. , je rappelle les deux manquements que le juge reproche à l’appelant : 1) il a attendu jusqu’au tout début de l’instruction avant d’informer la

partie adverse qu’il n’avait aucune preuve à présenter au soutien de sa réclamation pour atteinte à la réputation, 2) il n’a pas informé la

partie adverse en temps utile qu’il avait eu tort de croire que celle-ci avait cherché à se débarrasser de lui afin de louer ses locaux à un député de la région et, lors du procès, il a défendu une thèse alternative qui n’avait aucun fondement (le manque de collaboration de la propriétaire à compter de 2014). [ 112 ] L’appelant ne revient pas sur ces constats factuels, mais il s’attaque toujours à la conclusion que le juge en tire relativement à son comportement dans cette affaire. [ 113 ] Deux remarques avant d’aller plus loin.

Premièrement, il faut savoir faire preuve de modération avant de conclure à un « manquement important » aux obligations incombant aux parties dans le déroulement de l’instance. Les obligations et devoirs prescrits par le législateur dans les articles 19 et 20 C.p.c. , ainsi que dans la disposition préliminaire, sont bien évidemment fort valables, mais il ne faut pas oublier qu’ils s’inscrivent dans une dynamique où les deux parties à un litige sont tout de même des adversaires et où les avocats impliqués ont (généralement) plusieurs dossiers à gérer en même temps.

L’idéalisme est de mise dans la formulation des principes et des objectifs à atteindre, mais le réalisme l’est tout autant dans leur application au quotidien, au risque, autrement, de compliquer sérieusement, et inutilement, le travail des avocats et de les exposer, de même que les parties qu’ils représentent, à des demandes de ce genre dans la quasi-totalité des dossiers. En d’autres mots, il convient de viser haut dans la formulation des principes, mais de viser juste dans leur application.

Ce qui m’amène à mon second commentaire. [ 114 ] Les manquements que le juge peut sanctionner aux termes de l’article 342 C.p.c. doivent être « importants » et ici, à mon avis, ceci dit avec égards pour le juge de première instance, ils ne le sont pas, du moins pas au point de justifier un blâme et une sanction. [ 115 ] D’abord, le dossier révèle que l’instance, comportant une demande et une demande reconventionnelle, s’est déroulée relativement rondement, sans indication claire de procédures inutiles ou superflues de la part de l’appelant. [ 116 ] Par contre, en étudiant le dossier à fond, on constate que l’intimée a intenté (février 2015) un recours séparé pour réclamer le loyer qui lui était dû plutôt que de procéder par demande reconventionnelle, comme elle le fera plus tard.

Était-ce bien nécessaire de procéder ainsi? On constate également que l’intimée a demandé, et obtenu, le transfert du dossier dans le district de Laval (mars 2015) au motif que son « domicile réel » [37] s’y trouvait, alors que l’immeuble en cause est à Drummondville, que tous les événements pertinents aux divers postes de la réclamation y sont survenus et que la plupart des témoins demeurent dans la région (l’appelant, son adjointe, le concierge, les ingénieurs, etc.). La demande a donné lieu à un long débat devant Mme la juge Julien [38] . Était-ce bien nécessaire?

On constate finalement que, dans les semaines suivant l’interrogatoire avant défense de l’appelant, l’intimée a demandé le rejet

sommaire d’une

partie seulement du recours, soit les allégations et conclusions relatives à la diffamation et à la perte d’achalandage (octobre 2015). Une requête qui n’a jamais procédé vu l’encombrement du rôle et qui a été déférée au juge du procès. Était-ce bien nécessaire? [ 117 ] Ce sont là autant de questions qui pouvaient se poser alors que l’intimée demandait au juge d’examiner les comportements de l’appelant. Le juge n’en dit pas un mot. [ 118 ] Le premier reproche que le juge retient consiste pour l’appelant à avoir attendu jusqu’au tout début de l’instruction avant d’informer la

partie adverse (et le tribunal) qu’il n’avait pas de preuve à offrir au soutien de sa réclamation pour atteinte à sa réputation (20 000 $). L’allégation de diffamation (voulant qu’il soit un mauvais payeur) apparaît alors dans les différentes versions de la requête introductive d’instance.

L’appelant en avait également déjà fait mention à l’intimée dans un courriel du 9 janvier 2015 et une lettre du 12 janvier 2015, et, interrogé à ce sujet au préalable le 23 juin 2015, il disait avoir appris de son adjointe l’existence de ces propos que le concierge aurait tenus à son sujet auprès des autres locataires de l’immeuble, dont, assurément, les ingénieurs.

Il se disait toutefois incapable d’être plus précis tant qu’il n’aurait pas « fait enquête », ce qu’il comptait faire avant le procès. [ 119 ] Au procès, au tout début de l’instruction, alors que le juge discute avec les avocats des questions qu’il aura à trancher, l’appelant l’avise qu’il n’aura pas de preuve à présenter à ce sujet. Il explique s’être résolu à ne pas faire de preuve compte tenu des coûts liés à la présence des témoins à Laval (des ingénieurs de Drummondville).

Il reprendra la même explication dans une lettre au juge de première instance, datée du 12 février 2018, ajoutant une autre explication à la première, soit le risque de raviver « le placotage [à son sujet] » s’il communiquait avec ces gens en prévision du procès. De plus, écrit-il, jusqu’à la fin, il a cru que le concierge serait appelé comme témoin par l’intimée, ce qui lui aurait permis de le contre-interroger à ce sujet.

Mais, une fois à Laval pour le procès, il a constaté que tel n’était pas le cas. [ 120 ] Dans le contexte, et même si l’appelant aurait possiblement pu faire preuve de plus de diligence et de transparence, il me semble manifestement erroné de conclure à un « manquement important » de sa part. L’intimée en savait déjà suffisamment pour comprendre que ce chef de réclamation n’était pas très prometteur. D’ailleurs, quelques mois plus tard, elle en demandait le rejet

sommaire, mais sans succès puisque la requête n’a jamais été débattue. L’explication donnée par l’appelant est valable vu la portée limitée des propos diffamatoires dont il s’agissait ici et il est raisonnable de croire que la décision de ne pas présenter de preuve ne s’est imposée à lui qu’une fois rendu au procès.

De toute manière, il ne s’agissait que d’un aspect accessoire du litige qui portait principalement sur l’exigibilité même du loyer. [ 121 ] Le second reproche porte essentiellement sur le délai mis par l’appelant pour informer l’intimée qu’il avait eu tort de croire qu’on avait voulu l’inciter à quitter son local pour y loger un député de la région. Cette thèse apparaît dans sa lettre du 12 janvier 2015 à l’intimée, puis dans les différentes versions de la déclaration introductive d’instance.

Lors de son interrogatoire avant défense le 23 juin 2015, l’appelant reconnaît d’emblée que l’information à l’origine de l’allégation venait de son adjointe qui elle-même l’aurait obtenue du concierge de l’immeuble. L’appelant reconnaît également que le député en question occupe maintenant une

partie des anciens locaux de la banque, et non son local. L’intimée n’a donc pas eu à attendre bien longtemps pour apprendre de la bouche de l’appelant ce qu’elle savait déjà, soit que sa thèse était mal fondée. Ici encore, il me semble manifestement erroné de conclure à un « manquement important » de la part de l’appelant.

[ 122 ] Par ailleurs, on ne peut pas reprocher à l’appelant d’avoir persisté dans sa réclamation pour « basses stratégies » jusqu’au procès.

C’était son droit le plus strict d’autant qu’elle correspondait à sa perception des événements et le fait qu’au terme du procès, sa réclamation a été rejetée ne permet pas d’affirmer qu’il y avait ici un « manquement important » aux devoirs et obligations des parties à une instance civile. [ 123 ] L’article 342 C.p.c. est important pour changer les mentalités face à l’action en justice, contrer les abus et discipliner les plaideurs, qu’ils soient avocats ou non, mais il ne doit pas mener à un examen systématique par le juge de leur conduite par rapport à ce qu’elle devrait être selon les principes directeurs de la procédure civile, procédure par procédure, à toutes les étapes du déroulement de l’instance jusqu’à la fin du procès.

En l’espèce, les quelques manquements reprochés à l’appelant ne justifiaient pas, selon moi, et ceci dit avec égards pour l’opinion contraire, l’exercice du pouvoir de sanction prévu à l’article 342 C.p.c. [ 124 ] Quant à l’application de l’article 51 C.p.c. , le juge conclut que l’appelant a agi de manière abusive en se livrant à un « détournement des fins de la justice ».

L’action qu’il a intentée n’était en définitive qu’une tactique procédurale pour éviter de payer les loyers impayés que la propriétaire lui réclamait. [ 125 ] La qualification des procédures intentées par l’appelant est lourde de sens, un « détournement des fins de la justice ». Elle est d’autant plus lourde que l’appelant est avocat et qu’il compte plus de 50 ans de pratique.

À mon avis, et ceci dit avec égards pour le juge de première instance, sa conclusion à ce sujet est manifestement erronée et justifie la Cour d’intervenir. [ 126 ] L’article 51 C.p.c. couvre une panoplie de situations et le spectre de ces situations est large, mais, dans tous les cas, la barre est haut placée et elle doit le demeurer au risque de banaliser ce qu’est une procédure abusive et de constituer un frein à l’accès à la justice. Les procédures manifestement mal fondées et celles qui ne visent qu’à faire taire l’autre

partie doivent être sanctionnées. Il en va de même de la

partie qui utilise la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui. Mais, je le répète, la barre de l’abus de procédure doit demeurer haut placée. [ 127 ] L’action intentée par l’appelant soulevait indéniablement plusieurs questions valables.

Le jugement entrepris en témoigne éloquemment et, sans pour autant reprendre le résumé que j’en ai fait plus haut, je réfère ici notamment à la réclamation pour perte d’achalandage, à la réclamation pour troubles et inconvénients (y compris ceux liés à la nouvelle politique de stationnement) et à la réclamation pour loyers impayés (y compris les arguments de l’appelant relatifs à son droit de se prévaloir de l’exception d’inexécution et à la qualification du bail qui les liait, ou non, à la suite de la proposition de location présentée par la propriétaire, et acceptée par lui, en août 2010).

D’ailleurs, le juge de première instance a donné raison à l’appelant sur plusieurs points. [ 128 ]

Malgré cela, le juge a « une impression assez marquée » que le recours de l’appelant n’était qu’une tactique pour éviter de payer les loyers qu’on lui réclamait. Selon lui, l’appelant – qui est avocat – n’était pas sans savoir que 150 MHI devrait retenir les services d’un avocat pour se défendre. Peut-être, mais cela ne constitue pas, selon moi, un élément déterminant pour conclure que le recours n’est qu’une tactique. La situation des parties ici n’est pas différente de celle de toutes les parties impliquées dans un litige. Intenter un recours implique des coûts, se défendre implique également des coûts.

Le fait que l’appelant est avocat ne change rien à cette réalité, il devra consacrer du temps (et donc, de l’argent) à son recours, sans compter les débours qu’il devra nécessairement encourir, etc. [ 129 ] Selon le juge, plusieurs des réclamations faites par l’appelant reposent sur des fondements des plus ténus. Peut-être, mais cela on l’a su une fois le procès terminé. L’appelant n’a pas offert de preuve relativement à la réclamation pour atteinte à la réputation, et ce, pour les raisons expliquées au juge.

C’est son choix, mais cela ne veut pas dire pour autant qu’il n’a pas entendu d’une personne en qui il avait confiance, son adjointe, qu’on lui faisait mauvaise réputation parce qu’il refusait de payer les loyers qu’on lui réclamait. Sa réclamation fondée sur la prétendue mauvaise foi de l’intimée (qu’il qualifiait de « basses stratégies ») visant à l’inciter à quitter l’immeuble qui hébergeait son bureau depuis plus de 30 ans a mal tourné, mais cela ne suffit pas pour qualifier de simple tactique procédurale le recours pris dans son ensemble.

Finalement, le juge voit dans le fait que l’appelant a offert à l’intimée de renoncer à sa réclamation en dommages-intérêts si, parmi plusieurs conditions, celle-ci acceptait de réduire son loyer mensuel (et non d’y renoncer) et de lui réserver un espace de stationnement adjacent à l’édifice, une preuve que tout cela n’était qu’une tactique procédurale, ou un levier stratégique, pour éviter de payer les loyers réclamés.

À mon avis, et ceci dit avec égards pour le juge de première instance, si de telles discussions entre créancier et débiteur font la preuve que le recours qui suivra pourra être qualifié de pure tactique procédurale, ce sera le cas dans la vaste majorité des dossiers.

Il s’agit là de discussions normales entre des gens qui entretiennent une relation commerciale, ici une relation propriétaire-locataire, et qui veulent éviter le recours aux tribunaux. [ 130 ] D’ailleurs, il est amusant de constater que cette lettre du 12 janvier 2015 [39] de l’appelant à l’intimée fait suite à un envoi de l’intimée à l’appelant du 9 janvier 2015 dans lequel 150 MHI informe son locataire, état de compte à l’appui, que les loyers impayés à cette date s’élèvent à 20 000 $ et qu’elle sera peut-être obligée « de prendre des mesures judiciaires » s’il ne répond pas dans les deux semaines qui suivent.

Les deux parties font état de leur position respective, tout en laissant planer la possibilité de procédures judiciaires. Tout cela est, selon moi, normal et ne justifiait pas un blâme, et encore moins de conclure à un « détournement des fins de la justice » par l’appelant. [ 131 ] Ce moyen d’appel est donc, selon moi, bien fondé. Conclusion [ 132 ] En conclusion, je propose d’accueillir l’appel en partie, d’infirmer en

partie le jugement entrepris en biffant, dans la

partie qui traite de la demande reconventionnelle, le paragraphe 77 relatif à l’indemnité pour les frais d’avocat, les autres conclusions du jugement entrepris demeurant inchangées et, vu le sort mitigé de l’appel, chaque

partie payant ses frais de justice en appel.

JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. [5] Banque de Montréal c. Bail Ltée, (CSC), [1992] 2 R.C.S. 554, p. 587, cité par le juge au paragr. 23 du jugemententrepris. [27] Luc Chamberland (dir.), Le grand collectif, Code de procédure civile : Commentaires et annotations, vol. 1 « Articles 1 à 390 », 4e éd., Montréal, Éditions Yvon Blais, 2019, art. 342 (Marie-Josée Hogue).