2023 QCCQ 5907, 2023 QCCQ 5907

Chikhani c. Palac-Shattner 2023 QCCQ 5907 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-714006-212 DATE : 11 septembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LOUIS RIVERIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHRISTAL CHIKHANI et JEAN-BENOÎT MARTEL Parties demanderesses c. CAROL PALAC-SHATTNER et COUVREUR CHERNOFSKY CANADA INC.

Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT [ 1 ] Madame Christal Chikhani et monsieur Jean-Benoît Martel « les demandeurs » réclament la somme de 8 335,69 $ à madame Carol Palac-Shattner « madame Palac-Shattner » pour la réfection d’une

partie du toit de l’immeuble qu’ils ont acquis d’elle en 2017. [ 2 ] Madame Palac-Shattner conteste cette demande puisqu’elle a fait refaire cette

partie du toit en 2014 et que les travaux et matériaux sont couverts par une garantie transférable de dix ans. [ 3 ] Elle soutient également que le rapport d’inspection préachat contient suffisamment d’éléments pour mettre en garde un acheteur normalement prudent et diligent. [ 4 ] Elle appelle pour une solution complète du litige Couvreur Chernofsky Canada Inc. « Couvreur » afin qu’il honore la garantie contractuelle et qu’il soit condamné à sa place. [ 5 ] Couvreur conteste en invoquant lui aussi le rapport d’inspection préachat.

Il soulève par ailleurs la dépréciation découlant des cinq années d’utilisation versus les 20 années de durée de vie normale de la toiture. Contexte [ 6 ] Au début de l’année 2017, les demandeurs visitent l’immeuble sis au [...] à Dollard-des-Ormeaux, propriété de madame Palac- Shattner. [ 7 ] Les demandeurs font effectuer par monsieur Serge Clément une inspection préachat de l’immeuble.

Son rapport écrit [1] leur est remis vers ou le 1 er mars 2017. [ 8 ] Le 21 juillet 2017, les demandeurs acquièrent de madame Palac-Shattner l’immeuble résidentiel pour la somme de 635 000 $. [ 9 ] En octobre 2019, les demandeurs constatent une infiltration d’eau dans la

partie Est de l’immeuble. Cette

partie est une expansion et le toit est plat en élastomère, contrairement au reste de de la toiture l’immeuble. [ 10 ] Les demandeurs font appel à différents intervenants dans le domaine pour déterminer la source des infiltrations et avisent par écrit Couvreur [2] le 28 octobre 2019. [ 11 ] Il s’avère que le toit n’est pas la source d’infiltration d’eau puisque les infiltrations proviennent des fenêtres et des murs à cet endroit. [ 12 ] Cependant, c’est à cette même occasion que les demandeurs apprennent que les travaux de réfection du toit fait en 2014 ont été mal exécutés et qu’ils ne respectent pas le Code de construction [3] . [ 13 ] Les demandeurs ont donc mis en demeure madame Palac-Shattner et Couvreur avant d’exécuter les travaux de réfection. [ 14 ] Couvreur a répondu [4] , il s’est présenté sur les lieux, mais n’a pas repris ses travaux. [ 15 ] Le 15 juin 2020, une nouvelle mise en demeure est transmise à Couvreur et c’est en novembre 2020 que les demandeurs font exécuter les travaux sur la toiture.

[ 16 ] Les demandeurs réclament la somme de 7 473,38 $ pour la réfection du toit de même que les sommes de 287,43 $ et 574,88 $ respectivement pour les expertises de Toitures Intact et Toitech Enr. formant ainsi le total de 8 335,69 $. Questions en litige 1) La toiture est-elle affectée de malfaçon? 2) Dans l’affirmative, y a-t-il lieu d’appliquer une dépréciation? Analyse [ 17 ] C’est en 2014 que madame Palac-Shattner fait refaire la

partie Est de la toiture en litige [5] . [ 18 ] Il en a coûté la somme de 9 500 $ avant taxes pour le remplacement complet du toit à l’exception du toit en cuivre sur la devanture de la maison. [ 19 ] Les travaux sont exécutés par Couvreur et sont garantis pour une période de dix ans.

La garantie se lit ainsi : Dated April 28, 2014 This guarantee is issued to we hereby agree to guarantee the roof installed by on service for a period of 10 years from date of completion [ 20 ] Lors de l’instruction, Couvreur confirme que la garantie est transférable au nouvel acquéreur de l’immeuble. [ 21 ] Les demandeurs ont acquis l’immeuble de madame Palac-Shattner sur lesquels ces travaux de réfection de toiture ont été exécutés. [ 22 ] Dans un tel cas, l’

article 1442 du Code civil du Québec « C.c.Q. » trouve application. Cet

article mentionne : Les droits des parties à un contrat sont transmis à leurs ayants cause à

titre particulier s’ils constituent l’accessoire d’un bien qui leur est transmis ou s’ils lui sont intimement liés. [ 23 ] La garantie conventionnelle de Couvreur est donc transférée en faveur des demandeurs et ceux-ci peuvent en rechercher l’exécution auprès de Couvreur. [ 24 ] L’annexe 2 produit avec le formulaire de contestation de madame Palac-Shattner mentionne comme conclusion : ORDER Defendant in warranty, Chernofsky Roofing to intervene in the present instance between Plaintiff and Defendant/Plaintiff in warranty to intervene and take it upon (‟fait et cause”) for the Defendant/Plaintiff in Warranty; [ 25 ] Puisque madame Palac-Shattner a appelé en l’instance Couvreur pour une solution complète du litige et qu’elle invoque que celui-ci est tenu d’honorer sa garantie, le Tribunal considère que Couvreur est codéfendeur en l’instance; conformément à l’option prévue à l’article 547 al. 2 (3) du Code de procédure civile « C.p.c. » 1) La toiture est-elle affectée de malfaçon? [ 26 ] La preuve révèle ici que la toiture telle qu’exécutée par Couvreur est affectée de malfaçon et qu’elle ne respecte pas certains éléments du guide du couvreur. [ 27 ] Le rapport d’expertise de Toitech Enr. du 28 mai 2020 [6] mentionne : En ce qui concerne les travaux de toiture de 2014, ils ont mal été réalisés.

La nouvelle sous-couche et la nouvelle membrane ont été interrompues devant le mur sans relevé. Le solin métallique aurait dû être enlevé pour permettre la pose de relevés en membrane. L’eau s’est infiltrée par les joints de membrane ouverts près du murs. Les surfaces ont mal été préparées. La pose d’une sous-couche n’était pas nécessaire. La membrane d’origine aurait pu être apprêtée avant de poser la nouvelle membrane de finition thermosoudée.

L’entrepreneur couvreur pourrait être poursuivi pour la reprise complète de ces travaux. [ Retranscrit tel quel ] [ 28 ] Le guide du couvreur [7] mentionne : «Lorsque la membrane de finition est soudée au chalumeau, il est recommandé de créer un débordement de 3 à 6 mm (⅛ à ¼ po) afin de s’assurer visuellement de l’étanchéité des membranes.

Pour des raisons esthétiques, lors d’un débordement excessif, il est possible de recouvrir celui-ci par des granules en vrac. [ 29 ] Par ailleurs, les photographies [8] produites illustrent bien la situation et les dommages subis par les demandeurs. [ 30 ] Certes, les infiltrations d’eau proviennent d’une autre source, mais cela ne change pas le fait que les travaux de toiture ont été mal exécutés par Couvreur. [ 31 ] Couvreur a eu plusieurs occasions d’honorer sa garantie pour l’unique portion de ses travaux ce qu’il a refusé de faire au motif

que selon lui cela ne donnait rien de reprendre ces travaux si l’ensemble des autres éléments n’étaient pas exécutés. Or, les demandeurs ont fait effectuer l’ensemble des travaux requis incluant les travaux mal exécutés par Couvreur, réclamant en l’instance que la somme pertinente à ces travaux. [ 32 ] Par ailleurs, le rapport d’inspection préachat [9] mentionne : Le toit (au-dessus de la cuisine) est en élastomère (semble daté d’un certain temps). Les petites parties visibles étant encore généralement en bon état (il y a beaucoup de glace). [ 33 ] Le rapport d’inspection préachat relève l’absence d’aérateur sur cette

partie du toit, ce qui pourrait créer de l’humidité. [ 34 ] Or, le rapport de Toitech Enr. [10] concluant à la mauvaise exécution des travaux ne reproche pas l’absence d’aérateur.

Cette absence n’est pas une malfaçon. [ 35 ] De plus, lorsqu’un acheteur reçoit les représentations du vendeur à l’effet que la toiture a été refaite il y a trois ans, qu’elle est couverte par une garantie de dix ans transférable, cet acheteur est rassuré et on ne peut pas prétendre qu’il n’a pas agit en acheteur normalement prudent et diligent en semblable circonstance. [ 36 ] Il y a lieu de conclure que les travaux de réfection de toiture exécutés en 2014 par Couvreur ont été mal exécutés et que celui est tenu envers les demandeurs de respecter sa garantie. [ 37 ] Puisqu’il ne s’est pas exécuté en temps utile et qu’il a clairement démontré sa volonté de ne pas honorer sa garantie, les demandeurs pouvaient faire exécuter les travaux par un tiers et en réclamer, subséquemment, les coûts. [ 38 ] Il s’agit là de l’application conjuguée des articles 1590 , 1597 et 1602 C.c.Q. 2) Dans l’affirmative, y a-t-il lieu d’appliquer une dépréciation? [ 39 ] Les dommages et intérêts auxquels les demandeurs ont droit sont ceux qui sont une suite immédiate et directe du préjudice subi de l’inexécution de l’obligation [11] . [ 40 ] L’

article 1611 C.c.Q stipule : Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé. On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. [ 41 ] Selon la preuve, la toiture a une durée de vie normale entre 20 et 25 ans. Les travaux sont effectués en juillet 2014 et la toiture a été refaite en 2020.

Conséquemment, le Tribunal considère que la toiture a servi pour le quart de sa vie utile. [ 42 ] La perte réellement subie par les demandeurs est celle d’une toiture d’une durée de vie de plus de 20 ans alors qu’elle a, au moment de son remplacement, un peu plus de cinq ans d’âge. [ 43 ] Puisqu’il en a coûté la somme de 7 473,38 $ pour la réfection, à neuf de la toiture il y a lieu de retrancher le quart, soit la somme de 1 868,34 $. [ 44 ] C’est donc la somme de 5 605,04 $ à laquelle les demandeurs ont droit. [ 45 ] De plus, ils ont droit au remboursement des frais de l’expertise de Toitures Intact de 287,43 $ puisque c’est par celle-ci qu’ils ont su que les travaux de la toiture de Couvreur étaient mal exécutés.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE PARTIELLEMENT la demande; CONDAMNE Couvreur Chernofsky Canada Inc. à payer à Christal Chikhani et Jean-Benoît Martel la somme de 5 892,47 $ avec intérêts au taux légal depuis le 30 novembre 2020 et l’indemnité additionnelle en vertu de l’

article 1619 du Code civil du Québec , plus les frais judiciaires de 195 $; CONDAMNE Couvreur Chernofsky Canada Inc. à payer à Carol Palac-Shattner les frais judiciaires de 264 $; REJETTE la demande de Christal Chikhani et Jean-Benoît Martel à l’endroit de madame Carol Palac-Shattner, sans frais. __________________________________ L’HONORABLE LOUIS RIVERIN, J.C.Q.

Date d’audience : 29 juin 2023