2015 QCCQ 758, 2015 QCCQ 758

Haas c. Agence du revenu du Québec 2015 QCCQ 758 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » (Appel

sommaire en matière fiscale) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-130793-112 DATE : 6 février 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JASON HAAS […] Montréal (Québec) […] Demandeur c.

AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC, représentée par Mme Lien Nguyen 3, Complexe Desjardins, secteur D-22-1LC, C.P. 5000, succursale Desjardins, Montréal (Québec) H5B 1A7 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ LE LITIGE [ 1 ] Le demandeur, monsieur Jason Haas (ci-après appelé « monsieur Haas ») se pourvoit en appel à l’encontre de trois avis de cotisation émis en date du 29 octobre 2010 pour les années d’imposition 2007, 2008 et 2009. [ 2 ] Par ces nouveaux avis de cotisation, l’Agence du Revenu du Québec (ci-après appelée « Revenu Québec »), refuse les pertes locatives de monsieur Haas, lequel est propriétaire occupant d’un immeuble à logements qui en comporte trois. [ 3 ] Les pertes refusées, pour les années en litige, sont de l’ordre de 4 255 $ pour l’année 2007, 5 025 $ pour l’année 2008 et de 6 408 $ pour l’année 2009.

Remarques préliminaires [ 4 ] Alors que l’audition et le débat étaient engagés depuis un certain temps, le Tribunal a appris en cours d’audition que monsieur Haas avait déjà été représenté, dans ses démarches devant Revenu Québec, par Me Jules Brossard. [ 5 ] Le Tribunal a alors dénoncé aux parties qu’il avait déjà été associé avec Me Brossard, au sein de l’étude De Grandpré Chait, et donc, que certains pourraient croire que le juge soussigné pouvait, du moins en apparence, être en conflit d’intérêt.

Cependant, et malgré cette apparence de conflit d’intérêt, le juge soussigné a déclaré qu’il se sentait parfaitement à l’aise de continuer l’instruction de cette affaire et il s’en est remis à la décision des parties, lesquelles, dans les circonstances, pouvaient demander sa récusation. [ 6 ] À la suite de cette précision, Revenu Québec, représenté par madame Lien Nguyen, et monsieur Haas ont confirmé qu’ils n’étaient pas de leur intention de demander la récusation du juge soussigné.

LE CONTEXTE [ 7 ] Monsieur Haas indique qu’il s’est porté acquéreur de l’immeuble avec une mise de fonds de 23 000 $, et que le prix d’achat était de 220 000 $, de telle sorte qu’il a emprunté une somme importante pour l’acquérir. [ 8 ] Monsieur Haas témoigne que sa décision d’acheter un immeuble à revenus, du type propriétaire-occupant, a été prise avec une intention claire et nette de générer des profits à moyen et long terme et que cet achat a été réalisé dans le but de faire un investissement rentable immobilier.

[ 9 ] Pour sa part, Revenu Québec prétend que monsieur Haas n’a pas démontré l’existence d’une source de revenu puisque, s’agissant d’un bien dont une

partie est occupée personnellement par monsieur Haas, ce dernier n’aurait pas démontré une expectative raisonnable de profit.

En somme, selon Revenu Québec, monsieur Haas n’a pas établi la commercialité des opérations. [ 10 ] Afin d’arriver à cette décision, Revenu Québec s’appuie sur les raisons suivantes : ⋅ Monsieur Haas réside lui-même dans l’immeuble et occupe une superficie équivalant à 40 % de la superficie totale; il y a donc une composante personnelle; ⋅ Depuis 2002, monsieur Haas a réclamé 61 440 $ de pertes locatives; ⋅ Revenu Québec a laissé sept ans à monsieur Haas pour que l’espérance de bénéfice devienne réalité; ⋅ Selon Revenu Québec, les deux logements sont loués pour des montants inférieurs à la juste valeur locative; à

titre d’exemple, en 2008, un logement de 3 ½ est loué 440 $, alors que la moyenne du marché pour des logements similaires serait de 503 $, et le 5 ½ est loué pour 700 $, alors que la moyenne du marché serait de 809 $; ⋅ Monsieur Haas aurait de plus modifié l’immeuble afin d’en occuper une

partie plus importante, de telle sorte que les revenus bruts de location sont moins élevés qu’auparavant; ⋅ Enfin, les frais d’intérêt résultant du prêt hypothécaire sont très élevés et, selon Revenu Québec, une diminution de ceux-ci aurait dû être envisagée par monsieur Haas pour diminuer les frais fixes. [ 11 ] Selon le rapport de vérification produit le 14 octobre 2010 par madame Josée D.

Gauthier, du bureau de Rouyn-Noranda de Revenu Québec, son enquête est le fruit du programme « Location d’immeubles volet – sous-déclaration », lequel programme vise à repérer les contribuables qui sont propriétaires d’immeubles à logements, qui réclament des pertes locatives et dont le loyer mensuel moyen par appartement loué serait inférieur au loyer moyen de la région où est situé l’immeuble. [ 12 ] De son côté, monsieur Haas invoque les raisons suivantes au soutien de son appel : ⋅ Depuis le début de l’acquisition de l’immeuble, il a géré ses affaires de manière commerciale, réaliste et rationnelle; ⋅ Avant d’acheter cet immeuble, il avait évalué et recherché d’autres propriétés dans des banlieues soit de la couronne Nord et Sud, mais son choix s’est porté sur une propriété de l’île de Montréal puisque la valeur des propriétés sur l’île augmentait à un rythme beaucoup plus rapide par rapport à celles des banlieues; ⋅ La dette hypothécaire sera payée d’ici quelques années et il déclarera alors des profits nets de location à chaque année; ⋅ À la suite de la naissance de son fils en 2007, il a été décidé de prendre possession d’une

partie de l’immeuble mais cette décision ne contredit aucunement sa volonté de réaliser des profits depuis l’acquisition de la propriété; ⋅ En ce qui concerne la valeur marchande des loyers qu’il exige de ses locataires, monsieur Haas précise qu’il est très difficile, voire presqu’impossible, d’augmenter de façon constante les loyers et qu’il préfère de loin, ce qui selon lui est une décision rationnelle, de garder un locataire tranquille, qui ne brise pas le logement et qui est solvable plutôt que de tenter d’augmenter le prix du loyer et de risquer un départ d’un bon locataire; ⋅ L’immeuble acquis en 2001 était dans un piètre état et il a dû engager plusieurs dépenses pour le mettre à niveau; ⋅ Il y aura retour du balancier prochainement puisqu’il n’y aurait presque plus de travaux à effectuer; [ 13 ] Monsieur Haas dépose deux rapports d’évaluation immobilière, exigés à l’époque par le prêteur hypothécaire Desjardins, lesquels confirment qu’au 10 mars 2004, la valeur de la propriété était évaluée à 327 000 $ et qu’au 19 octobre 2009, cette valeur était de 565 000 $. [ 14 ] Monsieur Haas dépose également un avis d’évaluation du rôle d’évaluation foncière pour l’année 2011, lequel avis fixe à 578 000 $ la valeur uniformisée pour fins municipales. [ 15 ] De plus, un tableau préparé par Revenu Québec (D-7) démontre l’historique des revenus bruts, des dépenses ainsi que des pertes (et/ou revenus nets) pour la période de 2003 à 2013. [ 16 ] Ce tableau démontre que pour les années en litige, les pertes locatives étaient de 4 255 $, 5 025 $ et 6 408 $ (2007 à 2009) alors que pour les années postérieures à celles en litige, c’est-à-dire pour les années 2010, 2011, 2012 et 2013, monsieur Haas a réalisé des profits nets de 4 519 $, 5 333 $, 545 $ et de 6 676 $ respectivement. [ 17 ] Questionné par le Tribunal afin de savoir pourquoi des profits nets ont été réalisés à partir de l’année 2010, monsieur Haas a répondu qu’il avait été capable de réduire considérablement l’hypothèque qui grevait alors son immeuble, faisant passer son solde hypothécaire de 272 419 $ à 172 419 $. [ 18 ] En effet, le relevé de la dette hypothécaire Desjardins confirme qu’il y a eu remboursement d’une somme de 100 000 $ le 29 octobre 2009.

ANALYSE

[ 19 ] Revenu Québec invoque la décision de la Cour suprême du Canada en 2002 dans l’affaire Stewart c. La Reine [1] pour arriver à la conclusion que monsieur Haas n’avait pas de source de revenus et, partant, ne pouvait pas déduire les pertes locatives.

Nous reviendrons un peu plus loin sur cette décision de la Cour suprême. [ 20 ] Il est utile de préciser qu’à la suite de cette décision, Revenu Québec a révisé son bulletin d’interprétation IMP.81-2-R1 en date du 31 juillet 2003. [ 21 ] Au paragraphe 11 de ce bulletin, Revenu Québec résume à bon droit, selon le Tribunal, les critères, non seulement ceux établis par l’arrêt Stewart précité, mais également ceux découlant de la jurisprudence antérieure, qui doivent être examinés dès lors qu’il y a un élément d’utilisation personnelle dans le cadre d’une entreprise ou d’un investissement. [ 22 ] Il est à noter qu‘au terme de l’exercice d’appréciation qui est suggéré au paragraphe 11 du bulletin d’interprétation, dans la mesure où l’on arrive au constat que la commercialité prédomine, l’existence de la source de revenus sera établie et, donc, les dépenses pourront être déduites sous réserve des dispositions de la loi. [ 23 ] Il y a lieu de reproduire ici le paragraphe 11 de ce bulletin : 11.

Pour faire cet exercice d’appréciation et établir cette prédominance, les six indices suivants doivent être considérés dans leur ensemble :

a) l’état des profits et des pertes pour les années antérieures;

b) la formation du contribuable;

c) la voie sur laquelle il entend s’engager;

d) la capacité de l’entreprise, en terme de capital, de réaliser un profit;

e) le gain en capital anticipé pour le contribuable (et non simplement le gain éventuel);

f) l’expectative raisonnable de profit qui continue à s’établir en fonction des critères suivants établis par la jurisprudence antérieure : ⋅ le temps requis pour rentabiliser l’activité de ce genre; ⋅ la présence des ingrédients nécessaires à la réalisation éventuelle de profit; ⋅ l’état des profits et des pertes pour les années postérieures aux années en litige; ⋅ le nombre d’années consécutives pendant lesquelles des pertes ont été enregistrées; ⋅ l’accroissement des dépenses et la diminution des revenus au cours des périodes pertinentes; ⋅ la persistance des facteurs qui causent les pertes; ⋅ l’absence de planification; ⋅ le défaut d’ajustement de la conduite de ses affaires; ⋅ l’ampleur des activités; ⋅ les personnes qui y ont participé; ⋅ le contexte dans lequel des activités ont été poursuivies. [ 24 ] Il est à préciser que dans le présent dossier, il est admis que Revenu Québec a fait le choix de ne pas contester l’opportunité ou la raisonnabilité des dépenses ou encore de ne pas contester le fait que certaines d’entre elles auraient peut-être dû être capitalisées plutôt que d’être réclamées en dépenses. [ 25 ] Dès lors, le Tribunal n’a pas à se prononcer sur la nature et le bien-fondé ou non des dépenses réclamées par monsieur Haas, Revenu Québec ayant choisi d’établir les cotisations sur la prémisse qu’il y avait absence d’une source de revenu au plan fiscal. [ 26 ] Avant d’aborder plus en détails la décision Stewart , il y a lieu également de préciser que l’immeuble acquis par monsieur Haas, tout comme dans l’affaire Stewart , a été acheté avec un haut degré d’endettement et que les pertes réclamées par monsieur Haas découlent principalement des frais d’intérêt qui résultent de cet endettement.

La décision stewart [ 27 ] Dans l’affaire Stewart , la Cour suprême du Canada est venue recadrer l’analyse qui doit être effectuée par les tribunaux lorsque le fisc conteste la déductibilité de certaines pertes par le contribuable. [ 28 ] Stewart avait acheté quatre unités de condominium desquelles il a tiré certains revenus de location. Malheureusement pour lui, étant donné un taux d’inoccupation plus élevé que prévu, les résultats obtenus de l‘opération n’ont pas été à la hauteur de ses prévisions.

Malgré ses efforts, Stewart n’a pu rentabiliser les opérations des condos et a subi des pertes locatives.

[ 29 ] Tout comme dans le présent dossier, les paiements d’intérêts effectués par Stewart étaient supérieurs aux revenus de location bruts pour les années en cause. Le Ministre a refusé la déduction de ces pertes au motif que le contribuable n’avait aucune expectative de profit et donc aucune source de revenu. [ 30 ] Le test applicable par la Cour suprême est résumé au paragraphe [50] de la décision : « [50] Il est manifeste que, pour que l’art. 9 s’applique, le contribuable doit d’abord déterminer s’il a une source de revenu constituée soit d’une entreprise, soit d’un bien.

Comme nous l’avons vu, une activité commerciale qui ne constitue pas véritablement une entreprise peut néanmoins être une source de revenu constituée d’un bien. De même, il est clair que certaines démarches de contribuables ne sont ni des entreprises, ni des sources de revenu constituées d’un bien, mais sont uniquement des activités personnelles. On peut recourir à la méthode à deux volets suivante pour trancher la question de l’existence d’une source (

i) L’activité du contribuable est-elle exercée en vue de réaliser un profit, ou s’agit-il d’une démarche personnelle? (ii) S’il ne s’agit pas d’une démarche personnelle, la source du revenu est-elle une entreprise ou un bien?

Le premier volet du critère vise la question générale de savoir s’il y a ou non une source de revenu; dans le deuxième volet, on qualifie la source d’entreprise ou de bien . » [ 31 ] Par ailleurs, la Cour suprême a également déterminé que lorsqu’une activité est de nature commerciale, il n’est pas nécessaire d’analyser les décisions commerciales du contribuable [2] . [ 32 ] De plus, il est important de noter, contrairement à ce qu’à prétendu Revenu Québec lors de l’audition, qu’un haut niveau de financement n’est pas un facteur qui tend à démontrer qu’il n’y a pas de source de revenu. [ 33 ] En effet, la Cour suprême a clairement précisé ce qui suit : « […] Au contraire, le fait que le financement d’une activité soit externe est une indication que le contribuable exerce son activité comme le ferait un homme d’affaires sérieux.

Ainsi, l’existence d’un financement est un aspect qui ajoute à la commercialité d’une entreprise et qui joue donc en faveur d’une qualification de l’activité comme étant une source de revenu. [3] » [ 34 ] La Cour suprême a également précisé que cette analyse en deux volets ne doit pas être confondue avec la nature des dépenses que tente de déduire le contribuable : « […] Il faut distinguer l’activité que le contribuable qualifie de source de revenu des déductions particulières qu’il associe à cette source.

La tentative du contribuable de déduire ce qui est essentiellement une dépense personnelle n’influe pas sur la qualification de la source à laquelle cette déduction se rapporte. Cette distinction analytique est imposée par la structure de la Loi.

Si, comme nous l’avons vu, l’art. 9 est la disposition de la Loi où est établie la distinction fondamentale entre l’activité personnelle et l’activité commerciale puis, dans le domaine commercial, entre les sources de revenu constituées d’une entreprise et les sources de revenu constituées d’un bien, la qualification des déductions s’effectue ailleurs. […] Il ressort clairement de ces dispositions que la déductibilité des dépenses présuppose l’existence d’une source de revenu et, partant, qu’elle ne doit pas être confondue avec l’examen préliminaire portant sur l’existence de cette source.

Si la déductibilité d’une dépense particulière est en cause, ce n’est pas l’existence d’une source de revenu qui doit être mise en doute, mais plutôt le lien entre cette dépense et la source à laquelle elle est censée se rapporter. Le fait qu’une dépense soit considérée comme faisant

partie des frais personnels ou de subsistances n’influe aucunement sur la qualification de la source de revenu à laquelle le contribuable tente de rattacher la dépense; […] [4] » [ 35 ] En l’espèce, Revenu Québec n’a fait aucune vérification afin de déterminer si les dépenses réclamées par monsieur Haas étaient soit légitimes, ou encore si elles étaient capitalisables.

Revenu Québec a tout simplement pris pour acquis que monsieur Haas n’avait aucune source de revenu, de telle sorte que pour les années en litige, le Tribunal n’a pas à déterminer le bien fondé et la raisonnabilité des dépenses qui sont a l’origine des pertes. [ 36 ] Par ailleurs, l’argument de Revenu Québec sur la juste valeur locative des deux logements ne tient pas en l’instance. En effet, le Tribunal est d’avis que puisque monsieur Hass n’avait aucun lien de dépendance avec les locataires, on doit s’en remettre à son jugement d’affaire à cet égard.

De toute façon, la preuve d’une « moyenne du marché » n’indique que cela, c’est-à-dire une « moyenne », sans plus. [ 37 ] Enfin, si on analyse les facteurs objectifs énumérés par la Cour suprême, lesquels ont été repris dans le bulletin IMP.81-2/R1 de Revenu Québec, il est clair selon le Tribunal que monsieur Haas a détenu et exploité son immeuble avec un degré de commercialité suffisante. [ 38 ] En effet, le contribuable s’est engagé dans une entreprise avec un plan très rationnel et le fait d’avoir effectué des rénovations depuis l’acquisition et avoir été en mesure de réduire le financement hypothécaire en 2009 a fait en sorte que des revenus nets locatifs ont été réalisés dès l’année 2010. [ 39 ] Par ailleurs, il est évident que monsieur Haas réalisera un profit important lors de la disposition de l’immeuble.

À cet égard, la Cour suprême, dans la décision Stewart , a précisé ce qui suit [5] : [68] Quant à savoir si le gain en capital escompté devrait ou non servir à déterminer si le contribuable a une expectative raisonnable de profit, nous réitérons que la rentabilité escomptée d’une entreprise n’est qu’un seul des facteurs à prendre en considération pour déterminer si l’activité du contribuable dénote un degré de commercialité suffisant pour qu’elle soit considérée comme une source de revenu constituée d’une entreprise ou d’un bien. Cela dit, à notre avis, la motivation relative aux gains en capital correspond à la

compréhension qu’ont normalement les gens d’affaires de la « recherche d’un profit », et elle peut être prise en considération pour déterminer si l’activité du contribuable est de nature commerciale.

Naturellement, la simple acquisition d’un bien en vue de réaliser éventuellement un gain n’engendre pas une source de revenu pour l’application de l’art. 9; toutefois, un gain escompté peut être pris en considération pour apprécier la commercialité de la ligne de conduite globale du contribuable. [ 40 ] Pour ces motifs, le Tribunal arrive à la conclusion que les activités locatives de monsieur Haas constituaient une source de revenu.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Accueille l’appel; annule les cotisations MR152508C01, MP892201C01 et MR624800C01 du 29 octobre 2010 pour les années 2007, 2008 et 2009 respectivement; le tout avec frais en faveur du demandeur, en vertu de l’article 93.35 LAF. __________________________________ DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. Date d’audience : 15 décembre 2014