2011 QCCQ 8957, 2011 QCCQ 8957

Desjardins c. Tremblay 2011 QCCQ 8957 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-011114-102 DATE : 15 août 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES GAGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLAUDE DESJARDINS MARC LATOUR CHANTAL BLOUIN Demandeurs c. ANDRÉ TREMBLAY DIANE TREMBLAY Défendeurs c.

JACQUELINE THERRIEN Appelée en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament des défendeurs 7 000 $ à

titre de dommages-intérêts, alléguant le refus de ces derniers de donner suite à une promesse d'achat. LES FAITS : [ 2 ] Le 7 février 2010, les défendeurs concluent une offre d'achat pour l'acquisition d'un immeuble appartenant aux demandeurs, immeuble situé au [...] à Joliette. [ 3 ] La vente devant notaire est alors prévue pour le 1 er avril 2010.

À cette date, les défendeurs refusent de signer le contrat de vente sous prétexte d'un manque de fonds. [ 4 ] En effet, les défendeurs ayant eux-mêmes accepté une offre d'achat pour leur résidence, l'acheteur potentiel, soit madame Jacqueline Therrien, a refusé de signer le contrat de vente d'où le manque de liquidité. D'ailleurs, les défendeurs ont appelé en garantie leur promettant acheteur, madame Therrien, dans le présent dossier. [ 5 ] Dans le but de diminuer leurs dommages et ce, de consentement avec les défendeurs, le représentant des demandeurs, Claude Desjardins, met en vente la propriété en litige.

Malgré plusieurs visites d'acheteurs potentiels, aucune vente ne s'est conclue.

Dans ces circonstances, les demandeurs décident de louer l'immeuble, à compter du 1 er juillet 2010, à raison de 700 $ par mois. [ 6 ] Les demandeurs réclament maintenant aux défendeurs la somme de 7 000 $ pour les dommages encourus. [ 7 ] Plus particulièrement, ils réclament 365 $ pour de la publicité en vue de vendre la propriété ainsi que 250 $ pour les frais d'entretien durant quatre mois, frais qui normalement auraient été payés par les acheteurs. [ 8 ] De plus, pour permettre aux défendeurs de prendre possession éventuellement de leur résidence, ils ont mis fin à un bail de 10 mois commençant le 1 er mars 2009, bail dont le coût était de 900 $ par mois.

Ils réclament donc, à ce chapitre, les mois d'avril, mai et juin, soit 2 700 $. [ 9 ] En mars 2009, ils ont dû remettre au locataire éventuel, la somme de 200 $ pour que ce dernier accepte de mettre fin à son bail.

[ 10 ] Les demandeurs réclament trois mois de taxes, soit 426 $. En effet, les défendeurs s'ils avaient pris possession le 1 er avril, tel que convenu, auraient alors payé ce montant, considérant qu'ils auraient alors été propriétaires. [ 11 ] Confrontés à la situation, les demandeurs ont eu recours aux services d'un avocat pour les conseiller. Ils ont dû débourser, à

titre d'honoraires professionnels, la somme de 779 $ qu'ils réclament maintenant aux défendeurs. [ 12 ] Le demandeur, Claude Desjardins, affirme avoir subi personnellement de nombreux inconvénients suite au refus des défendeurs d'acheter la propriété et, en particulier, a dû se déplacer à de nombreuses reprises pour faire visiter l'immeuble en litige aux acheteurs potentiels.

Il laisse au tribunal le soin d'évaluer le temps qu'il a consacré à cette affaire. [ 13 ] Quant aux défendeurs, ils conviennent que les demandeurs ont subi des dommages, dommages qu'ils ont eux-mêmes subis suite au refus de madame Therrien de ne pas donner suite à son offre d'achat. [ 14 ] Cependant, ils considèrent que madame Therrien doit également payer toute somme qu'ils seront condamnés à payer aux demandeurs, leur refus d'acheter étant dû à la faute de madame Therrien qui n'a pas respecté son offre d'achat et, conséquemment, suite à ce refus les défendeurs n'avaient pas les liquidités nécessaires pour donner suite à leur offre d'achat à l'égard des demandeurs.

ANALYSE : [ 15 ] Les demandeurs ont l'obligation de convaincre le tribunal, par prépondérance de preuve, du bien-fondé de leur réclamation à l'égard des défendeurs. [ 16 ] Les défendeurs n'ayant pas respecté leur obligation en refusant de donner suite à leur engagement d'acheter la propriété des demandeurs, ils ont alors causé des dommages à ces derniers. [ 17 ] Les articles 1611 et 1613 du Code civil du Québec trouvent ici application : «Art. 1611: Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu'il subit et le gain dont il est privé. […]»

«Art. 1613: En matière contractuelle, le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir au moment où l'obligation a été contractée, lorsque ce n'est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu'elle n'est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution .» [ 18 ] Les demandeurs ont donc droit d'être indemnisés pour les pertes qui sont une suite directe et immédiate de l'inexécution de l'obligation des défendeurs. [ 19 ] Dans ces circonstances, le tribunal considère que les demandeurs ont droit d'être remboursés pour la perte de loyers subie pour trois mois, à savoir les mois d'avril, mai et juin à raison de 900 $ par mois, pour un total de 2 700 $. [ 20 ] Cependant, ils ne peuvent réclamer pour les frais d'entretien et pour les taxes dudit immeuble durant cette période, car le loyer qui leur est accordé est effectivement, entre autres, pour payer ces dépenses.

Le tribunal considère également que la somme de 200 $ réclamée, somme que les demandeurs ont dû verser au locataire éventuel, doit leur être remboursée ainsi que les frais de publicité au montant de 365 $ pour la revente de l'immeuble. [ 21 ] Quant aux frais d'avocats, les demandeurs, étant donné la situation, ont dû avoir recours à ces derniers pour questionner d'une façon légale la présente situation.

Conséquemment, les honoraires professionnels au montant de 779 $ sont accordés. [ 22 ] Quant aux troubles et inconvénients subis par le demandeur Claude Desjardins personnellement, et ce, surtout pour les nombreuses démarches dans le but de revendre ladite propriété, le tribunal les évalue arbitrairement à la somme de 500 $ et ajoute que ces inconvénients sont une conséquence directe de l'inexécution de l'obligation des défendeurs. [ 23 ] Les demandeurs ont donc prouvé, en partie, le bien-fondé de leur réclamation contre les défendeurs, soit pour une somme de 4 544 $. [ 24 ] Les défendeurs peuvent-ils réclamer cette somme à l'appelée en garantie, madame JacquelineTherrien? [ 25 ] Se référant à l'

article 1613 du Code civil du Québec déjà mentionné, les défendeurs ont-ils prouvé que l'appelée en garantie, Jacqueline Therrien, a commis une faute intentionnelle ou une faute lourde à leur égard en ne s'exécutant pas ? [ 26 ] Par faute intentionnelle ont fait référence à de la mauvaise foi et par faute lourde ont fait référence à de l'insouciance, de l'imprudence et de la négligence grossière. [ 27 ] Les défendeurs n'ont présenté aucune preuve en ce sens en ce qui concerne la conduite de l'appelée en garantie à leur égard.

Conséquemment, l'appelée en garantie ne peut être tenue responsable des dommages non prévus au moment où elle s'est engagée à acheter la maison des défendeurs. [ 28 ] Or, la preuve ne révèle pas que l'appelée en garantie était au courant du contrat intervenu entre les demandeurs et les

défendeurs et encore moins que l'achat par les défendeurs de la nouvelle propriété était tributaire de la vente au préalable de leur propriété. [ 29 ] Les défendeurs n'ont donc pas prouvé que les dommages qu'ils ont causés aux demandeurs étaient prévus, voire même prévisibles, au moment où l'appelée en garantie, Jacqueline Therrien, s'oblige à leur égard, et ce, dans le cas de la non-exécution de son obligation. [ 30 ] Le tribunal conclut donc que les défendeurs ne se sont pas déchargés de leur obligation de prouver le bien-fondé de leur appel en garantie contre Jacqueline Therrien.

Cependant, ils ne sont pas condamnés aux dépens, étant donné que l'appelée en garantie n'est pas présente à l'audition. [ 31 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 33 ] CONDAMNE les défendeurs, conjointement et solidairement, à payer aux demandeurs, la somme de 4 044 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter de l'assignation, ainsi que les frais judiciaires de 159 $; [ 34 ] CONDAMNE les défendeurs à payer conjointement et solidairement au demandeur, Claude Desjardins personnellement, la somme de 500 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter de l'assignation; [ 35 ] LE TOUT , sans frais; [ 36 ] REJETTE l'appel en garantie des défendeurs contre l'appelée en garantie, Jacqueline Therrien; [ 37 ] LE TOUT , sans frais. __________________________________ GILLES GAGNON, J.C.Q. Date d’audience : 17 juin 2011