2011 QCCQ 8170, 2011 QCCQ 8170

Deslandes c. Guay 2011 QCCQ 8170 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BAIE-COMEAU LOCALITÉ DE BAIE-COMEAU « Chambre civile » N° : 655-22-000252-093 DATE : Le 15 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SUZANNE DESLANDES Demanderesse c.

GABRIEL GUAY et ANDRÉ GUAY Défendeurs et L'OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE SAGUENAY Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ CONTEXTE [ 1 ] Les parties étaient propriétaires indivis d'un immeuble à logements sis au […] à Les Escoumins. [ 2 ] Ne pouvant s'entendre sur la fin de l'indivision, la demanderesse a déposé le 9 février 2006, une requête introductive d'instance en partage afin de mettre fin à l'indivision. [ 3 ] En cours d'instance, les parties ont convenu de vendre l'immeuble, lequel a été vendu le 18 juin 2007 pour la somme de 50 000,00 $.

Il a été convenu que le montant net de la vente soit détenu par le notaire Denis Turcotte jusqu'à ce que le présent litige soit réglé. [ 4 ] Les parties n'ont pu s'entendre sur le partage de la somme détenue en fidéicommis par le notaire Turcotte. En effet, les défendeurs prétendent que la somme doit leur être entièrement remise en raison des impenses, charges et frais d'administration qu'ils ont acquittés. La demanderesse prétend que les impenses ne peuvent être considérées, puisqu'elle n'a pas été consultée et que ces impenses n'étaient pas nécessaires à la conservation de l'immeuble.

Selon elle, il s'agissait de modifications substantielles nécessitant l'approbation

unanime des propriétaires indivis. LES FAITS [ 5 ] Gabriel, André et Michel Guay (Les frères Guay) ont acquis le 21 décembre 1984 un immeuble sis au […] à Les Escoumins. [ 6 ] Les frères Guay étaient propriétaires indivis à parts égales de cet immeuble qui comprend quatre (4) logements. [ 7 ] Michel Guay est décédé le 19 mai 2005 léguant sa

part indivise à son épouse Suzanne Deslandes, demanderesse. [ 8 ] Jusqu'au mois d'août 2005, l'immeuble a été administré par le père des défendeurs, Gérard Guay qui en avait l'usufruit; il habitait un logement de cet immeuble. Il administrait l'immeuble, récoltait les revenus et payait l'ensemble des dépenses. [ 9 ] À la mi-août 2005, Gérard Guay a dû quitter son logement en raison de problèmes de santé. Par la suite, l'immeuble est administré par André Guay. [ 10 ] Le 24 août 2005, la demanderesse par l'entremise de Me Martine Borduas informe par écrit Gabriel Guay qu'elle désire vendre sa part de l'immeuble.

N'ayant pas de réponse à cette lettre, Me Borduas récidive le 31 octobre 2005 informant Gabriel Guay que la demanderesse désire régler la propriété indivise de cet immeuble le plus rapidement possible. [ 11 ] Le 9 novembre 2005, les défendeurs avisent Me Martine Borduas que des travaux importants sont nécessaires à l'immeuble qu'ils évaluent à la somme de 121 000,00 $. Ils l'informent également que des réparations urgentes sont nécessaires, soit refaire le recouvrement du toit, d'une galerie et changer le réservoir à l'huile qui représentent un montant total de 30 000,00 $.

Ils requièrent donc que la demanderesse leur fasse parvenir un montant de 10 000,00 $ afin d'acquitter les dépenses urgentes à effectuer. [ 12 ] Ils offrent, par le fait même, à la demanderesse de racheter sa

part indivise dans l'immeuble pour une somme de 2 000,00 $. [ 13 ] Pourtant, la preuve démontre que les défendeurs ont fait refaire le recouvrement de la toiture de l'immeuble le 26 octobre 2005 pour la somme de 13 144,43 $. La demanderesse n'a pas été consultée préalablement aux travaux. [ 14 ] Les défendeurs prétendent que ces travaux étaient nécessaires, puisque de l'eau s'est infiltrée par le toit, et ce, au printemps 2005.

Par ailleurs, des photographies sont produites en preuve démontrant le piètre état du recouvrement. [ 15 ] D'ailleurs, en août 2005 André Guay a constaté des cernes au plafond démontrant que de l'eau s'infiltre. [ 16 ] Par ailleurs, la preuve des défendeurs démontre que la compagnie d'assurances, qui assure l'immeuble, leur a exigé que certains travaux ou vérifications soient effectués afin que la couverture d'assurance soit maintenue. [ 17 ] Selon la preuve, les travaux ou les vérifications demandés en date du 24 août 2004 sont les suivants: 1. La toiture doit être vérifiée par un couvreur; 2.

La chaudière doit être inspectée; 3.

Le réservoir de mazout doit être remplacé. [ 18 ] Une autre inspection est effectuée le 18 octobre 2005 et les assureurs exigent qu'une rampe d'escalier au sous-sol soit installée et que le réservoir à eau chaude soit remplacé. [ 19 ] En février 2006, les défendeurs ont décidé de remplacer complètement le système d'eau chaude et ont fait installer dans chacun des logements un réservoir de 40 gallons. [ 20 ] Puisque les circuits électriques ne conviennent pas à un chauffe-eau de 40 gallons, les panneaux électriques des quatre (4) logements ont dû être changés. [ 21 ] L'ensemble des travaux pour changer le système à eau chaude a coûté 7 403,85 $. [ 22 ] De plus, les défendeurs ont fait effectuer les travaux suivants:

a) Une

partie de la toiture et du mur au deuxième étage et la galerie pour un total incluant les taxes applicables de 15 769,93 $;

b) Réparation du plancher de la salle de bain du logement numéro 3 pour une somme de 720,10 $;

c) La pose d'un ventilateur de cuisine dans les quatre logements totalisant 1 700,00 $;

d) Installation d'une rampe au sous-sol pour la somme de 275,00 $. [ 23 ] En plus de ces travaux, les défendeurs demandent, que les honoraires professionnels payés aux défendeurs et aux membres de leur famille qui ont contribué à l'administration et à l'entretien de l'immeuble, soient pris en considération lors du partage. Ces honoraires s'élèvent à la somme de 22 707,57 $. [ 24 ] Sont inclus dans ces honoraires professionnels, les frais d'administration facturés par André Guay pour gérer l'immeuble, soit 350,00 $ par mois.

[ 25 ] En novembre 2006, les parties en sont venues à une entente pour que l'immeuble soit mis en vente et, il a été convenu qu'aucune dépense visant l'amélioration, la rénovation ou la réparation de l'immeuble ne serait effectuée sans le consentement unanime des propriétaires. [ 26 ] Cet immeuble a été vendu le 18 juin 2007 pour la somme de 50 000,00 $ et le produit net de la vente après paiement des frais afférents à cette vente, soit la somme de 44 848,37 $ a été déposée dans le compte en fidéicommis du notaire Denis Turcotte jusqu'au règlement du présent litige. [ 27 ] Les défendeurs ont produit en preuve des états des revenus et dépenses pour les années 2005, 2006 et 2007 démontrant qu'il y a un excédent des dépenses sur les revenus considérant l'ensemble des charges de l'immeuble, des travaux de réparation effectués et des différents honoraires professionnels payés de 16 154,40 $ pour l'année 2005, de 36 919,40 $ pour l'année 2006 et de 7 631,11 $ pour l'année 2007 (D-13). [ 28 ] De plus, les défendeurs prétendent que des honoraires professionnels devraient être pris en compte dans le partage pour les années 2008, 2009 et 2010 s'élevant à la somme de 2 889,60 $. [ 29 ] Selon la preuve, l'excédent total des dépenses sur les revenus de l'immeuble pour les années 2005 à 2010 inclusivement s'établit à 75 276,45 $ si l'on tient compte des honoraires professionnels et de 52 568,88 $ si on ne tient pas compte de ces honoraires. [ 30 ] La demanderesse conteste que les travaux effectués à l'immeuble ainsi que les honoraires payés soient considérés dans le partage du prix de vente, puisqu'elle est d'avis que les travaux effectués ne sont pas des impenses nécessaires pour conserver l'immeuble et que les dépenses ont été effectuées sans son autorisation et sans qu'elle soit consultée. [ 31 ] Par ailleurs, elle considère que les honoraires professionnels qui ont été payés aux défendeurs et aux membres de leur famille sont grossièrement exagérés et ne peuvent lui être réclamés dans la mesure où elle n'a pas été consultée au préalable. [ 32 ] Elle soutient que les travaux effectués sont plus que de simples impenses pour conserver le bien, mais sont des modifications importantes à l'immeuble, ce à quoi elle n'a pas consenti.

ANALYSE [ 33 ] Il n'est pas contesté que les parties étaient propriétaires en parts égales d'un immeuble sis au […] à Les Escoumins.

Il est également acquis que l'immeuble a été vendu et qu'un montant de 44 848,37 $ a été déposé dans le compte en fidéicommis du notaire chargé de sa vente. [ 34 ] En principe, ce montant plus les intérêts accrus doivent être divisés en parts égales entre les propriétaires indivis. [ 35 ] Cependant, les défendeurs réclament qu'à même ce prix de vente leur soient remboursés les impenses effectuées à l'immeuble en 2005, 2006 et 2007 ainsi que les différents frais d'administration encourus pour la gestion de l'immeuble.

Les revenus de location de l'immeuble n'étant pas suffisants pour couvrir l'ensemble des dépenses, les défendeurs ont dû assumer la perte et ils réclament d'être remboursés à même le prix de vente de l'immeuble. [ 36 ] Il est également acquis que la demanderesse n'a pas consenti et n'a pas été consultée préalablement aux travaux effectués sur l'immeuble et qu'elle n'a pas été consultée concernant les frais d'administration et honoraires professionnels à être versés aux défendeurs. [ 37 ] Dans les circonstances et puisque le consentement de la demanderesse n'a pas été obtenu préalablement aux travaux effectués ne doivent être considérées que les impenses nécessaires à la conservation du bien. [ 38 ] En effet, l'

article 1020 du Code civil du Québec est libellé ainsi:

Article 1020 «Chaque indivisaire a droit au remboursement des impenses nécessaires qu'il a faites pour conserver le bien indivis. Pour les autres impenses autorisées, il doit, au moment du partage, à une indemnité égale à la plus-value donnée au bien.

Inversement, l'indivisaire répond des pertes qui diminuent par son fait, la valeur du bien indivis.» [ 39 ] La notion d'impenses doit être considérée comme toutes dépenses faites pour l'entretien ou l'amélioration d'un bien immeuble. [ 40 ] Cependant, pour que les défendeurs aient droit d'être préférés sur le partage du montant de la vente concernant les impenses, la preuve doit démontrer qu'elles étaient nécessaires pour la conservation du bien indivis, et ce, tel qu'édicté par l'

article 1020 du Code civil du Québec . [ 41 ] Chaque impense réclamée doit être examinée à la lumière de ces principes. RÉPARATIONS DE LA TOITURE [ 42 ] La preuve démontre qu'en octobre 2005, les défendeurs ont fait changer le recouvrement d'une

partie de la toiture. Selon les défendeurs, ces travaux étaient nécessaires, car de l'eau s'infiltrait. Ils ont déposé des photographies au soutien de leurs prétentions et le Tribunal constate que la toiture était dans un piètre état. Puisque la preuve démontre que l'eau s'infiltrait par la toiture, il devenait nécessaire pour la conservation du bien que le recouvrement de cette toiture soit refait.

[ 43 ] Par conséquent, le prix de réfection de cette toiture, soit la somme de 12 880,43 $ doit être considérée comme une impense qui a été rendue nécessaire pour conserver le bien. RÉPARATIONS À LA GALERIE [ 44 ] La preuve révèle que cette galerie était pourrie à plusieurs endroits et qu'elle devait être solidifiée pour assurer la sécurité des locataires. D'ailleurs, l'évaluateur dont les services ont été requis par la demanderesse conclut dans son évaluation: «L'entrée fermée du logement du deuxième étage et celle du rez-de-chaussée située sur le côté droit seront à refaire pratiquement au complet.

Il y a infiltration d'eau depuis plusieurs années.» [ 45 ] Les photographies déposées en preuve par les défendeurs démontrent que cette structure est mal en point et doit être solidifiée pour assurer la conservation de l'immeuble. Cependant, les travaux effectués étaient substantiels et requerraient une décision unanime des propriétaires selon l'

article 1026 du Code civil du Québec . D'autant plus, que la demanderesse avait clairement manifesté qu'elle désirait mettre fin à l'indivision et que les travaux ont été effectués après que la demanderesse ait déposé les procédures en partage. [ 46 ] Par ailleurs, certains travaux étaient nécessaires à la galerie pour assurer la conservation de l'immeuble et la sécurité de ses occupants. Cependant, le Tribunal ne dispose pas des coûts ventilés pour les travaux effectués et arbitre les coûts nécessaires à la somme de 6 000,00 $.

SYSTÈME D'EAU CHAUDE [ 47 ] Les défendeurs ont, en février 2006, changer complètement le système d'eau chaude en remplaçant la chaudière chauffée à l'huile par des chauffe-eau individuels dans chaque logement. Cette installation a nécessité que les panneaux électriques de chaque logement soient modifiés afin d'alimenter en électricité les chauffe-eau. [ 48 ] Cependant, il appert de la preuve que ce qui était nécessaire et demandé par les assureurs pour assurer la conservation de l'immeuble, c'est le remplacement du réservoir à l'huile et de la chaudière.

Il n'était pas nécessaire que tout le système d'eau chaude soit modifié. [ 49 ] Aucune soumission ou évaluation des coûts n'a été produite permettant au Tribunal de déterminer qu'elle aurait été la valeur des travaux pour changer la chaudière et le chauffe-eau à l'huile par des appareils de même nature. [ 50 ] Il appert au Tribunal que les coûts auraient été moindres si les défendeurs s'étaient contentés de remplacer la chaudière et le chauffe-eau à l'huile.

Puisqu'il ne dispose pas d'évaluation sur cet aspect, le Tribunal arbitre ces frais à 50% du montant déboursé, soit la somme de 3 932,78 $. [ 51 ] Pour ce qui est des autres impenses que les défendeurs ont supportées telles que réparation du plancher de la salle de bain du logement numéro 3, la pose d'un ventilateur de cuisine dans les quatre logements, l'installation d'une rampe pour le sous-sol, le Tribunal est d'avis que ces travaux n'étaient pas nécessaires pour la conservation du bien et n'ont pas apporté une plus-value à l'immeuble considérant le prix de vente de 50 000,00 $. [ 52 ] Par conséquent, les impenses que le Tribunal doit tenir compte dans le partage s'élèvent à la somme de 22 813,21 $.

FRAIS D'ADMINISTRATION ET HONORAIRES PROFESSIONNELS [ 53 ] Par ailleurs, le défendeur André Guay réclame des frais d'administration de l'immeuble de 350,00 $ par mois du mois d'août 1995 jusqu'en 2010. [ 54 ] De plus, les défendeurs prétendent que les honoraires professionnels qu'ils se sont payés ainsi qu'aux membres de leur famille dans le cadre de travaux effectués, des visites et de l'entretien de l'immeuble doivent leur être remboursés à même le prix de vente. [ 55 ] L'

article 1019 du Code civil du Québec prévoit que:

Article 1019 «Les indivisaires sont tenus, en proportion de leur part, des frais d'administration et des autres charges communes qui se rapportent au bien indivis.» [ 56 ] Le Tribunal constate, à la lecture de la pièce D-14, que les défendeurs réclament des honoraires professionnels pour la gestion, les frais de voyage et frais d'entretien pour un total de 19 817,97 $ entre août 2005 et la date de la vente de l'immeuble. [ 57 ] Le Tribunal peut difficilement concevoir que le gérant de l'immeuble, André Guay, ait pu consentir à de tels honoraires professionnels compte tenu de la valeur marchande de l'immeuble.

De plus, la preuve révèle que cet immeuble rapportait des revenus annuels de location de 15 000,00 $. [ 58 ] Pour l'année 2006, les honoraires professionnels versés aux défendeurs et aux membres de leur famille représentent près de 44% des revenus locatifs de l'immeuble. Dans les circonstances, le Tribunal juge que ces honoraires professionnels sont totalement exagérés, d'autant plus, que la demanderesse a clairement manifesté, dès le mois d'août 2005, qu'elle désirait mettre fin à l'indivision.

[ 59 ] Dans ses honoraires professionnels André Guay s'est fait payer des frais de gestion de 350,00 $ par mois.

Le Tribunal juge que cette somme est amplement suffisante pour couvrir les frais de gestion ainsi que les différents frais de déplacement et autres qui ont pu nécessiter la gestion et l'entretien de l'immeuble. [ 60 ] Dans les circonstances, le Tribunal tiendra compte dans le partage, les frais de gestion suivants: − Pour l'année 2005: 1 400,00 $; − Pour l'année 2006: 4 200,00 $; − Pour l'année 2007: 1 750,00 $ [ 61 ] Par ailleurs, les honoraires professionnels et frais de déplacement versés aux membres de la famille des défendeurs ne peuvent être considérés comme des impenses ou des charges qui doivent être remboursées. [ 62 ] De plus, les frais bancaires ainsi que les intérêts payés sur le prêt concernant la marge de crédit ne peuvent également être considérés comme des impenses ou des charges remboursables. [ 63 ] En tenant compte des impenses accordées par le Tribunal, des frais d'administration, des différentes charges communes et des revenus indiqués aux états des résultats pour les années 2005, 2006 et 2007, le Tribunal conclut que le surplus des dépenses sur les revenus sont les suivantes: − Pour l'année 2005: 11 065,27 $; − Pour l'année 2006: 10 475,41 $ − Pour l'année 2007: 0,00 $. [ 64 ] Puisque ces déficits ont été entièrement assumés par les défendeurs, ils devront être payés en préférence avant le partage du montant de la vente.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE en

partie la demande amendée; ORDONNE que soit remis aux défendeurs à même le montant détenu en fiducie par le notaire Denis Turcotte la somme de 21 540,68 $; ORDONNE que le solde de 23 307,69 $ ainsi que les intérêts accrus soient divisés en parts égales entre Suzanne Deslandes, Gabriel Guay et André Guay; RÉSERVE sa compétence pour décider de toutes difficultés quant à la répartition du montant de 21 540,68 $ entre les défendeurs; RÉSERVE aux parties tous leurs droits et recours pouvant découler de la reddition de comptes finals transmis par les défendeurs à la demanderesse; LE TOUT chaque

partie payant ses frais. __________________________________ FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q. SUZANNE DESLANDES Demanderesse Me GILLES VÉZINA Poulin, Vézina, Pettigrew, avocats Procureur pour les défendeurs