2013 QCCQ 895, 2013 QCCQ 895

Marroni c. Lessard (Fiducie Place de soleil) 2013 QCCQ 895 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-121667-101 DATE : 3 janvier 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SUZANNE HANDMAN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MAURIZIO MARRONI -et- TIZIANA GIACOMETTI […] , Verdun, Qc., […]

Partie demanderesse c. ROCK LESSARD , agissant à

titre de fiduciaire pour la fiducie Place de Soleil […] , Outremont, Qc., […] -et- LAURENT LESSARD , agissant à

titre de fiduciaire pour la fiducie Place de Soleil […] , St-Bruno, Qc., […]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Maurizio Marroni et Tiziana Giacometti réclament 7 000 $ à Rock Lessard et à Laurent Lessard, suite à l’achat d’un immeuble appartenant à ces derniers. M. Marroni et Mme Giacometti allèguent que l’immeuble est affecté de vices cachés. [ 2 ] M. Marroni a présenté une requête verbale pour amender sa requête introductive d’instance afin d’y ajouter son épouse comme co-demanderesse. Mme Tiziana Giacometti étant l’un des acheteurs, le Tribunal accorde l’amendement. [ 3 ] Les défendeurs soumettent qu’ils agissaient à

titre de fiduciaires pour la Fiducie Place du Soleil lors de la vente et qu’ils ne peuvent être poursuivis personnellement. Ils ont présenté une requête verbale pour amender leur défense et, pour les motifs indiqués à l’audience, le Tribunal a autorisé l’amendement. [ 4 ] Les défendeurs contestent la réclamation. Ils soumettent que l'infiltration est due à un mauvais entretien de la terrasse et que les vices allégués étaient apparents. De plus, ils invoquent la prescription. Les faits: [ 5 ] Le 4 décembre 2006, M. Marroni a acheté un condominium, situé à l’Île-des-Sœurs, appartenant à Rock Lessard et Laurent Lessard, agissant à

titre de fiduciaires pour la Fiducie Place du Soleil. Il s'agit d'un immeuble de deux étages, construit en 1986, avec une terrasse située au-dessus de la cuisine. M. Rock Lessard avait construit une verrière sur la terrasse.

[ 6 ] M. Marroni a fait inspecter l'immeuble par Construction et Inspection Moisan Inc., avant l’achat. Lors de l'inspection, Mme Forest, l'agent d'immeuble des défendeurs, a avisé M. Marroni de l'importance de vider le drain de la terrasse. Elle a expliqué, à l’audition, qu'elle a donné ces conseils parce que, étant l’ex-conjointe de Rock Lessard, il y avait déjà eu une infiltration d'eau dans la cuisine. [ 7 ] Les demandeurs ont pris possession de la propriété peu de temps avant les Fêtes de Noël, en 2006. Deux mois après, M.

Marroni a noté des taches noires sur le plafond de la cuisine, soit des taches qui n’étaient pas présentes au moment de son inspection. [ 8 ] Rock Lessard lui a dit que les taches pouvaient être causées par de l’eau provenant de la terrasse située au-dessus de la cuisine et qu'il fallait vérifier le silicone au bas de la porte-patio, à tous les ans, pour éviter des infiltrations d’eau. En mars 2007, Rock Lessard est venu pour démontrer comment entretenir la terrasse pour les années à venir. [ 9 ] Or, au mois de mars 2007, les demandeurs ont eu une infiltration d’eau dans la cuisine. [ 10 ] M.

Rock Lessard a offert de faire refaire la membrane de la terrasse, au mois d'avril ou mai 2007, au prix de 2 500 $. M. Marroni a refusé cette offre. [ 11 ] M. Marroni a transmis une première mise en demeure aux défendeurs, le 20 novembre 2009, relativement aux problèmes affectant l'immeuble. [ 12 ] Le 19 janvier 2010, suite à des tentatives de régler le problème, M. Marroni a fait appel à la compagnie Inspecpro concernant lesdits vices. Après sa visite, Inspecpro a noté que la verrière ne répondait pas aux normes de construction en vigueur. [ 13 ] Le 21 janvier 2010, M.

Marroni a transmis une deuxième mise en demeure aux défendeurs, réclamant des dommages. Il invoque que ces derniers ont omis de dévoiler les problèmes affectant l'immeuble. ***** [ 14 ] Rock Lessard a d’abord invoqué que M. Marroni, pressé de trouver une résidence au Canada, a ignoré les mise en garde qu’il lui a faites. [ 15 ] Selon M. Rock Lessard, il a informé M. Marroni, avant l’achat, qu’il avait lui-même construit la verrière sur la terrasse.

Il y avait un joint scellant entre la terrasse et la porte-patio, dont la conception favorisait l’expansion et l’ouverture du joint et si mal entretenu, pouvait causer des infiltrations d’eau; il l’a avisé de la nécessité de refaire le joint sur une base régulière. [ 16 ] Les défendeurs prétendent qu'ils ont entendu parler du problème d'infiltration d'eau dans la cuisine de M. Marroni, pour la première fois, en juin 2007. [ 17 ] M. Lessard prétend que M.

Marroni a déjà fait les travaux, soit qu’il a vissé une baguette de métal, au bas de la porte-patio, et que les vis ont perforé la membrane avant le mois de juin 2007, ce qui a causé l’infiltration en 2007. M. Marroni conteste ces allégations, soumettant qu’il n’a posé la baguette de métal qu’à l’été 2008. [ 18 ] M. Lessard avait eu une infiltration d'eau dans la cuisine, après la construction de la verrière, au même endroit où M. Marroni a subi l'infiltration. Par la suite, M.

Lessard a refait le joint entre la terrasse et la porte-patio à chaque année et n'a subi aucune autre infiltration d'eau. [ 19 ] Les défendeurs soumettent que le rapport de 2010 de l'inspecteur se réfère à un problème de pente inversée et d’emplacement de drain. De plus, la porte-patio a été posée directement sur la terrasse sans le dégagement requis par le Code national du bâtiment . Pour les défendeurs, il s'agit d’éléments visibles qu'un inspecteur aurait dû voir avant l'achat.

Analyse: La prescription : [ 20 ] Les défendeurs prétendent que la requête introductive d’instance est prescrite, invoquant que plus de trois années se sont écoulées depuis la découverte du vice. Or, la preuve a démontré que l’infiltration a eu lieu au début de mars 2007. La requête a été déposée le 16 février 2010, soit à l’intérieur du délai de trois ans à partir de la découverte de l’infiltration. La requête n’est donc pas présentée hors délai. Les principes applicables: [ 21 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec précise que le vendeur garantit à l'acheteur qu'au moment de la vente le bien est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui diminuent tellement l'utilité que l'acheteur ne l'aurait pas

acheté ou en aurait payé un prix moindre. [ 22 ] Le vice doit être grave et exister au moment de la vente. Il doit s'agir de vices qui ne pouvaient être découverts par un acheteur prudent et diligent. Cette garantie ne s'étend pas alors au vice qui est connu de l'acheteur ni au vice apparent. [ 23 ] Un vice est apparent lorsque le défaut apparaît d'une façon manifeste aux yeux de l'acheteur. Il est également apparent lorsque, échappant aux yeux d'un acheteur inexpérimenté, son existence peut être constatée par quelqu'un de plus compétent.

D'ailleurs, la possibilité de découvrir un vice suffit pour qu'il ne soit pas caché. [ 24 ] De plus, la jurisprudence enseigne qu'un vice est apparent si l'expert a fait un examen inadéquat alors qu'une inspection suffisante aurait permis de déceler le problème. [ 25 ] Le comportement du vendeur, au moment de la vente, est très important. Il existe une obligation de loyauté de la part du vendeur.

Ce dernier ne doit pas induire en erreur un acquéreur en suscitant chez lui un faux sentiment de sécurité. [ 26 ] C'est ainsi que l'omission, par le vendeur, de révéler un fait important avant la vente sera considérée comme une réticence équivalant à un dol. Dans un tel cas, il ne pourrait invoquer la négligence d'un acheteur ou l'existence d'un vice apparent.

De plus, nos Tribunaux considèrent qu'un vice qui aurait pu autrement être qualifié d'apparent est rendu juridiquement caché par les réticences, omissions ou fausses représentations du vendeur ou de son représentant. [ 27 ] Ces principes sont applicables au cas présent. Discussion:

a) Il y a lieu de déterminer si le vice était caché ou apparent. [ 28 ] M. Marroni affirme que le rapport d'inspection pré-achat ne fait pas mention d'infiltrations dans la cuisine. Le rapport qu’il a obtenu, bien que

sommaire, conclut comme suit : ''We did not find any major problem with this unit.'' [ 29 ] Les défendeurs n'ont pas reçu le rapport et nient son existence. Or, l'acheteur, à moins qu'il ne s'en serve pour annuler la promesse d'achat, n'est pas obligé d’en remettre une copie au vendeur. [ 30 ] Suite à l'infiltration, M. Marroni a engagé la compagnie Inspecpro pour effectuer une inspection et déterminer les correctifs.

L'inspecteur a noté, entre autres, que « la porte patio a été posé (sic) directement sur le niveau de la terrasse sans le dégagement requis par le Code du Bâtiment … la pente de la terrasse se dirige vers la porte-patio… Le degré de résistance thermique de l'isolant entre la terrasse et le conduit de ventilation est insuffisant... »

Il a considéré que « le joint entre la terrasse et la porte-patio était un point faible au niveau de l'étanchéité car la moindre fissuration aura pour conséquence des infiltrations d'eau ». [ 31 ] L'inspecteur d’Inspecpro était d'avis que « des infiltrations d'eau seront à prévoir tant que des travaux correctifs ne seront pas apportés. » [ 32 ] M.

Lessard prétend que les vices étaient apparents et bien que l'inspecteur pré-achat ne les ait pas notés, un inspecteur qualifié aurait dû les voir. [ 33 ] Il est exact que l'inspecteur qui a fait l'inspection pré-achat n'a pas noté les défectuosités affectant l'immeuble et qu’Inspecpro les a notées après l'infiltration. [ 34 ] Il est établi, par notre jurisprudence, que l’inexistence des indices susceptibles de soulever des soupçons constitue un élément à considérer pour déterminer si un acheteur a agi avec la prudence et la diligence requises par la loi.

En effet, la possibilité de découvrir un vice suffit pour qu'il ne soit pas caché. [ 35 ] Dans le cas présent, il y avait des indices suffisants pour permettre la découverte du vice. Les défendeurs auraient raison de prétendre que le vice était apparent n'eut été un autre élément, soit l'infiltration antérieure subie par le vendeur.

b) Il s’agit alors de déterminer si les Lessard ont dévoilé l’existence antérieure d’une infiltration d’eau dans leur cuisine. [ 36 ] M. Rock Lessard, dans son témoignage, a déclaré qu'il a subi une infiltration d’eau une seule fois à l’intérieur de cinq ans. Il soumet que M. Marroni en a été informé par l'agent d’immeuble, Mme Forest. De plus, il soumet qu'il a mentionné à M. Marroni qu'il avait eu un problème d’infiltration et que pour éviter d’autres problèmes de même nature, il fallait refaire le joint entre la terrasse et la porte-patio, à chaque année.

Ils prétendent que l'information a été clairement donnée à M. Marroni. [ 37 ] Quant à Mme Forest, l'ex conjointe de Rock Lessard et l'agent d'immeuble des vendeurs, elle a affirmé avoir parlé de l'infiltration d’eau survenue lorsqu’elle habitait le condo mais elle a donné cette information à l'agent d'immeuble de M. Marroni et à son inspecteur, en l'absence de M. Marroni. Ce dernier s’affairait à prendre des photos et n’était pas présent lors de cette discussion. [ 38 ] M. Marroni nie catégoriquement avoir été avisé que les vendeurs avaient déjà eu une infiltration d’eau dans leur cuisine.

Il soutient que s’il en avait été informé, il n’aurait pas dépensé des milliers de dollars pour faire repeindre le condominium.

[ 39 ] Le Tribunal considère que M. Marroni est plus crédible. Dans leur contestation, les défendeurs ont soulevé plusieurs arguments à l’encontre de la demande mais n’ont fait aucune mention de l'infiltration d’eau antérieure, soit un fait essentiel. [ 40 ] Quant à son témoignage, Rock Lessard a insisté sur le besoin de l'entretien du joint entre la terrasse et la porte-patio pour éviter des problèmes d'infiltration. Il a soumis que l'information relativement à l'infiltration avait été clairement donnée. Or, c'est Mme Forest qui a mentionné ce fait.

Par contre, tel que ci-haut indiqué, cette dernière a parlé de l'infiltration d’eau à l'agent d'immeuble et à l'inspecteur de M. Marroni alors que ce dernier n'était pas présent. [ 41 ] M. Marroni a été très catégorique dans sa contestation.

D'ailleurs, il avait déjà écrit aux défendeurs, les avisant des problèmes subis et les accusant de ne pas avoir divulgué le vice affectant leur propriété: ''Vous nous avez vendu cette propriété sans déclarer ce vice.'' En plus, il soumet que s'il avait su qu'il y avait de tels problèmes, il n'aurait pas acheté la propriété. [ 42 ] En réponse à une lettre relativement à l’infiltration, M. Rock Lessard écrit : « Je vous ai informés des travaux d’entretien qui étaient nécessaires au niveau de la porte patio.

Vous avez, à ce moment pris la décision éclairée d’acheter l’immeuble… je considère que ce qui est allégué à votre correspondance du 20 novembre 2009 ne constitue pas un vice caché. » [ 43 ] Le Tribunal conclut alors que les vendeurs ont informé M. Marroni de la nécessité de l’entretien du joint entre la terrasse et la porte-patio mais qu’ils ont omis d'aviser M. Marroni de l’existence d’une infiltration qu’ils avaient subie. [ 44 ] Tel que l’enseigne la jurisprudence, le vendeur est tenu à une transparence lors de la vente.

Si le vendeur s'abstient de dévoiler certains faits, il ne pourra reprocher, par la suite, à l'acquéreur de ne pas avoir procédé à un examen plus attentif du bien. [ 45 ] De plus, un vice objectivement apparent sera considéré comme un vice caché, en cas d'omission d'informations importantes par le vendeur. En somme, une omission de dénonciation de la part d'un vendeur engage sa responsabilité. [ 46 ] C'est ainsi que le Tribunal conclut que les défendeurs, n'ayant pas divulgué l'existence d'une infiltration antérieure, sont responsables des dommages subis par M. Marroni. Les dommages: [ 47 ] M.

Marroni réclame 7 000 $, ayant réduit sa réclamation pour rencontrer la limite monétaire de la juridiction de la Division des petites créances. [ 48 ] L'indemnisation, en cas de vices cachés, doit permettre une réparation intégrale mais elle ne doit pas être une source d'enrichissement pour un acheteur.

La dépréciation doit être prise en considération lorsque des réparations s'avèrent nécessaires, afin d'éviter qu'un acheteur ne se retrouve avec un bien augmenté d'une plus-value. [ 49 ] L'évaluation des dommages, en cas de vices cachés, devra non seulement tenir compte des coûts de réparation, mais également de l'âge et de la valeur dépréciée d'un bien pour éviter l'attribution d'une plus-value. [ 50 ] M. Marroni a payé 5 280 $ plus taxes pour un total de 6 015,24 $ pour une porte- patio et deux fenêtres thermos.

Or, Construction et Inspection Moisan Inc., l'entreprise qui a fait l'inspection pré-achat, a écrit dans le rapport sous la rubrique « windows/patio doors/skylights »: « most windows last 20 to 25 years » ». [ 51 ] L'immeuble a été construit en 1986 et M. Marroni l'a acheté en 2006, soit vingt ans plus tard. Les fenêtres de la porte-patio sont donc à la fin de leur vie utile. Au moment de l'infiltration, en 2007, il n’y avait plus de vie prévisible relativement à cette installation.

C'est ainsi que malgré le coût considérable impliqué pour remplacer cette structure, il n'y a pas un montant remboursable aux acheteurs. Faire autrement donnerait une plus value à la propriété. [ 52 ] M. Marroni a payé 1 504 $ pour les matériaux pour la terrasse et les gouttières. Le rapport de Construction et Inspection Moisan Inc. indique que les gouttières devaient être rallongées pour garder l'eau éloigné de la fondation. M.

Marroni ne peut réclamer pour cet aspect du matériel; il a déjà été avisé qu’il était nécessaire de faire des travaux au niveau des gouttières. [ 53 ] Quant au bois pour le plancher de la terrasse, le prix inscrit à la facture s'élève à 1 013,74 $. Il y a lieu de déprécier cette composante; le matériel neuf donne une plus value à l'immeuble. La terrasse a été construite vingt ans auparavant. Il n’y a pas eu de preuve quant à la durée de vie du plancher qui existait. Par contre, considérant l’âge de la terrasse, le Tribunal arbitre la valeur remboursable pour un nouveau plancher à la somme de 400 $. [ 54 ] M.

Marroni réclame 8 772,23 $ pour la réparation du bois pourri au plafond, l'installation d'une membrane élastomère, d'une nouvelle isolation et d’un filtre, d'un nouveau drain, d’un nouveau « flashing » en métal et pour réinstaller la balustrade. [ 55 ] Les défendeurs soutiennent que le coût pour construire la verrière n’a été que de 5 000 $ et que les travaux que M. Marroni a fait faire conféreront une plus-value à l'immeuble. [ 56 ] Selon la jurisprudence, lorsqu'on évalue les dommages causés à des immeubles, l'indemnisation ne doit pas être une source d'enrichissement pour la victime.

En l'espèce, sans doute, l'immeuble vaudra plus, compte tenu des réparations et des nouvelles installations. [ 57 ] Il n'y a eu aucune preuve suggérant le pourcentage de dépréciation raisonnable dans les circonstances pour la terrasse qui date d’une vingtaine d’années et la verrière d'environ sept ans. En l'absence d'information à cet égard, le Tribunal, de façon discrétionnaire, arbitre le montant à payer pour cette facture à la somme de 4 000 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE , en partie, la requête introductive d’instance; CONDAMNE Rock Lessard et Laurent Lessard, agissant à

titre de fiduciaires de la Fiducie Place de Soleil, à payer, à Maurizio Marroni et à Tiziana Giacometti, la somme de 4 400 $ plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 21 janvier 2010 et les frais judiciaires de 157 $. __________________________________ SUZANNE HANDMAN, J.C.Q. Date d’audience : 18 septembre 2012