2011 QCCQ 9861, 2011 QCCQ 9861

Haidar c. Thomson 2011 QCCQ 9861 COUR DU QUÉBEC Division administrative et d'appel CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montréal « Chambre civile » N : 500-80-019029-116 DATE : 25 août 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-F. KEABLE ______________________________________________________________________ AMMAR HABIB HAIDAR Appelant-locateur Représenté par Me Marc Boudreau c. JAMES THOMSON Intimé-locataire Se représente personnellement et LA RÉGIE DU LOGEMENT

Partie mise en cause Non représentée JUGEMENT SUR UN APPEL D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT (Articles 98 et suivants de la

Loi sur la régie du logement , L.R.Q., c. R-8.1 ) La permission d'appeler [ 1 ] Le 15 juin 2011, le juge François Bousquet accorde la permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement du 25 mars 2011. Conformément à ce jugement, le Tribunal doit apprécier le bien-fondé d'une demande de reprise d'un logement selon la preuve que les parties ont été invitées à lui présenter. La demande de reprise [ 2 ] Le locateur, Ammar Habib Haidar, désire reprendre le logement (un 6 ½), occupé depuis près de quatorze ans par James Thomson, pour y loger sa sœur dont il est le principal soutien, en se prévalant de l'

article 1957 du Code civil du Québec : 1957. Le locateur d'un logement, s'il en est le propriétaire, peut le reprendre pour l'habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien.

Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l'union civile. [ 3 ] Il est admis que les délais des avis prévus aux articles 1960 à 1962 C.c.Q. ont été respectés. [ 4 ] Devant le refus du locataire de quitter le logement, le locateur doit obtenir l'autorisation du Tribunal et, selon 1963 C.c.Q. : « … alors démontrer qu'il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l'avis et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins. »

La preuve [ 5 ] Le locateur explique au Tribunal qu'il exploite un commerce au 1 er étage de l'immeuble où il réside avec d'autres membres

de sa famille. À un étage supérieur du même immeuble, il loue aussi 2 appartements à des locataires dont l'un est M. Thomson. Au cours des années, il a toujours eu de bonnes relations avec ce dernier, mais il préfère reprendre ce logement où son locataire vit seul, de préférence à un autre logement voisin où vit un couple avec un jeune enfant. [ 6 ] Il désire fournir un appartement à sa sœur, de 22 ans, étudiante à temps complet, qui entreprend sa troisième année de génie à l'Université Concordia.

Il espère que cette dernière pourra l'aider occasionnellement dans l'opération de son commerce et lui payer un loyer à la fin de ses études. Tant le locateur que sa sœur démontrent au Tribunal que le locateur en est le principal soutien financier car leurs parents n'assument que les frais de scolarité.

Le désir de l'étudiante de bénéficier d'un appartement dans l'immeuble de son frère, plutôt que d'une chambre dans la maison de ses parents, est légitime. [ 7 ] Quant au locataire, il doute des véritables intentions du locateur; il croit plutôt que ce dernier utilise un prétexte pour l'évincer, rénover le logement et le relouer à des tiers à plus haut prix. Analyse [ 8 ] La bonne foi se présume toujours et le Tribunal ne peut se fonder sur de simples appréhensions. Si l'avenir devait confirmer les craintes du locataire, les articles 1968 et 1970 C.c.Q. lui accordent une protection adéquate : 1968.

Le locataire peut recouvrer les dommages-intérêts résultant d'une reprise ou d'une éviction obtenue de mauvaise foi, qu'il ait consenti ou non à cette reprise ou éviction. Il peut aussi demander que celui qui a ainsi obtenu la reprise ou l'éviction soit condamné à des dommages-intérêts punitifs. 1970. Un logement qui a fait l'objet d'une reprise ou d'une éviction ne peut être loué ou utilisé pour une fin autre que celle pour laquelle le droit a été exercé, sans que le tribunal l'autorise.

Si le tribunal autorise la location du logement, il en fixe le loyer. [ 9 ] Les paramètres des indemnités appropriées aux circonstances découlent des articles 1965 et 1967 C.c.Q. : 1965. Le locateur doit payer au locataire évincé une indemnité de trois mois de loyer et des frais raisonnables de déménagement. Si le locataire considère que le préjudice qu'il subit justifie des dommages-intérêts plus élevés, il peut s'adresser au tribunal pour en faire fixer le montant. L'indemnité est payable à l'expiration du bail et les frais de déménagement le sont, sur présentation de pièces justificatives. 1967.

Lorsque le tribunal autorise la reprise ou l'éviction, il peut imposer les conditions qu'il estime justes et raisonnables, y compris, en cas de reprise, le paiement au locataire d'une indemnité équivalente aux frais de déménagement. [ 10 ] En tenant compte des bonnes relations antérieures entre les parties et du consentement du locateur à accorder un délai de 3 mois avant la reprise, le Tribunal fixe la date de reprise au 1 er décembre 2011, accorde une indemnité de 3 mois de loyer (1 080 $), ainsi que les frais raisonnables de déménagement sur présentation des pièces justificatives.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE l'appel; AUTORISE le locateur, Ammar Habib Haidar à reprendre le logement situé au […], Verdun, Montréal (Québec) pour y loger sa sœur, Kothar Habib Haidar, et ce, à compter du 1 er décembre 2011; ORDONNE au locateur, Ammar Habib Haidar, de payer à son ancien locataire, James Thomson, 1 080 $, le 1 er décembre 2011; ORDONNE à Ammar Habib Haidar de rembourser à James Thomson les frais de déménagement raisonnables sur présentation des pièces justificatives, le Tribunal demeurant à la disposition des parties pour trancher tout litige à ce sujet; Sans frais. __________________________________ Jean-F.

Keable, J.C.Q. Date d’audience : 25 août 2011