2011 QCCQ 8785, 2011 QCCQ 8785

Forget c. Gilbert 2011 QCCQ 8785 JR-1213 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI Chambre civile N° : 150-32-007485-101 DATE : 13 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE JOHANNE ROY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ARMAND FORGET et AURORE MATHIEU

Partie demanderesse c. GHISLAIN GILBERT et MARIE-BERTHE BOUCHARD

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s'agit d'une réclamation de 7 000 $ fondée sur la garantie de qualité. LES FAITS [ 2 ] Le 21 mai 2010, M me Aurore Mathieu et M. Armand Forget font l'acquisition d'un immeuble résidentiel appartenant à M.

Ghislain Gilbert et M me Marie-Berthe Bouchard et ils en prennent immédiatement possession. [ 3 ] L'immeuble a été construit en 1978 et il est acquis au prix de 136 000 $. [ 4 ] Dès le lendemain, assistés de leurs 3 fils, les nouveaux acquéreurs entament des travaux visant principalement à supprimer une chambre pour profiter de l'espace afin d'agrandir le salon. [ 5 ] Le seul fait de retirer les lustres au plafond de la cuisine a pour effet de provoquer certains effondrements, des plaques de placoplâtre se retrouvant au sol. [ 6 ] Peu après, les acquéreurs requièrent un examen par M.

Michel Grandisson, entrepreneur général exploitant Révolution Construction inc. [ 7 ] Dans la soumission complétée le 26 mai 2010, M. Grandisson recommande que les plafonds soient refaits en entier, le coût étant évalué à 19 138,28 $. [ 8 ] À l'audience, il explique avoir constaté un problème de solidité majeur, les techniques de fixation de toutes les couches de structure et d'isolation du plafond ayant été négligées.

[ 9 ] Il n'envisage aucune autre solution que celle de démolir et reconstruire, aucun matériau n'étant récupérable. [ 10 ] Les travaux ont été effectués par les fils de M me Mathieu et M.

Forget et ils en évaluent le coût à au moins 15 000 $ et peut- être même 20 000 $. [ 11 ] Aucune pièce justificative n'est déposée au dossier. [ 12 ] Les vendeurs contestent la réclamation au motif qu'il n'y a eu aucun manquement aux normes de construction, qu'ils ont été avisés tardivement des problèmes, n'ont pu se constituer une preuve de l'état réel des lieux et que les travaux effectués étaient projetés et décidés avant l'acquisition. ANALYSE ET DÉCISION [ 13 ] Les vendeurs sont est tenus de garantir la qualité du bien vendu, dans les conditions décrites à l'

article 1726 du Code civil du Québec : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 14 ] Est susceptible d'indemnisation, un vice qui répond aux conditions suivantes [1] : - Il est antérieur à la vente; - Il affecte l'usage du bien au point où l'acheteur, s'il l'avait connu, aurait réclamé une diminution de prix ou n'aurait pas acheté; - Il n'était pas connu de l'acheteur ni apparent à l'examen d'un acheteur prudent et diligent. [ 15 ] Le type d'examen auquel doit se prêter un acheteur, pour satisfaire aux obligations de prudence et de diligence, a été ainsi décrit par la Cour d'appel du Québec [2] : Dans l'un et l'autre cas, l'examen antérieur à l'achat n'est pas un examen approfondi, comportant un travail spécial. … Le vice cesse d'être apparent lorsqu'il ne peut plus être constaté qu'après des recherches minutieuses, d'un caractère spécial.

Récemment, notre Cour décidait que l'on n'exigera pas de l'acquéreur l'exécution de coupes dans une toiture ou dans des murs pour en vérifier l'état. Dans le cas d'un édifice comme celui de l'appelante, l'acheteur prudent ou son expert, s'il en engageait un, satisferait à l'obligation d'inspection en procédant à un examen visuel des principaux éléments constitutifs de l'extérieur et de l'intérieur, des principaux systèmes mécaniques accessibles de la toiture et en vérifiant l'état de quelques-uns des appartements.

Il ne serait pas obligé de tout vérifier dans le détail et, encore moins, de commencer à ouvrir ou à sonder les planchers, les murs, les plafonds ou les fondations. … Cet examen n'est pas un examen approfondi. S'il doit être attentif, il peut demeurer

sommaire. [ 16 ] Bien que l'acheteur ne soit pas, en principe, tenu de faire inspecter l'immeuble avant de procéder à son achat, la règle se modifie s'il se trouve en présence d'indices qui justifient une attention particulière. [ 17 ] Ainsi et tel que l'exprime l'honorable Richard Landry dans l'affaire Beaudet c. Bastien [3] , la présence d'indices doit entraîner la vigilance de l'éventuel acquéreur : Les indices [48] Lorsqu'un promettant-acheteur a connaissance d'indices suggérant qu'il existe des problèmes dans l'immeuble convoité, il ne peut rester passif devant cette situation.

Il doit se renseigner sur la cause des problèmes au risque de voir son recours rejeté. [ 18 ] M. Forget déclare que lors des visites effectuées avant l'achat, il a noté la présence d'une bosse au plafond de la cuisine et, s'informant auprès du vendeur de la cause de cette anomalie, il aurait reçu comme explication qu'il s'agissait d'un vice de construction. [ 19 ] M. Forget déclare n'avoir pas davantage poussé son investigation, concluant par lui-même qu'il devait y avoir un relâchement dans le placoplâtre. [ 20 ] Cette constatation préliminaire est reprise au document intitulé

Avis de constatation que les acheteurs transmettent à leur vendeur le 27 mai 2010 [4] : Note importante, lord de la visite de la maison par M Forget et sa famille, il y eu un dire en présence de M Tremblay sur le fait que le plafond avaient certains valons, ce qui veux dire que l'œil pouvais constater qu'il y avait des anomalies mais que rien ne pouvaient être vue sans avoir démonté une

partie du plafond, même par l'accès au grenier et en tassant de la laine minérale ceci ne pouvait être constaté. (sic)

[21] L'acheteur est justifié de requérir une investigation accrue lorsqu'il est informé d'une telle constatation. [22] Agir autrement serait aller à l'encontre du devoir de prudence qui lui incombe. [23] N'ayant pas requis d'inspection plus poussée, le vice doit être considéré comme étant apparent et est soustrait à la garantie dequalité. [24] Par ailleurs et même si le Tribunal en était venu à la conclusion qu'il ne pouvait être décelé sans procéder à un examen plusinvasif, la preuve est défaillante quant à la démonstration des coûts qui ont réellement été engagés pour procéder à la réparation. [25] En l'absence de toute pièce justificative, le Tribunal ne peut statuer sur une indemnité raisonnable dans les circonstances. [26] En particulier, le fait que des réparations et modifications d'importance des lieux aient été planifiées doit être pris en comptepour évaluer l'impact réel de la découverte effectuée quant à l'état du plafond. [27] En conséquence, la demande ne peut être accueillie. [28] Le Tribunal ne peut accorder au vendeur le coût de l'expertise à laquelle il a fait procéder, compte tenu du caractère peu utiledes observations qui y ont été faites et qui, en majeure partie, se limitent à exprimer que le plafond étant démoli et reconstruit, aucuneobservation judicieuse ne peut être formulée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [29] REJETTE la demande; [30] Chaque

partie payant ses frais. __________________________________ Johanne Roy, Juge à la Cour du Québec [3] 2007 QCCQ 13454 qui réfère, en note 5, aux décisions suivantes : Gélinas c. Beaumier J.E. 990-128 (C.A.); Cloutier c. Létourneau (QC CA), J.E. 93-143 (C.A.); Beaupré c. Gélinas (QC CA), J.E. 2000-1823 (C.A.); Pominville c.Demers J.E. 95-1144 (C.A.); Ponci c. Desroches J.E. 88-574 (C.A.).