2022 QCCQ 336, 2022 QCCQ 336

Smartreit (Pointe Claire) Inc. c. Apprentissage Tandem inc. 2022 QCCQ 336 COURT OF QUEBEC CANADA PROVINCE OF QUEBEC DISTRICT OF MONTREAL Civil Division No: 500-22-259898-198 DATE: February 2, 2022 ______________________________________________________________________ BY THE HONOURABLE ELIANA MARENGO, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SMARTREIT (POINTE CLAIRE) INC. Plaintiff/Cross-defendant v. APPRENTISSAGE TANDEM INC.

Defendant/Cross-plaintiff ______________________________________________________________________ JUDGMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Plaintiff (“the landlord”) is suing defendant (“the tenant”) for arrears in rent, inter alia , following a commercial lease which intervened between the parties. [ 2 ] The tenant is counter-suing for “exemplary damages”.

THE FACTS [ 3 ] On May 31, 2012, the tenant entered into a commercial lease with Centre Terrarium Inc., for the premises located at 189 Hymus Boulevard, Pointe-Claire, suite 300, for a 5-year term (lease, exhibit P-3). [ 4 ] On July 9, 2014, the lease was amended, as the tenant relocated to suite 400, in the same building, and the term was extended to June 30, 2022 (amended lease, exhibit P-4). [ 5 ] On October 25, 2016, the landlord purchased the immovable (index of immovables, exhibit P-6). [ 6 ] The tenant’s business consisted in providing tutoring; academic support; and organized coaching to students and professionals. [ 7 ] In 2017, the tenant lost some major clients, and its business started to decline. [ 8 ] The tenant’s principal, Jean Sébastien Scott, advised the landlord of same, and asked to be relocated to a smaller suite or to sublet the premises.

The parties were unable to reach an agreement; and, despite Scott’s best efforts to sublet, in the end, this option was not viable, as the tenant would be required to pay the difference in rent and to incur substantial costs, including a real estate agent’s commission.

[ 9 ] From his actions and testimony, it is clear to the Court that Scott is an honest and hard-working individual, fueled by integrity. Despite the tenant’s hardships, Scott wanted to fulfill its legal obligations, rather than “close shop”. He went so far as to inject some of his personal money into the business, in an attempt to keep it afloat, this, even though he was not surety under the lease.

He did so, until he could no longer afford it. [ 10 ] Nevertheless, Scott persisted in trying to find a viable solution, beneficial to both parties. [ 11 ] At the suggestion of landlord’s representative Anna Capozzi, Scott submitted an application for rent reduction to the landlord, along with the appropriate financial records.

However, to Scott’s astonishment and dismay, the landlord’s financial analyst “concluded that the business was healthy”, and did not recommend that a rent reduction be granted. [ 12 ] Scott knew that this did not reflect the tenant’s financial reality; but, when he asked Capozzi how the analyst concluded as such, Capozzi simply replied that “it was not (her) call”. [ 13 ] Throughout 2019, the landlord sent the tenant monthly notices of rent default (exhibits P-7 to P-22).

Tenant did its best to stay up-to-date with the rent; but, by the end of the year, it was inevitably in arrears in the amount of $16,006.30 (statement of account dated December 2, 2019, exhibit P-23). [ 14 ] On December 17, 2019, the landlord filed proceedings. [ 15 ] Scott had always hoped that, with good faith, the parties would find a solution, either by way of a sublease or a relocation to a smaller unit, or even a reduction in rent.

Unfortunately, this did not transpire. [ 16 ] When the tenant was served with proceedings, Scott, feeling defeated and depressed, cleared and vacated the suite, as soon as possible, with a view to make it “ready to be taken on by someone else” and “so as not to be in the way”. [ 17 ] According to Capozzi, who was not involved in the leasing process, the premises were re-leased to a third party, on September 1, 2021 (extract of the third-party lease, exhibit P-29). [ 18 ] The landlord presented no evidence as to its efforts to re-lease the premises sooner.

ANALYSIS [ 19 ] When the landlord first instituted proceedings, on December 12, 2019, its claim was in the amount of $16,006.30, for arrears, plus $5,000.00 for legal fees pursuant to par. 14.03 of the lease. [ 20 ] The landlord then amended its originating application to claim $50,784.49 for arrears, plus $5,000.00 for legal fees. [ 21 ] On September 21, 2021, the landlord re-amended its claim to seek damages in the amount of $85,000.00, alleging that it was in fact owed $100,570.88 in arrears, as outlined in statement of account, exhibit P-27, which covers the months of November, 2018, to September, 2021.

The tenant ceased paying its rent in January, 2018, but occupied the premises until the end of December, 2018.

The premises were leased to a third party, on September 1, 2021, as above-stated. [ 22 ] The claim was voluntarily reduced to $85,000.00, in order to fall under the jurisdiction of this Court. [ 23 ] Although the Court sympathizes with the tenant’s position, and appreciates Scott’s integrity, as well as his attempts to find a more viable solution to continue operating the business, there was a binding contract between the parties, and the tenant had an obligation to abide by the terms thereof. [ 24 ] However, the landlord also had a duty to mitigate its damages. [ 25 ] In Groupe Van Houtte inc. c.

Développements industriels et commerciaux de Montréal inc., [1] the Court of Appeal stated as follows : [52] Le propriétaire a un droit strict au loyer que stipule le bail (voir d'ailleurs l'

article 1855 C.c.Q. ). Droit strict ne signifie pas, cependant, droit absolu, car même le créancier d'une telle obligation de payer a un devoir de mitigation. Dans le cadre des régimes de responsabilité, ce devoir de mitigation est consacré par l'

article 1479 C.c.Q. , mais il émane plus généralement de l'obligation de bonne foi qui incombe à toute personne — et donc à tout créancier —, obligation de bonne foi qui trouve à s'appliquer même dans un cadre autre que celui de l'indemnisation du préjudice, comme l'explique le juge Chamberland dans Groupe Clifton inc. c. Solutions réseau d'affaires Meta-4 inc. : [25] Elle a raison en ce que la règle posée à l'

article 1479 C.c.Q. ne vaut que lorsque le créancier réclame la réparation d'un préjudice et ne vise que l'aggravation possible de celui-ci; en ce sens, il est juridiquement inexact d'étudier le présent dossier à la lumière de la règle posée par cet

article du

chapitre de la « responsabilité civile ». Par ailleurs, l'appelante a tort en ce que l'obligation d'agir de bonne foi (posée par les articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q. et dont l'obligation faite à la victime qu'elle tente de minimiser l'étendue de son préjudice n'est, en définitive, qu'une illustration dans le domaine de la responsabilité civile) vaut dans tous les domaines et qu'en matière de contrat de louage, cette obligation comprend certes, règle générale, celle de faire des efforts en vue de relouer des espaces locatifs devenus vacants.

L'obligation d'agir selon les exigences de la bonne foi s'applique à l'ensemble du droit privé. En ce sens, le locateur qui ne fait absolument rien pour louer des espaces devenus vacants manque - sujet aux circonstances propres à chaque affaire - à cette obligation. Le fait qu'il puisse, à son choix, demander la résiliation du bail ou en forcer l'exécution spécifique jusqu'à son terme, ne saurait occulter cette obligation .

[26] L'

article 1375 C.c.Q. précise que la bonne foi doit gouverner la conduite des parties « tant au moment de la naissance de l'obligation, qu'à celui de son exécution ou de son extinction ». L'appelante plaide que l'obligation d'agir selon les exigences de la bonne foi ne peut pas aller jusqu'à exiger d'une

partie à un contrat qu'elle aide l'autre

partie à terminer la relation d'affaires. L'appelante exagère. Ce n'est pas de cela dont il s'agit ici. Le reproche formulé par la juge de première instance concerne son manque de transparence envers l'intimée et son manque total et absolu d'effort en vue de relouer les cinq espaces devenus vacants. Avec égards, je ne vois pas d'erreur de droit dans ce raisonnement. [Je souligne; renvois omis] [ 26 ]

Section 1479 of the Civil Code of Québec provides the following : 1479. A person who is bound to make reparation for an injury is not liable for any aggravation of the injury that the victim could have avoided. [ 27 ] This provision, which is based on the principal of good faith, requires that the injured party undertake reasonable means to limit or mitigate its loss. In other words, the landlord had an obligation of means (not result) to mitigate its damages: [47] Des enseignements de la jurisprudence et de la doctrine, on peut conclure que l’obligation de minimiser les dommages, édictée à l’

article 1479 C.c.Q. , possède les caractéristiques suivantes : • Il s’agit d’une obligation de moyen; • Elle s’évalue selon un test objectif : celui de la personne diligente et raisonnable placée dans les mêmes circonstances; • Elle s’applique tant en matière contractuelle qu’extracontractuelle; • Son non-respect constitue une faute (distincte d’une faute menant à un partage de responsabilité); • Cette faute empêche de qualifier les dommages qui en découlent (aggravation du préjudice) de « directs » ou de « prévisibles », faisant ainsi écran à la responsabilité du débiteur à cet égard. [2] [ 28 ] The Court must therefore determine how a reasonable person, placed in the same circumstances, would have acted : [8] En tout état de cause, le test qu’il faut appliquer en matière de mitigation des dommages est objectif : il consiste à examiner la conduite d’une personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances . [3] [ 29 ] In the present case, the burden of proof, based on a balance of probabilities, [4] falls on the tenant. [5] The tenant had to demonstrate, not only that the landlord did not undertake all the reasonable means to limit its damages, but, also, that it was possible for the landlord to do so. [6] [ 30 ] Indeed, as stated in Southcott Estates Inc. v.

Toronto Catholic School Board , [7] “where it is alleged that plaintiff has failed to mitigate, the defendant bears the burden of proving that plaintiff has failed to make reasonable efforts to mitigate and that mitigation was possible”. [ 31 ] Furthermore, the Court may also infer that the landlord failed to mitigate its losses, based on the totality of the evidence adduced at trial. In Ferme Gérard Renaud inc . c.

Sucriers du Mont-Bleu ltée , [8] the Court of Appeal stated : [18] Certes, l’intimée a raison de souligner qu’il revient généralement à la personne fautive de démontrer non seulement que la victime a omis de prendre des mesures raisonnables en vue de minimiser son préjudice, mais aussi que cette dernière avait la possibilité de le minimiser.

Il est également vrai que l’appelante n’a pas administré une preuve détaillée quant aux occasions d’affaires qui étaient susceptibles de s’offrir à l’intimée durant les années suivant l’échec du projet de partenariat. [19] Toutefois, même si l’absence d’une telle preuve pourra jouer en défaveur de la personne fautive, elle ne lui sera pas nécessairement fatale.

La raison tient au fait qu’il est parfois possible d’inférer du contexte d’une affaire donnée et des autres éléments de preuve au dossier que la personne fautive cessera de répondre de l’aggravation du préjudice subi par la victime à partir d’une certaine date. (emphasis added) [ 32 ] A failure on the part of the landlord to mitigate its damages, may result in the tenant not being held liable for subsequent damages.

As stated by the Court of Appeal in Lebel c. 9067-1959 Québec inc . : [9] [ 45] Qu’en est-il lorsque la victime d’un dommage ne prend pas les mesures nécessaires, soit celles qu’aurait prises une personne raisonnablement prudente et diligente dans une situation similaire? Comme le mentionnent les auteurs Baudouin et Deslauriers, elle commet alors une faute :

1-624 - Minimisation des dommages - La règle de la minimisation des dommages est bien connue en common law. La jurisprudence québécoise l’a également sanctionnée plusieurs fois. Elle est maintenant codifiée à l’article 1479 C.c. qui réfère toutefois au concept d’aggravation du préjudice. Se rapportant aux événements survenus après l’inexécution, elle se fonde sur le principe de la bonne foi dans les relations contractuelles. On peut l’exprimer simplement en disant que le créancier a le devoir, lorsqu’il constate l’inexécution de l’obligation de son débiteur , de ne pas aggraver l’étendue du préjudice qu’il subit.

Comme il s’agit d’une simple obligation de moyens le créancier doit prendre les mesures qu’aurait prises, dans les mêmes circonstances, une personne raisonnablement prudente et diligente. […] Agir autrement constitue un comportement fautif parce que contraire à la conduite d’une personne normalement prudente et diligente. De plus, il est difficile alors de prétendre que le dommage a été réellement ou entièrement causé par le fait du débiteur, même si celui-ci en est à l’origine. Les tribunaux n’admettent donc pas que le créancier réclame la

partie des dommages qu’il a subie et qu’il aurait pu raisonnablement éviter en se comportant avec diligence et bonne foi . Toutefois, on ne peut reprocher au créancier de ne pas avoir diminué ses dommages lorsque les obligations le liant à son débiteur rendaient impossibles toutes tentatives de diminution. De même, il va de soi qu’on ne peut reprocher à une personne de ne pas avoir mitigé ses dommages lorsqu’une telle obligation s’oppose à ses libertés fondamentales.

Toutes les dépenses engagées par le créancier pour minimiser son préjudice sont sujettes à indemnisation . [Références omises] [Je souligne] [46] La faute commise en ne respectant pas l’obligation de minimiser les dommages est un obstacle pour la victime dans sa réclamation. Le débiteur ne peut être tenu responsable des dommages causés par l’aggravation qui découle du non-respect de cette obligation puisqu’ils ne peuvent pas être qualifiés de directs : le lien de causalité est rompu à cet égard. Les auteurs Baudouin et Jobin l’expliquent ainsi : 772 - Préjudice direct.

Minimisation du préjudice - La règle de la minimisation du préjudice, ou réduction de la perte, est bien connue en common law ( mitigation of damages ). Les tribunaux québécois la reconnaissaient déjà avant la réforme du Code civil et la règle, applicable aux deux régimes de responsabilité, est maintenant codifiée à l’

article 1479 C.c.Q. Ils ont eu l’occasion de l’appliquer à de nombreuses reprises en matière contractuelle. Il s’agit d’une autre application du principe selon lequel le débiteur n’est tenu d’indemniser que le préjudice qui constitue une suite directe et immédiate du fait générateur de responsabilité ( art. 1607 C.c.Q. ).

De façon plus fondamentale, cette règle rejoint le principe de la bonne foi dans l’exécution de l’obligation ( art. 1375 C.c.Q. ) . [Références omises] [ 33 ] If it is convinced that the landlord failed to mitigate its damages in accordance with s. 1479 C.C.Q ., then the Court may use its discretion to reduce the damages sought. [10] [ 34 ] In matters related to commercial leasing, the obligation to mitigate one’s damages includes, inter alia , efforts on the landlord’s part to lease the vacated space. [ 35 ] In Groupe Cliffton inc . c.

Solutions réseau d’affaires Meta-4 inc ., [11] the Court of Appeal decided as follows : [24] À mon avis, l'appelante a raison et tort en même temps. [25] Elle a raison en ce que la règle posée à l'

article 1479 C.c.Q. ne vaut que lorsque le créancier réclame la réparation d'un préjudice et ne vise que l'aggravation possible de celui-ci; en ce sens, il est juridiquement inexact d'étudier le présent dossier à la lumière de la règle posée par cet

article du

chapitre de la «responsabilité civile». Par ailleurs, l'appelante a tort en ce que l'obligation d'agir de bonne foi (posée par les articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q. et dont l'obligation faite à la victime qu'elle tente de minimiser l'étendue de son préjudice n'est, en définitive, qu'une illustration dans le domaine de la responsabilité civile) vaut dans tous les domaines et qu'en matière de contrat de louage, cette obligation comprend certes, règle générale, celle de faire des efforts en vue de relouer des espaces locatifs devenus vacants.

L'obligation d'agir selon les exigences de la bonne foi s'applique à l'ensemble du droit privé. En ce sens, le locateur qui ne fait absolument rien pour louer des espaces devenus vacants manque - sujet aux circonstances propres à chaque affaire - à cette obligation.

Le fait qu'il puisse, à son choix, demander la résiliation du bail ou en forcer l'exécution spécifique jusqu'à son terme, ne saurait occulter cette obligation. [ 36 ] The specific actions that mitigation entails depends on the facts of each case : [157] In general, it may be stated that landlords and tenants obliged to re-let or to re-locate by reason of the other party’s default will be permitted to take the time and use the means of prospection that are appropriate to the nature of the premises and the size of the market involved. [158] The courts will be more indulgent when the proof shows that the use, situation or configuration of the premises is of interest to a limited clientele or that they are located in a small population centre. [159] In a smaller centre with limited media outlets, posting a sign on the premises has been held to be a reasonable effort at mitigation, the courts accepting that publishing newspaper ads or engaging a broker would not likely have resulted in re-letting the premises sooner. [160] If the premises are difficult to rent by reason of their nature or the state of the market, once appropriate means of publicity have been employed, the courts will be prepared to accept longer delays. [161] It is not taking a long time to re-let or to re-locate per se that suggests a failure to mitigate, but taking a long time to employ the reasonable means of prospection that are available.

[162] Thus in Locations Le Carrefour Laval inc. c. Europe Cosmétiques inc., for example, Emery J. was guided by proof of the inherent difficulty of leasing unusual premises in awarding 13 months of lost rent to the plaintiff shopping centre because the defendant tenant failed to honour an offer to lease space on two floors for use as a day spa: 91. Quant à cette obligation de mitiger ces dommages et de faire tous les efforts raisonnables pour tenter de relouer l'espace commercial laissé vacant par la défenderesse, la demanderesse a fait entendre Richard Gareau. Il est courtier immobilier depuis 20 ans.

À l'automne 2009, il mentionne que la demanderesse lui a donné le mandat de trouver un locataire pour relouer cet espace commercial. Il a mentionné d'emblée au procès qu'il est très difficile de louer un deuxième étage dans un centre commercial destiné à la vente au détail. Il a approché environ 25 de ses clients réguliers. Il a aussi procédé à de nombreuses autres démarches pendant environ neuf mois. Il souligne que le Carrefour Laval confie rarement ce genre de mandat puisque ce centre commercial est occupé à 100 % à longueur d'année. 92.

En fait, Sylvie Plourde a mentionné que le Carrefour Laval n'avait pas cherché de locataire depuis une quinzaine d'années. Elle a elle-même fait de nombreuses démarches en contactant notamment plusieurs autres spas et centres de beauté. Ce n'est que le 6 juillet 2010 que Carrefour Laval a signé un bail avec Industria Spa. Ce bail est entré en vigueur le 1 er janvier 2011. Industria Spa a loué le rez-de-chaussée d'une superficie de 1 400 pieds carrés et seulement 1 600 pieds carrés au deuxième étage. À la date du procès, Carrefour Laval n'avait toujours pas loué l'autre

partie du deuxième étage qui compte environ 6 000 pieds carrés. … [163] In the present case, Mr.

Vakis did not face similar challenges. [164] The premises are located at a busy intersection in a trendy part of the city with no impediments to access or particular zoning barriers other than the proscription of terrace cafés. [12] [ 37 ] The Courts may take the following into consideration: efforts deployed depending on the location of the leased premises (city vs. town); the adequacy or inadequacy of the advertisements and means employed to lease; the time it took the landlord to respond and react to the premises being vacated - in Sollazzo c.

Héroux , [13] the Court considered that the landlord’s obligation to mitigate its losses begins as soon as the tenant informs the landlord of his intention to leave; and the length of time the landlord adopts a passive attitude before taking concrete steps to re-let. [14] [ 38 ] In Riocan Holdings (Québec) inc. c.

April Canada inc. , [15] the Court writes: [82] Certes, Clinique est la seule qui a montré un intérêt pour le Local, elle ne l’aurait pas loué si elle n’avait pas obtenu six mois de loyer gratuit et l’ajustement à la baisse du loyer était nécessaire pour qu’elle respecte son budget. [83] Toutefois, les exigences de Clinique sont tributaires du fait, d’une part, qu’elle est une nouvelle entreprise qui doit assumer des frais de démarrage importants et, d’autre part, que le Local présente une superficie qui excède substantiellement ses besoins alors que le loyer est calculé en fonction de la superficie. [84] Or, la preuve convainc le Tribunal que si la demanderesse n’a pas reçu d’autres demandes de location plus intéressantes, avant ou de manière contemporaine aux négociations avec Clinique, c’est essentiellement sinon uniquement en raison de l’absence de démarches raisonnables, sérieuses et efficaces de la demanderesse pour annoncer la disponibilité du Local. [85] En effet, la demanderesse n’informe pas les courtiers avec lesquels elle fait affaire que le Local est à louer ou qu’un espace de 4 000 pi 2 est maintenant disponible et elle ne le laisse pas autrement savoir au public ou à quiconque en particulier.

Elle se satisfait d’attendre qu’Immodev communique avec elle pour s’enquérir de la disponibilité d’un espace de 4 000 pi 2 .

C’est alors seulement, six mois après la résiliation, qu’Immodev apprend que le Local est disponible. [86] Bien qu’un panneau avec l’indication « À louer » (n’offrant toutefois aucune information sur les espaces disponibles) ait été posé devant l’immeuble par Immodev, il l’a été en juin 2011, un an auparavant, et il n’est pas certain qu’il soit encore en place lorsque le Bail est résilié. [87] Le feuillet que remet Immodev aux personnes qui montrent un intérêt pour l’immeuble où loge le Local (par exemple lors d’événements de marketing ) n’offre qu’une présentation générale de l’immeuble.

Au sujet des disponibilités, il indique seulement « Quelques espaces disponibles de 500 à 5 500 pi.ca. ». Il convient de rappeler que, jusqu’à décembre 2012, Immodev n’est pas au courant que ces espaces en comprennent un de 4 000 pi 2 . [88] Reste les annonces qu’Immodev met en ligne sur Internet et qui offrent de l’information notamment sur les locaux qu’héberge l’immeuble et sur ceux alors en location. Deux d’entre elles portent sur un local spécifique, de superficie moindre que le Local.

Les deux autres présentent la fourchette des superficies des locaux dans l’immeuble, tout en identifiant précisément ceux qui sont à louer et leur superficie. Or, le Local n’y est pas inclus. Au contraire, l’absence d’espace d’environ 4 000 pi 2 dans les listes signale en réalité qu’aucun local présentant une telle superficie n’est disponible. Les annonces ne sont pas modifiées à la suite de la résiliation du Bail ou après qu’Immodev eut finalement été mise au courant de la disponibilité du Local. M.

Saralian affirme que cela était une erreur. [89] De l’avis du Tribunal, l’attitude « attentiste » adoptée par la demanderesse et l’absence de démarche pour annoncer et promouvoir clairement le Local, spécifiquement ou, à tout le moins, de manière à identifier sa superficie, dénotent un manque de diligence et une absence d’efforts raisonnables suffisants pour relouer rapidement le Local, selon des modalités satisfaisantes pour la demanderesse.

Par conséquent, celle-ci a manqué à son obligation de minimiser son préjudice et elle s’est conduite de manière déraisonnable envers la défenderesse et n’a donc pas agi de bonne foi à son égard.

[90] Dans ces circonstances, il revient à la demanderesse de démontrer que, même si elle avait agi autrement, elle n’aurait pu relouer le Local plus tôt et générer des revenus de location plus élevés, plus rapidement, par exemple en raison de facteurs que la demanderesse ne contrôle pas. [91] Or, la demanderesse ne fait pas cette démonstration. Aucune preuve n’est présentée au sujet de la demande sur le marché pour des espaces à LaSalle semblables au Local ou encore au sujet du loyer pour de tels espaces selon le marché. La déclaration de M.

Saralian selon laquelle l’arrondissement de LaSalle n’est pas très couru pour la location de bureaux ne saurait suffire, d’autant plus qu’il affirme également que l’immeuble hébergeant le Local est l’un des plus beaux de l’arrondissement et que son emplacement est excellent.

En outre, le Local est dans un bon état et ne requiert pas de rénovations ou de travaux majeurs. [92] En somme, la demanderesse ne satisfait pas le Tribunal que c’est la résiliation du Bail en soi, plutôt que ses propres manquements, qui la prive de revenus de location au-delà de la période de six mois suivant la résiliation et qui l’oblige à se contenter d’un loyer moindre par la suite. ; and, in T.H.M. Immobilier inc. c. 2326-9335 Québec inc., [16] the Court stated : [15] T.H.M.

A T'ELLE FAIT DÉFAUT À SON OBLIGATION DE MINIMISER SES DOMMAGES ? [16] Le bail prévoit, clause 9.03, que : « Abandon ou Lieux vacants Advenant le cas où les Lieux seraient abandonnés ou laissés vacants, le PROPRIÉTAIRE aura le droit, s'il le juge à propos, d'entrer dans les Lieux en tant qu'agent du LOCATAIRE , soit par force ou autrement, sans être passible de poursuite, et de relouer lesdits Lieux comme mandataire et au risque du LOCATAIRE et de recevoir tout loyer en vertu des présentes, le tout à l'acquit de toutes sommes payables par le LOCATAIRE au PROPRIÉTAIRE en vertu des présentes ou, à son gré, de résilier le bail sans préjudice à tous ses autres droits et recours.

Advenant le cas ou le LOCATAIRE abandonnerait ou laisserait vacant les Lieux, laissant à l'intérieur des Lieux, des meubles, des accessoires ou autres effets mobiliers, le LOCATAIRE sera réputé avoir abandonné lesdits meubles, accessoires et effets mobiliers et le PROPRIÉTAIRE en deviendra propriétaire et aura le droit d'en disposer ; et tous frais encourus par le PROPRIÉTAIRE pour l'enlèvement desdits meubles, accessoires et effets mobiliers des Lieux et les frais de disposition seront remboursés par le LOCATAIRE au PROPRIÉTAIRE sur demande.» [17]

L'article 1479 C.C.Q. prévoit que: « la personne qui est tenue de réparer un préjudice ne répond pas de l'aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter ».

Ceci implique donc que indépendamment de son droit d'action T.H.M. avait l'obligation de minimiser ses dommages. [18] Quels étaient les choix aux termes du bail du locateur suite à l'abandon des lieux: ▪ «Entrer dans les Lieux en tant qu'agent du LOCATAIRE , soit par force ou autrement, sans être passible de poursuite, et de relouer lesdits Lieux comme mandataire et au risque du LOCATAIRE et de recevoir tout loyer en vertu du bail, le tout à l'acquit de toutes sommes payables par le LOCATAIRE … en vertu du bail, ou ▪ À son gré, résilier le bail sans préjudice à tous ses autres droits et recours.» [19] Plutôt que de se prévaloir de l'une ou l'autre de ces deux options T.H.M. s'est contentée de placer une affiche « À LOUER» dans l'une des vitrines du local alors que le locataire avait fait de même dans une autre vitrine où il donnait son numéro de téléphone comme référence. [20] Il s'agit, ne l'oublions pas, d'un local situé sur une rue secondaire avec peu d'achalandage.

Ce type de mesure pour la location d'un local commercial s'adresse à une clientèle limitée, soit celle passante. En fait il s'agit d'une démarche passive et si elle n'a pas porté fruits jusqu'ici il ne faut pas s'en surprendre. [21] Il aurait mieux valu s'adresser à des courtiers, dès l'abandon des lieux pour annoncer la disponibilité du local et à quelles fins il pouvait servir.

On aura pu aussi annoncer dans les journaux pour élargir le champ des possibilités d'un nouveau locataire. [22] En octobre 1999, plusieurs mois après l'abandon des lieux, T.H.M. ose soutenir qu'Olivieri est toujours en possession des lieux parce qu'elle a retenu une clé et laissé certains rebus au sous-sol. [23] Pour dissiper tout mal entendu Olivieri s'empresse de remettre au locateur l'exemplaire de la clé qu'elle avait oublié de remettre, vide les lieux de tous les rebuts qui s'y trouvent et les jette aux poubelles.

C'est alors que T.H.M. aurait laissé savoir pour la première fois «comme si, comme ça» à certains courtiers dont on ne connaît pas l'identité pas plus que les conditions exigées, que son local était disponible pour fins de relocation. Aucun courtier n'est venu corroborer cette démarche.

Jusque là, à toutes fins pratiques T.H.M. n'avait rien fait d'autre qu'une affiche dans la vitrine, pour relouer ce local. [24] Ces faits permettent à la Cour de conclure que T.H.M. a contribué à son préjudice en ne prenant pas en temps utile les mesures nécessaires pour faire en sorte que le local soit reloué, même à un prix moindre et quitte pour le reste à s'adresser à son locataire.

En bref, T.H.M. a fait défaut à son obligation de minimiser ses dommages. [25] EST-CE QUE L'INDEMNITÉ CONSIGNÉE EST VALABLE ET SUFFISANTE DANS LES CIRCONSTANCES ? [26] Lorsque Olivieri quitte les lieux il lui reste donc 24 mois d'occupation aux termes du bail. Elle a acquitté d'avance le mois de septembre 1998 et elle paiera par la suite, après s'être fait tirer l'oreille, quatre autres mois de loyer. Elle laisse de plus l'acompte versé

sur le dernier mois de location soit août 2000. [27] Depuis son départ jusqu'à la date d'audition Olivieri n'aura donc payé qu'un peu moins de 6 mois sur un total de 19 mois de loyer couru, sans compter les 5 mois d'ici la fin du bail. [28] Si le locateur se doit de minimiser ses dommages, le locataire lui s'est obligé à payer le loyer pour un local qui ne lui sert plus. Pourquoi imposer seulement au locateur l'obligation de faire des démarches sérieuses pour tenter de relouer le local ? Le locataire n'a t'il pas intérêt à se dégager lui aussi le plus rapidement possible de son obligation de payer le loyer ?

Sa démarche jusqu'ici n'est guère plus sérieuse que celle du locateur puisqu'il s'est contenté de placer une petite affiche dans la vitrine indiquant que le local est à louer. [29] Mettant le tout en balance, la Cour conclut que l'indemnité additionnelle offerte et consignée par Olivieri ne suffit pas à la libérer de son engagement contractuel. [30] En tenant compte que le locateur était mieux placé que le locataire pour s'assurer de la location du local abandonné, considérant par ailleurs les obligations contractuelles d'Olivieri et le peu d'effort déployé fait par celle-ci pour lui aussi tenter de trouver un sous-locataire, la Cour fixe à six mois de loyer soit 27 606 $ l'indemnité additionnelle que doit payer Olivieri pour être libérée de ses obligations. [ 39 ] The problem in this case is the total lack of probative evidence as to the steps taken or not taken by the landlord to re-rent the premises. [ 40 ] It was certainly not sufficient for the landlord’s representative Capozzi to make a generic and sweeping statement to the effect that “(the) leasing department in Québec engaged a broker to list the space”, without presenting any proof to that effect, whilst adding that she had no personal knowledge of any such leasing process. [ 41 ] In the matter of 9048-3710 Québec inc . c. 9157-9045 Québec inc ., [17] the Court decided as follows: [109] Les efforts de 9048 pour louer sont timides et le Tribunal est interpellé par le caractère vague de la preuve à ce sujet. [110] Le Tribunal estime qu'il n'est pas suffisant pour 9048 de plaider avoir été ouverte à des offres, d'affirmer que le loyer était «négociable».

Il est en droit de s'attendre à une preuve, concrète, d'une certaine souplesse de 9048 dans ses efforts pour louer. and in the matter of 9132-1489 Québec inc . v.

Champagne , [18] the Court wrote the following: [36] Or, la preuve quant aux efforts engagés par la demanderesse à cet égard est plutôt faible : la pancarte extérieure indiquant « À louer » semble, selon le témoignage non contredit de Me Champagne, avoir été apposée à cet endroit depuis des années, au moins depuis l'an 2000 ; en outre, le document P-7 a peut-être été envoyé à différents agents et courtiers mais aucune preuve n'en a été faite, hormis le témoignage de monsieur Celli, lequel aurait fort bien pu apporter et produire en preuve une liste d'adresses postales ou de courriels où ce document aurait été envoyé.

En outre, le document P-7 n’étant pas daté, rien ne dit qu’il n’a pas été préparé dans les jours précédant le procès. [37] Étant donné cette preuve plutôt faible sur la mitigation des dommages, le Tribunal n’accorde que quatre mois de loyer au

chapitre de l'indemnité de relocation. [ 42 ] In addition to the total lack of evidence with regards to the landlord’s attempts to mitigate its damages, the Court must also take into account its failure to work with the tenant in order to find a solution to the problem, when it became evident that the tenant was struggling financially.

The landlord basically turned a blind eye to the issue, despite the tenant’s consistent and repeated efforts to minimize the damages for both parties (these efforts are painstakingly described in paragraphs 3 to 61 of the tenant’s plea and cross- demand, and were credibly and convincingly described, at length, by Scott, at trial). [ 43 ] Basically, the landlord failed to fulfill its duty to conduct itself in good faith, throughout the term of the lease, in accordance with s. 1375 C.C.Q ., in conducting itself as it did, namely by dismissing the tenant’s sustained efforts to find a solution to the problem, which would have allowed the business to continue operating (by moving to a smaller unit or paying reduced rent). [ 44 ] Certainly, the landlord could have adopted a more pro-active stance.

Instead, it chose to basically ignore the tenant’s repeated cries for help and cooperation, over a period of approximately 2 years, and wait to see where the chips would fall, only to then cry foul. [ 45 ] The case law is clear: the landlord’s right to recover unpaid rent is not absolute; and the landlord must take reasonable measures to limit its losses.

In the case at bar, it did not. [ 46 ] Furthermore, the landlord did not inform the Court as to the rent it received from the new tenant, thereby making it impossible for the Court to know if said rent was higher than the tenant’s, thereby reducing its overall loss. Au contraire , the landlord filed only a 3- page excerpt of a 29-page lease (exhibit P-29), and conveniently omitted the pages regarding the rent and the term.

What is more, Capozzi was unable to inform the Court on these issues, as she had no information in this regard. [ 47 ] The landlord knew full well that the tenant’s financial situation was more than precarious; and, if the tenant stayed in the premises as long as it did, it is only because of Scott’s valiant efforts to continue abiding by the terms of the lease. However, the tenant’s means were basically broken by then, and the landlord knew that. As stated by the Supreme Court in Southcott , [19] a plaintiff cannot

recover losses that could reasonably have been avoided. [ 48 ] Had the landlord started taking concrete steps to find a more suitable tenant for the premises, by, for example, actively working with a real estate agent, rather than simply standing idly by, its losses would have most probably been grossly mitigated. [ 49 ] In fact, the landlord was aware of the tenant’s tenuous situation from as far back as 2017; and it chose to do nothing. [ 50 ] In the case at bar then, based on the preponderance of evidence, the landlord is entitled to arrears for the period during which the tenant occupied the premises, without paying rent (January, 2019 to December, 2019), namely $16,006.30 (statement of account, dated December 2, 2019, exhibit P-23), plus interest as per par. 14.03 of the lease. [20] However, with respect to the period following the tenant’s departure, the landlord cannot be considered to have met its duty to mitigate its losses in accordance with s. 1479 C.C.Q .; and, consequently, the damages sought must be reduced. [ 51 ] In its discretion, and in keeping with the principles outlined above regarding the landlord’s duty to mitigate as soon as it becomes aware of the tenant’s dire financial situation and intention to leave, the Court deems the sum of $0 (zero), to be the appropriate remedy for the landlord’s losses. [ 52 ] In her closing arguments, the landlord’s lawyer suggested that it was difficult for the landlord to re-lease the premises due to the pandemic.

However, there was absolutely no evidence to support this theory, and it shall therefore not be a consideration in the determination of damages herein. [ 53 ] As to the fees in the amount of $15,000.00 alleged in par. 11 of the re-amended originating application, the Court decides as follows. [ 54 ] In Groupe Van Houtte inc., [21] the Court of Appeal stated that the following factors are to be taken into consideration to determine whether or not extrajudicial fees are reasonable : [124] Cela dit, il convient de rappeler, à l'instar de l'arrêt Compagnie Montréal Trust , que l'application des clauses contractuelles de ce genre doit se faire de manière raisonnable, sous le contrôle du tribunal, dans une perspective contextuelle.

En fait, on doit lire dans toutes ces clauses, en filigrane, que seuls peuvent être réclamés les honoraires et débours raisonnablement encourus et non excessifs ou abusifs, dans le respect des métarègles issues des articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q. Les facteurs suivants peuvent notamment être considérés pour évaluer le caractère raisonnable de la réclamation : importance et difficulté du litige, temps qu'il était nécessaire d'y consacrer, mais aussi façon dont l'instance a été menée par la

partie qui réclame le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires (y compris en rapport avec l'utilité ou la pertinence des procédures), ainsi que raisonnabilité intrinsèque du taux horaire de l'avocat de cette

partie ou du montant facturé, selon la formule convenue avec le client, pour assurer sa représentation dans l'instance. Il faut aussi, bien sûr, examiner la proportionnalité des honoraires réclamés au regard de la condamnation prononcée et l'ensemble du contexte. [ 55 ] Furthermore, in a more recent decision, the Court of Appeal stated that, in order to determine whether or not fees are reasonable, the Court must proceed as follows: [43] In this particular instance, the exercise requires an evaluation of the quantum of the fee reimbursement claimed in order to determine whether it is reasonable.

In such regard, a court should consider all the circumstances, such as the complexity of the case (including the number of witnesses and the quantity of documentary evidence), the time required by and devoted to the matter, the manner of managing the conduct of the file and the hourly rates applied as a function of a lawyer’s experience. [22] [ 56 ] Proportionality must also to be taken into account, as stated by the Superior Court in Usinage Laval inc . c.

Installations sportives Agora inc . : [23] [171] Dans cet arrêt, la Cour d’appel réduit la condamnation aux honoraires à 25 000 $. [172] En l’espèce, les honoraires d’avocats réclamés par Usinage s’élèvent à plus de 40 000 $ alors que le Tribunal condamne Agora à payer à Usinage la somme de 25 419,49 $ en sus du montant de la transaction. [ 57 ] Moreover, in the Groupe Van Houtte inc. [24] matter, the Court of Appeal stated : [130] Selon ce qu'on voit du dossier de première instance, l'intimée s'est pour l'essentiel contentée de déposer les comptes d'honoraires de ses avocats, sans établir explicitement leur caractère raisonnable.

De son côté, l'appelante, qui appuyait surtout sa contestation de ces honoraires sur l'invalidité de la clause 9.07 du bail ne semble pas avoir insisté sur leur caractère déraisonnable ou excessif.

En appel, en tout cas, son mémoire ne comporte que deux paragraphes sur ce sujet qu'elle qualifie de subsidiaire. [131] Considérant la preuve reproduite au dossier d'appel à ce sujet et malgré les observations assez minces des parties dans leurs mémoires et à l'audience d'appel, j'estime qu'il y a lieu de réduire le montant de la condamnation de l'appelante à ce chapitre. [ 58 ] Consequently, it was insufficient for the landlord’s lawyers to simply produce their statements as exhibits. [ 59 ] Upon examination of invoices, exhibit P-28, en liasse , it appears that several of the entries are excessive and unreasonable:

a) in invoice # 1533, “SB” billed $300.00, on December 5, 2019, and then “AM” billed another $412.50 to revise same; b) “SB” charged $300.00 for the preparation of exhibits, which is more of an administrative task;

c) regarding the attendance at Court, on December 23, 2019, no details, explanations or even a “ procès-verbal d’audience ” were submitted;

d) in invoice # 1557, “SB” billed $300.00 to prepare a case protocol, and then “AM” charged another $285.00 to “review” it;

e) in invoice # 1646, “AM” billed $427.50 to prepare a «declaration of inscription of case for trial”, that which seems excessive; and, again, no details or explanations were provided;

f) in invoice # 1679, “AM” billed $75.00 to consult a court docket;

g) on January 27, 2021, another $825.00 was billed to re-amend the originating application;

h) invoice # 1699 also appears to be unreasonable.

Two lawyers billed their time for the same meeting at $200.00 and $300.00 per hour, respectively; $400.00 and then another $150.00 was billed to essentially do the same work; and, on February 25, 2021, $500.00 was billed to attend court via Teams, to set a trial date. [ 60 ] Given the foregoing; given the straight-forward nature of the claim; given the elevated hourly rates; but, also, given, the fact that the fees claimed do not include the time spent at trial, the Court concludes that $5,000.00 represents a fair and reasonable amount for extrajudicial fees and costs under par. 14.03 of the lease. [ 61 ] As for the cross-demand, it is without merit. [ 62 ] The awarding of “exemplary damages”, otherwise known as punitive damages, must be provided for by law (s. 1621 C.C.Q .), that which is not the case herein: « Il n’en demeure pas moins que, dans l’état actuel du droit, il est impossible d’attribuer cette forme de dommages-intérêts en l’absence de disposition législative spécifique.

L’

article 1621 C.c.Q. , ne constitue pas, en lui-même, une source permettant de justifier l’octroi de dommages-intérêts punitifs. Curieusement, la jurisprudence ne justifie pas toujours la loi ou la disposition précise en vertu de laquelle elle accorde de tels dommages, le Tribunal se contentant parfois de relever l’existence d’un comportement répréhensible ou de faire une référence générale à la loi concernée, malgré l’exigence clairement posée au premier alinéa de l’

article 1621 C.c.Q. » [25] [ 63 ] In the present case, there is, therefore, absolutely no reason to award “exemplary damages”. [ 64 ] Furthermore, the conclusions to which the Court has arrived, constitute sufficient remedy for the tenant, under the circumstances.

WHEREFORE THE COURT HEREBY: GRANTS the originating application as re-amended, in part; CONDEMNS Apprentissage Tandem inc. to pay Smartreit (Pointe Claire) Inc. the sum of $21,006.30, with interest at the conventional annual rate of 8.95% as of each due date and the additional indemnity provided for in s. 1619 C.C.Q . from the date of service of the proceedings; DISMISSES the cross-demand; THE WHOLE, with legal costs. __________________________________ ELIANA MARENGO, J.C.Q. Me Angela Markakis MARKAKIS & CIE INC. Lawyers for Smartreit (Pointe Claire) Inc. Me Lynda Fortier Lawyer for Apprentissage Tandem inc.

Date of hearing: September 22, 2021