2016 QCCQ 710, 2016 QCCQ 710

Kozlick c. Amar 2016 QCCQ 710 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-141960-148 DATE : 7 janvier 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STUART KOZLICK […] Dollard-des-Ormeaux (Qc) […] et JESSICA GOLDBERGER […] Dollard-des-Ormeaux (Qc) […] Demandeurs c.

Joe Amar […] Laval (Qc) […] et JOHANNE DE LA CHEVROTIÈRE […] Laval (Qc) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] En juin 2012, les demandeurs, monsieur Kozlick Stuart et madame Jessica Goldberger, ont acheté une résidence située au [...] à Dollard-des-Ormeaux, province de Québec.

Ils poursuivent les vendeurs, les défendeurs Joe Amar et Johanne de la Chevrotière, alléguant que le mur de rétention et la clôture situés en bordure de leur propriété et de la propriété située au [...] était défectueux. [ 2 ] Les demandeurs réclament le coût de reconstruction du mur et de la clôture d’un montant de 8 738,10 $, somme qu’ils réduisent à 7 000 $, le maximum que l’on pouvait réclamer à la Division des petites créances à l’époque de la demande, c’est-à-dire avant le 1 er janvier 2015. [ 3 ] Les demandeurs allèguent qu’au moment de l’inspection prévente de la maison, il n’y avait aucun défaut apparent concernant ce mur de rétention et cette clôture. [ 4 ] En l’occurrence, le mur de rétention retient le sol de la propriété du [...] qui est plus élevé que le niveau de la piscine située en arrière de la maison sur la propriété vendue. [ 5 ] Le 25 avril 2013, le mur et la clôture ont cédé sous le poids du sol et un certain nombre de pierres du mur de rétention sont tombées dans la piscine. [ 6 ] Les assureurs des demandeurs ont payé pour les dommages faits à la piscine, mais ils ne les ont pas indemnisés pour le coût de la reconstruction du mur et de la réimplantation des poteaux de la clôture du type « broche » (chain link). [ 7 ] Les défendeurs soutiennent dans leur contestation écrite que l’inspection d’un spécialiste n’a rien démontré de non conforme, ni dans le mur ni dans la clôture. [ 8 ] D’autres défauts ont été décelés par l’expert.

Ces défauts ont fait l’objet de négociations pour un changement de prix. Les défendeurs précisent que le mur existant au moment de la vente a été installé en 2011 en remplacement d’une clôture existante depuis 1996. Selon les défendeurs, la clôture et le mur installés en 2011 correspondaient aux normes, puisqu’ils ont été installés par un entrepreneur compétent.

QUESTION EN LITIGE [ 9 ] Le Tribunal doit déterminer si l’effondrement soudain du mur a été causé par un vice non apparent au moment de la vente et dans ce cas, déterminer le montant de la diminution du prix auquel les demandeurs auront droit.

LES FAITS [ 10 ] Ni les demandeurs ni les défendeurs n’ont pu dire au Tribunal comment était constitué le terrain à l’origine avant la construction des maisons sur la rue [...] et la rue [...], ni le degré de la pente des terrains entre la rue [...] qui est plus élevée et la rue [...] qui est plus basse. [ 11 ] Le niveau de la piscine creusée située dans la propriété vendue est visiblement beaucoup plus bas que la propriété adjacente. [ 12 ] Le certificat de localisation démontre la construction d’un mur et d’une clôture situés entièrement sur la propriété vendue, en l’occurrence, le lot 1 765 155. [ 13 ] En d’autres mots, le système de rétention des sols des deux propriétés adjacentes, soit le lot 1 765 139 et le lot 1 765 138, est situé entièrement sur la propriété vendue par les défendeurs aux demandeurs. [ 14 ] Lorsque les défendeurs ont acquis la propriété, il y avait un système de mur de rétention en bois et une clôture de bois construite par-dessus, et ce, entièrement sur leur propriété.

Des photos datant de 1996 le démontrent. Les photos démontrent aussi qu’en 2000, il existait un mur de rétention en blocs de paysagement en béton et une nouvelle clôture de bois. [ 15 ] Au moment de la vente, le même système de mur de soutènement était présent, mais la clôture de bois avait été remplacée par une clôture en poteaux métalliques et broche.

Madame De La Chevrotière explique qu’elle a fait construire le mur à l’extérieur du mur de soutènement en bois, qu’elle a fait remplir l’espace par du nouveau sable et que dans les deux cas, les clôtures ont été installées dans le sol en arrière du système de mur. [ 16 ] Sur les photos de la reconstruction du mur par un entrepreneur engagé par les demandeurs, on voit qu’il y a toujours des signes d’un mur de bois et on voit qu’entre celui-ci et le muret de béton, les poteaux sont installés.

On voit également sur les photos (P-6) que lors de l’effondrement du mur, les collets de béton dans lesquels sont insérés les poteaux se sont penchés avec le reste de la clôture vers la piscine.

Le muret est complètement effondré sur tout le long de la ligne de propriété entre les résidences et le terrain du [...], propriété d’Allan Singer. [ 17 ] Le jour même de l’évènement ou le lendemain, les demandeurs ont fait faire des travaux d’urgence, mais avant d’entreprendre des travaux correctifs permanents, ils ont dûment mis en demeure les défendeurs. [ 18 ] Les demandeurs ont produit un document signé par un entrepreneur attestant que la clôture et le mur de soutènement ont été exécutés d’une façon qui n’était pas conforme aux règles de l’art et le demandeur a produit plusieurs documents techniques décrivant les méthodes de construction applicables. [ 19 ] La preuve sur le plan technique n’était pas strictement admissible parce ce que personne n’est venu témoigner comme expert. [ 20 ] Les défendeurs ont mentionné, et cela a été prouvé par le témoignage de M.

Singer, qu’il y avait une haie en arrière des clôtures sur la propriété de ce dernier. Cette haie a été abattue et les racines enlevées dans la période qui a précédé la vente en juin 2012. ANALYSE [ 21 ] La preuve technique n’est pas admissible par le fait qu’aucun expert n’est venu témoigner devant la Cour. Cependant, le fait demeure que la clôture et le mur de rétention ont cédé sans qu’aucune force externe ne soit intervenue. La seule cause possible de l’effondrement est le vice inhérent au mur et à la clôture.

Il est évident que cet ensemble mur-clôture a été construit d’une telle façon que sa force pour retenir le sol était inadéquate après un certain temps. [ 22 ] Ce système était censé servir à ses fins pour une longue période. Pour un acheteur de la propriété, il était normal de considérer le muret et la clôture comme étant des constructions permanentes. [ 23 ] Le fait que l’inspection préachat n’a pas permis de trouver des défauts dans le système mur-clôture, démontre qu’il s’agit bel et bien d’un vice non apparent.

Des aspects techniques tels la profondeur des poteaux de clôture, la fondation dans le sol du mur de rétention et la nature adéquate du drainage sont tous des éléments qu’un examen ordinaire n’aurait pas pu déceler. [ 24 ] Le risque de l’existence d’un vice non apparent appartient au vendeur et non à l’acheteur. C’est l’essence même de la garantie de qualité des articles 1726 et suivants du Code civil du Québec . [ 25 ] De l’avis du Tribunal, le mur et la clôture étaient affectés d’un vice non apparent au moment de la vente. Ce vice a donné lieu, selon les inférences qui s’imposent, à l’effondrement du mur.

Ce vice a nécessité une dépense de plus de 7 000 $. Il est donc un vice assez sérieux que si l’acheteur l’avait connu, il aurait payé un prix moindre pour l’acquisition de la propriété. [ 26 ] Le Tribunal veut souligner que les vendeurs, de bonne foi, n’avaient aucune connaissance du vice. Dans ce sens-là, ils ne sont pas fautifs, mais ils sont redevables de la garantie de qualité, comme tout vendeur. [ 27 ] Les demandeurs ont donc droit à une diminution de prix. [ 28 ] Il reste à déterminer la juste valeur de cette diminution.

Les demandeurs ont dépensé, en utilisant les services d’un entrepreneur, la somme de 8 738,10 $. Ce travail consistait en la reconstruction du mur de rétention et la réinstallation d’une clôture en réutilisant les parties qui ont pu être conservées. Il y a également eu des réparations du gazon.

[ 29 ] La preuve démontre cependant que le voisin des demandeurs, M. Bob Schwartz, a contribué à 50% de ces coûts. Il l’a fait, même si le système de rétention est entièrement construit sur la propriété des demandeurs et même s’il ne l’était pas, selon lui, obligé d’assumer le paiement de la moitié de ces coûts.

Monsieur Schwartz a expliqué au Tribunal qu’il était prêt à participer au projet en tant que bon voisin, surtout parce qu’on avait eu la courtoisie de l’informer des démarches. [ 30 ] Le Tribunal est interpellé sur deux questions concernant la quantification des dommages, la première étant que le mur reconstruit est plus élevé que le mur existant, ce qui a nécessité une dépense pour des blocs de béton additionnels et la clôture est également plus haute que la clôture existante. [ 31 ] De l’avis du Tribunal, ces modifications n’ont pas comporté une plus value plus élevée que la réduction que les demandeurs ont eux-mêmes acceptée en renonçant à l’excédent de leur réclamation sur le maximum de 7 000 $ permis à la Division des petites créances.

Il n’y a donc pas lieu de réduire davantage le montant de la réclamation. [ 32 ] La deuxième question est soulevée par le fait que le voisin a payé la moitié du coût. Est-ce qu’on peut donc dire que les demandeurs ont, par le fait même, mitigé leurs dommages et qu’ils ne peuvent réclamer que la moitié de ce coût ? [ 33 ] De l’avis du Tribunal, il faut considérer le problème du point de vue de la diminution du prix au moment de la vente.

Il ne s’agit pas d’une action en dommages et intérêts où les demandeurs doivent mitiger leurs dommages; il est plutôt question d’une réduction du prix payé jusqu’au montant que les demandeurs auraient payé s’ils avaient connu l’existence du vice. Cette réduction doit s’évaluer (être évalué

e) au moment de la vente. [ 34 ] Le fait que le voisin a accepté de payer la moitié du coût n’affecte pas la réduction du prix. Ce paiement est en réalité une gratuité de la part d’un tiers dont les défendeurs ont bénéficié et non une réduction de leur droit vis-à-vis des demandeurs. [ 35 ] Bien qu’un propriétaire, comme M.

Schwartz, doit s’assurer qu’une construction sur sa propriété ne permet pas l’effondrement du sol vers la propriété de son voisin, dans ce cas-ci, la construction était entièrement assumée par les propriétaires du terrain inférieur et cette construction est située entièrement sur leur propriété. Il n’y a aucun indice au dossier que la construction était rendue nécessaire à cause du terrassement sur la propriété de M. Schwartz.

Il est plutôt probable que ce mur de rétention était nécessaire lorsque les propriétaires du terrain vendu ont construit la piscine, ce qui a probablement interrompu la pente naturelle qui permettait la rétention du sol avant cette construction. Les murs de rétention étaient donc du ressort des demandeurs et leurs prédécesseurs en

titre et non de M. Schwartz. [ 36 ] Pour ces raisons, le Tribunal estime que les demandeurs ont droit à une diminution de prix égale à 7 000 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE Joe Amar et Johanne de la Chevrotière à payer, à Kozlick Stuart et Jessica Goldberger, la somme de 7 000 $ avec intérêts au taux légal, ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec et ce , calculée à compter du 29 avril 2013; CONDAMNE Joe Amar et Johanne de la Chevrotière à payer à Kozlick Stuart et Jessica Goldberger, les frais judiciaires de 169 $. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q. Date d’audience: 28 septembre 2015