2013 QCCA 2066, 2013 QCCA 2066

Al-Musawi c. Westmount (Ville de) 2013 QCCA 2066 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-022539-126 (500-17-057485-107) DATE : 3 décembre 2013 CORAM : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. SHATHA AL-MUSAWI APPELANTE – Demanderesse c. VILLE DE WESTMOUNT INTIMÉE – Défenderesse et JOANNE POIRIER MISE EN CAUSE – Mise en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 21 février 2012 par la Cour supérieure du district de Montréal (l’honorable Nicole-M.

Gibeau), qui : [82] REJETTE la requête en mandamus de la demanderesse; [83] DÉCLARE que la demanderesse ne bénéficie d'aucun droit acquis eu égard au règlement de zonage en vigueur le 5 février 2010 et qui a fait l'objet d'une modification après cette date; [84] AVEC DÉPENS. [ 2 ] Pour les motifs de la juge St-Pierre, auxquels souscrivent les juges Bich et Bélanger, LA COUR : [ 3 ] REJETTE l’appel, avec dépens. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A.

Me Pierre-Yves Trudel ARCHAMBAULT ADEL TRUDEL Pour l’appelante Me Marc-André LeChasseur LeCHASSEUR AVOCATS LTÉE Pour l’intimée et la mise en cause Date d’audience : 28 mai 2013

MOTIFS DE LA JUGE ST-PIERRE [ 4 ] Par sa requête introductive d'instance, l'appelante ( Al-Musawi ) a cherché à obtenir de la Cour supérieure trois conclusions : (1) une déclaration de conformité de ses plans modifiés du 5 février 2010 au Règlement sur les plans d'implantation et d'intégration architecturale ( le règlement PIIA ) de l'intimée Ville de Westmount ( la Ville ); (2) une ordonnance imposant à la Ville de les reconnaître tels; (3) la reconnaissance d'un droit acquis à construire la résidence projetée suivant le règlement de zonage de la Ville en vigueur le 5 février 2010, modifié depuis. [ 5 ] Ces trois conclusions lui ont été refusées, d'où l'appel. [ 6 ] Au soutien de sa position voulant qu'il y ait lieu d'infirmer le jugement entrepris et de faire droit à son recours, l'appelante propose les cinq moyens d'appel suivants : • Premier moyen : la juge a erré en retenant « qu'il n'y avait pas de gestes répréhensibles dans le processus suivi ou de gestes concrets établissant mauvaise foi, abus de pouvoir ou exercice d'un droit dans un but incorrect »; • Deuxième moyen : la juge a erré en concluant que la preuve ne permettait pas de retenir « que l'appelante a été privée de son droit d'être entendue lors de la réunion du conseil du 6 avril 2010 »; • Troisième moyen : la juge a erré en affirmant « que le projet de la demanderesse n'était somme toute [qu'] un croquis du projet qu'elle désire réaliser »; • Quatrième moyen : la juge a erré en retenant que « la question centrale était de savoir si la ville avait l'obligation de délivrer à l'appelante le permis de construction demandé »; • Cinquième moyen : la juge a erré en décidant que « la norme applicable était celle de la décision raisonnable ». [ 7 ] À mon avis, tous ces moyens d'appel doivent être rejetés. [ 8 ] Voici pourquoi. [ 9 ] Le règlement PIIA n'est pas, lui-même, objet de contestation.

Le litige ne porte donc que sur son application. [ 10 ] Dans ce contexte, en l'absence d'une erreur manifeste et dominante de la juge, la Cour doit faire preuve de déférence à l'égard de ses conclusions de fait et des inférences qu'elle en tire. Puisque l'appelante ne réussit pas à pointer de telles erreurs, cela scelle le sort du premier, du deuxième et du troisième moyen d'appel. [ 11 ] Le recours exercé étant de la nature d'un mandamus , la juge décrit correctement, à mon avis, la question centrale en litige.

Le quatrième moyen d'appel doit être rejeté. [ 12 ] Enfin, tenant compte de la nature des pouvoirs exercés par la Ville et par son Comité consultatif d'urbanisme ( le CCU ), et en l'absence de contestation du règlement PIIA, la juge a raison d'analyser leurs décisions ou recommandations à la lumière de la norme du raisonnable. Ainsi, le cinquième moyen d'appel échoue également.

Les faits [ 13 ] Dans le contexte d'un conflit qui perdure depuis mars 2002 portant sur des travaux de construction d'une résidence réalisés ou projetés, l'appelante se présente devant la Cour pour la troisième fois. [ 14 ] Ainsi, il vaut de rappeler les faits antérieurs au recours donnant lieu au jugement dont appel. Rappel historique [ 15 ] En 1999, l'appelante acquiert l'immeuble sis au 3283, avenue Cedar, dans la Ville.

Une résidence y est érigée, mais elle nécessite des rénovations majeures. [ 16 ] À la suite du dépôt de plans au Bureau des inspections, à la Commission de l'aménagement et de l'urbanisme [1] et au Comité de démolition de la Ville, l'appelante obtient un permis de construction ainsi qu'un permis de démolition limité.

La Ville autorise seulement une démolition partielle de la résidence principale. [ 17 ] À la fin de l'été 2001, les travaux commencent. [ 18 ] En cours de travaux, plusieurs changements unilatéraux sont apportés au projet : ainsi, et notamment, la résidence principale est complètement démolie et une charpente et des fondations d'une nouvelle maison sont érigées.

De la résidence principale qui se trouvait sur la propriété lors de l'achat par l'appelante en 1999, il ne reste plus rien. [ 19 ] Le 4 mars 2002, cet état de fait constaté, la Ville révoque les permis de construction et de démolition antérieurement délivrés à l'appelante.

[ 20 ] Par la suite, au cours du printemps 2002, l'appelante dépose de nouveaux plans. La Ville les refuse étant d'avis que les droits acquis sont éteints et qu'ils contreviennent au règlement PIIA. La Ville précise que la résidence projetée doit être réduite en masse et en hauteur, discours qu'elle tiendra de nouveau et en tout temps par la suite. [ 21 ] L'appelante signifie sa première requête en mandamus et en jugement déclaratoire aux termes de laquelle elle réclame une déclaration de nullité de la révocation des permis [2] .

Quatre résidents de la rue The Boulevard, voisins au nord de la propriété de l'appelante, interviennent à cette requête. [ 22 ] Parallèlement, ces quatre voisins entreprennent contre l'appelante un recours [3] en vertu de l'

article 227 de la

Loi sur l'aménagement et l'urbanisme [4] ( la LAU ) pour obtenir la remise en état de l'immeuble. Ils soutiennent que la réglementation n'a pas été respectée et que le processus de délivrance des permis n'a pas été suivi. [ 23 ] L'honorable Claudine Roy de la Cour supérieure entend les deux recours réunis [5] . [ 24 ] Par jugement du 9 janvier 2004, la juge Roy retient que les permis n'ont pas été délivrés légalement puisque le conseil de ville ( le Conseil ) n'a pas approuvé les plans d'implantation et d'intégration architecturale ( les PIIA ).

Bien qu'elle rejette la prétention voulant que l'appelante ait eu l'intention de démolir complètement la résidence dès le départ, la juge retient tout de même que les modifications apportées aux plans sans autorisation de la Ville (dont la démolition complète de la résidence principale) posent problème et que, conséquemment, la Ville a eu raison de révoquer les permis octroyés. Afin de permettre à l'appelante de corriger le tout, d'effectuer les démarches requises pour obtenir de nouveaux permis respectant la réglementation en vigueur, la juge lui accorde un délai de six mois.

En l'absence de pareille correction, la juge ordonne que la charpente et les nouvelles fondations soient démolies. [ 25 ] L'appelante porte le jugement de la juge Roy en appel. [ 26 ] Dans un arrêt du 13 juillet 2006, la Cour confirme le jugement rendu par la juge Roy et la Cour suprême refuse la permission d'appel [6] .

Dans ses motifs, mon collègue le juge Louis Rochette énonce divers constats pertinents au contexte général de la présente affaire que je crois utile de reproduire intégralement (puisque j'y réfère, un peu plus loin, au soutien de mon analyse) : [6] Ce pourvoi questionne la validité de travaux de démolition et de construction effectués par l’appelante sur sa propriété située à Westmount.

S’il fallait conclure, comme la première juge, que les permis municipaux sont nuls, que les travaux contreviennent aux plans approuvés et que les permis ont été révoqués à bon droit, l’appelante risque de devoir démolir à brève échéance le bâtiment dont elle avait entrepris la construction, à moins d’obtenir de nouveaux permis conformément à la réglementation municipale en vigueur au moment d’une nouvelle demande. [54] Par ailleurs, le Règlement sur les PIIA assujettit la délivrance de permis de démolition et de construction à l’approbation préalable d’un PIIA, tous en conviennent.

La validité de ce règlement n’a jamais été attaquée par l’appelante. [55] Au surplus, l’

article 145.15 LAU permet au conseil d’une municipalité d’assujettir la délivrance de permis de construction ou de certificats d’autorisation à l’approbation de PIIA. Il doit être interprété de façon libérale. Marc-André Lechasseur écrit avec à-propos, à ce sujet: Il faut noter que tous les permis et certificats prévus aux articles 119 à 122 L.A.U. sont visés par l'article 145.15 L.A.U . De plus, compte tenu que le vocabulaire utilisé à cet

article est excessivement libéral, il y a lieu de croire que tous les types de travaux préalablement assujettis à l'obtention d'un permis ou d'un certificat, que l'on songe seulement à la démolition , à la construction ou à l'agrandissement d'une construction, à la transformation par remblai d'un terrain ou aux opérations cadastrales, peuvent faire l'objet d'un P.I.I.A. [56] L’ article 119 (2) LAU permet à une municipalité, par règlement, d’interdire la démolition d’une construction sans l’obtention d’un certificat d’autorisation .

Le permis de démolition n’est rien de moins qu’un certificat d’autorisation de démolir et sa délivrance peut être assujettie à l'approbation d'un PIIA. [67] La première juge conclut qu’il n’y eut ni fraude, ni mauvaise foi, ni abus de pouvoir, ni exercice d’un pouvoir dans un but incorrect dans la décision de la Ville de révoquer les permis de l’appelante. Ces déterminations, intimement liées à l’analyse de la preuve, demeurent intactes.

L’à-propos de notre intervention à cet égard n’a pas été démontré par l’appelante qui en avait le fardeau. [86] La juge de première instance conclut, en se référant au Règlement concernant le zonage, que les droits acquis auxquels pouvait prétendre l’appelante ont été perdus en conséquence de la destruction totale de l’ancien immeuble.

Effectivement, la reconstruction d’une construction dérogatoire protégée par droits acquis n’est permise que conformément au règlement; par ailleurs, l’article 8.3.2 de celui-ci prescrit que la «construction dérogatoire protégée par droits acquis ne peut être remplacée que par une construction conforme au présent règlement»; l’article 8.3.3 ajoute que la reconstruction ou la réfection de l’immeuble détruit «doit être effectuée selon la réglementation en vigueur». [87] Il ne saurait s’agir davantage, en l’espèce, de réparation ou d’entretien d’un immeuble autrement autorisés. [88] Ainsi, selon la première juge, l’appelante ne possède de droits acquis ni au regard du bâtiment principal ni au regard de la piscine.

Elle accepte néanmoins une suggestion de la Ville de permettre à l’appelante de présenter de nouvelles demandes de permis conformes à la réglementation en vigueur à la date des demandes. [89] Je suis d’accord avec ces déterminations. [105] Pour ce qui concerne la bonne foi de l’appelante, il faut rappeler que les intimés soutenaient que l’appelante avait planifié, depuis le début, la démolition de l’ancien bâtiment et utilisé des subterfuges pour arriver à ses fins. La Ville mettait également en doute la bonne foi de l’appelante.

La première juge a rejeté cette prétention parce que: la bonne foi se présume, l’appelante a fourni, dès le départ, des dessins tracés «à partir de la maison existante»; des précautions ont été prises pour conserver certains éléments qui ont augmenté sensiblement le coût des travaux. La juge de conclure:

[131] Il est vrai qu'il y a plusieurs imprécisions, inexactitudes, voire contradictions dans les témoignages, mais le Tribunal n'y voit pas de mauvaise foi. [132] Certes, comme il sera discuté plus loin, Madame Al-Musawi a commis l'erreur de croire que les permis et les plans approuvés n'exigeaient que la conservation de la volumétrie des pièces principales. De plus, il a été démontré que l'entrepreneur chargé des travaux tenait une comptabilité assez singulière. Il ne semblait pas avoir grand souci pour la conservation d'un immeuble historique et il se préoccupait peu de respecter les plans approuvés.

Cela n'est pas suffisant cependant pour conclure que Madame Al-Musawi est de mauvaise foi et a fourni de fausses informations . [106] Il y a une nuance – que ne fait pas le mémoire de l’appelante - entre rejeter une allégation de mauvaise foi parce que non prouvée et conclure à la bonne foi et à l’absence de faute de l’appelante. [107] La juge d’instance ne conclut pas que le comportement de l’appelante est sans reproche. Elle rejette sa prétention selon laquelle sa seule obligation «était de conserver la volumétrie des trois pièces principales».

Cette prétention était insoutenable compte tenu des plans approuvés, du plan de structure, du permis de démolition et de la séquence des travaux.

Par ailleurs, compte tenu que l’appelante ne s’est pas fait entendre devant la première juge, cette dernière ne pouvait aller plus loin que de souligner les inexactitudes et les contradictions dans les témoignages, sans être en mesure de les trancher. [108] J’ajoute que les échanges soutenus entre la Ville et l’appelante depuis l’automne 1999, tant verbaux qu’écrits, font voir on ne peut plus clairement que le corps principal de l’ancienne demeure, les murs de la piscine et le coach house devaient être soigneusement conservés.

L’appelante étant conseillée par un architecte et un ingénieur en structure, je m’explique mal comment des problèmes structuraux à ces trois entités somme toute modestes auraient été découverts seulement une fois les travaux commencés: au coach house vers le 31 août 2001, à la piscine à la fin du mois de novembre, au bâtiment principal en février 2002. [109] La première juge a simplement refusé de conclure que l’appelante était de mauvaise foi. (Soulignement dans l'original et références omises.) [ 27 ] En mars 2004, parallèlement à son appel du jugement de la juge Roy et malgré celui-ci, l'appelante dépose de nouveaux plans à la Ville.

Celle-ci refuse de les approuver, car elle exige que le bâtiment projeté soit substantiellement réduit en volume et en hauteur et qu'il soit orienté selon un axe différent. [ 28 ] Le 11 mars 2005, un jugement est rendu par la Cour supérieure dans l'affaire 9129-6111 Québec inc. c. Longueuil (Ville de) [7] .

Selon l'appelante, ce jugement avalise sa position voulant que la Ville soit tenue de lui délivrer les permis demandés, mais la Ville ne partage pas ce point de vue. [ 29 ] L'appelante entreprend donc un autre recours contre la Ville [8] , de la nature d'un mandamus : elle y demande que la Ville soit contrainte à délivrer les permis nécessaires puisque ses plans, affirme-t-elle, sont conformes à la réglementation en vigueur. [ 30 ] Par jugement rendu le 18 mai 2006, l'honorable Diane Marcelin de la Cour supérieure rejette cet autre recours [9] .

Elle rappelle les raisons pour lesquelles le législateur a accordé aux municipalités la possibilité d'adopter des règlements pour régir les PIIA : [44] C'est en 1989 que le gouvernement a accordé aux municipalités la possibilité d'adopter des règlements pour régir les plans d'implantation et d'intégration architecturale (PIIA) ou encore plan d'intégration. [45] Le gouvernement visait à pallier au manque de souplesse persistant des règlements de zonage traditionnels.

Ces plans d'intégration devaient permettre aux municipalités de répondre aux besoins spécifiques de leurs milieux propres. [46] Le professeur Lorne Giroux (maintenant juge à la Cour d'appel du Québec) s'exprime en ces termes relativement aux nouveaux outils mis en place par le gouvernement: « Par ailleurs, l’approbation d’un P.I.I.A. repose sur l’exercice d’un pouvoir discrétionnaire par le conseil municipal et c’est ce qui distingue cette technique du contrôle traditionnel par voie réglementaire qui est le propre des règlements d’urbanisme.

Ainsi, alors que la délivrance d’un permis de construction par le fonctionnaire désigné dépend normalement de la stricte conformité du projet soumis aux exigences précises du règlement de zonage ou du règlement de construction, l’approbation d’un P.I.I.A., par le conseil municipal, dépend plutôt de l’appréciation qui en est faite à la lumière des objectifs à atteindre et des critères permettant d’évaluer s’ils sont atteints qui sont prévus au règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale (art. 145.16 (2) et 145.19, al. 1 L.a.u.).

Puisque le P.I.I.A. ne porte que sur certains aspects qualitatifs de l’implantation et de l’architecture des bâtiments et de l’aménagement des terrains, il s’ajoute donc aux normes réglementaires déjà contenues aux règlements d’urbanisme qui s’appliquent dans la zone où se situent les constructions, les terrains et les travaux à l’égard desquels le plan doit être soumis pour approbation. C’est le cas notamment pour les normes d’usage et de densité d’occupation qui restent alors l’apanage exclusif de la réglementation de zonage. » Et plus loin : “

Malgré les termes employés par le législateur à l’article 145.19 L.a.u. selon lesquels «le conseil de la municipalité approuve les plans s’ils sont conformes au règlement, ou les désapprouve dans le cas contraire », le conseil n’exerce pas un pouvoir lié comme celui exercé par le fonctionnaire désigné lorsque ce dernier étudie une demande de permis dans le cadre des articles 120 à 122 L.a.u. Dans le cas des P.I.I.A., le conseil municipal exerce un pouvoir discrétionnaire.

Il ne fait pas que vérifier la conformité du projet à des normes réglementaires précises, il évalue chaque plan au regard des objectifs et des critères généraux contenus au règlement. Il jouit, à chaque fois, d’un pouvoir discrétionnaire d’appréciation.» (Références omises.)

[ 31 ] Elle explique ce pourquoi le jugement rendu dans l'affaire 9129-6111 Québec inc. c. Longueuil (Ville de) (jugement sur lequel l'appelante prend appui devant elle) se distingue de la situation dont elle est saisie : [53] Dans une affaire plus récente 9129-6111 Québec Inc. c. La Ville de Longueuil , le juge Louis Crête est venu à la conclusion que le PIIA ne pouvait empêcher la construction d'un immeuble qui correspondait au règlement de zonage.

Les faits dans cette affaire sont forts différents de ceux des présentes puisque par cinq fois la Ville de Longueuil a refusé d'émettre le permis de construction aux requérants suite à des pressions reçues par d'autres citoyens. [54] Le requérant dans cette affaire avait tout fait pour se conformer aux diverses demandes du Comité consultatif d’urbanisme. Même plus, la dernière fois, il n'avait pu obtenir son permis malgré le fait que le Comité consultatif d’urbanisme avait approuvé ses plans.

C'était le royaume de l'arbitraire. [55] Il n'est donc pas surprenant que le juge Crête conclut comme il l'a fait et ordonne à Longueuil d'émettre le permis. Toutefois, avec respect, la soussignée ne croit pas que ce jugement possède la portée que Madame lui donne. Certes, le PIIA ne peut mettre en échec le règlement de zonage mais encore faut-il que les règlements d'intégration puissent être appliqués et suivis en coexistence avec le règlement de zonage.

Ils ne peuvent rester lettre morte ou encore être utilisés uniquement pour des fins qualitatives architecturales comme le suggère Madame à sa lettre P-10. [ 32 ] Elle note que les objectifs du règlement PIIA de la Ville sont clairement définis (article 5.1 du règlement PIIA).

Elle conclut que les règlements de zonage et de PIIA de la Ville coexistent et qu'ils doivent tous les deux trouver application. [ 33 ] L'appelante porte le jugement de la juge Marcelin en appel. [ 34 ] Par un arrêt du 1 er novembre 2007 [10] , la Cour rejette ce pourvoi écrivant notamment : [16] En l’espèce, la Cour estime que la juge de première instance n'a pas commis d'erreur lorsqu'elle conclut qu'en exigeant que l’appelante révise substantiellement les plans d’architecture de son projet de construction afin qu'il s’harmonise avec le milieu environnant, le Conseil d’arrondissement de Westmount n'a pas décidé de l’opportunité du projet de construction dans un sens qui irait à l’encontre du Règlement de zonage no 1303 ( Geléry , précité, aux paragr. [43], [49], [51] à [54] et [57]).

Le Conseil a examiné les plans en fonction des objectifs et critères prévus dans les directives qui font

partie intégrante du Règlement sur les PIIA (articles 5.2.2 Nouveaux bâtiments, 5.2.4 Emplacement et orientation, 5.2.6 Hauteur, 5.2.7 Style, 5.3 Effet sur l’emplacement). [17] La Cour souligne enfin que dans Longueuil , précité, il s'agissait d'une situation singulière, voire exceptionnelle, avec laquelle, comme le souligne la juge de première instance, aucune analogie ne peut être faite ici.

Pour l’essentiel, dans cette affaire, le Conseil municipal, face aux pressions persistantes des citoyens et sous couvert du Règlement sur les PIIA , a refusé d’accorder le permis de construire pour un projet « en tous points conforme à la réglementation municipale, incluant la réglementation sur les P.I.I.A. » (paragr. [86] et [87]). Or, tel n’est pas le cas en l’espèce. [18] L’appelante n’a pas démontré que la juge de première instance a erré en refusant de statuer que le Règlement sur les PIIA mettait en échec ou contredisait le Règlement de zonage no 1303 .

Elle n’a pas non plus démontré l’existence d’un abus, d'une fraude ou de la mauvaise foi de la part de l’intimée dans l’exercice de son pouvoir discrétionnaire justifiant l’intervention de la Cour ( Accoca, précité). Elle n’allègue pas non plus que le règlement dont elle conteste l’application est invalide.

Les faits spécifiques au présent dossier d'appel [ 35 ] À la suite de ces échecs, l'appelante retient les services de l'architecte Bruce Anderson ( Anderson ) pour la préparation de nouveaux plans, lesquels sont soumis à la Ville le 5 août 2009. [ 36 ] À la suite de leur analyse préliminaire aux termes du règlement de zonage en vigueur, la directrice du Service de l'aménagement urbain défère le tout au CCU pour vérification de conformité au règlement PIIA. [ 37 ] Le 4 septembre 2009, l'appelante est informée du fait que le CCU n'est pas « favorable to the replacement program as presented ».

Bien qu'il approuve l'emplacement projeté, le CCU s'inquiète toujours de la masse du projet. Ainsi, il demande que cette masse soit revue, notamment quant à la hauteur du bâtiment principal et des pavillons. [ 38 ] Par lettre du 10 septembre 2009, Anderson réplique à la Ville que, compte tenu des besoins de sa cliente (l'appelante), il ne peut réduire la masse du bâtiment.

Il note que le projet soumis est plus petit en volume que le projet original, par ailleurs approuvé par le CCU en 2001, et il conclut : Since we are in disagreement with the Planning Advisory Committee on the above points, I would like to request that in addition to meeting the Committee to further discuss the issues, you proceed to call a meeting of the Demolition Committee as per our original request following the Demolition Bylaw and/or to

schedule an appeal to Council. I would also request that the members of the Demolition Committee and the other Council members visit the site. [ 39 ] La rencontre sollicitée (entre Anderson et le CCU) se tient le 20 septembre 2009. Le CCU réitère que des efforts doivent être faits pour réduire l'impact de la masse sur les résidences adjacentes.

Selon ce qui est inscrit au procès-verbal de cette rencontre, Anderson accepte de soumettre une nouvelle proposition en ce sens. [ 40 ] Aucune telle proposition ne sera cependant soumise. [ 41 ] En effet, le 13 novembre 2009, à la demande de sa cliente (l'appelante), Anderson avise la Ville qu'aucune modification ne sera apportée aux plans déposés. Il souhaite que la position de l'appelante soit communiquée au CCU. Il réitère sa demande d'audience devant le Comité de démolition et sa demande d'appel au Conseil.

[ 42 ] Ces informations sont transmises au CCU. [ 43 ] Lors de sa réunion du 24 novembre 2009, le CCU convient de ne pas recommander le projet tel que soumis et il réfère le dossier au Comité de démolition. [ 44 ] Le 3 décembre 2009, conformément au processus d'obtention d'un permis de démolition, la Ville publie un avis indiquant que tout intéressé peut exprimer par écrit son appréciation du projet soumis par l'appelante. [ 45 ] Le 8 décembre 2009, une lettre confirmant la position du CCU est envoyée à l'appelante. [ 46 ] Le lendemain, Anderson écrit à la Ville pour porter la décision du CCU en appel devant le Conseil. [ 47 ] Le 15 décembre 2009, le CCU tient une réunion à laquelle assiste le maire.

Le CCU recommande au Conseil de refuser le projet de l'appelante tel que soumis, considérant que ce dernier a un trop grand impact sur les résidences avoisinantes (position maintes fois énoncée par le CCU, notamment lors de sa réunion du 24 novembre 2009). [ 48 ] Le 1 er février 2010, le Conseil tient une assemblée extraordinaire portant spécifiquement sur le projet de l'appelante. D'entrée de jeu, le maire en décrit ainsi l'objet : « an appeal of a recommandation of the Planning Advisory Committee ». [ 49 ] Des présentations orales sont effectuées en cours d'assemblée.

Au nom de l'appelante, Anderson expose ce pour quoi le projet devrait être autorisé. Il présente notamment un document comparatif qui montre la maison originale, le projet tel qu'approuvé en 2001 et la proposition actuelle.

Au nom des voisins dont les propriétés se trouvent au nord de celle de l'appelante, l'architecte Julia Gersovitz explique en quoi le projet n'est pas conforme au règlement PIIA, mais comment il pourrait le devenir. [ 50 ] S'ensuivent une période de questions du public et une période de questions des membres du Conseil. [ 51 ] Cela fait, le Conseil refuse d'approuver les plans de l'appelante en ces termes : ATTENDU QU’en vertu de l’article 3.1.1 du Règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale (1305), la délivrance de permis de démolition, de construction, de lotissement et de certificats d’autorisation ou d’occupation est assujettie à l’approbation préalable de plans relatifs à l’implantation et à l’architecture des constructions ou à l’aménagement des terrains et aux travaux qui y sont reliés; ATTENDU QUE lors de sa réunion tenue le 15 décembre 2009, le comité consultatif d'urbanisme a recommandé au conseil de refuser la demande d’approbation des plans soumis par la propriétaire du terrain situé au 3283, avenue Cedar; ATTENDU QU’en vertu de l’

article 145.19 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (L.R.Q.,

chapitre A-19.1), à la suite de la consultation du comité consultatif d’urbanisme, le conseil approuve les plans s’ils sont conformes au règlement ou les désapprouve dans le cas contraire; une résolution désapprouvant les plans devant être motivée. 2010-02-24 II est proposé par la conseillère Lulham, appuyée par la conseillère Forbes QUE, conformément aux recommandations du comité consultatif d’urbanisme lors de la réunion tenue le 15 décembre 2009, les plans soumis par la propriétaire de l’immeuble situé au 3283, avenue Cedar, lesquels ont fait l’objet d’une révision conformément au Règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale (1305), soient refusés pour les raisons suivantes : - les élévations architecturales proposées ne sont pas acceptables; - l’impact sur les propriétés adjacentes est trop important et devrait être réduit le plus possible, vu l’ampleur des élévations du bâtiment principal et de ses ailes latérales.

A DOPTÉ À L’UNANIMITÉ [ 52 ] Le 5 février 2010, Anderson soumet au CCU des plans révisés qui, à son avis, prennent en considération les points soulevés lors de l'assemblée. [ 53 ] Le 9 février 2010, le CCU juge que ces plans révisés ne respectent pas les modifications suggérées lors des discussions antérieures. Il ne recommande pas le projet révisé au Conseil. Le 24 février 2010, il informe l'appelante de cette décision. [ 54 ] Le 2 mars 2010, l'appelante écrit au maire et aux conseillers pour exprimer son désaccord avec la position du CCU.

Sa lettre se termine ainsi : I felt that it was important for you to know the reasons for this situation in advance. Mr. Anderson will be in attendance at your meeting to explain how he has fulfilled all the earlier requirements of the Committee, as will I to answer any question the Council may have for me. [ 55 ] Le 4 mars 2010, Anderson écrit à son tour au maire et aux conseillers et requiert une audition privée avec eux. My client, Mrs.

Shatha Al-Musawi and I would like to request a private audience with you and your council in order to discuss the refusal by the Planning Advisory Committee of the revisions to the proposed house at 3283 Cedar Avenue. These revisions submitted in February 2010 were made in conformity with the list of required changes requested by the Planning Advisory Committee on September 20 th , 2009 and a new set of requirements has now been added which we would like to contest. I enclosed copies of the

relevant minutes for your perusal. These are several key points which I would like to inform you of for the record as they indicate that the Planning Advisory Committee is not only making impossible demands but also revising its previous recommendations and requesting a completely new design approach : […] [ 56 ] Le 30 mars 2010, le maire répond à l'appelante qu'une rencontre en privé n'est pas souhaitable. Il lui rappelle que le Conseil a pu entendre la présentation du projet par Anderson et qu'une résolution claire en faveur de la recommandation du CCU a été votée.

Il l'invite ainsi que son architecte « to meet with the Planning Advisory Committee to discuss how the design could be revised to address the City’s concerns ». [ 57 ] Le même jour, le maire écrit à Anderson, notamment ce qui suit : Regardless of the specific footprints of the various options that were submitted by your client over the years, the Planning Advisory Committee has acknowledged the concerns of Council that were expressed during the February 1st, 2010 public meeting.

The minutes of its February 9th, 2010 meeting invite you and your client to reduce further the massing of the new house to integrate better in the neighbourhood. I suggest that you

schedule a meeting with the Planning Advisory Committee to explore potential solutions to reduce further the massing and impact of the new building. […] [ 58 ] Le lendemain, l'appelante répond au maire en réitérant son désaccord et en indiquant qu'elle n'a pas requis de rencontre privée. Anderson et l'appelante rejettent la suggestion de rencontrer les membres du CCU et de poursuivre les discussions.

L'appelante insiste pour que son projet révisé soit inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée du Conseil (celle du 6 avril 2010), ce qui sera fait. [ 59 ] Lors de cette assemblée du Conseil du 6 avril 2010 – une assemblée ordinaire –, le Conseil refuse le projet révisé de l'appelante à l'unanimité. Les conseillers jugent que l'écart entre le projet soumis le 1 er février 2010 et celui soumis le 5 février 2010 ne justifie pas de réviser la résolution précédente.

Le Conseil endosse ainsi la recommandation du CCU du 9 février 2010. [ 60 ] S'estimant victime d'une décision arbitraire du CCU, l'appelante introduit une autre requête introductive d'instance « in the nature of a mandamus » (requête donnant lieu au jugement dont appel).

Elle exige que la directrice de l'aménagement urbain soit tenue d'agir comme si le plan révisé présenté le 5 février 2010 était approuvé. [ 61 ] À la suite de modifications apportées par la Ville à son règlement de zonage portant interdiction de toute construction souterraine sous les marges arrières et latérales applicables en surface dans la zone où est situé le terrain de l'appelante, celle-ci amende sa requête afin d'y ajouter une conclusion déclaratoire de droits acquis.

Détenir des droits acquis s'avère essentiel car, à elles seules et indépendamment du règlement PIIA, les nouvelles dispositions du règlement de zonage font obstacle à la réalisation de son projet. [ 62 ] L'affaire est entendue les 7, 8 et 9 décembre 2011. [ 63 ] Par jugement du 21 février 2012, la juge Nicole-M. Gibeau ( la juge ) rejette la requête avec dépens [11] . [ 64 ] L'appelante inscrit la cause en appel.

Jugement dont appel [ 65 ] La juge décrit tout d'abord les demandes présentées par l'appelante : [1] Shatha Al-Musawi (« Madame ») demande au Tribunal, par voie de mandamus , de rendre les ordonnances suivantes : A. Ordonner à la mise en cause Joanne Poirier ès qualités de Directeur de l'aménagement urbain pour la Ville de Westmount de déclarer les plans modifiés par l'architecte Bruce Anderson le 4 février 2010 conformes au Règlement sur les plans d'implantation et d'intégration architecturale (« PIIA ») de la Ville de Westmount (« la Ville »). B.

Ordonner à la Ville de reconnaître ces plans conformes à sa réglementation sur les PIIA. C. Déclarer que Madame détient un droit acquis pour construire sa résidence suivant les règlements de zonage en vigueur le 5 février 2010 et qui ont été modifiés depuis. (Références omises.) [ 66 ] À la suite d'un rappel des principaux faits et de la position des parties, tenant compte des demandes présentées, la juge énonce ce qu'il lui faut examiner et décider : [43] Le CCU a-t-il exercé correctement sa discrétion dans son application des directives prévues au Règlement 1305 de la Ville ?

Dans la négative, de quelle façon le Tribunal peut-il intervenir ? [ 67 ] Elle souligne que le fardeau de démontrer que la Ville a l'obligation et le devoir de délivrer le permis de construction sollicité repose sur l'appelante. [ 68 ] La juge note que les plans doivent être analysés et approuvés par le CCU en fonction des objectifs et des critères applicables à l'implantation et l'intégration architecturale (critères qualitatifs plutôt qu'objectifs et quantitatifs).

[ 69 ] Elle souligne que les directives « [r]énover et construire à Westmount » font

partie intégrante du règlement PIIA. Elle note que la volumétrie, l'effet massif et la hauteur proposée du bâtiment principal font l'objet de reproches par le CCU puisque l'intégration aux structures voisines n'est pas harmonieuse.

D'ailleurs, lors des multiples discussions entre Anderson et la Ville, celle-ci a constamment soutenu que la réduction de la masse et de la hauteur du bâtiment s'imposaient. [ 70 ] De la preuve, la juge retient que le refus du CCU découle du gabarit, de la volumétrie, de la hauteur et de l'effet massif dégagé par l'immeuble proposé, et non des doléances des voisins portant sur la perte de leur vue comme le soutenait l'appelante. [ 71 ] La juge rappelle la nature discrétionnaire du pouvoir exercé par la Ville lorsqu'elle évalue la conformité d'un projet au règlement PIIA.

Cela étant, il lui faut faire preuve de déférence à l'égard de la Ville et de son CCU, d'où la norme d'examen de la décision raisonnable. [ 72 ] Au sujet des faits et gestes de la Ville, la juge poursuit: [63] Or, la preuve présentée à l’audience ne permet pas de conclure qu'il y a eu des gestes répréhensibles posés par la Ville dans le processus ayant donné lieu au refus de délivrer le permis de construction recherché par Madame. [64] En l'absence de faits concrets établissant la fraude, la mauvaise foi, l'abus de pouvoir ou l'exercice d'un pouvoir dans un but incorrect, le Tribunal n'a pas à substituer son opinion à celle du Conseil municipal. [65] D'ailleurs, lors de son témoignage Anderson reconnaît qu'il n'a ressenti aucune hostilité de la part des intervenants de la Ville face au projet souhaité par sa cliente. [66] Le Tribunal a également eu l'opportunité de voir une maquette conçue par Anderson représentant le bâtiment proposé et les propriétés avoisinantes suivant les plans soumis au Conseil municipal le 1 er février 2010.

Même en diminuant la hauteur du corps principal de trois pieds et celle des ailes de cinq pieds, selon les modifications apportées le 5 février 2010, cet immeuble demeure imposant, monumental, massif et domine les résidences qui l'entourent. [67] Par ailleurs, dans cette affaire, le Tribunal est d’avis que la norme de la décision raisonnable est celle qui s'applique.

La preuve ne fait pas voir que le processus décisionnel dans son ensemble a été effectué de manière déraisonnable et en conséquence, ce dernier doit s'abstenir d'intervenir. [68] Le Tribunal estime que le CCU a usé correctement de la discrétion que lui confère le Règlement 1305 relativement aux PIIA.

Le refus de la Ville de délivrer le permis de construction à la suite de la recommandation exprimée par le CCU sur les plans déposés le 1er février 2010 et modifiés le 5 février 2010 était justifié dans les circonstances. (Références omises.) [ 73 ] Quant au reproche adressé à la Ville voulant qu'elle n'ait pas respecté l'équité procédurale lors de la séance du Conseil tenue le 6 avril 2010, la juge écrit : [71] Le Tribunal ne partage pas cet avis. [72] Celui-ci [Anderson] a eu l'occasion de se faire entendre devant tous les membres du Conseil.

Ces derniers, après avoir pris connaissance de la recommandation du CCU et discuté des changements proposés par Anderson, ont décidé de maintenir la résolution du 1er février 2010. Il s'agissait alors d'une décision politique conforme aux pouvoirs dont ils disposent en vertu de la loi. (Référence omise.) [ 74 ] Finalement, la juge retient que l'appelante ne possède pas de droits acquis puisque sa demande n'était pas substantiellement conforme et complète au moment où la Ville a amorcé le processus pour apporter des modifications à son règlement de zonage.

Les questions en litige [ 75 ] L'examen des cinq moyens d'appel proposés par l'appelante requiert l'examen des quatre questions suivantes dont j'entreprends l'analyse, ci-après, dans un ordre différent de celui des moyens d'appel énoncés (j'inscris donc entre parenthèses, à l'égard de chacune des questions, les moyens d'appel visés) : Première question : la juge a-t-elle erré en affirmant que la norme d'examen était celle du caractère raisonnable des interventions? (quatrième et cinquième moyens) Deuxième question : le processus suivi par la CCU et la Ville était-il entaché de mauvaise foi, de fraude ou d'abus de pouvoir? (premier moyen) Troisième question : la Ville a-t-elle violé une obligation d'équité procédurale lors de la séance de son Conseil du 6 avril 2010? (deuxième moyen) Quatrième question : la demande de permis de l'appelante était-elle substantiellement

complète et conforme, de nature à conférer un droit acquis? (troisième moyen) Analyse Première question : la juge a-t-elle erré en affirmant que la norme d'examen étaitcelle du caractère raisonnable des interventions? [76] Le CCU et le Conseil ont exercé un pouvoir discrétionnaire. [77] Dans Papin-Shein c.

Cytrynbaum[12], mon collègue le juge Paul Vézina écrit : [11] La Juge énonce le rôle de la Cour supérieure eu égard à un règlement sur les Piia pour la Ville et son Comité : [29] Le pouvoir exercé par la municipalité lorsqu'elle évalue la conformité d'un projet avec le Règlement sur les PIIA est un pouvoirdiscrétionnaire. [30] Comme l'a écrit Me Jean-Pierre St-Amour[*] : «En somme, le législateur a accordé avec les plans d'implantation et d'intégration architecturale un pouvoir discrétionnaire, mais unpouvoir discrétionnaire encadré, afin de permettre à l'autorité constituée, le conseil municipal, d'apprécier non pas l'opportunité desprojets mais la qualité de leur insertion dans le milieu.» [* J.P.

St-Amour, M.A. Lechasseur, Les plans d’implan​tation et d’intégration architecturale, [1994] B.D.M., 74] [31] La Cour suprême du Canada souligne la prudence avec laquelle les tribunaux doivent aborder leur pouvoir d'intervention dansdes décisions discrétionnaires. [32] Dans Baker c. Canada, (CSC), [1999] 2 R.C.S. 817, 853 : « Le droit administratif a traditionnellement abordé le contrôle judiciaire des décisions discrétionnaires séparément des décisions surl'interprétation de règles de droit.

Le principe est qu'on ne peut exercer un contrôle judiciaire sur les décisions discrétionnaires que pourdes motifs limités, comme la mauvaise foi des décideurs, l'exercice du pouvoir discrétionnaire dans un but incorrect et l'utilisation deconsidérations non pertinentes […] Ces principes reconnaissent que lorsque le législateur confère par voie législative des choix étendusaux organismes administratifs, son intention est d'indiquer que les tribunaux ne devraient pas intervenir à la légère dans de tellesdécisions, et devraient accorder une marge considérable de respect aux décideurs lorsqu'ils révisent la façon dont les décideurs ont exercéleur discrétion. » […] [soulignements ajoutés par la Juge] [33] Dans Accoca c.

Montréal (Ville de), (QC CA), J.E. 2002-1255 (C.A.), la Cour d'appel a déclaré qu'enl'absence d'une preuve de fraude, mauvaise foi, abus de pouvoir ou exercice d'un pouvoir dans un but incorrect, le Tribunal n'a pas àsubstituer son opinion à celle du conseil municipal. [12] Je suis d’avis que la Juge s’est bien dirigée en droit. [78] Dans le contexte d'un tel pouvoir discrétionnaire exercé, comme l'écrit mon collègue le juge Lorne Giroux dans 9129-6111Québec inc. c.

Longueuil (Ville de)[13], les décisions ne sont pas assujetties à un examen de faute simple. [17] Le contrôle qualitatif de l’implantation et de l’intégration d’un projet soumis au régime des PIIA repose sur l’exercice d’unpouvoir discrétionnaire par le conseil municipal ou le conseil d’arrondissement lui-même, au cas par cas.

La conformité d’un projet à unrèglement sur les PIIA ne dépend donc pas de la simple vérification, par le fonctionnaire autorisé, de l’adéquation entre lescaractéristiques du projet et les exigences précises d’un règlement de zonage ou d’un règlement de construction comme le prévoitl’article 120 L.A.U. dans le régime général. [25] Tel que déjà vu au paragraphe [17], la jurisprudence de notre Cour démontre, au contraire, que le conseil municipal ou, commeen l’espèce, un conseil d’arrondissement exerce un pouvoir discrétionnaire lorsqu’il se prononce sur un PIIA. [26] Par ailleurs, l’article 145.19 L.A.U. confie le pouvoir d’autorisation à un organisme politique composé d’élus municipaux plutôtqu’à un fonctionnaire.

De plus, avant de prendre sa décision, le conseil doit prendre l’avis du comité consultatif d’urbanisme et lelégislateur, à l’article 145.18 L.A.U., autorise même le conseil à décréter que le plan soit soumis au préalable à une assemblée deconsultation selon les articles 125 à 127 L.A.U. comme s’il s’agissait de l’adoption ou de la modification d’un règlement. [27] En réalité, lorsque le conseil approuve, avec ou sans condition, un PIIA, il participe à l’élaboration et à la détermination de lanorme applicable à l’immeuble pour tout ce qui concerne l’implantation, la localisation et l’architecture des constructions projetées oul’aménagement des terrains.

Relativement à ces questions, le conseil se trouve en quelque sorte à adopter un règlement de zonagespécifique à un immeuble ou à un ensemble d’immeubles. [28] Ce faisant, bien qu’elle soit de portée plus individuelle, cette décision est fondée sur l’exercice d’un pouvoir discrétionnaire aucas par cas par le conseil. Elle s’apparente davantage, tant par la procédure de consultation préalable que par sa nature, à l’exercice de ladiscrétion de ce conseil lorsqu’il exerce son pouvoir réglementaire.

[29] En conséquence, je suis d’avis qu’en exerçant ce pouvoir, le conseil d’arrondissement jouit de l’immunité relative de droit public. Sa décision n’est donc pas assujettie au critère de la faute simple comme le prétend l’appelante. [30] En principe, pour engager la responsabilité d’un agent administratif dans l’exercice d’un pouvoir discrétionnaire ou réglementaire, « il faut démontrer une faute intentionnelle équivalant à mauvaise foi ».

L’application de ce principe doit cependant tenir compte des enseignements de la Cour suprême qui précise que la mauvaise foi peut avoir un contenu qui dépasse la faute intentionnelle. [31] Ainsi, dans l’arrêt Finney c. Barreau du Québec , la Cour suprême a jugé que la mauvaise foi peut et doit recevoir une portée plus large englobant l’incurie ou l’insouciance grave ou déréglée équivalant à la notion de « recklessness » de la langue juridique anglaise et impliquant un dérèglement fondamental des modalités de l’exercice du pouvoir.

Plus près de notre propos, la Cour suprême est revenue sur la question dans l’arrêt Entreprises Sibeca inc. c. Frelighsburg (Municipalité) portant sur la responsabilité d’une municipalité dans l’exercice de son pouvoir réglementaire en matière d’aménagement du territoire.

La Cour y énonce que la mauvaise foi vise non seulement les actes délibérément accomplis dans l’intention de nuire, selon la conception classique, mais aussi « […] ceux qui se démarquent tellement du contexte législatif dans lequel ils sont posés qu’un tribunal ne peut raisonnablement conclure qu’ils l’ont été de bonne foi ». (Références omises.) [ 79 ] Ainsi, l'appelante ne peut soutenir que la juge n'a pas correctement identifiée la norme à utiliser.

Deuxième question : le processus suivi par la CCU et la Ville était-il entaché de mauvaise foi, de fraude ou d'abus de pouvoir? [ 80 ] Les doléances de l'appelante quant au processus suivi par la Ville doivent être écartées, tant en ce qui concerne la consultation publique qu'à l'égard du traitement de sa demande.

Consultation publique [ 81 ] La Ville a fait usage du processus applicable en cas de démolition : dans les circonstances de la démolition complète illégale effectuée par l'appelante, il était approprié d'agir ainsi, à mon avis. [ 82 ] Comme le révèlent l'historique judiciaire du dossier et les constats de mon collègue le juge Louis Rochette, précédemment reproduits, l'appelante est responsable de cette démolition complète effectuée sans les permis nécessaires. [ 83 ] Si l'appelante avait procédé légalement, ce qui nécessitait l'obtention d'un permis de démolition complète, son projet aurait été soumis au processus d'avis public dès le départ.

Alors que le terrain de l'appelante est devenu vacant à la suite d'un processus entaché d'irrégularités dont celle-ci est responsable, la procédure mise en place par la Ville, soit le dépôt d'un programme de réutilisation du sol, s'avère non seulement logique, mais tout à fait raisonnable. [ 84 ] Deux autres raisons conduisent aussi à cette conclusion : (1) la LAU permet spécifiquement au Conseil de décréter que les plans produits sont soumis à une consultation publique [14] ; (2) l'appelante elle-même a requis de la Ville que le dossier soit soumis au Comité de démolition et que la recommandation du CCU soit débattue au Conseil.

Traitement de la demande [ 85 ] Pour réussir, alors que l'approbation d'un PIIA repose sur l'exercice d'un pouvoir discrétionnaire et en l'absence de contestation portant sur la validité du règlement PIIA applicable en l'espèce, l'appelante devait se décharger d'un lourd fardeau : La technique du P.I.I.A., par l'exercice de la discrétion qu'elle accorde , permet au conseil municipal d'exercer ce contrôle qualitatif en fonction de chaque projet spécifique qui lui est soumis pour approbation. […] Par ailleurs, l'approbation d'un P.I.I.A. repose sur l'exercice d'un pouvoir discrétionnaire par le conseil municipal et c'est ce qui distingue cette technique du contrôle traditionnel par voie réglementaire qui est le propre des règlements d'urbanisme.

Ainsi, alors que la délivrance d'un permis de construction par le fonctionnaire désigné dépend normalement de la stricte conformité du projet soumis aux exigences précises du règlement de zonage ou du règlement de construction, l'approbation d'un P.I.I.A., par le conseil municipal, dépend plutôt de l'appréciation qui en est faite à la lumière des objectifs à atteindre et des critères permettant d'évaluer s'ils sont atteints qui sont prévus au règlement sur les plans d'implantation et d'intégration architecturale […] Il n'appartient pas aux tribunaux d'arbitrer les querelles de bon goût en matière d'intégration architecturale.

Ce rôle a été confié par le législateur au comité consultatif d'urbanisme et au conseil municipal .

En conséquence, en l'absence d'une preuve de fraude, de mauvaise foi, d'abus de pouvoir ou d'exercice d'un pouvoir dans un but incorrect, les tribunaux devraient se garder d'intervenir dans l'exercice de ce pouvoir discrétionnaire . [15] (Références omises, caractère gras et soulignement ajoutés.) [ 86 ] L'appelante ne s'est pas déchargée de ce fardeau. [ 87 ] En effet, de la preuve administrée, la juge retient ce qui suit : [49] Dans ce dossier, les plans accompagnant la demande de permis sollicitée par Madame ont d'abord fait l'objet d'une vérification par le Bureau des inspections qui les a déclaré conformes au règlement de zonage.

Une fois cette étape franchie, le CCU les a évalués en fonction des objectifs et critères applicables à l'implantation et à l'architecture des bâtiments de même qu’à l'aménagement des terrains.

[50] Les directives « Rénover et construire à Westmount (« Directives ») font

partie intégrante du règlement sur les PIIA. [51]

Les paragraphes 5.2.2 et 5.2.6 des Directives prévoient que l'autorité municipale doit s'assurer « qu'un nouveau bâtiment s'intègre aux bâtiments du secteur avoisinant […] » et que « la volumétrie d'un nouveau bâtiment doit s'harmoniser à celle des structures adjacentes ou voisines […] ». [52] Or, la volumétrie, l'effet massif et la hauteur proposés autant pour le bâtiment principal que pour les ailes font l'objet de reproches par le CCU en raison de la difficulté à les intégrer harmonieusement dans le secteur bâti avoisinant. [53] Depuis le dépôt initial des plans par Anderson, la Ville a participé activement à plusieurs rencontres avec ce dernier.

À chaque reprise, elle l'a sensibilisé à la nécessité de réduire la masse et la hauteur de l'immeuble projeté. [54] Essentiellement, Madame plaide que le seul souci du CCU consistait à protéger les vues des propriétés voisines de la sienne. [55] Au contraire, Mme Poirier dans son témoignage reconnaît que le Règlement 1305 ne protège pas les vues privées et que cet élément n'a pas été pris en considération par le CCU. C'est d'abord et avant tout le gabarit, la volumétrie, la hauteur et l'effet massif que dégage l'immeuble proposé par Madame qui fait problème.

D'ailleurs, ce reproche se retrouve dans toutes les correspondances intervenues entre la Ville et l'architecte Anderson. […] [62] En l'espèce, après plusieurs rencontres avec l'architecte Anderson, les suggestions répétées à maintes reprises de réduire la hauteur et l'ampleur du bâtiment et devant le refus de Madame d'y donner suite de façon satisfaisante, le CCU, dans son rôle empreint de discrétion et d'équilibre sur l'application des objectifs et des critères du Règlement 1305 , a transmis une recommandation défavorable au Conseil municipal. [63] Or, la preuve présentée à l’audience ne permet pas de conclure qu'il y a eu des gestes répréhensibles posés par la Ville dans le processus ayant donné lieu au refus de délivrer le permis de construction recherché par Madame. [64] En l'absence de faits concrets établissant la fraude, la mauvaise foi, l'abus de pouvoir ou l'exercice d'un pouvoir dans un but incorrect, le Tribunal n'a pas à substituer son opinion à celle du Conseil municipal. [65] D'ailleurs, lors de son témoignage Anderson reconnaît qu'il n'a ressenti aucune hostilité de la part des intervenants de la Ville face au projet souhaité par sa cliente. [ 88 ] Ces conclusions de la juge ne peuvent être écartées qu'en présence d'une erreur manifeste et dominante. [ 89 ] Or, l'appelante ne réussit pas à pointer de telles erreurs, ce qui était pourtant le fardeau dont elle devait se décharger.

Elle ne reproche rien de spécifique au Conseil ou au CCU si ce n'est le processus mis en place et suivi. Dans le contexte global de l'affaire (l'historique du dossier), et comme je l'ai déjà énoncé, cette critique est mal fondée et doit être rejetée. [ 90 ] L'appelante soutient que la Ville n'a agi que pour protéger les vues des voisins au nord. La juge n'a pas retenu ce point de vue. Encore une fois, l'appelante ne fait voir aucune erreur manifeste et dominante à ce propos.

D'ailleurs, sans pour autant créer de droit à la protection de vues, l'impact d'une construction projetée sur les propriétés adjacentes et les doléances des voisins ne sont pas sans pertinence au processus d'approbation d'un projet aux termes du règlement PIIA [16] . [ 91 ] L'appelante a été inflexible tout au long des pourparlers. Alors que les discussions progressaient et que le CCU et Anderson semblaient sur le point de s'entendre en novembre 2009, l'appelante a fait marche arrière et elle a refusé tout compromis, toute modification aux plans déposés en août.

Elle est mal venue de reprocher au CCU de ne pas approuver les plans révisés qu'elle dépose en février 2010. [ 92 ] Bref, les tentatives de l'appelante de nous convaincre de quelque mauvaise foi, fraude ou abus de pouvoir échouent.

Troisième question : la Ville a-t-elle violé une obligation d'équité procédurale lors de la séance de son Conseil du 6 avril 2010? [ 93 ] C'est l'appelante qui a insisté pour que son projet soit porté à l'agenda de la séance du Conseil du 6 avril 2010, ce à quoi la Ville a acquiescé tenant compte, cependant, de la nature de cette séance. [ 94 ] Or, je rappelle que cette séance du Conseil était une séance ordinaire et non une séance spéciale portant spécifiquement sur le projet de l'appelante.

Pareille séance spéciale (séance extraordinaire) portant sur le projet de l'appelante avait été tenue le 1 er février 2010 et l'appelante avait alors été en mesure d'y présenter son projet largement et dans les moindres détails (tant aux membres du Conseil qu'aux membres du public présents). [ 95 ] La séance du Conseil du 6 avril 2010 comportait une période de questions, tel que prévu à l'ordre du jour.

Anderson et l'appelante pouvaient y intervenir et poser les questions souhaitées. [ 96 ] Ainsi, le reproche que l'appelante adresse à la Ville quant au déroulement de cette séance du Conseil doit également être écarté : tout s'est déroulé selon ce que prévoit la loi. En effet, lors d'une séance ordinaire, les membres du public ne peuvent intervenir qu'au moment de la période de questions et que sous cette forme.

Comme l'écrivent les auteurs Hétu, Duplessis et Vézina, « [m]ême si les séances du conseil sont publiques, il ne faut pas penser qu'elles sont des assemblées publiques où n'importe qui peut prendre la parole lorsqu'il le désire » [17] . Les discussions sur les points à l'ordre du jour et les résolutions qui s'ensuivent relèvent des élus et non pas de tout un chacun.

[ 97 ] Ni les extraits de la transcription de la séance du 6 avril produits par l'appelante ni la preuve en général n'autorisent une conclusion voulant que la séance n'ait pas été dûment convoquée, que la procédure y suivie n'ait pas été conforme à la loi ou que la Ville y ait commis un quelconque manquement à une obligation d'équité procédurale.

Quatrième question : la demande de permis de l'appelante était-elle substantiel​lement complète et conforme, de nature à conférer un droit acquis? [ 98 ] L'arrêt Boyd Builders constitue l'arrêt de principe en matière de droit acquis à la suite du dépôt d'une demande de permis de construction. Dans cette affaire, la Cour suprême écrit : An owner has a prima facie right to utilize his own property in whatever manner he deems fit subject only to the rights of surrounding owners, e.g. , nuisance, etc.

This prima facie right may be defeated or superseded by rezoning if three prerequisites are established by the municipality, (

a) a clear intent to restrict or zone existing before the application by the owner for a building permit, (

b) that council has proceeded in good faith, and (

c) that council has proceeded with dispatch. [18] [ 99 ] Les principes de cet arrêt ont d'ailleurs été repris par la Cour [19] . [ 100 ] Afin de bénéficier d'un tel droit prima facie quant au projet envisagé, l'appelante devait démontrer que sa demande de permis était substantiellement complète et conforme à la réglementation en vigueur [20] . [ 101 ] Pour répondre à ce double critère (demande complète et conforme), les tribunaux ont généralement jugé qu'il était nécessaire : ● que les frais soient payés, le formulaire requis complété et les plans déposés (plus que de simples esquisses) [21] ; et, ● que le projet soit substantiellement conforme aux règlements normatifs applicables. [ 102 ] Comme l'écrivent les auteurs Giroux et Chouinard : Pour ce faire, le requérant en mandamus doit établir que sa demande de permis est substantiellement complète, que, s'il y manque des détails, ceux-ci sont de peu d'importance, qu'il peut respecter toutes les exigences des règlements de zonage et de construction de la municipalité et que la production d'une demande de permis complète et formelle ne constitue plus qu'une simple formalité.

Même si la pratique est de fournir des plans préliminaires et de les faire suivre ultérieurement par des plans d'exécution, la corporation municipale n'a aucune obligation de délivrer un permis avant que les plans d'exécution avec suffisamment de détails ne soient produits. Au surplus, malgré qu'il y ait un accord de principe sur le projet à partir de plans préliminaires, la demande ne sera pas jugée complète avant que n'aient été produits des plans suffisamment détaillés pour vérifier la conformité du projet aux exigences réglementaires.

Il en sera de même si les plans produits au soutien de la demande dérogent aux exigences réglementaires sur des éléments qui ne sont pas mineurs.

La demande de permis sera jugée suffisante si elle est substantiellement conforme et qu'il ne reste que de simples erreurs et omissions mineures [22] . […] (Références omises.) [ 103 ] Dans le présent dossier, l'appelante argue que sa demande était substantiellement complète et conforme à la réglementation en vigueur prenant appui sur le fait que le Bureau des inspections a déféré le dossier au CCU pour de plus amples analyses, dès août 2009, après avoir conclu que le projet était conforme au règlement de zonage. [ 104 ] Cette position de l'appelante mérite quelques nuances.

En effet, bien que Joanne Poirier, directrice de l'aménagement urbain, ait effectivement reconnu lors du procès que le projet semblait conforme au zonage à première vue, elle a toutefois expliqué que sa conformité n'avait pas été vérifiée en profondeur puisqu'il semblait préférable, en raison de l'historique du dossier, de déférer le tout au CCU pour approbation avant d'aller plus loin. [ 105 ] Cela dit, je suis d'avis que la juge ne commet pas d'erreur en concluant que la demande de l'appelante n'était pas substantiellement complète et conforme. [ 106 ] D'une part, la demande est incomplète puisqu'elle ne satisfait pas aux exigences de l'article 65 du Règlement sur les permis et certificats de la Ville numéro 1300.

Plusieurs éléments sont manquants tels le certificat de localisation, les plans d'aménagement paysager, les plans et cahiers de charges architecturaux, structuraux, mécaniques et électriques ainsi que le coût estimatif du projet. [ 107 ] Les plans soumis par l'appelante étaient suffisants pour en évaluer la conformité avec le règlement PIIA, mais leur contenu n'était pas de nature à obliger une conclusion voulant que la Ville ait eu en main une demande de permis substantiellement complète [23] . [ 108 ] D'autre part, sans conformité au règlement PIIA, la demande de l'appelante ne pouvait être « substantiellement conforme ». [ 109 ] La LAU autorise les municipalités à adopter non seulement des règlements de construction et à exiger des permis de construction, mais également [24] , lorsqu'elles sont dotées d’un CCU, à adopter un règlement leur permettant « d’exercer un contrôle d’ordre qualitatif sur l’implantation et l’architecture des constructions, l’aménagement des terrains et les travaux qui y sont reliés. » [25] [ 110 ] La Ville, dotée d'un CCU, avait effectivement adopté un règlement PIIA. [ 111 ] Or, aucun des plans soumis par l'appelante n'a répondu aux demandes et attentes de la Ville et du CCU en matière de PIIA. [ 112 ] Bien que plusieurs pistes de solution aient été mises de l'avant par la Ville et le CCU au fil des ans, l'appelante n'a jamais saisi ces opportunités s'entêtant à réaliser le projet envisagé, selon ses besoins, ses attentes et ses choix.

[113] En guise de conclusion quant à cette question, je fais miens certains paragraphes des motifs de mon collègue le juge PierreDalphond dans 4164857 Canada inc. c. Montréal (Ville de) (arrondissement de Pierrefonds-Roxboro)[26] qui s'appliquent en l'espèce : [27] L’approbation d’un PIIA relève d’un pouvoir discrétionnaire à être exercé par le conseil municipal.

Cette étape précède ladélivrance par un fonctionnaire municipal d’un permis de construction et s’ajoute donc à la démonstration usuelle par la personneque son projet satisfait les exigences prévues aux règlements de zonage et de construction. (L.Giroux et I. Chouinard, précités). [28] L’appelante ne conteste pas que l’arrondissement s’est doté d’un tel contrôle qualitatif.

Le conseil de l’arrondissement dePierrefonds-Roxboro (après consultation de son comité consultatif d’urbanisme) devait approuver le PIIA préalablement à ladélivrance d’un permis de construction par le fonctionnaire autorisé. [29] Il s’agit donc d’une condition pour obtenir un permis de construction et non de la première et unique démarche requise d’unepersonne auprès de l’arrondissement pour la réalisation de son projet. Contrairement à la situation décrite dans l’arrêt Carrières P.C.M.(1994) inc. c.

Warwick (Municipalité du canton de), (QC CA), [2002] R.J.Q. 302 (C.A.), l’obtention d’un PIIAn’est qu’un élément supplémentaire de conformité auquel doit satisfaire la personne qui sollicite un permis. [30] L’appelante fait cependant valoir que lorsque l’approbation d’un PIIA est requise, elle constitue une étape si indissociable àl’obtention du permis de construction qu’il en résulte des droits acquis audit permis advenant une modification subséquente aux normesapplicables en matière de zonage.

Par voie de conséquence, les modifications subséquentes au 11 janvier 2010 au règlement sur lezonage ne seraient pas opposables à l’appelante. [31] Avec égard, je ne peux souscrire à cette proposition. [32] En effet, il n’est pas obligatoire pour une municipalité d’adopter un règlement assujettissant l’obtention d’un permis deconstruction à l’approbation du PIIA, l’art. 145.15 LAU conférant à cet égard une option à la municipalité. [33] Dans le cas d’une municipalité où il n’existe pas une telle exigence, il est évident que des droits acquis ne peuvent résulter qued’une demande complète ou substantiellement complète d’un permis de construction (City of Ottawa v.

Boyd Builders, précité), ce quiinclut le paiement des droits exigibles, ici 120 000 $. [34] Prétendre que le législateur a voulu, en permettant aux municipalités d’exiger l’approbation préalable d’un PIIA, concéder lapossibilité de se constituer des droits acquis plus facilement (paiement de la modique somme de 4 480 $ plutôt que 120 000 $) me paraîtcontraire à l’intention législative. [35] En effet, en conférant aux municipalités la possibilité d’un regard sur la facture d’un projet, le législateur n’a pas voulu simplifierles choses pour les personnes qui demandent un permis, mais bien accorder plus de pouvoirs aux municipalités pour contrôler leursprojets.

Il serait absurde au sens de l’arrêt Rizzo & Rizzo Shoes Ltd. (Re), (CSC), [1998] 1 R.C.S. 27, paragr. 20-27,que cette augmentation de l’encadrement réglementaire résulte en l’acquisition plus facile de droits acquis. [36] En réalité à Roxboro, pour prétendre à des droits acquis, la personne doit non seulement faire une demande de permis deconstruction complète ou substantiellement complète (Placements Val des Arbres Laval inc. c.

Laval (Ville de), J.E. 87-588 (C.A.)), mais elle doit utiliser le formulaire émis par l’arrondissement (art. 26 du Règlement no 1051 sur les permis et certificats), acquitter lesdroits exigibles et avoir obtenu le PIIA ou, à tout le moins, en faire en même temps la demande, puis l'obtenir. (Référence omise.

Caractère gras et soulignement ajoutés.) Conclusion [114] Puisque l'appelante échoue dans sa tentative de convaincre que le Conseil ou le CCU était de mauvaise foi ou qu'il avait commisun abus de pouvoir, la juge devait faire preuve de déférence à l'égard de leurs décisions. [115] En l'absence d'une demande substantiellement complète et conforme, l'appelante ne pouvait prétendre à des droits acquis. [116] Conséquemment, alors que tous les moyens d'appel soulevés par l'appelante sont mal fondés, je propose le rejet de l'appel avecdépens. MARIE ST-PIERRE, J.C.A.