2011 QCCA 320, 2011 QCCA 320

Société de gestion Complan (1980) inc. c. Bell Distribution inc. 2011 QCCA 320 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-006720-095 (200-17-009322-082) DATE : 17 février 2011 CORAM : LES HONORABLES PAUL VÉZINA, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. SOCIÉTÉ DE GESTION COMPLAN

(1980) INC. APPELANTE – demanderesse et défenderesse reconventionnelle c. BELL DISTRIBUTION INC. INTIMÉE – défenderesse et demanderesse reconventionnelle ARRÊT [ 1 ] LA COUR ; Statuant sur le pourvoi de l'appelante à l'encontre d'un jugement rendu le 20 mai 2009 par la Cour supérieure, district de Québec (l'honorable Louise Moreau), qui a rejeté sa requête introduction d'instance en réclamation de loyer et sommes diverses; [ 2 ] Après avoir étudié le dossier, entendu les parties et délibéré; [ 3 ] Pour les motifs du juge Bouchard, auxquels souscrivent les juges Vézina et Giroux; [ 4 ] REJETTE l'appel avec dépens.

PAUL VÉZINA, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. Me André Morisset Fasken, Martineau Pour l'appelante Me Mélissa Beaudry et Me Geneviève Bergeron Beaudin & Associés Pour l'intimée Date d’audience : 23 septembre 2010 MOTIFS DU JUGE BOUCHARD

[ 5 ] Le recours à la base du présent pourvoi est une action en réclamation de loyer intentée par un locateur contre son locataire qui a pour toile de fond un problème d'odeurs nauséabondes dans les lieux loués.

Les faits [ 6 ] Le 3 février 1998, l'appelante (Complan) et Celluboutique inc. signent un contrat de bail d'une durée de cinq ans. [ 7 ] Le local visé abrite un commerce offrant divers services et produits reliés à la téléphonie, lequel commerce est exploité sur deux étages, un situé au sous-sol et l'autre au rez-de-chaussée de l'édifice appartenant à Complan. [ 8 ] Fait important à noter, l'aménagement des lieux, en vertu du bail, incombe entièrement à Celluboutique. [ 9 ] Le 22 juillet 2002, Complan et Celluboutique prolongent le bail pour une autre période de cinq ans.

Puis, le 22 décembre 2004, Celluboutique transfère son bail à l'intimée, Bell Distribution inc. (BDI), « sans modification aucune à ses termes et conditions ». Complan consent au transfert. [ 10 ] C'est peu après que BDI dénonce à Complan, pour la première fois, un problème d'odeurs nauséabondes au sous-sol. [ 11 ] À l'été 2005, Complan mandate donc une firme spécialisée qui effectue des travaux aux systèmes de ventilation et de climatisation.

Apparemment que ceux-ci ont été installés et aménagés par Celluboutique contrairement aux règles de l'art. [ 12 ] BDI, de son côté, demande à Madame Julia Popa, hygiéniste industrielle, de procéder à une évaluation de la qualité de l'air dans le local loué afin de déterminer si celui-ci peut avoir des conséquences sur la santé et le confort des employés qui y travaillent. Le rapport qu'elle produit, le 31 août 2005, conclut que la qualité de l'air est normale, mais qu'il y a un problème d'odeurs qui peut avoir des effets sur la santé humaine.

Il importe de citer au long les conclusions de son rapport : 5.0 CONCLUSIONS Basé sur les observations et mesures effectuées le 30 août 2005 dans l'Espace Bell, nous concluons que: • L'ensemble des résultats obtenus pour les paramètres physico-chimiques (la température, le CO, CO 2 et la poussière respirable) se situe à l'intérieur des valeurs recommandées par les différents organismes reconnus qui sont identifiés dans le présent rapport. À cet effet, aucune action particulière n'est recommandée. Une exception c'est l'humidité relative mesuré au sous-sol qui dépasse de peu la limite de 60%.

Un haut taux d'humidité aggrave les problèmes d'odeurs et mène à des plaintes d'inconfort thermique.

Le taux d'humidité relative est d'autant plus important pour les personnes souffrant d'asthme, de toux ou autres problèmes respiratoires ainsi que d'irritations aux muqueuses nasales et des voies respiratoires. • Les lectures d'humidité prises au sous-sol, sur le plancher en contreplaqué indiquent un taux de 0% donc le plancher est sec, • Aucune odeur ou signes visibles de moisissures n'ont pas été observées, • On pouvait sentir une odeur de substance chimique et une autre forte au sous-sol; dans le centre de service, ou l'odeur de substance chimique été moins présente, on a pu sentir l'odeur qui ressemble à celle d'excréments de rongeurs; • Dans l'entre plancher du bureau de Mme De Frutos, on a vu des trappes pour les rongeurs et la présence d'un substance blanche qui ressemble à un poison; on connais pas les propriétés chimiques de cette substance mais sa présence dans l'entre plancher peut avoir des effets sur la santé humaine; de plus, la présence dans l'entre plancher du sous-sol de rongeurs, d'insectes ou de toutes autres vermines comporte des risques pour la santé des employés de Bell Distribution inc.; (extrait non retouché) [ 13 ] Se fondant sur cette expertise, BDI met en demeure Complan de remédier à la situation, à défaut de quoi elle relocalisera ses employés travaillant au sous-sol et retiendra la

partie de son loyer correspondant à l'espace loué à cet endroit, soit une somme de 2 950,71 $ tous les mois. [ 14 ] De fait, les employés de BDI seront relocalisés à compter du 15 octobre 2005 et BDI retiendra une

partie de son loyer dès le 1 er novembre suivant. [ 15 ] Complan menace alors BDI de se prévaloir de la clause de résiliation

sommaire contenue au bail. Ces menaces, toutefois, ne seront pas mises à exécution de sorte que BDI demeurera dans les lieux loués jusqu'à la fin du bail, le 31 juillet 2007. Complan, quant à elle, encaissera le paiement partiel de son loyer sans admission aucune de sa part. Aussi, ce sont principalement des montants de loyers impayés qui fondent sa réclamation qui s'élève à 96 665,43 $, plus un autre montant de 25 000 $ à

titre de dommages-intérêts punitifs qui n'est plus un enjeu devant cette cour. Le jugement de première instance [1] [ 16 ] D'entrée de jeu, la juge de première instance conclut qu'il lui apparaît évident qu'il y avait des odeurs malsaines et nauséabondes au sous-sol [2] . [ 17 ] La juge écarte ensuite les différentes clauses du bail selon lesquelles BDI renonce à toute revendication, retenue ou compensation à laquelle elle pourrait prétendre, de même que celles relatives à ses obligations et responsabilités. Selon la juge, Complan, en tant que locateur, avait l'obligation de procurer à son locataire, BDI, la jouissance des lieux en vertu de l'

article 1854 C.c.Q. et « Les mauvaises odeurs constituent définitivement une violation de l'obligation de procurer la jouissance » [3] .

[ 18 ] De plus, en raison « du caractère essentiel de l'obligation de fournir la jouissance paisible des lieux », il lui apparaît que les différentes clauses du bail qu'invoque Complan ne faisaient pas obstacle au droit de BDI de retenir son loyer [4] . [ 19 ] C'est là le raisonnement suivi par la juge de première instance qui, on l'aura compris, a rejeté le recours de Complan qui comporte d'autres aspects plus secondaires dont je traiterai

sommairement à la fin de mes motifs. [ 20 ] Avant d'entrer dans le vif du sujet, il y a lieu de citer les extraits pertinents du bail liant les parties, un exercice fastidieux, mais essentiel à la compréhension des propos qui vont suivre. Le bail 3.1.2 Bail "net net" pour le locateur Il est de l'intention des parties que le présent bail soit "net net" pour le Locateur.

Il est aussi de l'intention des parties que le Locataire paie, à ses propres frais, à la complète exonération du Locateur, sauf si autrement prévu dans le présent bail, tous les coûts, frais et dépenses se rapportant aux Locaux et au commerce qui y est exercé, autres que le paiement de l'intérêt et du capital devant être payés par le Locateur en vertu des dispositions d'une hypothèque affectant les Locaux, et le paiement d'un impôt sur le revenu (autre qu'un impôt sur le revenu prévu au deuxième alinéa du sous-paragraphe 3.2.2

i) des présentes) dû par le Locateur. 3.4 Le Locataire devra payer toutes les taxes d'eau, taxes d'affaires et autres taxes imposées sur les opérations et affaires du Locataire dans les Locaux et le Locataire devra payer pour tous les services publics desservant les Locaux pendant la durée du présent bail et devra de plus entretenir, faire fonctionner et remplacer (si nécessaire), à ses propres frais, tout équipement requis concernant le chauffage, la climatisation, et à la ventilation dans les Locaux. 3.5.4 Le Locataire se désiste et renonce par les présentes à toute revendication, existante ou future, et à toute retenue et compensation à l'encontre du loyer ou d'autres sommes dues en vertu des présentes et convient de payer ledit loyer et lesdites autres sommes dues nonobstant toute revendication, retenue ou compensation à laquelle il pourrait prétendre ou à laquelle il pourrait être prétendu en son nom. 4.2 Travaux du Locateur Le Locateur n'est tenu d'exécuter que les travaux qui sont spécifiquement décrits comme étant à la charge du Locateur en vertu de l'Article 25.5; tous les autres travaux doivent être exécutés par le Locataire, à ses propres frais.

Sous réserve de ce qui suit et des dispositions de l'Article 5 des présentes, le Locataire pourra installer dans les Locaux les cloisons, décorations et améliorations qu'il désire, et lesdits travaux pourront débuter avant la date à laquelle les Locaux seront disponibles aux fins d'occupation par le Locataire; lesdits travaux devront être effectués par le ou les entrepreneurs(

s) que la Locataire choisira et que le Locateur approuvera par écrit (cette approbation ne devant pas être déraisonnablement refusée); ces travaux ne devront occasionner de conflit avec aucun contrat syndical ou autre contrat auquel le Locateur, son ou ses entrepreneurs(

s) ou un sous- entrepreneur pourrait être partie; et advenant le cas où un entrepreneur ou sous-entrepreneur du Locataire occasionnerait un tel conflit, le Locataire devra immédiatement retirer de l'Edifice ledit entrepreneur ou sous-entrepreneur; de plus, il est entendu et convenu que le Locateur n'aura aucune responsabilité ou obligation que ce soit relativement à ces cloisons, décorations, améliorations, accessoires ou autre équipement ainsi installés ou laissés dans les Locaux (…) 6.1 Le Locateur sera seulement responsable des réparations à la charpente.

Le Locataire sera tenu de faire, à ses frais, toutes les autres réparations et, sans limiter la portée générale de ce qui précède, il devra prendre soin des Locaux et des modifications et améliorations s'y trouvant et, à l'échéance du bail ou à son expiration pour quelque autre raison, le Locataire devra restituer les Locaux, y compris les modifications et améliorations, en bon état, compte tenu de l'usure normale.

Le Locataire devra notifier le Locateur promptement et par écrit de tout accident ou défectuosité se rapportant aux conduites d'eau, de vapeur, à l'éclairage électrique, aux ascenseurs, aux canalisations électriques ou autres équipements de service se trouvant en tout emplacement des Locaux.

Sans restreindre les obligations du Locataire en vertu des présentes ou de la loi, le Locataire sera tenu de faire, à ses frais, toutes les réparations (y compris celles à la charpente) qui seront rendues nécessaires par la faute ou négligence du Locataire, de ses employés, agents ou entrepreneurs ou par des personnes dont le Locataire est légalement responsable. 6.2 Le Locataire sera seul responsable de tous les torts subis par le Locateur et/ou le Locataire et/ou les co-locataires ou autres occupants de l'Edifice et par leurs cadres, agents, employés, ou serviteurs respectifs ainsi que pour tout tort ou dommage causé à l'Edifice et/ou aux Locaux et/ou aux modifications et/ou aux améliorations et/ou à l'ameublement aux meubles fixés à demeure, aux cloisons ou tout équipement ou marchandise (y compris les dommages causés par le débordement ou fuite d'eau, de vapeur, de gaz, d'électricité ou d'une autre substance ou par la chute d'une autre substance), causés ou occasionnés par le Locataire ou par ses cadres, agents, employés et serviteurs, qu'ils aient été causés par négligence, inattention ou autrement.

Le Locateur pourra remédier, aux frais du Locataire, à tous ces torts, dégradations et dommages. 10.1 Le Locataire n'aura droit à aucune remise ou réduction du loyer payable en vertu des présentes, ni au paiement par le Locateur de dommages-intérêts ou au remboursement de frais, pertes ou déboursés, et ce, nonobstant la cause ou la raison (sauf où telle cause ou raison est directement attribuable à la faute ou à la négligence du Locateur, ou des personnes pour lesquelles le Locateur est responsable selon la loi, et, de plus, à la condition que le Locateur soit assuré contre une telle éventualité), résultant du feu, de la foudre, de la tempête, ou de toute autre éventualité similaire, ou en cas de panne partielle ou totale ou de dommages causés par une réduction du débit ou par l'arrêt des systèmes de chauffage, de climatisation de l'air, d'électricité, d'eau, de tuyauterie ou d'égout, des ascenseurs ou de toute autre service ou encore en raison d'inconvénients ou dommages causés par la présence ou le suintement d'eau, de neige ou de glace sur ou au travers du toit, des puits de lumière, des trappes, des fenêtres ou autrement, ou en raison d'une défectuosité ou rupture des tuyaux, réservoirs, agencements ou autres objets, ayant pour effet de provoquer un écoulement, une fuite ou un échappement de vapeur, d'eau, de neige, de fumée ou de gaz dans les Locaux, ou encore en raison de désagréments ou dommages causés par la condition ou la disposition des fils électriques ou autres, ou en raison d'inconvénients ou dommages résultant d'agissements, d'omissions ou de négligence des co- locataires ou autres occupants de propriétés adjacentes ou contiguës, ou en raison de l'exécution de grosses réparations, de modifications,

de réparations, d'améliorations ou de changements à la structure de l'Edifice ou de toute autre chose ou service y situé ou contigu, pourvu que ces travaux soient faits avec diligence raisonnable. 21.6 Le Locataire abandonne et renonce à tout droit dont il pourrait disposer conformément aux dispositions de la

Loi sur les constituts ou sur le régime de tenure, S.R.Q. 1977, Ch. C-64 ou de toute législation semblable ou la remplaçant. Le Locataire abandonne et renonce également à ses droits d'obtenir une diminution de loyer en vertu des articles 1863 2e alinéa et 1859 du Code civil du Québec , ou de toute législation semblable ou les remplaçant. Le Locataire abandonne et renonce également à son droit d'éviter la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer en payant avant jugement le loyer dû, les intérêts et les frais, en vertu de l'

article 1883 du Code civil du Québec, ou de toute législation semblable ou le remplaçant. 25.2 L'entretien ménager à l'intérieur des locaux occupés par le Locataire ne sera pas la responsabilité du Locateur. [ 21 ] De toute évidence, il ressort des extraits reproduits ci-dessus que le bail réduit au minimum les obligations du locateur. À l'inverse, celles du locataire sont, de loin, plus importantes. D'ailleurs, c'est sur la foi de ce constat que Complan plaide qu'elle ne saurait être tenue responsable contractuellement des odeurs qui sont confinées aux locaux loués à BDI. Voyons donc ce qu'il en est. Analyse [ 22 ] C'est l'

article 1851 C.c.Q. qui définit le contrat de louage. Cette disposition énonce ce qui suit : Art. 1851. Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Le bail est à durée fixe ou indéterminée. [ 23 ] Le bail est donc un contrat synallagmatique ou bilatéral en ce que chacune des parties s'oblige réciproquement l'une envers l'autre [5] .

Ainsi, parce que le locateur procure au locataire la jouissance du bien loué, ce dernier, en contrepartie, lui paie un loyer. [ 24 ] Parlant de l'obligation pour le locateur de procurer au locataire la jouissance du bien loué, il y a lieu aussi de citer l'

article 1854 C.c.Q. qui prévoit : Art. 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. [ 25 ]

Malgré que cette obligation de procurer la jouissance tienne de l'essence même du contrat de louage et qu'elle en soit une de résultat, il se trouve que les parties à un bail commercial peuvent néanmoins y déroger car les dispositions de l'

article 1854 C.c.Q. ne sont pas d'ordre public [6] . [ 26 ] Avant d'examiner les clauses du bail aux fins de vérifier si BDI a renoncé à son droit de voir Complan lui procurer la jouissance des lieux loués, il faut tout d'abord déterminer si les mauvaises odeurs constituent une violation de cette obligation. Le professeur Jobin, qui répond affirmativement à cette question, s'exprime de la manière suivante [7] : Il en est ainsi du bruit excessif et susceptible d'affecter une personne normale causé par un appareil, la disposition des lieux ou autre chose sous le contrôle du locateur.

Également, les mauvaises odeurs pénétrant dans les lieux loués constituent une violation de l'obligation de procurer la jouissance, aux mêmes conditions que le bruit. La non-conformité du bien à une disposition de droit pénal ou administratif équivaut parfois, au plan civil, à la violation de l'obligation de procurer la jouissance. La vermine, sauf s'il s'agit d'un cas isolé, engage elle aussi la responsabilité du locateur au

titre d'obligation de procurer la jouissance paisible. À vrai dire, ce problème est assez souvent qualifié de violation de l'obligation de délivrer le bien en bon état d'entretien, de l'obligation d'entretien ou de la garantie d'aptitude; mais, à notre avis, la vermine ne constitue pas strictement un défaut d'entretien ni un problème d'aptitude et c'est à l'obligation de procurer la jouissance qu'il convient le mieux de la rattacher. [ 27 ] Tenant pour acquis que les mauvaises odeurs et la vermine se rattachent à l'obligation de procurer la jouissance, j'en suis donc rendu à examiner le bail liant les parties.

Là encore, certaines constatations préalables sont de mises. [ 28 ] Il ressort du témoignage de M. Claude Gagnon, administrateur et actionnaire principal de Complan, que le bail en question a été rédigé par ses conseillers juridiques il y a trente ans. Depuis, c'est toujours le même bail qu'il utilise. Je n'ai donc aucune hésitation à conclure que nous sommes en présence d'un contrat d'adhésion qui, en cas de doute, s'interprète en faveur de l'adhérent [8] . [ 29 ] À cet égard et sans vouloir blâmer quiconque, il se trouve que le bail liant les parties souffre de certaines incohérences.

Alors qu'il est clair que les locaux occupés par Celluboutique puis, par BDI, abritaient un commerce lié à la téléphonie, la clause 4.1 énonce que « les locaux servent de magasin d'articles de sport »! De plus, parlant des travaux à la charge du locateur, la clause 4.2 citée précédemment [9] réfère à la clause 25.5.

Or, il n'y a pas de clause portant ce dernier numéro! [ 30 ] Dès lors, je vois difficilement comment Complan peut affirmer ici qu'elle s'est déchargée contractuellement de toute obligation en rapport avec les mauvaises odeurs dans les lieux loués alors qu'il est impossible de déterminer avec précision les travaux qui sont à sa charge. Certes, la clause 6.1 prévoit que le « Locateur sera seulement responsable des réparations à la charpente ».

Les clauses d'un bail devant s'interpréter les unes par rapport aux autres, la clause 4.2 demeure néanmoins une source d'ambiguïté qui doit bénéficier au locataire. [ 31 ] De plus, et ainsi que nous venons de le voir, les clauses du bail sur lesquelles se fonde Complan ne sont pas relatives à

l'obligation de procurer la jouissance des lieux. Ces dispositions imposent plutôt à BDI de faire certains travaux, améliorations et réparations tout en la rendant responsable de tout dommage pouvant en résulter. [ 32 ] Quant à la clause 21.6 par laquelle le locataire renonce à se prévaloir de certaines dispositions du Code civil [10] , force est de constater que l'

article 1854 C.c.Q. n'est pas expressément mentionné, ce qui crée encore une fois un doute dont BDI doit bénéficier. [ 33 ] J'en viens donc à la conclusion que BDI n'a pas renoncé à son droit de jouir paisiblement des lieux. Comme les mauvaises odeurs dans les lieux loués constituent une violation de l'obligation du locateur de procurer la jouissance, il faut maintenant déterminer la cause de ces odeurs car, cela va de soi, si BDI est responsable de celles-ci, elle ne saurait blâmer Complan.

Pour prendre un exemple simple, un restaurateur qui loue un local dans un immeuble ne saurait se plaindre auprès du locateur des odeurs de friture qui émanent de sa cuisine. [ 34 ] La juge de première instance, au paragraphe 39 de son jugement, écrit ce qui suit : [39] D'abord, il m'apparaît évident de conclure qu'il y avait effectivement des odeurs malsaines et nauséabondes au sous-sol, même le procureur de la demanderesse l'admet. [ 35 ] Parlant de cette admission, voici comment l'avocat de Complan s'est exprimé devant la juge : On ne peut pas nier l'évidence non plus.

Je pense qu'il y avait un problème d'odeur et puis, très candidement, très honnêtement, je pense que les témoins qui ont été entendus ont dit la vérité mais tout est relatif. [ 36 ] Il importe de faire ici un bref retour en arrière. [ 37 ] L'expertise préparée par Mme Popa après les travaux effectués à l'été 2005 sur les systèmes de ventilation et de climatisation exclut un problème en lien avec l'air ambiant et l'aménagement par Celluboutique desdits systèmes.

La question de savoir qui avait l'obligation de s'occuper des travaux de climatisation et de ventilation n'est donc d'aucune pertinence. [ 38 ] Mme Popa a noté, par contre, la présence de deux odeurs distinctes au sous-sol, plus particulièrement sous le plancher du bureau d'une employée de BDI, soit une forte odeur de substance chimique qui s'est accentuée lorsqu'elle a enlevé le contreplaqué du plancher, ainsi qu'une odeur d'excréments de rongeur près du centre de service. [ 39 ] À ce stade-ci, il faut donc convenir que la localisation et l'identification des odeurs ont été établies, et ce, même si le rapport de Mme Popa n'est pas exempt de toute critique.

En effet, l'experte n'a pas fait analyser la substance retrouvée sous le plancher alors que Claude Gagnon rapporte qu'il s'agit de farine et de chaux éteinte répandues par lui-même. [ 40 ] Quoi qu'il en soit, la juge de première instance a préféré s'en remettre au témoignage de l'experte et sous ce rapport il ne nous a pas été démontré que, ce faisant, la juge avait commis une erreur manifeste et déterminante. [ 41 ] BDI s'est-elle déchargée de son fardeau de preuve?

La prépondérance de celle-ci, au risque de me répéter, est qu'il y avait une odeur d'excréments de rongeur provenant du dessous du plancher au sous-sol. Évidemment, cette constatation ne permet pas d'établir avec certitude que cette odeur provenait d'ailleurs que des lieux loués et qu'elle y a pénétré d'une quelconque façon. Il est toutefois probable que c'est le cas, avec pour résultat qu'il appartenait à Complan de démontrer le contraire et, à défaut, de corriger la situation en vertu de son obligation de procurer à BDI la jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail en vertu de l'

article 1854 C.c.Q. [ 42 ] Étant donné l'inexécution de l'obligation de Complan de procurer à BDI la jouissance des lieux, c'est à bon droit également que cette dernière a évacué le sous-sol afin de protéger la santé de ses employés et qu'elle a retenu une

partie de son loyer. [ 43 ] Si, à une certaine époque, l'application au bail de l'exception d'inexécution [11] pouvait être mise en doute, ce n'est plus le cas de nos jours où la doctrine [12] et la jurisprudence reconnaissent qu'elle s'applique, du moins pour le louage non résidentiel. Encore récemment, voici ce qu'écrivait le juge Rochette dans l'arrêt Société de développement du fonds immobilier du Québec inc. c. 9066-6249 Québec inc. [13] : [34] En vertu de l'

article 1854 al. 1 C.c.Q. , « Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail ». Cette obligation en est une de résultat. En retenant le paiement du loyer pour les mois de décembre 2005 à avril 2006, les intimés mettent en œuvre l'exception d'inexécution prévue à l'

article 1591 C.c.Q. , dont les conditions d'application sont satisfaites ici. La juge conclut en quelque sorte, à bon droit, à une inexécution substantielle des obligations de l'appelante, depuis juin 2005. (citations omises) [ 44 ] Prenant appui sur le rapport de l'experte Popa, la juge de première instance a considéré qu'il était dangereux pour la santé et la sécurité des employés de BDI de continuer à travailler au sous-sol.

Ceci, à n'en pas douter, constitue une inexécution substantielle de l'obligation de Complan de procurer à son locataire la jouissance des lieux loués et un motif pour notre cour de ne pas intervenir. * * * [ 45 ] En terminant, il y a lieu de décider des autres questions plus secondaires soulevées par les parties. [ 46 ] La juge de première instance a refusé de faire droit à la demande de dommages et intérêts contractuels formulée par Complan en vertu de la clause 23.5 du bail parce qu'elle a rejeté sa réclamation principale en recouvrement de loyer.

Compte tenu du résultat auquel j'en arrive relativement à cette dernière réclamation, il y a lieu de faire de même tout en soulignant que Complan n'a aucunement justifié son droit à des dommages additionnels en vertu de l'

article 1617 al. 3 C.c.Q.

[ 47 ] Enfin, la juge de première instance a conclu que la facture de l'experte Popa, en date du 30 août 2005, pour un montant de 1 550 $, faisait

partie des dépens. Elle a donc rejeté la prétention de Complan qui prétendait que le délai de trois ans de l'

article 2925 C.c.Q. était expiré. [ 48 ] La juge a eu entièrement raison de conclure comme elle l'a fait. Bien honnêtement, je ne vois pas comment la prescription aurait pu commencer à courir avant le prononcé du jugement et la décision de la juge d'octroyer les dépens en faveur de BDI. [ 49 ] Pour toutes ces raisons, je propose de rejeter l'appel et de confirmer le jugement de la Cour supérieure, avec dépens. JEAN BOUCHARD, J.C.A.