2012 QCCA 945, 2012 QCCA 945

Lynes c. Robitaille 2012 QCCA 945 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020442-109 (450-17-001249-045) DATE : 18 MAI 2012 CORAM : LES HONORABLES PAUL VÉZINA, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. PATRICK LYNES APPELANT / INTIMÉ INCIDENT – défendeur c.

ROLLANDE ROBITAILLE INTIMÉE / APPELANTE INCIDENTE – demanderesse et CHRISTIAN LEFEBVRE et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE COATICOOK MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’Appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 25 janvier 2010 par la Cour supérieure, district de Saint-François (l’honorable Léo Daigle), qui a accueilli la demande de reconnaissance judiciaire du droit de propriété de la demanderesse et l’a déclaré propriétaire d’un l'immeuble par prescription acquisitive. [ 2 ] L’Intimée demande par appel incident 35 000 $ d’honoraires extrajudiciaires au motif d’abus de procédure de la part de l’Appelant. [ 3 ] Pour les motifs du juge Vézina, auxquels souscrivent les juges Dufresne et Kasirer ; LA COUR : [ 4 ] Accueille l’appel avec dépens; [ 5 ] Infirme le jugement attaqué; [ 6 ] ACCUEILLE en

partie l’action de l’Intimée en reconnaissance judiciaire du droit de propriété, sans frais. [ 7 ] Déclare que, par le présent arrêt, l’Intimée Robitaille acquiert la propriété du terrain suivant : la

partie du lot 2 935 100 située entre les lignes A-P5 et P9-P5; [ 8 ] Désigne l’arpenteur-géomètre Christian Lefebvre – ou, s’il ne peut le faire, un autre au choix de l’Intimée – pour préparer une description technique de l’immeuble agrandi de l’Intimée, poser des bornes de la ligne A-P5 devant témoins et en dresser le procès- verbal conformément à l’article 792 du Code de procédure civile et faire modifier le cadastre en conséquence, le tout aux frais de l’Intimée; [ 9 ] REJETTE l’appel incident, avec dépens. PAUL VÉZINA, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A.

NICHOLAS KASIRER, J.C.A. M e Jean-Félix Racicot Pour l’appelant / intimé incident M e Vincent Piazza De Grandpré, Chait Pour l’intimée / appelante incidente Date d’audience : 6 décembre 2011 MOTIFS DU JUGE VÉZINA [ 10 ] L’Intimée a-t-elle prescrit acquisitivement une

partie du lot de l’Appelant comme le juge de première instance (le Juge) l’a décidé? [ 11 ] Je partage l’avis du Juge qu’il y a eu acquisition par prescription mais, à mon avis, seulement pour une superficie d’environ le tiers de celle décrite au dispositif du jugement attaqué, soit dit avec égards. [ 12 ] Le plan [1] joint en

annexe permet de saisir le litige, de comprendre la méprise qui en est la source et de situer la possession de l’Intimée. [ 13 ] En 1976, le propriétaire de l’ensemble du terrain montré sur le plan vend à l’Appelant la

partie sud, qui correspond au lot actuel 2 935 100, dont la limite nord va des points P5 à P9, identifiée sur le plan comme la « Limite selon la rénovation cadastrale ». [ 14 ] En 1979, il vend le résidu, la

partie nord devenue le lot 2 935 101, à l’auteur de l’Intimée, qui l’acquiert en 1988. [ 15 ] Le Juge déclare l’Intimée propriétaire par prescription du triangle litigieux (hachuré sur le plan), formé de la ligne déjà mentionnée P5 à P9, d’une deuxième, P9 à P6 et de la troisième, P6 à P5, désignée « Ligne d’occupation selon le levé en octobre 1999 et le 18 octobre 2006 », aussi appelée la ligne « des poteaux de fer », qui sont identifiés « T.F. (tuyau de fer) » et « Tuyau », le long de cette ligne. [ 16 ] Ce triangle inclut un petit lac artificiel, identifié « Étang ». [ 17 ] Nous reviendrons plus en détail sur les faits en analysant le jugement où, soit dit avec égards, il y a une erreur de fait cruciale et une approche en droit qui, me semble-t-il, s’en trouve entachée.

Le jugement et les faits [ 18 ] Le jugement est succinct. [ 19 ] Selon le Juge, l’Appelant n’a jamais occupé la

partie de son lot située au nord de la ligne des poteaux de fer, car il ignorait en être propriétaire avant janvier 2004 et c’est l’Intimée qui en avait la possession. Il retient des faits [2] : [18] [L’Intimée] soutient qu'elle a acquis les 17.763 acres de RENÉ en 1988.

YVES DESROCHERS son époux affirme qu'aucune visite n'a été effectuée avant la signature du contrat et que RENÉ croyait posséder entre 14 et 18 acres : ce n'est qu'une fois l'acte complété que ce dernier leur a montré les poteaux de fer qu'il croyait être la limite de sa propriété avec celle [de l’Appelant]. [19] La prépondérance de la preuve est à l'effet que [l’Intimée] a occupé sans protestation [de l’Appelant] toute la superficie dont la limite Sud est la ligne d'occupation marquée par les poteaux de fer plantés par Baldwin en 1976. […] [23] En janvier 2004, [l’Appelant] obtient l'autorisation d'effectuer des travaux forestiers sur sa propriété.

C'est à cette occasion qu'il constate que le terrain de [l’Intimée] a une forme triangulaire. Au procès, il précisera que jusque-là il n'avait aucune idée de la configuration du sien : pour la première fois, il réalise posséder une superficie de terrain plus grande qu'il ne le pensait. [24] En juillet 2004, convoquée à une assemblée publique concernant la réforme cadastrale, [l’Intimée] réalise que la ligne de division de son lot avec celui de [l’Appelant] ne coïncide pas avec celle des poteaux de fer.

Elle s'empresse de communiquer avec ce dernier dont la seule conviction à l'époque était qu'il possédait les 25 acres achetés de BALDWIN en 1976. et conclut dans son analyse : [31] Selon la prépondérance de la preuve, la possession de [l’Intimée] utile à la prescription de 10 ans lui était acquise le 31 décembre 2003 jusqu'à la ligne d'occupation marquée par les poteaux de fer et ce, avant que [l’Appelant] ne réalise que sa propriété avait une configuration différente à ce qu'il croyait jusqu'alors.

[…] [34] Depuis le 1 er janvier 1994 jusqu'au 31 décembre 2003, jamais [l’Appelant] n'a prétendu ni manifesté qu'il était propriétaire au-delà de la ligne d'occupation des poteaux de fer. Ce n'est qu'à l'occasion de la réforme cadastrale de 2004 qu'il a réalisé que la contenance que lui procurait son

titre allait au-delà de ce qu'il croyait. Jusque-là, il n'avait aucune idée de l'étendue des 25 acres qu'il croyait avoir acheté et il n'avait posé aucun geste au-delà de la ligne d'occupation dont il connaissait l'existence depuis 1976. [ 20 ] Le Juge y voit une confirmation dans un document sous seing privé signé par les parties peu de temps après l’aménagement du lac (l’ « Étang »).

Il retient : [20] Rien ne trouble les rapports de voisinage des parties jusqu'à l'automne 1991 où [l’Intimée] fait construire un lac qui déborde de quelques pieds sa ligne d'occupation. [21] Lorsque les parties se rencontrent en juin 1992, les discussions ne portent que sur les quelques pieds d'empiétement du lac au Sud de la ligne d'occupation. […] et conclut dans son analyse : [30] Le contexte et le contenu de la SERVITUDE DE TOLÉRANCE complétée à la fin de l'été 1993 confirment que [l’Appelant] croyait à l'époque que le lac construit par [l’Intimée] n'empiétait que de quelques pieds sur son lot.

S'il s'était rendu compte que le lac se trouvait presqu'entièrement sur sa propriété, il aurait sans doute pris l'initiative d'un bornage pour connaître la véritable ligne de division de son lot avec celui de [l’Intimée]. [ 21 ] Voici les faits révélés par la preuve. [ 22 ] En 1976, l’Appelant et son vendeur plantent les poteaux de fer sur le terrain puis, par la suite, ils se rendent chez le notaire pour procéder à la vente. [ 23 ] Discutant avec le notaire, ils apprennent que le terrain délimité au nord par la ligne des poteaux de fer est d’une superficie bien moindre que les 25 acres prévus dans la promesse d’achat et que l’Appelant tient à acquérir.

Le vendeur accepte alors de céder une

partie additionnelle de son terrain en prolongeant la ligne arrière (par rapport au chemin Goudreau), du côté ouest, la portant de 800 pi à 1 215 pi.

Cet agrandissement concédé, la vente est signée. [ 24 ] Le notaire confirme la négociation et la modification de la superficie au-delà de la ligne déjà marquée sur place par les poteaux de fer. [ 25 ] Les trois, le vendeur, l’acheteur et le notaire, se méprennent toutefois sur le fait que la prolongation de la ligne ouest équivaut à la longueur totale de l’arrière du terrain – et même un peu plus – réduisant le résidu non vendu à un terrain de forme triangulaire (devenu le lot 2 935 101), ils croient plutôt que ce résidu constitue un quadrilatère, dont le côté ouest est d’une certaine longueur, égale à la différence entre la longueur totale diminuée des 1 215 pi cédés à l’Appelant. [ 26 ] Logique avec lui-même, le notaire qui procédera trois ans plus tard à la vente du résidu, par le même vendeur à l’auteur de l’Intimée, le décrira comme un quadrilatère comportant un côté ouest, d’une longueur non précisée du point P9 à un point non situé sur la ligne arrière : Désignation Un certain morceau de terrain connu et désigné comme étant

partie du lot numéro ONZE-A (Ptie 11-A), du rang neuf, du canton de Barnston, et plus amplement décrit comme suit, savoir : « Commençant à un point [P5] sur le côté ouest du chemin public, étant situé à six cent soixante-cinq pieds (665’) au nord du coin sud- est dudit lot ONZE-A (11-A), rang neuf, du canton de Barnston; puis de ce point [P5], dans une direction nord, en suivant le côté ouest dudit chemin public, jusqu’à la ligne nord dudit lot; puis de ce point [P1], dans une direction ouest, en suivant la ligne nord dudit lot, jusqu’au coin nord-ouest dudit lot; puis de ce point [P9], dans une direction sud, en suivant la ligne ouest dudit lot, jusqu’à la propriété de Monsieur Patrick Lynes suivant acte enregistré à Coaticook sous le numéro 52279; puis de ce point [non situé], dans une direction est, en suivant la propriété dudit Lynes ou représentants jusqu’au point de départ [P5]. » [Soulignement ajouté] [ 27 ] Cette séquence d’événements, confirmée par le notaire, témoin des plus crédibles, démontre que, contrairement à ce que le Juge retient de la preuve, l’Appelant savait que la ligne des poteaux de fer ne constituait pas la limite nord de son terrain et qu’il s’étendait vers le nord, au-delà de cette ligne. [ 28 ] Pourtant le Juge écrit encore : [34] […] Ce n'est qu'à l'occasion de la réforme cadastrale de 2004 qu'il a réalisé que la contenance que lui procurait son

titre allait au- delà de ce qu'il croyait. [ 29 ] Il est vrai que l’Appelant a appris quelque chose en janvier 2004, à l’occasion de la réforme cadastrale. Non pas que la limite nord de son terrain se situait au-delà de la ligne des poteaux de fer, mais bien que la limite ouest faisait toute la longueur de la ligne arrière du terrain, ne laissant qu’un résidu ayant la forme d’un triangle et non celle d’un quadrilatère, comme il l’avait toujours cru. Voici un extrait de sa déposition : R. […] Oui, c’est la première fois là que je réalisais que le terrain du voisin était triangulaire. Ça je ne le savais [pas] …

R. …Mais c’est là que j’ai vu que le, pour la première fois, que leur terrain était, je ne savais pas la forme de leur terrain, moi je… je n’avais pas idée. Q. Si vous ne connaissez pas la forme de leur terrain, vous ne connaissiez pas la forme du vôtre non plus? R. […] R.

R. […] Je ne savais pas, physiquement, jusqu’où ça correspondait, le mien, effectivement. […] …J’avais l’impression, je ne sais pas, qu’il y avait une cinquantaine, une centaine de pieds en arrière, mais… je ne pensais pas que c’était une pointe, en tout cas, […] …mais je pensais qu’eux, ils avaient comme un, qu’il y avait un petit côté arrière là. […] R. La ligne ouest, c’est ça. […] Q. Celle du fond là? R. Du fond. Je pensais qu’il y avait, il y en avait, il y avait un petit fond d’à peu près cent pieds (100’)… [ 30 ] L’erreur du Juge a aussi été la mienne en préparant l’audience.

En effet, dans le mémoire de l’Intimée se trouve une déposition de son auteur, l’acheteur du résidu en 1979. Il y explique que l’Appelant et lui ont alors « marché le terrain », y compris la ligne des poteaux de fer et que l’Appelant lui a alors indiqué que cette ligne formait la limite nord de son terrain. Voilà qui ressemble fort à un aveu! [ 31 ] Le hic, c’est que cette déposition ne fait pas

partie de la preuve recueillie en première instance. Le Juge a refusé la production de cette déposition antérieure à l’audience sur le fond [3] et l’Intimée, dûment avisée, n’a pas fait témoigner son auteur : Le Tribunal : La réponse est non. Parce qu’il n’y a pas d’impossibilité au sens de la disposition [ C.c.Q. , art. 2870] […] [L’avocat de l’Intimée] : Votre décision, monsieur le Juge. Le Tribunal : Alors, le témoignage écrit de monsieur Gérard René rendu le sept (7), toujours la même date, le sept (7) juin deux mille sept (2007) ne fait pas

partie du dossier, parce qu’on n’a pas démontré qu’il était dans l’impossibilité d’être ici aujourd’hui, ayant été assigné avant son départ pour vacances, oui c’est ça. [ 32 ] C’est de façon irrégulière et inacceptable que l’Intimée a reproduit cette déposition dans son mémoire d’appel, m’induisant à croire erronément qu’il s’agissait là d’une

partie de la preuve. [ 33 ] Comme cette déposition de l’auteur de l’Intimée avait été donnée à une étape précédente du procès, lors d’une séance présidée par le Juge lui-même, il est possible qu’il ait confondu ce témoignage antérieur avec ceux entendus au fond.

En effet, rien dans le dossier, autre que cette déposition, ne permet de croire que l’Appelant ait pu considérer la ligne des poteaux de fer comme la limite nord de sa propriété. [ 34 ] Chose certaine, les faits dûment prouvés, les seuls à prendre en considération, démontrent que l’Appelant a toujours su depuis l’achat que son terrain excédait la ligne des poteaux de fer. [ 35 ] L’erreur du Juge sur ce point est déterminante.

Si l’Appelant croit que son terrain est borné à la ligne des poteaux de fer, alors la prétention de l’Intimée qu’elle occupe l’espace au-delà, s’y croyant chez elle, devient plausible sinon probable. [ 36 ] Qu’en est-il de la Servitude de tolérance signée par les parties à l’été de 1993? [ 37 ] Voici ce que révèle la preuve. [ 38 ] En 1992, l’Intimée demande à un entrepreneur d’aménager un lac artificiel. Elle et son époux, qui a témoigné, sont absents lorsque l’entrepreneur choisit l’emplacement actuel du lac, qui se révèle l’endroit le plus propice, là où coule un ruisseau.

L’Intimée explique d’ailleurs qu’elle aurait souhaité le lac « plus près du chalet ». [ 39 ] Aussitôt le lac aménagé, l’Appelant constate l’empiètement et s’en inquiète, ce qui va amener la signature de la Servitude de tolérance , dont le Juge reproduit le contenu : [21] …Sur les conseils d'une notaire [l’Appelant] prépare un document intitulé SERVITUDE DE TOLÉRANCE dont voici l'essentiel : Patrick Lynes tolère que Rollande Robitaille ait empiété sur son lot à son insu en construisant son lac à l'automne 1992. Il est entendu que M.

Lynes (et les propriétaires futurs) conserve tous ses droits sur la portion de terrain qui a été affectée et que cette servitude de tolérance ne crée aucun droit de propriété de la part de Rollande Robitaille (ou des propriétaires futurs) sur la dite

partie empiétée du lot de M. Lynes. Ce dernier ne saurait être tenu responsable du bris ou du malfonctionnement du drain ou des remblais du lac bien que

ceux-ci soient situés sur son lot. Cette responsabilité incombent (sic) aux propriétaires du lot sis au [...].

Les deux propriétaires conviennent que l'empiettement (sic) ne saurait s'accroître davantage qu'il ne l'est aujourd'hui. [ 40 ] Bien qu’aucune mesure n’apparaisse dans ce texte, le Juge ajoute que l’empiètement n’est que de quelques pieds : [21] Lorsque les parties se rencontrent en juin 1992, les discussions ne portent que sur les quelques pieds d'empiétement du lac au Sud de la ligne d'occupation. […] [ 41 ] À mon avis, il y a là une seconde erreur qui découle de la première, à savoir que l’Appelant aurait cru que la ligne des poteaux de fer marquait la limite nord de son terrain. [ 42 ] Certes l’Intimée prétend que la discussion ne portait que sur les quelques pieds en deçà de la ligne des poteaux de fer, mais l’Appelant le nie. [ 43 ] Le plan annexé est trompeur pour comprendre l’attitude des parties à l’époque, car les lignes du triangle litigieux sont alors invisibles sur le terrain, cachées par le boisé et la végétation. [ 44 ] L’Appelant sait que le lac est en

partie chez lui, mais il croit aussi qu’il est en

partie chez l’Intimée. [ 45 ] Quant à l’Intimée, elle ignore où se situe la ligne des poteaux de fer. En effet, c’est à sa demande que l’arpenteur-géomètre Lefebvre sera appelé à vérifier en 1999 si le quai est en deçà ou au-delà de cette ligne. De fait, le plan fait voir que le quai est au nord de la ligne des poteaux de fer, de plusieurs pieds. Pourtant l’Intimée l’ignorait : Q. Le plan que vous avez devant vous, c’est des relevés qui ont été faits en mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf (1999). Vous me dites que l’arpenteur vous a dit y a pas de problèmes, vous clairez le quai? R. Oui, le quai est ici. Q.

C’est ça, il est de votre côté? R. Ben, il est de notre côté automatiquement, mais je le savais pas. [ 46 ] Le texte de la Servitude de tolérance ne comprend aucune mesure, il ne permet pas de trancher si l’empiètement n’est que de quelques pieds ou s’il est plus considérable, jusqu’à la moitié du lac, par exemple. [ 47 ] L’attitude des parties après la signature du document est toutefois éclairante sur ce point. [ 48 ] L’Appelant se conduit ouvertement comme si le lac était en

partie le sien. Il y installe un quai au-delà de la ligne des poteaux de fer. Il y tond le gazon. Il en profite avec ses proches et ses amis » Il va même ensemencer le lac. [ 49 ] Face à cette occupation des lieux, l’Intimée témoigne qu’elle et son époux ne se sentent plus chez eux au lac et qu’ils cessent de s’y rendre : R. …Puis à chaque fois qu’on venait pour aller au lac après ça, y avait le quai, y ont mis un parasol, y avait des chaises. Nous autres on y allait plus. On entendait parler et on retournait chez nous. […] Q. Vous les laissiez faire, vous leur disiez rien? R.

Ben automatiquement, non, on a pas rien dit. Q. Quand vous dites vous y alliez plus, pendant combien de temps vous êtes pas allé au lac, que vous l’avez plus utilisé? R. On l’utilise plus depuis que le quai est là.

Nous autres, c’est là qu’on se baignait, on plongeait. [ 50 ] Force est de constater que l’Appelant se conduit comme quelqu’un qui est chez lui et l’Intimée et son époux l’ont laissé faire, peut-être à contrecœur, mais sans jamais s’en plaindre. [ 51 ] Le Juge écrit encore que l’Appelant aurait réagi différemment s’il avait su que le lac se situait presque entièrement sur son lot : [30] […] S'il s'était rendu compte que le lac se trouvait presqu'entièrement sur sa propriété, il aurait sans doute pris l'initiative d'un bornage pour connaître la véritable ligne de division de son lot avec celui de [l’Intimée] . [ 52 ] Si on regarde la plan et le triangle litigieux, le lac est situé « presque entièrement » sur le lot de l’Appelant.

Mais celui-ci l’ignore à l’époque, car la ligne P5 à P9 est inconnue de tous. En réalité, l’Appelant croit plutôt que le lac est situé en bonne

partie chez son voisin et en bonne

partie chez lui. [ 53 ] On peut comprendre qu’ayant un

titre et se sachant chez lui, il n’ait pas ressenti le besoin d’engager des frais pour tracer la ligne de démarcation afin de savoir si le lac était un peu plus chez l’un que chez l’autre. [ 54 ] Par contre, il me semble que c’est plutôt l’Intimée qui aurait dû avoir cette réaction si elle croyait réellement que l’Appelant s’installait sans droit sur son terrain, et ce, d’autant plus qu’elle retient les services d’un arpenteur-géomètre qui aurait pu procéder à un bornage pour clarifier les choses une fois pour toutes. Le jugement et le droit [ 55 ] Les dispositions pertinentes du Code civil sont les suivantes :

Art. 2911. La prescription acquisitive requiert une possession conforme aux conditions établies au livre Des biens. […] Art. 921. La possession est l'exercice de fait, par soi-même ou par l'intermédiaire d'une autre personne qui détient le bien, d'un droit réel dont on se veut titulaire. Cette volonté est présumée. Si elle fait défaut, il y a détention. Art. 922. Pour produire des effets, la possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque. […] Art. 925.

Le possesseur actuel est présumé avoir une possession continue depuis le jour de son entrée en possession; il peut joindre sa possession et celle de ses auteurs.

La possession demeure continue même si l'exercice en est empêché ou interrompu temporairement. [ 56 ] Le Juge n’a pas reproduit ces dispositions – bien sûr il n’était pas tenu de le faire – mais surtout, il ne semble pas qu’elles aient guidé son analyse. [ 57 ] Le Juge affirme que l’Intimée possédait le triangle litigieux, mais ne fournit aucune précision sur « le jour de son entrée en possession » (art. 925) ni sur les faits dont on peut déduire sa possession « continue, publique et non équivoque » (art. 922). [ 58 ] Le Juge semble plutôt comparer la possession du triangle litigieux par l’Appelant et celle de ce même terrain par l’Intimée, pour conclure que la preuve penche en faveur de cette dernière. [ 59 ] C’est ainsi qu’il écrit : [32] Qu'en est-il maintenant de l'argument [de l’Appelant] qui soutient que sa possession était viciée parce qu'il avait, avant le 1er janvier 1994, installé un quai amovible et une aire de pique-nique pour profiter du lac. [33] L'usage de cet espace utilisé de façon sporadique n'a pas eu pour effet de repousser la présomption de l'

article 925 C.c.Q. à l'effet que le possesseur actuel est présumé avoir une possession continue depuis le jour de son entrée en possession laquelle demeure continue même si son exercice en est empêché ou interrompu temporairement. De plus, selon l'

article 2890 C.c.Q. la prescription acquisitive n'est interrompue que lorsque le possesseur est privé pendant plus d'un an de la jouissance du bien, ce qui n'est pas le cas ici. [34] Depuis le 1er janvier 1994 jusqu'au 31 décembre 2003, jamais [l’Appelant] n'a prétendu ni manifesté qu'il était propriétaire au- delà de la ligne d'occupation des poteaux de fer. Ce n'est qu'à l'occasion de la réforme cadastrale de 2004 qu'il a réalisé que la contenance que lui procurait son

titre allait au-delà de ce qu'il croyait. Jusque-là, il n'avait aucune idée de l'étendue des 25 acres qu'il croyait avoir acheté et il n'avait posé aucun geste au-delà de la ligne d'occupation dont il connaissait l'existence depuis 1976. [ 60 ] Notons d’abord que l’Appelant a occupé les lieux plus que « de façon sporadique ». L’Intimée elle-même explique que cette occupation dure depuis plus de cinq ans, c’est la raison pour laquelle ils n’y vont plus. La possession de l’Intimée, si possession de cet espace il y a eue, ne saurait être qualifiée de continue. L’intimée raconte : Q. Depuis quand il est là le quai?

R. Le quai, ça fait, exactement je peux pas dire la date, mais ça fait peut-être cinq (5) ans à peu près que le quai est là, cinq (5) ans, et après on a fait arpenter par monsieur Lefebvre pour voir si on était bien chez nous. Q. Donc c’est avant l’arpentage de mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf (1999), donc c’est plus que cinq (5) ans? R. À peu près. Là on se disait ils se sont fait un quai, ils mettent un parasol avec des chaises, il s’était fait avec des roches, des fleurs. Là on a dit coudonc, t’sé on est plus chez nous là.

Parce que son terrain est très grand à Patrick et on trouvait ça bizarre qu’il veuille toujours être sur les cinq (5) derniers pieds de son terrain. [ 61 ] Et de toute manière, même si l’Appelant n’avait jamais occupé les lieux près du lac, cela ne prouvait pas que l’Intimée en avait la possession.

C’était à elle de prouver qu’elle possédait les lieux malgré l’utilisation qu’en a faite l’Appelant, propriétaire avec titre. [ 62 ] Le Juge me semble avoir renversé le fardeau de la preuve en considérant pertinent le peu de « possession » de la part de l’Appelant, tout comme il lui a fait reproche de ne pas avoir procédé au bornage. Ce ne sont pas les qualités de la jouissance des lieux par le propriétaire conformément à son

titre qui devaient être examinées, mais bien celles de la possession de la voisine, qui prétend l’avoir acquis par prescription. La possession de l’Intimée [ 63 ] Quels gestes a posés l’Intimée qui établissent sa possession à

titre de propriétaire? [ 64 ] Elle a occupé une certaine

partie du lot de l’Appelant, et ce, depuis son achat en 1988. Plusieurs indices sont en preuve : la tonte de gazon, la plantation de quelques arbres fruitiers, le stationnement permanent d’une caravane, tout cela à peu de distance de son chalet.

[ 65 ] Elle a occupé cette

partie de terrain en s’en croyant propriétaire puisque son

titre décrivait son lot comme un quadrilatère mesurant une longueur indéterminée du côté ouest. [ 66 ] Jusqu’où son occupation s’est-elle étendue? [ 67 ] L’arpenteur-géomètre situe l’occupation jusqu’à 108 pi du point P9 : Q. … où situeriez-vous là-dessus la ligne d’occupation que vous avez relevée en quatre- vingt-dix-neuf (99) et en deux mille six (2006), approximativement? R. … en occupation, moi j’avais dit cent…, cent huit pieds (108’) je crois, et puis ici il y a trois cent quatre-vingt-neuf (389), je dirais peut-être c’est quelque chose qui irait comme ça là. […] Q. O.k. À la limite, à l’orée du boisé de la

partie sud? R. Oui. [ 68 ] Quant à la « ligne d’occupation selon le levé en octobre 1999 et le 18 octobre 2006 », il explique s’être fié sur les dires de l’époux de l’Intimée plutôt que sur des signes visibles d’occupation : Q. Qu’est-ce que vous avez constaté, vous, comme geste d’occupation ou de possession posés au nord de la ligne d’occupation par les Robitaille-Durocher? R. Bien, comme je te dis, je me fie sur le fait que monsieur Durocher me l’a montré physiquement, puis entre le lac et puis la ligne ouest, c’était assez ouvert là.

C’était plus ouvert qu’en deux mille six (2006) d’ailleurs, parce que j’ai trouvé que, en deux mille six (2006), les arbres commençaient à cacher la ligne un peu, puis c’est ici, je sais que le quai, ça avait été question qu’il était, que madame Robitaille voulait savoir, je crois qu’il est chez nous, ça fait qu’on l’avait confirmé en quatre-vingt-dix-neuf (99) qu’il était chez elle. Puis là, elle a dit ce n’est pas moi qui ai fait le quai, mais j’ai l’impression qu’il est chez nous.

C’est ça qu’on s’était entendu, puis je vous le confirme, il est chez vous, si vous me dites que c’est votre ligne d’occupation, votre ligne de propriété là.

Puis de ce côté-là, je ne peux pas vous dire que j’ai vu beaucoup d’occupation , sauf peut-être en deux mille six (2006) où est-ce qu’on a retrouvé un poteau à terre, ce n’était pas un poteau debout, c’était un gros poteau qui était couché. [Soulignement ajouté] [ 69 ] Ce témoignage est confirmé par l’ensemble de la preuve. [ 70 ] Au sud de la ligne qui va du point A (situé à 108 pi au sud du point P9 [4] ) jusqu’au point P5, laquelle correspond à peu près à la « ligne de l’orée du bois », il n’y a pas de preuve d’occupation. [ 71 ] L’Intimée n’a pas payé les taxes pour cette

partie du terrain. Elle ne l’a pas clôturée. Elle n’a pas exploité le boisé qui s’y trouve. Elle n’y a installé aucun équipement. Elle fait état de sentiers tracés dans le bois, mais il n’en reste aucune trace depuis plusieurs années. [ 72 ] Certes, l’aménagement du lac au coût de 12 000 $ est un acte de possession, mais qui ne peut valoir pour toute sa surface puisque l’Intimée a reconnu qu’elle empiétait chez l’Appelant.

Et par la suite, elle n’a pas agi comme propriétaire en en refusant l’accès à l’Appelant ou en lui faisant savoir que sa présence n’était pas tolérée, ou de quelque autre manière alors que celui-ci avait la jouissance des lieux. Ici la possession ne saurait être qualifiée de non équivoque. [ 73 ] Elle ne l’a pas informé des travaux de l’arpenteur-géomètre ni, encore moins, ne lui a-t-elle remis une copie du croquis reçu de celui-ci en 1999.

À ce sujet, il rapporte : R. …j’ai communiqué avec madame Robitaille pour lui dire que oui, la ligne d’occupation que vous avez là, ce que vous me montrez, vous me dites que c’est chez vous. Par contre, en faisant l’analyse de titres, j’ai des ambiguïtés dans les titres, puis je vais, je ne sais pas où est-ce qu’elle passe la ligne là . J’ai dit là, je vous le dis là, il va falloir que vous vous entendiez avec votre voisin pour faire peut-être un procès- verbal de bornage à l’amiable ou qu’il se passe quelque chose, parce que votre titre, il n’est pas clair.

Puis, à partir de ce moment-là, moi j’ai réentendu parler de madame Robitaille juste en deux mille quatre (2004), je lui avais envoyé par la poste un petit plan montrant, moi, c’est un petit plan brouillon que j’ai ici là, je lui avais fait une photocopie de ça, puis c’est à peu près le même genre de plan, avec la ligne de biais là , pour montrer, sur un schéma, la différence que je trouvais là.

J’ai dit : « Là, il y a un gros triangle en, qui est, je ne suis pas sûr là, j’ai dit là, il va falloir régler ce problème-là avant que je vous dise que c’est à vous ou ce n’est pas à vous là. » [Soulignement ajouté] [ 74 ] En conclusion, je retiens que : • l’Intimée est entrée en possession jusqu’à la ligne A-P5 le jour de son achat; • elle a occupé les lieux, s’en croyant propriétaire, y compris en y construisant une

partie du lac;

• elle n’a jamais possédé l’espace entre la ligne A-P5 et la ligne des poteaux de fer; • elle n’a pas possédé tout le terrain où le lac a été aménagé, mais une

partie indéterminée seulement. [ 75 ] En conséquence, je suis d’avis que l’Intimée a acquis la propriété d’une

partie du lot de l’Appelant par sa possession et son action en justice (art. 2918). [ 76 ] La

partie en question est celle située entre la ligne A-P5 et la ligne P9-P5, la « limite selon la rénovation cadastrale ». [ 77 ] Comme l’Intimée gagne en définitive un agrandissement appréciable de son terrain, il est équitable qu’elle supporte les frais pour refaire le cadastre, procéder au bornage et parfaire son titre. L’appel principal [ 78 ] Pour ces motifs, je suis d’avis que la Cour rende l’arrêt suivant sur l’appel principal : Accueille l’appel avec dépens; Infirme le jugement attaqué; Accueille en

partie l’action de l’Intimée en reconnaissance judiciaire du droit de propriété, sans frais; Déclare que, par le présent arrêt, l’Intimée Robitaille acquiert la propriété du terrain suivant : la

partie du lot 2 935 100 située entre les lignes A-P5 et P9-P5; Désigne l’arpenteur-géomètre Christian Lefebvre – ou, s’il ne peut le faire, un autre au choix de l’Intimée – pour préparer une description technique de l’immeuble agrandi de l’Intimée, poser des bornes de la ligne A-P5 devant témoins et en dresser le procès- verbal conformément à l’article 792 du Code de procédure civile et faire modifier le cadastre en conséquence, le tout aux frais de l’Intimée. L’appel incident [ 79 ] L’Intimée demande par appel incident 35 000 $, à

titre d’honoraires extrajudiciaires, au motif d’abus de procédure de la part de l’Appelant. [ 80 ] Le Juge a rejeté sa demande : [39] Au sujet de l'abus de procédures ou de l'abus d'ester en justice, voici ce que le juge Rochon écrit l'arrêt de Viel c. Les Entreprises Immobilières du Terroir ltée : … [74] Avant d'examiner plus avant cette question, il importe de distinguer et de définir l'abus de droit sur le fond du litige (l'abus sur le fond) de l'abus du droit d'ester en justice. L'abus sur le fond intervient avant que ne débutent les procédures judiciaires.

L'abus sur le fond se produit au moment de la faute contractuelle ou extracontractuelle. Il a pour effet de qualifier cette faute. La

partie abuse de son droit par une conduite répréhensible, outrageante, abusive, de mauvaise foi. Au moment où l'abus sur le fond se cristallise, il n'y a aucune procédure judiciaire d'entreprise. C'est précisément cet abus sur le fond qui incitera la

partie adverse à s'adresser aux tribunaux pour obtenir la sanction d'un droit ou une juste réparation. [75] À l'opposé, l'abus du droit d'ester en justice est une faute commise à l'occasion d'un recours judiciaire. C'est le cas où la contestation judiciaire est, au départ, de mauvaise foi, soit en demande ou en défense. Ce sera encore le cas lorsqu'une

partie de mauvaise foi, multiplie les procédures, poursuit inutilement et abusivement un débat judiciaire. Ce ne sont que des exemples… … [40] Ni [l’Intimée] ni [l’Appelant] n'ont prouvé que l'un ou l'autre avait abusé de leur droit d'ester en justice. […] Quant aux incidents de procédures dont chacun fait état, ils sont courants dans ce genre d'affaires et ici, rien ne permet de croire qu'ils sont dus à la mauvaise foi ou à la négligence de l'une ou l'autre. [ 81 ] Je partage l’avis du Juge. D’autant plus que l’Appelant a gain de cause en appel. [ 82 ] Je propose de rejeter l’appel incident, avec dépens. PAUL VÉZINA, J.C.A. ANNEXE