2010 QCCQ 11599, 2010 QCCQ 11599

Syndicat de la copropriété Château Jarry c. Strazzero 2010 QCCQ 11599 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile» N° : 500-22-161871-093 DATE : 8 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ CHÂTEAU JARRY Demandeur c.

MARIE-JOSÉE STRAZZERO et ROBERT ARENAS Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat de la copropriété Château Jarry (le Syndicat ) réclame aux défendeurs, les copropriétaires d'une

partie privative de l'immeuble, des dommages-intérêts qu'il évalue à 24 104,66 $, dont 22 904,66 $ représente les honoraires extrajudiciaires encourus par le Syndicat et les dommages punitifs. LES FAITS [ 2 ] Les défendeurs sont propriétaires de l'unité [1]. Bruno Davoli ( Davoli ) est propriétaire de l'unité [2] située directement en dessous de celle des défendeurs. [ 3 ] Chaque unité est munie d'un balcon dont les côtés sont vitrés. [ 4 ] Les défendeurs possèdent deux chiens.

Davoli soutient qu'ils laissent leurs chiens faire leurs besoins sur leur balcon et que l'urine coule sur son balcon. [ 5 ] En juillet 2008, Davoli remet aux défendeurs trois lettres afin de leur demander de régler le problème d'écoulement d'urine, pièces P-2 , P-3 et P-4 . [ 6 ] N'obtenant pas de réponse des défendeurs, Davoli s'adresse au Syndicat qui, le 8 août 2008, transmet une lettre au même effet aux défendeurs, pièce P-5 , qui est suivie d'une deuxième lettre datée du 8 septembre 2008, pièce P-6 . [ 7 ] Le 7 mai 2009, le Syndicat transmet par l'entremise de son avocate, une mise en demeure à chacun des défendeurs, pièces P- 7 et P-9 .

Dans cette mise en demeure, le Syndicat rappelle aux défendeurs que la Déclaration de copropriété concomitante, pièce P-1 , prévoit que les copropriétaires n'ont droit qu'à un seul chien.

Les défendeurs sont avisés qu'à défaut de respecter la Déclaration de copropriété et de remédier aux problèmes et défauts, le Syndicat pourrait intenter des procédures judiciaires, dont une injonction, le tout aux dépens des défendeurs. [ 8 ] Le 13 août 2009, le Syndicat intente une action devant la Cour du Québec afin de réclamer des dommages. [ 9 ] Dans la requête introductive d'instance, le Syndicat reproche aux défendeurs de contrevenir à la Déclaration de copropriété en ayant deux chiens et en ne réglant pas le problème d'écoulement d'urine et d'excréments.

[ 10 ] Les défendeurs produisent une défense dans laquelle ils nient les propos relatés par Davoli. Ce dossier suivra son cours jusqu'à procès. [ 11 ] Le 23 février 2010, le Syndicat dépose en Cour supérieure une requête en injonction, pièce D-6 . Par cette requête, le Syndicat demande à la Cour supérieure d'émettre une injonction interlocutoire enjoignant aux défendeurs de se départir de leurs deux chiens dans les 24 heures du jugement à intervenir et ce jusqu'au jugement final.

Aucune conclusion en injonction permanente n'est demandée. [ 12 ] Dès la présentation de cette requête, le 16 mars 2010, les défendeurs consentent à ce qu'une injonction provisoire soit émise leur ordonnant de garder leurs chiens à l'intérieur. [ 13 ] Le 31 août 2010, une conférence de règlement à l'amiable se tient en Cour supérieure et un règlement intervient entre les parties, pièce D-5 .

En vertu de ce règlement, les défendeurs s'engagent à se départir d'un des deux chiens au plus tard le 27 septembre 2010, à ne plus sortir les chiens sur leur balcon et à respecter toutes et chacune des obligations découlant de la Déclaration de copropriété concomitante. [ 14 ]

Malgré ce règlement hors Cour, l'action devant cette Cour se continue. [ 15 ] À l'audience, le Syndicat amende sa réclamation afin de réduire le montant des dommages réclamés à 24 104,66 $, qui se détaille comme suit: - 450 $ pour des frais de nettoyage du balcon de Davoli, pièce P-12 ; - 705 $ représentant les frais de condominium pour les mois de juillet, août et septembre 2010 que les défendeurs n'ont pas payés.

À l'audience, le Syndicat réduit à nouveau ce montant à 647,97 $; - 17 949,66 $ représentant les honoraires et débours extrajudiciaires encourus par le Syndicat tant devant cette Cour que devant la Cour supérieure, pièces P-13 en liasse et P-14 ; - 5 000 $ de dommages punitifs. L'ANALYSE [ 16 ] Dès le début de l'audience, les défendeurs reconnaissent avoir été frustrés par l'institution des procédures et pour cette raison, ils ont cessé de payer les frais de condominium pour les mois de juillet, août et septembre 2010.

Ils offrent de payer ces frais au Syndicat. [ 17 ] Sans reconnaître la véracité des prétentions du Syndicat, les défendeurs offrent aussi de payer au Syndicat 200 $ en dédommagement partiel des frais de nettoyage. [ 18 ] Le débat porte uniquement sur la réclamation pour les honoraires et débours extrajudiciaires et les dommages punitifs. [ 19 ] Initialement, le Syndicat s'appuyait sur les principes énoncés dans l'arrêt Viel c.

Les Entreprises Immobilières du Terroir Ltée [1] et soutenait que, le fait pour les défendeurs d'avoir produit une défense à son action en dommages constituait un abus de droit de procédure forçant le Syndicat à intenter en Cour supérieure un recours en injonction. [ 20 ] À la toute fin de l'audience lors de sa plaidoirie, le Syndicat modifie son argument pour maintenant soutenir que son droit à réclamer les honoraires et débours extrajudiciaires découle des dispositions de la Déclaration de copropriété concomitante.

Plus particulièrement au paragraphe 147 où il est prévu que le Syndicat peut réclamer les frais de l'avocat encourus pour faire respecter la Déclaration de copropriété concomitante. Subsidiairement, le Syndicat s'appuie sur les principes de l'arrêt Viel . [ 21 ] Il faut préciser que les actes de procédure du Syndicat ne prévoyaient pas cet argument. [ 22 ] Il est important de rappeler que tout le litige commence à la suite de la plainte de Davoli qui allègue que l'urine de chien coule sur son balcon.

Davoli recherche donc, par les lettres transmises aux défendeurs, entre les 15 et le 27 juillet 2008 (pièces P-2 à P- 4) suivies des deux lettres du Syndicat les 8 août et 8 septembre 2008, (pièces P- 5 et P-6), à empêcher les défendeurs de laisser leurs chiens faire leurs besoins sur leur balcon. [ 23 ] Huit mois plus tard, le Syndicat, par l'entreprise de son avocat, transmet les mises en demeure (pièces P-7 et P-9) alléguant cette fois que les défendeurs possèdent deux chiens, contrevenant ainsi à l'article 95 (9) de la Déclaration de copropriété. Cet

article prévoit qu'un copropriétaire n'a droit qu'à un seul animal. [ 24 ] Si le Syndicat voulait s'assurer que les défendeurs respectent la Déclaration de copropriété et empêcher qu'ils laissent leurs chiens faire leurs besoins sur le balcon, un recours en injonction était le remède approprié. Au lieu de cela, le Syndicat intente une action en dommages devant cette Cour. [ 25 ] Examinons les paragraphes pertinents de la requête introductive d'instance qui traitent de la réclamation pour dommages: 19.

De plus, le balcon du copropriétaire de l'appartement numéro [2] devra être nettoyé de façon professionnelle, et à défaut, devra être réparé par un entrepreneur général, les coûts et frais prévisibles sont de l'ordre de 10 000 $; 20. Le demandeur se voit de plus dans une situation où l'un des copropriétaires lui a déjà manifesté ses intentions de ne plus payer sa part des frais de condo , étant 215,99 $ par mois, le tout tel qu'il sera prouvé lors de l'audience; 21. Le demandeur demande donc à cette honorable Cour de condamner les défendeurs à lui payer la somme de 30 000 $, pour les frais

légaux encourus à ce jour, d'autres à encourir, (possiblement une demande en injonction permanente ), des frais de nettoyage et/ou de construction, réparation et/ou remplacement, et des pertes de frais de condo et autres dommages réclamés par ces copropriétaires et inconnus au stade des présentes procédures; [Nos soulignements] [ 26 ] On constate, à la simple lecture de ces paragraphes, qu'il s'agit de dommages futurs et purement hypothétiques. Aucune pièce n'est alléguée au soutien de la réclamation. [ 27 ] Le Syndicat réclame 10 000 $ pour faire nettoyer ou réparer le balcon de Davoli.

Au paragraphe 13 de la requête introductive d'instance, le Syndicat décrit la situation de la façon suivante: 13. Le 4 mars 2009, M.

Davoli a constaté de nouveau de l'urine et dégâts des chiens des défendeurs sur son balcon , le tout tel que constaté par des témoins et des photos prises et produites en liasse sous la cote P-8 ; [Notre soulignement] [ 28 ] Or, à l'audience, la preuve révèle que le balcon que l'on voit sur ces photos est celui des défendeurs et non celui de Davoli. [ 29 ] Finalement, à l'audience le Syndicat réduit sa réclamation de 10 000 $ à 450 $, soit les frais payés pour laver les vitres du balcon, pièce P-12 . [ 30 ] Au surplus, la preuve présentée révèle que cette réclamation, même réduite, n'est pas justifiée. [ 31 ] Davoli remet au Tribunal des photographies prises en février 2010, pièce P-11 .

Sur la photo P-11-A , on voit le balcon des défendeurs. Davoli explique que les traces grises sur le plancher en béton sur le devant du balcon, représentent la décoloration du béton causée par l'urine qui s'est écoulée du balcon des défendeurs. Or, en contre-interrogatoire, les défendeurs exhibent à Davoli une série de photographies de l'immeuble où l'on voit plusieurs balcons, pièce D-3 en liasse. [ 32 ] Sur la photo, pièce D-3-5 , on voit le balcon des défendeurs et les mêmes taches sur le plancher de béton sur le devant du balcon.

On voit aussi le balcon qui est à la droite de celui des défendeurs et les mêmes taches sont présentes sur le plancher de béton. Davoli a dû admettre que le propriétaire de cette unité n'avait pas de chien. [ 33 ] Force est de conclure que le Syndicat n'a pas fait la preuve de ses prétentions et des plaintes de Davoli. [ 34 ] Vraisemblablement, ces taches sur les planchers de béton proviennent du ruissellement de la pluie, probablement du toit et non pas de l'urine s'écoulant du balcon des défendeurs. [ 35 ] En ce qui concerne la réclamation de 215,99 $ par mois pour les frais de condominium impayés.

Au moment où le Syndicat intente son action, en août 2009, aucune somme ne lui est due à ce chapitre. La réclamation de 647,97 $ due par les défendeurs est pour les mois de juillet, août et septembre 2010. Frustrés de l'institution des procédures, les défendeurs décident de cesser de payer les frais. Mais dès le début de l'audience, les défendeurs reconnaissent devoir ce montant et offrent de le payer. [ 36 ] En ce qui concerne la réclamation pour les honoraires et débours extrajudiciaires, au moment d'intenter son action, le Syndicat réclamait 30 000 $.

Aucune pièce n'est produite pour justifier cette réclamation. D'ailleurs, il aurait été surprenant que le travail accompli par l'avocate du Syndicat en août 2009, pour intenter cette action en dommages, puisse s'élever à la somme de 30 000 $.

Il faut rappeler qu'à cette date, le recours en injonction interlocutoire n'est pas encore entrepris. [ 37 ] À l'audience, le Syndicat remet au Tribunal les comptes d'honoraires reçus de son avocate, pièces P-13 et P-14 en liasse. [ 38 ] L'action en Cour du Québec est intentée le 10 août 2009, or, le premier compte d'honoraires est daté du 21 septembre 2009 pour un montant total de 1 847,92 $ (pièce P-13). Le compte n'indique pas les dates auxquelles les diverses démarches ont été entreprises, ni le temps précis consacré à chacune de ces démarches. Tout le travail a été accompli sur une période de 5.5 heures.

Or, plusieurs démarches ont été accomplies par l'avocate du Syndicat après l'institution des procédures. C'est donc dire que sur le montant total de 1 847,92 $, une

partie seulement des heures travaillées visait l'institution des procédures devant cette Cour. [ 39 ] Il est clair que nous ne sommes pas ici en présence d'abus. La défense des défendeurs n'est pas manifestement mal fondée, frivole, dilatoire ou faite de mauvaise foi. [ 40 ] Il est possible d'affirmer sans hésitation qu'il n'y a eu aucun abus de la part des défendeurs.

Au contraire, la défense produite à l'encontre de l'action en dommages intentée devant cette Cour était non seulement utile mais elle s'imposait. [ 41 ] Le Syndicat peut-il justifier sa réclamation pour les honoraires et débours extrajudiciaires en se basant sur les dispositions de la Déclaration de copropriété concomitante (pièce P-1). [ 42 ] Le Syndicat s'appuie sur l'article 147 de la Déclaration qui se lit comme suit:

ARTICLE 147 . … Les frais encourus par le Syndicat pour faire respecter les dispositions des présentes , notamment le paiement des frais communs, pour l'inscription de l'avis prévu à l'

article 2729 du Code civil du Québec et pour la prise des mesures conservatoires prévues à l'

article 2800 du Code civil du Québec lui sont remboursables, à demande, par le copropriétaire en défaut. À

titre indicatif, ces frais comprennent les frais de l'avocat représentant le Syndicat dans toute cause l'opposant à ce copropriétaire en défaut afin de faire respecter la Déclaration de

copropriété, dans la mesure où le Syndicat obtient gain de cause soit par jugement ou par règlement hors Cour. (Notre soulignement] [ 43 ] La seule procédure entreprise par le Syndicat pour faire respecter la Déclaration de copropriété est la demande en injonction interlocutoire déposée en Cour supérieure en février 2010. [ 44 ] Bien que le Syndicat réclame des honoraires et débours de 17 904,66 $, seule la somme de 7 355,55 $ est encourue dans le cadre de l'injonction interlocutoire, la différence est pour l'action en dommages devant cette Cour. [ 45 ] Cette réclamation n'est pas non plus justifiée. [ 46 ] Dès l'institution du recours en injonction, les défendeurs s'engagent à garder leurs deux chiens à l'intérieur. [ 47 ] La prochaine étape est la conférence de règlement à l'amiable lors de laquelle les défendeurs consentent à se départir d'un des deux chiens.

Cette conférence se termine par la déclaration de règlement hors Cour intervenue entre les parties, pièce D-5. [ 48 ] Tout d'abord, il faut rappeler que cette saga judiciaire est amorcée par le Syndicat par une action en dommages lesquels sont, non seulement hypothétiques et exagérés, mais comme nous l'avons vu, non fondés. [ 49 ] Il est difficile de comprendre le raisonnement du Syndicat qui cherche à faire respecter la Déclaration de copropriété mais qui commence par cette action en dommages. [ 50 ] Même si la Déclaration de copropriété prévoit que le Syndicat peut réclamer les frais encourus pour faire respecter la Déclaration de copropriété, ce n'est pas automatique et à n'importe quelle condition. [ 51 ] Or, qu'en est-il de ce recours en injonction?

Dans ses conclusions, le Syndicat requiert que les défendeurs soient forcés à se départir de leurs deux chiens, alors que la Déclaration de copropriété prévoit clairement qu'ils ont droit d'avoir un animal de compagnie. On ne peut dire à cet égard que le recours était fondé prima facie . [ 52 ] Il est paradoxal de constater que la Déclaration de règlement hors Cour prévoit que les parties règlent le tout sans frais. [ 53 ] Il faut rappeler qu'au Québec, la règle demeure que la

partie qui a gain de cause a droit aux dépens. Ce n'est que dans des circonstances exceptionnelles et à certaines conditions bien précises qu'une

partie peut réclamer les honoraires et débours extrajudiciaires. [ 54 ] Le Syndicat accepte de régler hors Cour son recours en injonction en renonçant à réclamer ses dépens, mais continue devant cette Cour sa réclamation composée presque en totalité des honoraires et débours extrajudiciaires, dont ceux encourus dans le cadre du recours en injonction. [ 55 ] Pour avoir droit aux dommages réclamés, le Syndicat devait au moins démontrer que le recours entrepris était raisonnable et justifié dans les circonstances.

Une telle preuve n'a pas été faite. [ 56 ] Il est possible de conclure que, si le Syndicat n'avait pas commencé une action en dommages non fondée, exagérée et vouée à l'échec, les parties auraient pu en arriver à une solution plus rapidement et certainement beaucoup moins coûteuse. [ 57 ] Finalement, pour les mêmes raisons, la réclamation de 5 000 $ pour dommages punitifs n'est pas fondée. [ 58 ] Dès le début de l'audience, les défendeurs ont reconnu devoir les frais de condominium de 647,97 $. [ 59 ]

Malgré que le Tribunal ait conclu que la réclamation du Syndicat pour les frais de nettoyage n'était pas fondée, puisque les défendeurs offrent 200 $ pour couvrir en

partie ces frais, le Tribunal accepte cette offre. [ 60 ] Ils ont aussi renoncé à réclamer les honoraires et débours extrajudiciaires de 6 320,90 $ encourus pour contester l'action en dommages du Syndicat. [ 61 ] Puisque le Tribunal conclut que la réclamation pour dommages du Syndicat était hypothétique, exagérée, voire presque abusive et que le recours à l'injonction s'est conclu sans frais, le Tribunal, dans sa discrétion accueille en

partie l'action du Syndicat mais condamne ce dernier aux dépens. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE en

partie l'action du demandeur; CONDAMNE les défendeurs à payer au demandeur la somme de 847,97 $ en capital et intérêts; AVEC DÉPENS contre le demandeur.

__________________________________ DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q. Me Patricia R. Lattanzio Procureurs du demandeur Me Christian Laverdière Procureurs des défendeurs Date d’audience : 16 septembre 2010