2012 QCCA 1100, 2012 QCCA 1100

Lebel c. Chartier 2012 QCCA 1100 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021278-106 (500-80-015582-100) DATE : LE 14 JUIN 2012 CORAM : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON, J.C.A. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. RÉJEAN LEBEL (ès qualités de Syndic adjoint de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) APPELANT - Intimé c.

GHISLAIN CHARTIER INTIMÉ - Appelant et COMITÉ DE DISCIPLINE DE L'ORGANISME D'AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] L'appelant se pourvoit contre le jugement rendu le 22 novembre 2010 par la Cour du Québec, division administrative et d'appel (l'honorable Jacques Paquet), qui a accueilli l'appel de l'intimé, infirmé les déclarations de culpabilité prononcées par le comité de discipline de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec le 19 octobre 2009 et annulé les sanctions imposées par le comité le 1 er décembre 2009; [ 2 ] Pour les motifs du juge Doyon, auxquels souscrivent les juges Hilton et Fournier, la Cour : [ 3 ] ACCUEILLE l'appel en partie; [ 4 ] INFIRME en

partie le jugement prononcé le 22 novembre 2010 par la Cour du Québec, annule les déclarations de non- culpabilité sur les chefs 1 a), b),

c) et 3 a), b),

c) et rétablit les déclarations de culpabilité prononcées par le comité de discipline sur ces chefs de même que les sanctions imposées par le comité sur les chefs 1 a), b), c); [ 5 ] INFIRME en

partie la décision du comité prononcée le 1 er décembre 2009, modifie la sanction imposée sur les chefs 3 a), b),

c) en réduisant à 30 jours les périodes de suspension concurrentes du certificat d'agent immobilier, les autres volets de la sanction sur ces chefs demeurant inchangés; [ 6 ] SANS FRAIS , vu le sort mitigé du pourvoi. ALLAN R. HILTON, J.C.A. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. M e Yannick Chartrand Savoie Pelletier Pour l'appelant M e Alain Mongeau Alain Mongeau, avocats

Pour l'intimé Date d’audience : 1 er juin 2012 MOTIFS DU JUGE DOYON [ 7 ] Le juge de la Cour du Québec était-il justifié d'infirmer, en appel, la décision prononcée par le Comité de discipline de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), qui était à l'époque l' Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ), qui a reconnu l'intimé coupable de quatre chefs d'infraction, et d'annuler les sanctions que le Comité de discipline a imposées? Telle est la question soumise par le syndic adjoint de l'OACIQ.

LES CHEFS D'INFRACTION ET LES DISPOSITIONS RÉGLEMENTAIRES [ 8 ] Comme c'est souvent le cas, les chefs de la plainte sont libellés de manière à couvrir une gamme de comportements. Les voici : 1. Le ou vers le 8 août 2007, concernant l’immeuble sis au […], à Contrecoeur, l’intimé n’a pas informé l’agent immobilier, Paule Bernier, représentant le promettant-acheteur, Gérard Pain, de l’existence de la promesse d’achat PA 54291, commettant des infractions à l’égard de:

a) Xiang Yan Wu et Xue Zhi Lliang, vendeurs;

b) Gérard Pain,promettant-acheteur;

c) Paule Bernier, agent immobilier; contrevenant ainsi, pour chacun de ces individus, aux articles 24 et 41 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 2.

Le ou vers le 8 août 2007, concernant l’immeuble sis au […], à Contrecoeur, l’intimé a fait accepter aux vendeurs, Xiang Yan Wu et Xu (sic) Zhi Liang, la promesse d’achat PA 54291 en leur représentant qu’il n’y avait seulement qu’une possibilité qu’une autre promesse d’achat leur soit présentée alors qu’il avait pris connaissance d’un message de l’agent immobilier Paule Bernier, représentant le promettant-acheteur Gérard Pain, à l’effet qu’elle voulait un rendez-vous pour la présentation d’une promesse d’achat, commettant une infraction à l’égard de Xiang Yan Wu et Xu (sic) Zhi Lliang et contrevenant ainsi, aux articles 1, 13, 22, 24 et 26 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 3.

Entre le ou vers le 8 août 2007 et le ou vers le 16 août 2007, concernant l’immeuble sis au […], à Contrecoeur, l’intimé a négligé et/ou refusé de donner suite à plusieurs communications de l’agent immobilier Paule Bernier représentant le promettant-acheteur Gérard Pain, concernant la présentation de la promesse d’achat PA 50178, commettant des infractions à l’égard de:

a) Xiang Yan Wu et Xue Zhi Lian (sic), vendeurs;

b) Gérard Pain, promettant-acheteur;

c) Paule Bernier, agent immobilier; contrevenant ainsi, à chacune de ces occasions, aux articles 24 et 43 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 4. Le ou vers le 16 août 2007, l’intimé n’a pas assuré la protection de ses clients, Xiang Yan Wu et Xue Zhi Liang, vendeurs de l’immeuble sis au […], à Contrecoeur, en rédigeant et leur faisant signer le formulaire Modifications et avis de résiliation de conditions MO 87707 « Les acheteurs annulent l’annexe AA 23607 pour l’obtention du financement.

La transaction sera payé (sic) comptant en totalité chez le notaire.» [sic] alors qu’il n’avait aucune preuve écrite démontrant la disponibilité des fonds nécessaires par les acheteurs, le tout contrairement aux articles 1, 13, 22 et 24 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agent immobiliers du Québec. [ 9 ] Les dispositions réglementaires dont il est alors question sont les suivantes : Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec 1.

Le membre de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec doit exercer sa profession avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d'esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession. 13 . Le membre ne doit participer à aucun acte ou pratique, en matière immobilière, qui puisse être illégal ou qui puisse porter préjudice au public ou à la profession.

22. Le membre doit exécuter de façon prudente, diligente et compétente les obligations qu'il s'est engagé à remplir. À cette fin, il doit notamment faire preuve d'une disponibilité raisonnable, sinon désigner un autre membre pour le remplacer. 24 . Le membre doit protéger et promouvoir les intérêts de son client tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties à une transaction visée à l’article 1 de la loi. 26. Le membre doit conseiller et informer avec objectivité son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi.

Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi qu'à l'objet de celle-ci, et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. 41. Le membre doit, lorsqu’un autre membre collabore à la réalisation d’une transaction visée à l’article 1 de la loi, lui révéler l’existence de toute proposition de transaction déjà en cours, qu’elle soit acceptée ou non, il ne peut cependant lui en dévoiler le contenu. 43. Le membre ne doit ni abuser de la bonne foi d'un autre membre, ni user de procédés déloyaux envers celui-ci, ni chercher à obtenir un avantage indu sur lui.

Le membre doit notamment s'abstenir de représenter faussement qu'il détient un contrat de courtage, qu'un contrat de courtage lui a été confié en exclusivité, ou qu'un immeuble ou un fonds de commerce n'est pas disponible pour fins de visite. Règlement de l'association des courtiers et agents immobiliers du Québec

Sous réserve de l'

article 39 de la

Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.1 ), le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier doit, dans les meilleurs délais suivant sa réception, présenter au contractant pressenti toute proposition de transaction qu'il reçoit. Cette présentation doit se faire par l'entremise du titulaire d'un certificat de courtier immobilier, autre que celui de courtier immobilier affilié, que le contractant pressenti a retenu pour agir comme intermédiaire, à moins d'une autorisation écrite par ce titulaire à l'effet du contraire.

Lorsque le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier reçoit plus d'une proposition, il doit présenter chacune sans préférence, notamment quant à l'ordre chronologique de sa réception, à l'identité du titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier qui l'a prise ou aux circonstances entourant la prise de la proposition. [ 10 ] En somme, le chef 1 reproche à l'intimé de ne pas avoir informé un autre agent qui collaborait à la transaction (Mme Paule Bernier) de l'existence d'une promesse d'achat, contrevenant aux Règles de déontologie en rapport avec trois personnes : chef 1 a) : les vendeurs Mme Wu et M.

Lliang ; chef 1 b) : le client de Mme Bernier; chef 1 c) : Mme Bernier. [ 11 ] Quant au chef 2 , il renvoie à ce que l'intimé a dit à ses clients Wu et Lliang au moment de l'acceptation de la promesse d'achat de personnes identifiées sous le vocable le groupe Lasselle , soit qu'il existait une simple possibilité de recevoir une autre promesse, alors que Mme Bernier lui avait déjà laissé un message disant vouloir un rendez-vous pour lui présenter une promesse au nom de son client Pain. [ 12 ] Les chefs 3 a),

b) et

c) lui reprochent de ne pas avoir donné suite à des messages de Mme Bernier, commettant une infraction qui met en cause les trois personnes mentionnées au chef 1 . [ 13 ] Enfin, selon le chef 4 , l'intimé n'a pas protégé adéquatement ses clients en leur faisant signer un formulaire de modifications indiquant que la transaction était complétée sans condition et que les acheteurs du groupe Lasselle paieraient comptant chez le notaire, alors qu'il n'existait aucune preuve écrite démontrant que ces derniers avaient à leur disposition les fonds nécessaires. LES FAITS [ 14 ] Les faits sont relativement simples.

Voici comment les résume le juge de la Cour du Québec, l'« appelant » étant l'intimé devant nous, soit l'agent immobilier Chartier : Le 10 juillet 2007, un contrat de courtage exclusif intervient entre Re/Max Signature inc., représentée par l’appelant, et Xiang Yan Wu et Xue Zhi Liang, relativement à la vente de la propriété de ces derniers. Le 31 juillet 2007, l’agent immobilier Paule Bernier communique avec l’appelant pour lui demander certaines informations relativement à l’immeuble annoncé en vente. Celui-ci ne peut toutefois lui donner les informations demandées.

Le lendemain, Mme Bernier, pour le client qu’elle représente, en l’occurrence M. Gérard Pain, laisse à l’appelant le message suivant : Mes clients sont intéressés par la propriété et font actuellement certaines vérifications auprès de la Ville et des contracteurs. Par contre, ils aimeraient être tenus au courant s’il y avait présentation « offre d’achat ». Merci de votre collaboration. Le 7 août 2007, à 14h00, une promesse d’achat est signée et déposée par M. Stéphane Lasselle et autres, dont une compagnie à être formée. Selon ce qui ressort des témoignages de M.

Lasselle et de l’appelant, cette promesse est acceptée le jour même par Mme Xiang Yan Wu, qui signe alors l’acceptation, tandis que son conjoint, qui accepte verbalement vu son absence, ne signera que le lendemain. Le témoignage de Mme Xiang Yan Wu ne permet pas de penser que les choses se soient passées différemment. Entre le 1 er et le 7 août, l’appelant ne communique pas avec Mme Bernier. Lors de son témoignage, celle-ci mentionne qu’après le message laissé à l’appelant, le 1 er août, elle n’a pas reçu de communication de sa part, mais elle ajoute : « j’en n’attendais pas non

plus ». Le 8 août 2007, à 8 h 30, Mme Bernier rédige une promesse d’achat pour son client et en avise l’appelant par Immo Contact à 9 h 18, en précisant : Demande de R.V. pour présentation d’offre d’achat. Merci. La réponse de l’appelant ne viendra qu’à 17 h 32, dans les termes suivants : Offre d’achat présentée hier, acceptée aujourd’hui à 14 h.

Malgré tout, elle entreprend alors des démarches pour présenter la promesse d’achat qu’elle avait préparée, suivant en cela la demande expresse de son client. C’est dans cette optique que dès le 8 août à 18 h 15 elle laisse un message à cette fin à l’appelant, qui la rappelle le soir même. Le 10 août, Mme Bernier transmet de nouveau par ImmoContact un autre message à l’appelant. Comme ce message demeure sans suite, elle communique avec sa directrice qui, elle-même, réussit à rejoindre l’appelant qui communique ensuite avec Mme Bernier.

Toutefois, le 11 août, Mme Bernier laisse deux autres messages à l’appelant, qui demeurent sans réponse. Devant ce constat, le 13 août, elle s’adresse à l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) pour obtenir leur intervention afin de pouvoir présenter l’offre dont il est question précédemment. Après cette intervention, l’appelant appelle Mme Bernier pour fixer un rendez-vous. La présentation de l’offre d’achat préparée par cette dernière aura finalement lieu le 17 août. Selon ce que mentionne Mme Bernier, cela s’est bien passé.

Malgré tout, l’offre a été refusée. Les clients de l’appelant l’avaient d’ailleurs informée à quelques reprises qu’étant donné qu’ils avaient accepté la première proposition du Groupe Lasselle, il ne désirait pas recevoir d’autres offres. [ 15 ] En somme, un agent, Mme Paule Bernier, demande à l'intimé de l'aviser si une promesse d'achat était présentée au motif que son client était intéressé par l'immeuble.

Une promesse de 310 000 $ (celle du groupe Lasselle ), sous condition de l'obtention d'un prêt et d'une inspection, est ensuite présentée et acceptée par les clients de l'intimé, mais celui-ci n'en informe pas Mme Bernier avant son acceptation. [ 16 ] Cette dernière avise l'intimé qu'elle préparera néanmoins une promesse au nom de son client Pain, qui devient toutefois échue vu les difficultés éprouvées par Mme Bernier à communiquer avec l'intimé à cette fin (il a même fallu l'intervention de l'ACAIQ pour régler cela). Elle en prépare une autre, qui sera signée le 16 août et qui est de 330 000 $.

Par contre, ce prix comprend les taxes, contrairement à l'autre, et la promesse comporte diverses autres conditions. [ 17 ] Elle est présentée le 17 août aux clients de l'intimé et elle est refusée à la même date. Il faut savoir que les clients de l'intimé l'avaient déjà avisé qu'ils ne voulaient recevoir aucune autre promesse que celle qu'ils avaient déjà acceptée. [ 18 ] L'appelant ajoute que l'intimé a menti en répondant au message laissé par Mme Bernier par la voie du système de communication des agents immobiliers (ImmoContact) à 9 h 18, le 8 août.

En effet, l'intimé lui répond, à 17 h 32, que la première promesse a été acceptée à 14 h, alors que le document indique plutôt 17 h. [ 19 ] Par ailleurs, l'appelant insiste que, selon les documents, le représentant du groupe Lasselle a déclaré, après avoir renoncé à toutes les conditions, qu'il paierait l'achat comptant, mais qu'il n'y avait aucune démonstration écrite que la somme était disponible. [ 20 ] L'appelant ajoute que, malgré le résumé des faits relaté dans le jugement de la Cour du Québec, Mme Bernier a aussi fait un appel à l'intimé le 30 juillet, en plus de celui du 31, avant de laisser le message du 1 er août. [ 21 ] Enfin, j'apporte quelques précisions sur certains événements survenus les 16 et 17 août.

La promesse d'achat de M. Pain contient plusieurs conditions. Elle est signée par le promettant-acheteur le 16 à 16 h 30, mais présentée uniquement le 17 et refusée au même moment, à 11 h. Par ailleurs, celle du groupe Lasselle devient sans condition le 16 à 20 h, au moment où les vendeurs acceptent, mais a été signée par M. Lasselle le 16 à 9 h. Il n'est donc pas exact, comme l'affirme Mme Bernier dans son témoignage, que, « quelques minutes avant que j'entre avec Robert [Pain], […] M. Chartier a fait signer une levée des conditions à ses clients vendeurs pour la première offre d'achat ».

Il me paraît clair que l'intimé savait que la promesse de M. Pain s'en venait, mais la précipitation inusitée dont parle Mme Bernier n'est pas avérée. LA DÉCISION DU COMITÉ DE DISCIPLINE SUR LA CULPABILITÉ [ 22 ] Le comité est d'avis que, dès le 1 er août, Mme Bernier est en « mode collaboration », autrement dit qu'elle est un agent qui collabore, au sens de l'article 41 des Règles de déontologie citées précédemment. L'appelant admet toutefois que, à l'époque, selon les enseignements de l'ACAIQ, c'est plutôt à compter du 8 août qu'elle acquiert ce statut.

Cela étant, l'appelant plaide que cela ne change rien au résultat puisque, le 8 août, l'intimé commet l'infraction. [ 23 ] Le comité relate les faits. Il écrit, en rapport avec le témoignage de Mme Wu, la vendeuse : [7] La promesse d’achat P-3 fut présentée au témoin par M. Chartier et elle ajoute : «ça s’est vite signé».

[8] Une fois la promesse d’achat signée, M.

Chartier l’informe qu’il y aurait une autre promesse d’achat, mais qu’il est trop tard, puisque la promesse d’achat P-3 a déjà été signée. [9] Elle précise, par la suite, que l’intervention de l’intimé était davantage qu’il y aurait peut-être une autre promesse d’achat, mais que ce n’était pas une certitude. [12] Elle explique, par la suite, avoir pris connaissance de la promesse d’achat PA 50179 et ses annexes (produites en liasse comme pièce P-5) au montant de 330 000 $ toutes taxes incluses, mais l’avoir refusée, puisqu’après consultation avec son conjoint, la première était déjà acceptée et «nous ne voulons pas la vie compliquée». [ 24 ] Il résume ainsi le témoignage de l'intimé : [76] Quant à l’existence d’une deuxième promesse d’achat, il prétend avoir montré le message texte à sa cliente, le 8 août 2007, qu’il y aurait une autre promesse, mais les vendeurs avaient « donné leur parole ». [78] Somme toute, il ne croyait pas avoir à présenter la deuxième promesse d’achat, une fois en possession d’une première promesse déjà acceptée, même si les conditions n’étaient pas réalisées.

Il indique que plusieurs autres agents ont la même croyance erronée. [79] Il ajoute «c’est mon erreur, je l’avoue». Il prêche maintenant par l’exemple et tente d’informer ses collègues de leur obligation de collaborer dans des circonstances semblables. [82] Quant à la provenance des fonds relativement à la transaction par le Groupe Lasselle, il réitère s’être heurté même au notaire qui n’a pas voulu lui donner de précisions en raison du secret professionnel qu’il a invoqué. [83] Il réitère également que M.

Lasselle n’est pas de ceux auprès de qui on insiste après un refus. [ 25 ] Il débute son analyse dans les termes qui suivent : [87] Les faits sont à peu de choses non contestés.

De plus, l’admission de l’intimé qu’il ignorait avoir l’obligation de présenter une deuxième promesse d’achat, alors qu’une première est acceptée, laisse peu de doute sur l’issue des infractions relatives au manquement au devoir de collaboration. [88] La jurisprudence foisonne d’exemples où un agent inscripteur favorise la promesse d’achat de son client au détriment de celle d’un agent collaborateur : pourquoi partager la rétribution ? [ 26 ] Et poursuit : [95] Pour le comité, la preuve, prise dans son ensemble, contredit l’affirmation de l’intimé qu’il ignorait l’existence de la règle de collaboration. [97] Il n’a jamais nié la réception des communications par ImmoContact provenant de Mme Bernier. [98] Le comité a été favorablement impressionné par la rigueur de Mme Bernier, tant lors de son témoignage, que dans la rédaction des documents transactionnels qu’elle présente.

Les messages ImmoContact qu’elle laisse à l’intimé sont clairs et ce dernier n’a jamais fourni d’explication à son défaut d’y répondre. [100] Pire encore, le 8 août 2007, à 9 h 18, Mme Bernier demande un rendez-vous pour la présentation de son offre d’achat.

Plutôt que de répondre à cette demande, il s’empresse de présenter l’offre d’achat signée la veille par ses propres clients et la faire accepter aux vendeurs, le 8 août 2007, à 17 h. [101] À cette occasion, Mme Wu relate que la présentation s’est passée «très très vite» et que l’intimé n’aurait fait allusion qu’à la possibilité d’une autre promesse d’achat. [102] Trente-deux minutes après l’acceptation de cette promesse d’achat, l’intimé signifiait à Mme Bernier cette étonnante réponse par ImmoContact : «Offre d’achat présentée hier, acceptée aujourd’hui à 14 hres», heure qui, de toute évidence, est erroné. [ 27 ] Le comité commet à mon avis une erreur manifeste en affirmant, au paragraphe 100, que l'intimé s'empresse de présenter la promesse d'achat du groupe Lasselle le 8 août après la demande de Mme Bernier.

En effet, c'est la veille, le 7 août, qu'elle a été présentée et que Mme Wu l'a acceptée et c'est aussi la veille que son mari, qui est alors absent, a donné son acceptation verbale, avant de simplement confirmer cette acceptation le 8, en signant le document à 17 h. Il est vrai, comme le plaide l'appelant, que l'article 29 des Règles de déontologie prévoit que le membre doit veiller à ce que les droits et obligations des parties « soient consignés par écrit et reflètent adéquatement leur volonté ». Ici, le document reflète adéquatement la volonté des parties.

Quant à la nécessité d'un écrit, j'hésiterais à affirmer que cette règle déontologique contrecarre celle voulant que la rencontre des volontés suffise pour qu'un contrat naisse. Il n'est toutefois pas nécessaire de trancher cette question, puisque l'infraction reprochée n'est pas d'avoir ignoré la règle requérant un écrit, mais bien d'avoir indûment court-circuité le processus.

Je suis d'avis, vu l'acceptation exprimée oralement par Mme Wu et son mari le 7 août, confirmée par écrit et à la même date par Mme Wu, et le lendemain par son mari, que l'on ne peut conclure, comme le comité, que « plutôt que de répondre à cette demande [de Mme Bernier], il s’empresse de présenter l’offre d’achat signée la veille par ses propres clients [le groupe Lasselle ] et la faire accepter aux vendeurs, le 8 août 2007, à 17 h ». [ 28 ] Le comité conclut ainsi sur le chef 1 : [104] Il commet, dès ce moment, les infractions qui lui sont reprochées aux chefs nos 1 a), 1

b) et 1

c) de la plainte formelle. [105] À l’égard des vendeurs, il contrevient (alinéa 1 a)) aux dispositions de l’article 24 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Il en est de même à l’égard du promettant-acheteur, Gérard Pain, quant au chef no 1

b) de la

plainte formelle. [106] Il commet, quant à Mme Paule Bernier, agent immobilier, l’infraction relative à l’article 41 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (chef no 1

c) de la plainte formelle). [ 29 ] Quant au chef 2 : [107] Quant au chef no 2 de la plainte formelle, il a, de façon évidente, dilué aux yeux de ses clients l’intérêt porté à leur propriété par les clients de Mme Bernier en ne signalant qu’une possibilité de promesse d’achat, alors que, le 8 août 2007, à 17 h, lors de la présentation de la promesse d’achat P-3, Mme Bernier a déjà clairement indiqué non seulement l’intérêt de ses clients, mais qu’elle désire maintenant obtenir un rendez-vous pour la présentation de sa propre promesse d’achat. [108] Les vendeurs ne reçoivent jamais l’information de l’existence d’une telle promesse d’achat ni, non plus, de conseils de l’intimé sur les scénarios possibles dans un tel contexte, à l’évidence même, puisqu’il affirme ignorer son obligation de présenter une deuxième promesse d’achat «sur une première déjà acceptée». [109] S’il avait correctement exécuté ses obligations, l’intimé aurait dû profiter de l’existence de cette seconde promesse d’achat pour débuter les enchères et générer la meilleure offre possible pour ses clients, plutôt que de faire accepter rapidement celle qui lui permet d’empocher la totalité de la rétribution. [110] Ce faisant, il commet l’infraction décrite au chef no 2 de la plainte formelle pour avoir violé les dispositions de l’article 26 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. [ 30 ] En ce qui a trait au chef 3 : [112] L’intention de bloquer la deuxième promesse d’achat est évidente et il récidivera lorsque Mme Bernier, professionnelle et persévérante, cherche à obtenir un rendez-vous pour la présentation de la promesse d’achat de Gérard Pain.

Elle communique avec lui par trois ImmoContact les 10 et 11 août 2007, fait intercéder la directrice de son agence et, toujours sans succès, doit s’en remettre à l’assistance de l’ACAIQ pour qu’un rendez-vous puisse enfin être fixé pour le 17 août 2007. [113] Or, la veille, l’intimé obtient des promettants-acheteurs la renonciation à l’ensemble des conditions prévues à la promesse d’achat P-3; les acquéreurs renoncent à l’inspection et à la condition du financement, la transaction devenant «comptant» chez le notaire.

Pis encore, l’intimé ne s’assure même pas de la capacité de payer des acquéreurs autrement qu’en acceptant l’affirmation de M. Lasselle que : «l’argent va être chez le notaire». [117] Il a bloqué les enchères au détriment des vendeurs, de l’agent collaborateur, Mme Bernier, et son client, Gérard Pain. [118] Ce faisant, il a commis les infractions reprochées aux chefs nos 3

a) et 3

b) de la plainte formelle, en contrevenant aux dispositions de l’article 24 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec et à l’article 3

c) de la plainte formelle, pour avoir violé celles de l’article 43 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. [ 31 ] Enfin, le résultat est le même pour le chef 4 : [119] Quant au chef no 4 de la plainte formelle, l’attrait d’une offre sans condition est évidemment plus grand que celle sujette au financement. [120] L’intimé n’a fait aucune vérification autre que de se fier à l’affirmation de M.

Lasselle qui, apparemment, n’est pas du genre dont on devrait douter. [121] Il aurait également tenté, mais vainement, auprès du notaire de connaître la provenance des fonds. [122] Cette façon de faire est de la plus grande imprudence et fait courir un risque indu au vendeur (ACAIQ c.

Chénier – 33-07-1032). [123] On peut facilement imaginer le préjudice qu’engendrait le défaut pour l’acheteur d’avoir les fonds requis lors de ladite clôture de l’acte de vente, perdant non seulement le bénéfice de cette transaction, mais également, de la deuxième proposition. [124] Ce faisant, l’intimé a contrevenu aux dispositions de l’article 24 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. LE JUGEMENT DE LA COUR DU QUÉBEC ET ANALYSE [ 32 ] C'est à bon droit que le juge identifie la norme d'intervention comme étant celle de la raisonnabilité de la décision.

Par contre, plaide l'appelant, il ne l'a pas appliquée, son jugement faisant plutôt appel à la norme de la décision correcte. Le chef 1 [ 33 ] Je le rappelle : ce chef reproche à l'intimé de ne pas avoir informé un autre agent qui collaborait à la transaction de l'existence d'une promesse d'achat. [ 34 ] Notant l'erreur dont j'ai déjà fait état quant à la date de l'acceptation de la promesse du groupe Lasselle , le juge estime que la preuve de l'infraction reprochée par le chef 1 n'a pas été faite.

[ 35 ] Il écrit, en ce qui a trait aux chefs 1 a) (relatif aux vendeurs) et b) (relatif au client de Mme Paule Bernier) : [33] Dans ce contexte, le Comité a tort d’affirmer que dès le moment où l’intimé rédige la promesse d’achat, le 7 août 2007, il commet les infractions énoncées aux chefs 1 a), 1

b) et 1 c). La rédaction d’une promesse d’achat dans les circonstances résumées précédemment, ne constitue pas une infraction disciplinaire. [35] Or, au moment où il prend connaissance du message qui lui est adressé par Mme Bernier le 8 août, l’offre présentée par le groupe Lasselle est déjà acceptée. Le fait que l’appelant ait indiqué comme date et heure d’acceptation le moment de la signature de M. Xue Zhi Liang ne change rien à la réalité juridique des choses.

Dès le 7 août, les parties sont liées par les termes de la promesse d’achat formulée par le groupe Lasselle. [36] Cela étant, en rédigeant la promesse d’achat le 7 août, l’appelant n’a commis aucune faute à l’égard des vendeurs ou de l’éventuel promettant acheteur représenté par l’agent immobilier Paule Bernier. [Je souligne.] [ 36 ] Avec égards pour le juge de la Cour du Québec, j'estime qu'il fait erreur. Il est vrai que le comité se trompe en disant que l'intimé s'est empressé de présenter la promesse d'achat le 8 août après la demande de Mme Bernier.

Il est aussi vrai que le comité se trompe sur le moment où l'infraction a été commise, puisque, selon la règle en vigueur à l'époque, Mme Bernier n'était pas en mode « collaboration » du 1 er au 7 août, malgré l'intérêt qu'elle avait déjà manifesté pour l'immeuble. Par contre, elle l'était clairement le 8, dès 9 h 18, au moment où elle laisse un message à l'intimé disant avoir une promesse à présenter.

Ainsi, Mme Bernier était un agent collaborateur à compter du matin du 8 août, de sorte que, malgré l'erreur du comité, l'infraction peut néanmoins avoir été commise à cette date, entre 9 h 18 et 17 h 32. [ 37 ] Par ailleurs, je crois aussi que le juge se trompe sur la portée de l'infraction.

Ce n'est pas le fait d'avoir rédigé une promesse d'achat le 7 août qui est en cause (même si le comité réfère à cette date pour indiquer que l'intimé connaissait alors l'intérêt de Mme Bernier), mais bien de ne pas avoir informé Mme Bernier de l'existence de cette promesse, après la demande de cette dernière le 8 août au matin.

En d'autres termes, Mme Bernier est agent collaborateur à compter du 8 août à 9 h 18 et l'intimé doit l'informer de l'existence de la promesse présentée par le groupe Lasselle , même si elle est déjà acceptée : Règles de déontologie , art. 41. [ 38 ] Il en va d'ailleurs de la protection des intérêts du vendeur. En effet, malgré cette acceptation, la promesse peut ne pas être menée à terme ni mener à une transaction, vu qu'elle est alors conditionnelle.

Par ailleurs, comme l'écrit le comité : [88] La jurisprudence foisonne d’exemples où un agent inscripteur favorise la promesse d’achat de son client au détriment de celle d’un agent collaborateur : pourquoi partager la rétribution ? [ 39 ] L'intimé en informera Mme Bernier, mais uniquement à 17 h 32, après la signature de M. Lliang. Or, il n'a jamais nié avoir reçu le message de Mme Bernier. Tout au plus a-t-il dit en avoir pris connaissance vers midi le 8 août.

Comme le prévoit l'article 41 des Règles de déontologie , l'intimé devait dès lors révéler à Mme Bernier « l’existence de toute proposition de transaction déjà en cours, qu’elle soit acceptée ou non ». [ 40 ] Certains pourraient être d'avis que ce n'est qu'une question de délai sans importance, mais ce n'est pas ainsi que le comité conçoit la situation et il a droit à la déférence sur cette question, vu son degré d'expertise, malgré qu'il situe le début de l'infraction au mauvais moment. [ 41 ] Le comité est aussi d'avis que le comportement de l'intimé démontre son empressement à faire accepter la promesse du groupe Lasselle et sa décision de ne pas en informer Mme Bernier avant la signature de M.

Lliang. C'est une conclusion de fait qui est fondée sur la preuve et qui amène le comité à déduire que l'intimé a voulu contourner la règle énoncée à l'article 41. En conséquence, le comité a rejeté l'argument de l'intimé selon lequel il ne connaissait pas l'existence de cette règle. De toute façon, je suis d'avis que l'on peut difficilement, tout en étant membre d'une organisation réglementée, plaider ne pas en connaître les règlements, notamment les règles de déontologie : Fanous c.

Médecins , 2011 QCTP 228 , paragr. 109 . [ 42 ] Quant au chef 1 c) (relatif à Mme Bernier), le juge ajoute : [37] En ce qui a trait à cette dernière, il n’y a pas non plus d’infraction qui puisse être rattachée à l’article 41 des Règles de déontologie . [38] Le 7 août, l’appelant et Mme Bernier ne sont pas « en mode collaboration ».

La simple demande d’informations faite le 1 er août ne peut constituer une collaboration au sens de l’article 41 des Règles de déontologie , qui ne définissent de surcroît pas ce qu’il faut entendre par collaborer, ni à partir de quand le mode collaboration s’amorce. [41] Vu que l’acceptation de la promesse d’achat survient le 7 août, alors qu’il n’y a pas de mode collaboration, l’appelant n’a pas l’obligation d’informer Mme Bernier, même si, compte tenu du message qu’elle lui avait laissé le 1 er août, il aurait été courtois de le faire. [42] Par ailleurs, le 8 août 2007, date mentionnée aux chefs 1 a), 1

b) et 1 c), l’appelant informe Mme Bernier de l’existence d’une promesse d’achat acceptée. Même s’il situe cette acceptation au 8 août, force est de constater qu’il s’agit d’une erreur, puisque l’acceptation de la promesse d’achat provenant du groupe Lasselle a bel et bien eu lieu le 7 août 2007. [43] Principalement en raison de l’erreur manifeste et dominante commise par le Comité quant à la date de l’acceptation de la promesse d’achat du groupe Lasselle, sa décision au regard des chefs 1 a), 1

b) et 1

c) ne répond pas à la norme de la décision raisonnable. Il ne s’agit pas d’une issue possible acceptable « pouvant se justifier au regard des faits et du droit ». [Je souligne.]

[ 43 ] Or, que la promesse ait été acceptée le 7 ou le 8, cela ne change rien à l'égard de ce chef. Je le répète : selon l'article 41 des Règles de déontologie , à compter du 8 à 9 h 18, Mme Bernier était un agent collaborateur et l'intimé devait l'informer de la promesse du groupe Lasselle , qu'elle ait été acceptée ou non. [ 44 ] Bref, je suis d'avis que la conclusion du comité de discipline était raisonnable et que la Cour du Québec ne devait pas intervenir, de sorte que j'accueillerais l'appel sur ce chef.

Le chef 2 [ 45 ] On reproche à l'intimé d'avoir dit à ses clients Wu et Lliang, au moment où ils ont accepté la promesse , qu'il n'existait qu'une simple possibilité de recevoir une autre promesse, alors que Mme Bernier lui avait déjà laissé un message disant vouloir un rendez-vous pour lui présenter une autre promesse. [ 46 ] Sur ce chef, le juge écrit : [46] L’erreur quant à la date d’acceptation de la promesse d’achat déposée par le groupe Lasselle se répercute sur le chef 2.

Cette acceptation a lieu le 7 août 2007 et non le 8 août, comme l’affirme le Comité. [47] Au mieux, le 7 août, l’appelant pouvait-il évoquer la possibilité d’une promesse d’achat, vu le message que lui avait laissé Mme Bernier le 1 er août. Dans ce message, il n’est certes pas question d’une promesse d’achat formelle, ni de la possibilité d’une telle promesse.

Une information à ce sujet ne parvient à l’appelant que le 8 août, alors que les droits et obligations des parties au regard de la promesse d’achat du groupe Lasselle sont cristallisés. [48] Le Comité a tort de prétendre que l’appelant aurait pu « débuter les enchères », compte tenu qu’aucune enchère n’était possible en raison de l’acceptation de la promesse d’achat, le 7 août. [49] Pour les raisons énoncées précédemment, il n’est pas possible de conclure que la décision du Comité au regard du chef 2 rencontre la norme de la décision raisonnable.

L’erreur quant à la date d’acceptation de la promesse d’achat du groupe Lasselle est également déterminante au regard de ce chef. [Je souligne.] [ 47 ] Pour mémoire, je rappelle ce que le comité dit à ce sujet : [107] Quant au chef no 2 de la plainte formelle, il a, de façon évidente, dilué aux yeux de ses clients l’intérêt porté à leur propriété par les clients de Mme Bernier en ne signalant qu’une possibilité de promesse d’achat, alors que, le 8 août 2007, à 17 h, lors de la présentation de la promesse d’achat P-3, Mme Bernier a déjà clairement indiqué non seulement l’intérêt de ses clients, mais qu’elle désire maintenant obtenir un rendez-vous pour la présentation de sa propre promesse d’achat. [ 48 ] Je partage l'avis juge de la Cour du Québec. [ 49 ] On ne peut reprocher à l'intimé d'avoir omis de parler d'une autre promesse d'achat, si ce n'est qu'en termes de possibilité, au moment où la promesse du groupe Lasselle est présentée et acceptée.

En effet, comme je le précisais précédemment, aux fins du chef d'infraction, le moment de l'acceptation est bien le 7 août, et non le 8, de sorte que l'intimé n'avait pas encore reçu le message de Mme Bernier faisant état d'une promesse qu'elle voulait présenter. L'erreur du comité quant à la date de l'acceptation de la promesse du groupe Lasselle est donc ici déterminante. [ 50 ] Je rappelle que c'est le 7 que Mme Wu accepte et signe la promesse et que c'est également le 7 que son mari l'accepte, oralement, par voie téléphonique.

Il confirmera par écrit son acceptation le 8, mais la promesse est déjà acceptée depuis la veille, à tout le moins aux fins de l'infraction qui est reprochée, le non-respect de l'article 29 des Règles de déontologie n'étant pas ici invoqué.

On ne peut donc reprocher à l'intimé d'avoir parlé d'une simple possibilité, au moment de l'acceptation de la promesse, le 7, puisque ce n'est que le lendemain qu'il a su qu'une autre promesse était prête. [ 51 ] Dans son exposé, l'appelant nous renvoie aux pages 167 et suivantes du témoignage de Mme Wu et plaide que cette dernière a déclaré que, le 8 août , au moment de la réception de la promesse, l'intimé a dit qu'il y aurait « peut-être » une autre promesse. Or, non seulement Mme Wu ne parle pas alors du 8 août, mais la promesse porte la signature de Mme Wu en date du 7 août à 14 h.

Il ne faut pas non plus faire abstraction des difficultés de Mme Wu de s'exprimer en français avec les nuances nécessaires. [ 52 ] Bref, on ne peut reprocher à l'intimé de ne pas avoir fait mention, le 7 août, de la promesse à venir par l'intermédiaire de Mme Bernier, puisqu'il n'en connaissait pas encore l'existence. La conclusion du comité est donc déraisonnable et je rejetterais l'appel quant à ce chef.

Le chef 3 [ 53 ] Ce chef s'inscrit dans le contexte où l'intimé n'a pas donné suite aux messages laissés par Mme Bernier. [ 54 ] Entre le 8 et le 11 août, Mme Bernier tente de communiquer à quelques reprises avec l'intimé, mais cela n'est pas facile. [ 55 ] Comme on le sait, elle laisse un message sur le système de messagerie ImmoContact à 9 h 18, le 8 août. L'intimé ne la rappelle qu'à 17 h 32, après la signature de M. Lliang à 17 h, et lui dit que la promesse a été acceptée à 14 h, ce qui est évidemment faux.

[ 56 ] Mme Bernier tente d'appeler à l'aide de son portable et laisse un autre message par ImmoContact le 10 à 13 h 55. Elle communique avec sa directrice et, à la suite de son intervention, l'intimé rappelle Mme Bernier ce jour-là. [ 57 ] Le 11, elle laisse deux messages sur ImmoContact, sans succès. [ 58 ] Le juge écrit : [52] Le 8 août, l’appelant a répondu au message laissé le même jour par Mme Bernier. [53] Les messages suivants sont du 10 et du 11 août. Le 10 août, après une communication de la directrice de Mme Bernier, l’appelant communique avec Mme Bernier.

C’est dire que, comme pour le message du 8 août, celui du 10 août a reçu une réponse. [54] Par contre, deux messages du 11 août, un samedi, demeurent sans réponse, ce qui explique que Mme Bernier, dès le lundi 13 août, demande l’intervention de l’ACAIQ. Suite à cette intervention, l’appelant communique avec Mme Bernier pour fixer un rendez-vous pour la présentation de son offre d’achat.

Cette présentation aura finalement lieu le 17 août. [55] L’attitude passive de l’appelant s’explique, d’une part, par le fait que ses clients s’étant engagés vis-à-vis le groupe Lasselle ne souhaitaient pas considérer d’autres offres d’achat et, d’autre part, parce qu’il ne croyait pas être obligé de soumettre une seconde promesse d’achat, alors qu’une première était déjà acceptée. Étant donné que ce point de vue n’était pas partagé par l’ACAIQ, il a accepté de faire le nécessaire pour que la promesse d’achat préparée par Mme Bernier pour M.

Pain soit présentée. [ 59 ] Comme l'appelant, je suis d'avis que l'on ne peut conclure, comme le fait le juge, que l'intimé a véritablement « donné suite » aux messages du 8 et du 10, d'autant que les spécialistes de ce genre d'activités que sont les membres du comité en concluent autrement. [ 60 ] Par ailleurs, il est établi que les deux messages du 11 sont restés lettre morte et c'est uniquement l'intervention de l'ACAIQ, le 13 août, qui a incité l'intimé à rappeler. [ 61 ] Le juge estime que la règle prévue à l'article 78 du Règlement de l'association des courtiers et agents immobiliers du Québec n'est pas claire.

Il écrit : [57] Je ne suis pas convaincu que l’ACAIQ a raison de prétendre que cette disposition s’applique lorsqu’une promesse d’achat est acceptée. Si tel est le cas, j’y vois un problème. Par exemple, un vendeur ayant accepté une promesse d’achat à 300 000 $ se voit présenter une autre promesse d’achat, cette fois, à 400 000 $. Il m’apparaît qu’il y a alors un risque que celui-ci puisse vouloir se dédire de la première pour accepter la deuxième, qui est nettement plus avantageuse. [58] Quoiqu’il en soit, pour les fins du présent litige, il n’est pas requis de décider de cette question.

Il suffit par ailleurs de constater qu’il y a place à interprétation et que l’attitude de l’appelant peut s’expliquer dans ce contexte. [ 62 ] Avec égards, l'explication du juge n'est pas convaincante.

L'article 78 est une règle nettement à l'avantage du client, et la possibilité qu'un client en abuse n'est pas déterminante. [ 63 ] Par ailleurs, je ne vois pas en quoi il y aurait place à interprétation. La règle est claire et logique et le comité en a étudié la portée, dans le cadre de sa connaissance pointue du domaine du courtage immobilier.

Sa conclusion est raisonnable, d'autant que la lecture combinée de l'article 78 du Règlement de l'association des courtiers et agents immobiliers du Québec et de l'article 41 des Règles de déontologie ne laisse aucun doute : l'acceptation de la promesse ne modifie pas l'obligation de l'agent. [ 64 ] En somme, la preuve se résume ainsi : l'intimé ne voulait pas présenter une autre promesse d'achat, malgré la règle. Pour arriver à ses fins, il n'a pas répondu aux messages de Mme Bernier, ou n'y a pas répondu en temps utile, ou encore n'y a répondu qu'après l'intervention de son association.

Il est vrai que Mme Wu et son mari ne voulaient pas recevoir d'autre promesse. Il me semble toutefois que, dans ces circonstances, dans l'intérêt de ses clients vendeurs (art. 24 des Règles de déontologie ), l'intimé devait néanmoins les aviser de la situation, répondre aux messages de Mme Bernier (art. 43) et informer ses clients de l'existence d'une autre promesse. Bien entendu, les clients demeuraient libres de la refuser ou même de la recevoir, mais après avoir entendu les explications pertinentes de l'agent.

L'intimé le fera finalement, mais à retardement. [ 65 ] Il me semble bien dans ces circonstances que la décision du comité qui conclut que l'intimé, contrairement aux règles applicables, n'a pas donné suite aux communications de Mme Bernier en rapport avec la présentation d'une offre d'achat est raisonnable et que la Cour du Québec n'était pas justifiée d'intervenir. J'accueillerais donc l'appel sur ce chef.

Le chef 4 [ 66 ] Selon ce chef, l'intimé n'a pas protégé adéquatement ses clients en leur faisant compléter la promesse par la levée des conditions, sans preuve écrite démontrant que les fonds nécessaires étaient disponibles. [ 67 ] Tout comme le juge de la Cour du Québec, j'aurais accueilli l'appel, mais pour d'autres motifs. [ 68 ] Selon le juge, la norme édictée à l'article 24 des Règles de déontologie n'est pas suffisamment précise pour exiger que l'agent s'assure de la présence des fonds.

Il cite à ce propos un jugement qu'il a lui-même prononcé : [63] Avant d’amorcer l’audition de l’appel sur tous les chefs de la plainte, le soussigné a rappelé aux procureurs présents qu’il est celui qui a rendu le jugement dans l’affaire Chénier [ Chénier c. Lebel , 2009 QCCQ 14130 (CanLll)], actuellement devant la Cour d’appel. Dans ce jugement, j’écris : [37] Bien que les Règles de déontologie soient des énoncés d’ordre général sur des obligations faites à des membres de l’association, il

demeure que si l’association veut obliger ses membres à s’assurer de la disponibilité et de la provenance des fonds, elle doit le faire de façon plus spécifique que dans le cadre d’une disposition aussi générale que l’article 24, que le Tribunal ne peut pas interpréter dans le sens où l’a fait le Comité. [ 69 ] Ce point de vue a toutefois depuis été infirmé par la Cour qui, dans Lebel c.

Chénier , 2011 QCCA 474 , a rappelé en ces termes les limites prescrites par la norme d'intervention de la décision raisonnable : [4] S’agissant du volet de l’appel qui porte sur les verdicts de culpabilité, les conclusions qu’exprime le juge aux paragraphes [28] et [38], [50] et [51] puis [60] de ses motifs dénaturent la norme d’intervention identifiée plus haut.

Si la compétence ici exercée par la Cour du Québec était pleinement affranchie des contraintes qu’impose l’arrêt Dunsmuir , il est concevable que le jugement rendu sur ce volet de l’appel, en se fondant sur une interprétation différente des textes et des principes de droit pertinents, aurait pu à bon droit prononcer un acquittement sur les chefs 1, 4 et 6. Un aspect potentiellement préoccupant de ce dossier concerne en effet la multiplication de chefs d’accusation distincts pour des agissements se rattachant tous à une même transaction immobilière et découlant de faits connexes, voire étroitement connexes.

Toutefois, conformément à la règle principale qu’énonce l’arrêt Dunsmuir , le juge devait se borner à déterminer si les décisions en cause étaient raisonnables, ce qui « tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel, ainsi qu’à l’appartenance de la décision aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit. »

Or, on ne peut prétendre, ici, que les décisions en question se situaient en dehors du champ des issues possibles acceptables. [Je souligne.] [ 70 ] En ce qui a trait à la portée de l'article 24 des Règles de déontologie , l'expertise du comité doit donc être respectée. [ 71 ] Par ailleurs, le juge prend en compte l'affirmation de M.

Stéphane Lasselle, le représentant du groupe Lasselle , selon qui les fonds étaient disponibles et sa volonté que la provenance de ces fonds demeure secrète, puisqu'il s'agissait d'un financement privé. [ 72 ] À ce chapitre, il faut examiner ce qui est véritablement reproché par le chef 4. [ 73 ] Il reproche l'absence de preuve de disponibilité des fonds . Pourtant, il me semble acquis, selon la preuve, que l'argent serait « chez » le notaire et qu'on n'avait qu'à le vérifier. C'est ce que dit M. Lasselle et c'est ce que tous semblent comprendre, notamment l'intimé, qui sait que M.

Lasselle, un homme d'affaires averti bien connu dans son milieu, est en mesure de payer « cash ». Voici comment M. Lasselle témoigne : Q Votre financement, à ce moment-là, vous m’aviez dit qu’il était confidentiel? R Ben, c’est ça. Je veux dire, moi, ce qui est important, c’est que je vous dise je le paye sans financement pis que l’argent est chez le notaire, que vous pouvez vérifier chez le notaire si l’argent est là .

Q Est-ce que vous me mentionnez que le financement était privé et que vous ne vouliez pas, à ce moment-là, vous aviez tout simplement à me fournir la preuve que l’argent serait chez le notaire, que vous n’aviez pas à donner vos sources au niveau d’un financement privé? R C’est exactement ce que je vous ai dit. Q Est-ce que j’ai aussi, par la suite, insisté fortement devant votre notaire qu’il me procure ce renseignement-là? R Oui. Q Est-ce que votre notaire, à ma demande, vous a appelé pour vous demander s’il pouvait me remettre votre preuve de votre source privée ? R Oui.

Q Qu’est-ce que vous avez mentionné au notaire? R J’ai dit que ça regardait pas personne, que c’était privé . Q Donc, vous êtes d’accord que le notaire m’a dit : « Monsieur Chartier, je ne peux pas vous remettre parce que le client ne veut pas, c’est confidentiel »? R C’est ça. [Je souligne.] [ 74 ] L'intimé pour sa part témoigne que M.

Lasselle est un homme de Contrecoeur, qui a « beaucoup de sous », qui « vient de faire un projet initial de cinq cents unités de maison » et qui n'a « aucune hypothèque ». [ 75 ] En somme, la disponibilité des fonds, le seul sujet visé par le chef, n'est pas vraiment en cause, puisqu'une simple vérification chez le notaire permettait de régler la question. [ 76 ] Il est possible qu'une preuve documentaire additionnelle soit requise, mais il n'est pas nécessaire de répondre à cette question.

En effet, le comité commet une erreur de droit qui, à mon avis est déterminante, en ce que nous ne savons pas si l'intimé a été reconnu coupable de l'infraction dont il était accusé, c'est-à-dire de ne pas avoir obtenu la preuve écrite de la disponibilité des fonds , ou d'une autre infraction que celle décrite au chef 4, soit celle de ne pas avoir obtenu la preuve écrite de la provenance des fonds .

[ 77 ] Le comité parle de la provenance des fonds : [119] Quant au chef no 4 de la plainte formelle, l’attrait d’une offre sans condition est évidemment plus grand que celle sujette au financement. [120] L’intimé n’a fait aucune vérification autre que de se fier à l’affirmation de M. Lasselle qui, apparemment, n’est pas du genre dont on devrait douter. [121] Il aurait également tenté, mais vainement, auprès du notaire de connaître la provenance des fonds . [122] Cette façon de faire est de la plus grande imprudence et fait courir un risque indu au vendeur (ACAIQ c.

Chénier – 33-07-1032). [Je souligne.] [ 78 ] Le juge fait de même, en écrivant : [65] Au chef 4, il est reproché à l’appelant de ne pas avoir vérifié la « disponibilité des fonds nécessaires par les acheteurs ».

Comme les acheteurs avaient levé la condition relativement au financement et qu’ils avaient décidé de payer l’achat comptant, l’intimé soutient que l’appelant avait l’obligation de s’assurer de la disponibilité des fonds. [66] L’appelant a fait des demandes en ce sens, mais s’est buté à un refus de la part des acheteurs qui ne voulaient pas dévoiler la provenance des fonds . [Je souligne.] [ 79 ] L'appelant aborde aussi ce double aspect dans son exposé : 138. On constate donc qu’en l’espèce, l’Intimé avait l’obligation de protéger les intérêts des vendeurs, qu’il représentait.

Conséquemment, en omettant sciemment dans un dessein de précipitation motivé exclusivement par des considérations personnelles de vérifier la disponibilité et la provenance des fonds , l’Intimé mettait potentiellement les vendeurs en position de vulnérabilité. En effet, plutôt que de les protéger, l’Intimé a placé les vendeurs dans une situation où il aurait pu non pas perdre une, mais bien deux possibilités de transactions : une première, advenant que le Groupe Lasselle n’ait pu obtenir les fonds requis, et une seconde concernant Gérard Pain, carrément refusée. 139.

Ainsi, confronté à un acheteur pressenti refusant de dévoiler ses sources de financement , il reviendrait dans les faits à l’agent de conseiller au vendeur de réagir en conséquence, notamment par la voie d’une contre-proposition exigeant une démonstration quant à la disponibilité des fonds requis.

Dans une éventualité favorable, la sécurité de la transaction serait immédiatement assurée alors que dans une éventualité négative, le vendeur serait protégé contre un échec possible de la transaction faute de financement au moment de clôturer la vente. [Je souligne.] [ 80 ] En somme, on parle indistinctement de provenance et de disponibilité des fonds, alors que les deux concepts sont fort différents.

Je conçois que la provenance puisse avoir son importance : par exemple, le vendeur ne voudrait sûrement pas participer, à son insu, à un blanchiment d'argent, ou encore serait peut-être davantage protégé si une institution bancaire était le prêteur de l'acheteur. Ce n'est toutefois pas ce qui est reproché par le chef et c'est la raison pour laquelle les arguments de l'appelant portent essentiellement sur la disponibilité des fonds, malgré que le comité et le juge aient aussi abordé la question sous l'angle de leur provenance.

En reconnaissant l'intimé coupable, le comité fonde aussi sa conclusion sur l'absence de preuve de la provenance des fonds, ce qui n'est pourtant pas reproché à l'intimé. [ 81 ] À cet égard, les articles 1, 13, 22 et 24 du Code auxquels renvoie le chef ne font pas explicitement état de la nécessité de démontrer la provenance des fonds. Ils ne sont donc pas suffisamment précis pour incorporer nécessairement la question de la provenance des fonds, de sorte qu'il fallait la mentionner dans le libellé du chef pour qu'elle fasse

partie du comportement reproché à l'intimé. [ 82 ] Je suis conscient qu'il ne faut pas être tatillon lorsque l'on analyse de tels chefs d'infraction, mais encore faut-il que le syndic fasse la démonstration de ce qu'il reproche. Or, me semble-t-il, il y a eu ici confusion et il est permis de croire que l'intimé a été reconnu coupable aussi en raison de l'absence de preuve de la provenance des fonds et qu'il aurait pu être acquitté si le comité n'en avait pas tenu compte. [ 83 ] Je propose donc de rejeter l'appel de ce chef.

LA DÉCISION SUR SANCTION [ 84 ] Le juge de la Cour du Québec ayant accueilli l'appel dans sa totalité, il ne s'est pas prononcé sur le sort des sanctions, si ce n'est pour les annuler. [ 85 ] Comme la norme d'intervention en la matière est aussi celle de la décision raisonnable ( Lebel c. Chénier , précité, paragr. 5 ), il y a maintenant lieu de vérifier ce qu'il en est des sanctions imposées sur les chefs 1 et 3. [ 86 ] Sur le chef 1, le comité impose trois suspensions de 30 jours du certificat d’agent immobilier affilié (une suspension par paragraphe) et des amendes totalisant 3 000 $ (1 000 $ par paragraphe).

Sur le chef 3, il impose trois suspensions de 60 jours. Toutes les suspensions doivent être purgées de manière concurrente. À

titre informatif, je souligne qu'une suspension de 30 jours avait aussi été

infligée sur le chef 2 et qu'une amende de 1 000 $ avait été imposée sur le chef 4, ces sanctions étant toutefois annulées vu le sort de l'appel sur la culpabilité. [ 87 ] Le comité écrit notamment : [17] À

titre de facteurs aggravants, l’intimé est un agent de grande expérience (environ 16 ans) et le comité croit qu’il représente un risque de récidive puisqu’il semble n’avoir non seulement pas compris l’ensemble des principes élaborés dans la décision et constituant la norme de conduite professionnelle quant aux gestes pour lesquels il a été déclaré coupable, mais il cherche également à en atténuer la gravité. [18] L’ensemble des circonstances et le nombre élevé de tentatives de l’agent Bernier d’entrer en communication avec lui, soit par ImmoContact ou autrement, afin de pouvoir présenter sa promesse d’achat convainquent le comité qu’il n’a pas agi de l’aussi bonne foi dont il se drape, mais qu’il a sciemment transgressé la règle.

Mme Bernier, pour le deuxième offrant, a été claire, persistante et non équivoque dans ses demandes répétées.

L’intimé ne pouvait pas ignorer, ni les demandes de visites, ni l’intérêt réel et, encore moins, l’annonce de la promesse d’achat que Mme Bernier tentait de présenter […] [22] L’agent inscripteur qui viole la règle de collaboration sciemment, le fait dans l’optique de priver l’agent collaborateur d’un partage de rétribution et vise donc nécessairement un gain pécuniaire auquel il ne pourrait légitiment avoir droit. [24] Les infractions au devoir de collaboration risquent de provoquer l’érosion, voire l’effritement de cette pierre d’assise et l’écroulement du système.

Le préjudice causé par une telle pratique est évident. Dans le cadre du vendeur / inscripteur, la visibilité de sa propriété est limitée si l’on devait accepter que les promesses d’achat soient filtrées en fonction de celles générant une plus grande rétribution pour l’agent inscripteur.

De plus, le blocage des offres potentielles d’agents collaborateurs empêche la surenchère et l’obtention du meilleur prix de vente de l’immeuble. [25] Sous la lorgnette des agents collaborateurs, les devoirs au manque de collaboration privent nécessairement ces derniers de l’accès aux propriétés aux fins de présenter les acheteurs qu’ils représentent. [26] Enfin, vu sous l’angle des acheteurs potentiels, s’il est permis de laisser croire que l’agent collaborateur n’a pas un aussi bon accès aux vendeurs, ceux-ci pourraient être erronément portés à croire qu’il serait préférable de faire affaire avec l’agent inscripteur qui contrôle le jeu. [ 88 ] L'intimé ne présente que peu d'arguments.

Pour lui, les sanctions sont déraisonnables, notamment parce que ses clients n'ont subi aucun préjudice, qu'ils n'ont couru aucun risque, et qu'il n'a fait que respecter leur volonté de ne pas recevoir d'autre promesse. [ 89 ] De son côté, l'appelant plaide que : 148. L’Intimé soumet qu’à la lecture du mémoire en appel devant la Cour du Québec de l’Intimé, celui-ci ne s’est aucunement livré à l’analyse requise par les arrêts Dunsmuir et Ryan précités. 149.

En effet, l’Intimé est constamment revenu à la charge avec son argument à l’effet que les vendeurs ne voulaient rien entendre d’une seconde promesse d’achat. 150. À ce titre, l’Appelant réitère que c’est bien davantage parce qu’ils ignoraient tout d’une seconde promesse d’achat et qu’ils avaient déjà accepté la première que, suivant leur code de valeurs, les vendeurs ont catégoriquement refusé d’entamer de nouvelles discussions. 151. Voilà ce que le Comité de discipline qualifie d’ailleurs de « blocage » de la part de l’Intimé. 152.

Ainsi, sur vingt-cinq paragraphes, l’analyse du Comité de discipline repose exclusivement et de façon transparente sur la preuve administrée, soupèse facteurs subjectifs et objectifs, le tout à travers un enchaînement tout à fait logique et compréhensible menant vers les sanctions imposées à l’Intimé. 153. Cette analyse au surplus est étoffée par l’étude de précédents montrant le caractère tout à fait raisonnable des sanctions imposées à l’égard de chacun des chefs d’infractions. 154. L’Intimé ne glissant même pas un seul mot sur le caractère prétendument déraisonnable de cette analyse, son pourvoi à ce

titre aurait dû être rejeté. [ 90 ] En somme, à la suite de la culpabilité de l'intimé sur les chefs 1 et 3, son certificat est suspendu pour une période de 60 jours et il devra payer des amendes totalisant 3 000 $ pour avoir refusé de collaborer avec un autre agent, soit en ne l'informant pas de l'existence d'une autre promesse d'achat (chef 1), soit en omettant de répondre à ses messages (chef 3). [ 91 ] Si l'intimé n'était pas acquitté des chefs 2 et 4, je ne verrais pas en quoi ces sanctions pourraient être qualifiées de déraisonnables.

Il est vrai qu'elles peuvent paraître sévères pour une personne qui n'a pas l'expertise du comité, mais ce dernier est le mieux placé pour analyser la situation et déterminer la sanction appropriée pour protéger adéquatement le public et faire en sorte que l'intimé, de même que les autres membres de l'OACIQ, connaissent et respectent leurs obligations.

Il va de soi que la protection du public doit demeurer l'objectif premier et que la collaboration entre les agents est une façon de s'assurer que le public recevra les meilleurs services et que ses intérêts financiers seront protégés. [ 92 ] Il est vrai que les deux chefs reprochent tous deux le manque de collaboration. Par contre, ce manque de collaboration se situe à deux moments distincts et s'articule dans deux contextes différents. Cela justifie donc les deux chefs d'infraction, même si le comportement reproché est du même ordre.

[ 93 ] Là où le bât blesse toutefois, c'est que l'acquittement des chefs 2 et 4 change la situation de façon importante. En effet, le comité écrit, en rapport avec le chef 3, que « s’agissant d’un troisième épisode de non-collaboration et compte tenu du nombre élevé de répétitions des gestes de blocage, le comité est d’opinion que la sanction se doit d’être plus sévère que les périodes de suspension précédentes ». S'il s'agissait d'un « troisième épisode de non-collaboration », ce qui pouvait justifier une sanction plus sévère, c'est que le comité tenait compte du chef 2. Or, ce chef n'existe plus.

En d'autres mots, ce n'est plus un troisième épisode, mais bien un deuxième. [ 94 ] Par ailleurs, la disparition du chef 4 a aussi un impact sur la sanction globale.

Comme le souligne le comité, il faut tenir « compte de l’aspect globalité de la sanction », globalité qui est maintenant amputée de deux chefs d'infraction et du comportement qu'ils reprochaient à l'intimé. [ 95 ] De plus, à l'égard du chef 2, qui aurait été le deuxième épisode de non-collaboration, le comité écrivait : [28] L’intimé a dilué l’intérêt évident que les clients de Mme Bernier portaient sur la propriété en ne parlant aux vendeurs qu’une possibilité de promesse d’achat alors qu’il savait fort bien qu’une promesse d’achat allait être présentée.

Il a sciemment violé la règle de collaboration et favorisant le critère de l’exemplarité, le comité est d’avis qu’une suspension de 30 jours, à être purgée de façon concurrente aux autres suspensions, sera la conclusion juste et raisonnable à atteindre dans les circonstances. [Je souligne.] [ 96 ] Le comité estimait donc que, pour ce deuxième épisode, une suspension concurrente de 30 jours suffisait. Je suis d'avis que le chef 3 étant maintenant devenu le deuxième épisode, il serait déraisonnable d'agir comme s'il demeurait le troisième.

Pour ces motifs, je propose de réduire la période de suspension pour le chef 3 de 60 à 30 jours. CONCLUSION [ 97 ] Pour ces motifs, je propose d'accueillir l'appel en partie, d'infirmer le jugement de la Cour du Québec en ce qui a trait aux chefs 1 et 3, de rétablir la culpabilité de l'intimé sur ces deux chefs, de confirmer l'acquittement sur les chefs 2 et 4, d'annuler les sanctions afférentes, et enfin de modifier la sanction sur le chef 3 pour que les périodes de suspension concurrentes soient réduites à 30 jours, le tout, sans frais, vu le sort mitigé du pourvoi. FRANÇOIS DOYON, J.C.A.