2022 QCCQ 9884, 2022 QCCQ 9884

Chouinard c. Sasseville 2022 QCCQ 9884 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-22-025786-178 DATE : 25 octobre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DEBORAH LYNN CHOUINARD Demanderesse c.

FRANCE SASSEVILLE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Deborah Lynn Chouinard réclame 78 000 $ à France Sasseville pour des vices cachés à la propriété achetée de celle-ci en septembre 2012. [ 2 ] À la suite du dépôt d’une demande re-remodifiée, trois vices cachés sont allégués : un problème structural du mur de brique en façade de la propriété, des problèmes relatifs aux trois murs extérieurs en acrylique et des infiltrations d’eau par la fenêtre en baie en façade du bâtiment. [ 3 ] Madame Sasseville conteste la demande et plaide que les problèmes soulevés par la demanderesse ne constituent pas des vices cachés.

Elle conteste également, le cas échéant, la nature et le montant des travaux correctifs requis. [ 4 ] De plus, considérant que la demande est abusive et frivole, elle réclame à sa demande reconventionnelle re-re-remodifiée 78 344,86 $, soit 20 000 $ en dommages moraux, 58 344,86 $ représentant les honoraires extrajudiciaires de sa procureure ainsi que 7 813,13 $ en frais d’expert. [ 5 ] Le 30 mai 2022, quelques jours après avoir obtenu des informations de l’assureur de la propriété, madame Sasseville allègue des agissements répréhensibles de madame Chouinard qui illustrent son abus à ester en justice et demande au tribunal de sanctionner cet abus par le rejet de la demande introductive re-remodifiée. [ 6 ] Le 2 juin 2022, à moins d’une semaine avant le début de l’audience, la demanderesse modifie à nouveau sa demande déjà modifiée à plus d’une reprise et ajoute les paragraphes 23 à 33 dans le but de clarifier celle-ci. [ 7 ] Afin de faciliter l'analyse des prétentions des parties, voici les quatre questions en litige auxquelles il y a lieu de répondre : 1.

Est-ce que la demanderesse a abusé de son droit d’ester en justice et le cas échéant, est-ce que la demande en rejet est la sanction appropriée? 2. Est-ce que l’un ou plusieurs des trois problèmes soulevés par la demanderesse constituent un vice caché? 3. Si oui, quels sont les montants auxquels a droit madame Chouinard? 4. Est-ce que la demande reconventionnelle re-re-re-modifiée est bien fondée? LE CONTEXTE [ 8 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal afin de résoudre le litige opposant les parties sont ceux mentionnés ci-après.

De plus, vu la demande en rejet présentée par la défenderesse, certaines étapes du déroulement des procédures seront également mentionnées ci-après. [ 9 ] Madame Chouinard est coiffeuse de profession et en septembre 2012, elle est à la recherche d’une propriété lui permettant d’y aménager son salon de coiffure. Sa courtière immobilière l’informe qu’un bungalow construit en 1977 et situé sur la rue Bord de l’eau à Laval (la « propriété ») pourrait répondre à ses attentes.

Madame le visite et elle constate que la propriété possède une entrée facile d’accès pour ses clients ainsi que plusieurs places de stationnement. [ 10 ] Sans tarder, madame Chouinard dépose auprès de madame Sasseville une offre d’achat conditionnelle à une inspection préachat

de la propriété. L’inspection se déroule dans les jours qui suivent, en présence de madame Chouinard, de l’inspecteur et des courtiers immobiliers des parties. Bien que l’inspection soulève quelques irrégularités et précise des travaux à réaliser pour améliorer l’état de la propriété, elle ne soulève aucun problème important de nature à empêcher la vente. [ 11 ] L’acte de vente contient une clause relative à la garantie légale et il est signé par les parties le 27 septembre 2012.

Dès l’après- midi, madame Chouinard aménage dans sa nouvelle propriété et peu après, elle entreprend plusieurs travaux afin d’aménager au sous-sol de sa nouvelle résidence, son salon de coiffure. [ 12 ] À l’occasion de la réalisation de ces travaux, des murs et le plafond du sous-sol sont défaits [1] et madame constate alors des problèmes avec les installations électriques et avec certains conduits de plomberie qui coulent et qui ont été réparés de manière artisanale. De plus, la cuvette de la toilette a fait l’objet d’une réparation non visible et est craquée à sa base.

Il est également question d’un problème de structure aux solives de plancher du rez-de-chaussée. [ 13 ] En mars 2013, madame Chouinard transmet une mise en demeure à madame Sasseville et lui réclame 27 500 $. Elle allègue les divers vices cachés mentionnés ci-dessus et ajoute devoir faire à répétition des traitements pour une infestation de lépismes qui serait dû, selon elle, à un niveau excessif d’humidité [2] . [ 14 ] Dans les jours qui suivent, madame Sasseville demande à obtenir les pièces justificatives et le rapport d’inspection préachat.

Madame Chouinard lui transmet trois factures dont la plus importante totalise plus de 10 000 $ pour des travaux électriques. Toutefois, cette facture indique seulement « Contract for time and material » et ne mentionne aucune information concernant la nature des travaux électriques réalisés. Les deux autres factures concernent des travaux de plomberie et totalisent 1 308 $. [ 15 ] Madame Chouinard refuse toutefois de transmettre à madame Sasseville la copie du rapport d’inspection et justifie sa décision en mentionnant qu’elle n’a pas à le faire vu que les vices sont cachés et non apparents.

La procureure de madame Sasseville tentera également d’obtenir la copie du rapport d’inspection préachat, mais sans plus de succès. [ 16 ] Après l’envoi de sa mise en demeure de 2013, madame Chouinard n’effectuera aucun suivi auprès de madame Sasseville avant avril 2016. [ 17 ] Dans l’intervalle, en avril 2015, un sinistre d’eau survient à la propriété de madame Chouinard.

Le mauvais fonctionnement du mécanisme de la chasse d’eau de la toilette de la salle de bain du rez-de-chaussée entraîne un débordement d’eau qui cause plusieurs dégâts dans cette salle de bain, dans le salon, dans les marches et au sous-sol de la propriété. [ 18 ] Madame en avise son assureur qui dépêche sur place une équipe pour des travaux d’urgence visant, entre autres, à assécher les matériaux touchés par l’eau. Un premier évaluateur des dommages se rend chez la demanderesse, suivi peu après d’un deuxième.

Ce dernier évalue le coût des travaux qui découlent du sinistre à environ 15 000 $. [ 19 ] Madame Chouinard est insatisfaite de cette évaluation et fait part par écrit de ses doléances au représentant de l’assureur [3] .

Selon madame, le coût des réparations se chiffre à 20 005 $, soit le montant auquel en arrive la compagnie Darcon [4] à qui elle a demandé une évaluation indépendante. [ 20 ] Finalement, l’assureur paiera à madame Chouinard plus de 19 000 $ pour les dommages résultant du sinistre et assumera un montant de moins de 3 000 $ pour les travaux d’urgence suite au sinistre. [ 21 ] En juillet 2015, madame Chouinard constate une fissure en escalier dans le mortier de la brique à la gauche et au haut de la porte de l’entrée principale.

Il y a également une fissure verticale dans le mortier à la gauche de la colonne des briques superposées servant de cadrage à la porte d’entrée. [ 22 ] En mars 2016, madame Chouinard transmet une nouvelle mise en demeure [5] à madame Sasseville alléguant une infiltration d’eau par la fenêtre du salon en baie située en façade de la propriété.

Ses procureurs de l’époque [6] réfèrent, dans leur lettre du 28 juillet 2016 à madame Sasseville [7] , à un problème de structure du mur de la façade et à plusieurs autres problèmes dont la majorité s’apparente à ceux soulevés par madame Chouinard en mars 2013. [ 23 ] Les procureurs de madame Chouinard transmettent en septembre 2016 à la procureure de madame Sasseville une lettre ainsi que 27 photos [8] illustrant les divers problèmes de la propriété qui concernent principalement le mur de brique en façade, la fenêtre du salon, certaines des installations électriques ainsi que certaines installations de plomberie.

Dans sa réponse du 20 septembre 2016 [9] , la procureure de madame Sasseville soutient que les vices allégués sont les mêmes que ceux dénoncés par madame Chouinard en 2013 et qu’en conséquence, elle considère le recours de celle-ci en vices cachés comme étant prescrit. [ 24 ] En juillet 2017, madame Chouinard intente son recours pour des vices cachés à la propriété que lui a vendue madame Sasseville et lui réclame 76 790,05 $, soit 61 790,05 $ pour les travaux correctifs et, prétendant que madame Sasseville connaissait l’existence de certains de ces vices, elle lui réclame également 15 000 $ pour des dommages moraux.

Les vices alors allégués par la demanderesse à sa demande introductive sont les suivants : « 20. Tel qu’indiqué dans le rapport d’expertise, l’Immeuble est affecté de plusieurs vices cachés, notamment, les suivants : a. La présence de traces d’humidité à la base des murs de fondation du côté intérieur, dans la pièce avant coin sud-ouest. Cette situation est possiblement causée par le fait qu’il n’y a pas de pare-vapeur dans les murs du sous-sol; b. L’ensemble de la structure des murs n’est pas stable et la structure de support des murs doit être refaite de façon solide et selon les normes de l’industrie.

Cette situation semble être présente sur l’ensemble des murs des pièces du sous-sol; c. Espacement trop grand entre les montants métalliques des murs. De plus, il n’y a pas de pare-vapeur derrière les panneaux de gypse;

d. Des sacs de plastique qui avaient été installés pour contenir des fuites d’eau et pour dissimuler les joints des tuyaux de plomberie qui fuyaient ont été retrouvés à l’intérieur des plafonds; e. La tuyauterie de drainage est faite de tuyaux de plastique de type ABS. Un de ces tuyaux a été installé de façon artisanale. Le tuyau a été chauffé pour le plier afin d’éviter d’utiliser des coudes conçus à cet effet. Des fuites se produisaient en raison de ce procédé artisanal; f.

Les installations électriques n’ont pas toutes été construites selon les normes, certains filages non conformes ayant été utilisés et des connexions ayant été faites artisanalement, le tout étant susceptible de causer des incendies; g. Des bouts de fil électriques semblant avoir été récupérés de certains appareils électriques ont été installés à l’intérieur des murs et branchés sur des prises de courant, une pratique strictement interdite par le Code électrique; et h. Le reste du filage utilisé est principalement de type Loomex.

Certaines prises et boîtes électriques sont dissimulées derrière les panneaux de gypse des murs, ce qui est aussi interdit par le Code; […] 23.

Au surplus, considérant que la défenderesse avait connaissance des vices cachés et de l’accident automobile, et que les travaux effectués par la Ville ont rétréci le stationnement de la demanderesse, cette dernière est bien fondée de lui réclamer un montant de 15 000 $ afin de compenser le stress et les inconvénients qu’elle a subis et les inconvénients qu’elle a subis en raison de ceux-ci. » [ 25 ] Dès décembre 2017 et avril 2018, les procureurs de chacune des parties déposent une expertise, soit celle de monsieur Claude André pour la demanderesse et celle de monsieur Martin Latreille pour la défenderesse. [ 26 ] Madame Sasseville conteste la demande et soutient que celle-ci est abusive et futile, d’où sa demande reconventionnelle dans laquelle elle allègue un manque de collaboration de la demanderesse depuis le début du processus judiciaire.

Principalement, elle soutient que celle-ci a tardé à lui fournir le rapport d’inspection préachat, ses polices d’assurance habitation et les réclamations faites en vertu de ces polices [10] . [ 27 ] À sa première demande reconventionnelle, madame Sasseville réclame 21 095,42 $ à madame Chouinard qui se répartit comme suit : ➢ 5 000 $ pour le manque de collaboration, ➢ 5 000 $ pour l’abus de procédure, ➢ 9 000 $ à parfaire pour les honoraires extrajudiciaires de sa procureure et, ➢ 2 095,42 $ pour les frais de l’expertise de son témoin expert. [ 28 ] En mars 2019, les procureurs de madame Chouinard cessent d’occuper et en octobre 2019, ses nouveaux procureurs [11] demandent la remise de l’appel du rôle provisoire prévu le 21 octobre 2019 au motif que madame Chouinard a décidé de réduire sa réclamation à 15 000 $ et de demander le transfert du dossier devant la Division des petites créances de cette cour [12] . [ 29 ] Mais dès novembre 2019, ces nouveaux procureurs de madame Chouinard sont remplacés par ses procureurs actuels [13] et, lors de l’appel du rôle provisoire de juin 2020, il n’est plus question de transférer le dossier devant la Division des petites créances.

La cause est alors fixée en priorité aux 20 et 21 octobre 2020. [ 30 ] Une semaine avant le procès, soit le 14 octobre 2020, les procureurs de madame Chouinard déposent au dossier de la Cour une demande modifiée qui retire les paragraphes 2 à 7 de la demande originale, admettent que certains aspects de cette demande sont prescrits et allèguent de nouvelles déficiences que madame Chouinard aurait découvert en mars 2016 [14] , principalement que de l’eau s’infiltre par le dessus de la fenêtre en baie du salon et que ce sont les murs « extérieurs » qui présentent un problème de stabilité. [ 31 ] Deux nouvelles évaluations des travaux sont préparées par Darcon et Cie et sont datés respectivement du 30 novembre 2018 et du 13 septembre 2019 [15] .

Ces nouveaux rapports sont déposés au dossier de la Cour. [ 32 ] La défenderesse, prise par surprise par cette modification tardive et les nouvelles évaluations, demande par écrit la remise du procès qui lui est accordée par jugement rendu le 16 octobre 2020. Ce jugement ordonne également une conférence de gestion téléphonique afin d’encadrer les prochaines étapes afin de mettre le dossier en état et fixer une nouvelle date de procès. [ 33 ] En fait, trois conférences de gestion suivront la remise et se dérouleront les 20 octobre 2020, 1 er décembre 2020 et le 12 janvier 2021.

De plus, suite à la remise, la défenderesse dépose au dossier de la Cour, le 19 novembre 2020, une demande reconventionnelle modifiée réclamant cette fois 40 000 $ à la demanderesse, soit 15 000 $ pour ses dommages moraux, 25 000 $ pour les honoraires extrajudiciaires de ses procureurs et 2 095,42 $ pour les frais d’expert. [ 34 ] Lors de la première conférence de gestion téléphonique, il est convenu entre les parties qu’un ouvrier procède à cinq ouvertures dans le mur intérieur de la façade de l’immeuble [16] afin de pouvoir examiner les attaches du mur de brique à la structure de l’immeuble.

De plus, vu que l’expert de la défenderesse a pris sa retraite, la procureure de madame Sasseville informe le tribunal qu’elle devra retenir les services d’un nouvel expert. [ 35 ] Les ouvertures sont effectivement effectuées lors de la visite à la propriété le 23 novembre 2020. Toutefois, à cette occasion, la demanderesse, via son représentant, demandera unilatéralement à ce que deux ouvertures dans les murs extérieurs d’acrylique soient

effectuées, l’une sur le mur gauche de la propriété et l’autre sur le mur arrière de la propriété. [ 36 ] Lors de la deuxième conférence de gestion, les parties conviennent que la

partie demanderesse a jusqu’au 18 décembre 2020 afin de modifier sa demande introductive d’instance et produire son nouveau rapport d’expert. La défenderesse bénéficiera pour sa part d’un délai jusqu’au 12 février 2021 afin de produire son nouveau rapport d’expert. [ 37 ] Lors de la troisième conférence de gestion, le tribunal constate que le rapport d’expert de la demanderesse n’a pas été produit dans le délai convenu. Cela étant, la défenderesse informe également le tribunal de son intention de demander le rejet de ce nouveau rapport de l’expert de la demanderesse. Cette demande en rejet précise : « 14.

Tel que relaté ci-avant, le mise en cause, M. Claude André devait produire un complément d’expertise portant uniquement sur le mur de façade de l’immeuble; 15. Cependant, dans son complément d’expertise du 30 novembre 2020, M. André indique à la page 2 de son rapport, ce qui suit : « Le but du rapport est d’établir la composition des murs extérieurs et leur état. Cet exercice sera réalisé en effectuant des ouvertures sur le mur latéral (entrée voiture) et au mur arrière près de la porte patio. Une ouverture sera faite du côté intérieur dans le salon entre la porte d’entrée et la fenêtre en baie. » 16. Ainsi, M.

André ajoute des éléments nouveaux en parlant du mur latéral et du mur arrière, qui, par ailleurs, ne découlent pas de son premier rapport du 25 mai 2017, et ces points ne pas visés par les procédures; 17. De plus, Monsieur André indique dans la rubrique Méthodologie de son rapport qu’il faut « valider la composition des murs et leur intégrité. »; 18. Ce faisant, M. André fait erreur en allant bien au-delà du mandat qu’il avait, c’est-à-dire, de vérifier le mur de façade de l’immeuble; 19.

Le complément d’expertise du mise en cause, Claude André, est plutôt un nouveau rapport sur un tout autre élément, soit sur l’entièreté de l’enveloppe de l’Immeuble, ce qui a pour conséquence de créer un tout nouveau débat et ajouter des points en litige, ce qui vraisemblablement entrainerait aussi une augmentation du temps d’audition pour cette cause; 20.

Pour ces raisons, la défenderesse demande au Tribunal de déclarer ce complément d’expertise du 30 novembre 2020 irrégulier, erroné et irrecevable; » [ 38 ] De plus, vu que la demanderesse n’a pas déposé de demande introductive modifiée avant l’échéance qui lui avait été accordée du 18 décembre 2020, la défenderesse demande également au tribunal de déclarer la demanderesse forclose de modifier sa demande déjà modifiée. [ 39 ] Par jugement rendu le 11 février 2021, le tribunal rejette la demande de rejet du rapport d’expert, entre autres, pour les motifs suivants : « [19] Or, s’il est vrai que le mur de façade occupe la plus grande

partie de la réclamation, il demeure que le paragraphe 20b) de sa dernière version allègue l’instabilité et le nécessité de refaire la structure de tous les murs extérieurs. [20] Cet allégué prend lui-même appui sur des mentions contenues aux pages 4 et 5 de l’expertise initiale R-2 de 2017. […] [23] Le Tribunal est donc d’avis que le complément d’expertise n’ajoute pas au litige un nouveau débat qui risque d’allonger de façon significative le processus judiciaire ou le procès, d’autant plus que l’expert de la défenderesse était présent lors de l’exploration menée par celui de la demanderesse et qu’il a pu le suivre dans toutes les étapes de son examen.

Il est donc en mesure, dans sa contre-expertise prévue par la gestion de l’instance, de répondre au complément d’expertise dans son intégralité, sans nouvelle visite et sans grand débours additionnel. » [ 40 ] En ce qui a trait à la demande visant à déclarer la demanderesse forclose de modifier sa demande, le tribunal mentionne : « [32] Cette question est plus théorique qu’autre chose puisque le procureur de la demanderesse a annoncé son intention de ne pas modifier sa procédure. [33] Le Tribunal est d’accord avec cette position.

La procédure a déjà été épurée, et le complément d’expertise ne fait que détailler l’aspect de la réclamation énoncé à son paragraphe 20b). [34] Le Tribunal n’a donc pas à se prononcer là-dessus, mais il juge utile, de manière préventive, d’autoriser la modification des conclusions pour en harmoniser le montant avec la nouvelle pièce P-8. » [ 41 ] Les conclusions de ce jugement se lisent ainsi : « [36] REJETTE la demande en cours d’instance de la défenderesse; [37] PREND ACTE de la déclaration de la demanderesse selon laquelle elle n’entend pas modifier sa demande introductive d’instance; [38] AUTORISE néanmoins sa modification aux seules fins d’ajuster le montant réclamé à la pièce P-8;

[39] LE TOUT , frais à suivre. » [ 42 ] Le 16 février 2021, conformément au jugement du tribunal, la demanderesse modifie ses conclusions aux seules fins d’ajuster le montant réclamé à celui indiqué à la pièce P-8. Le montant de sa réclamation est alors fixé à 78 000 $. [ 43 ] Le 20 avril 2021, la défenderesse dépose au dossier de la Cour une demande reconventionnelle re-re-modifiée réclamant cette fois à la demanderesse 75 000 $, soit 20 000 $ pour ses dommages moraux, 55 000 $ pour les honoraires extrajudiciaires de ses procureurs et 7 813,13 $ pour les frais d’expert.

Cette demande sera modifiée à nouveau le 17 mai 2022 pour le montant mentionné en introduction, soit 78 344,86 $ majoré des frais d’expertise. [ 44 ] Le 25 mai 2022, quelques jours avant le début de l’audience, la défenderesse reçoit de l’assureur de la propriété de la demanderesse, après l’envoi d’une citation à comparaître et d’un duces tecum, une copie du dossier de cet assureur concernant la réclamation faite par la demanderesse pour le sinistre de 2015 à sa propriété. Elle constate alors qu’une

partie de la réclamation de la demanderesse à sa demande introductive d’instance concerne les mêmes travaux que ceux réclamés et payés par l’assureur. [ 45 ] Le 30 mai 2022, vu ces nouvelles informations, la défenderesse dépose au dossier de la Cour une demande en rejet de la demande introductive d’instance re-remodifiée.

Cette demande en rejet vise à sanctionner l’abus du recours intenté contre elle par la demanderesse et précise deux comportements répréhensibles reprochés à la demanderesse. [ 46 ] Dans un premier temps, il est question d’un manque de collaboration des premiers procureurs de la demanderesse vu leur refus de lui transmettre le dossier de l’assureur après s’y être engagés lors de l’interrogatoire préalable de madame Chouinard.

Dans un deuxième temps, les reproches concernent une réclamation non justifiée pour des travaux correctifs. [ 47 ] Madame Sasseville soutient en effet qu’une évaluation faite par Darcon du coût de travaux correctifs de certains vices cachés, comporte exactement les mêmes travaux que l’évaluation faite par Darcon auprès de l’assureur suite au sinistre de 2015, travaux pour lesquels la demanderesse a été indemnisée par son assureur.

Ainsi, selon madame Sasseville, ces agissements constituent un abus du droit de la demanderesse d’ester en justice et elle demande au tribunal de sanctionner cet abus par le rejet de la demande introductive re- remodifiée. [ 48 ] Le 2 juin 2022, la demande en rejet est référée au juge du fond. Également le 2 juin, le procureur de la demanderesse dépose au dossier de la Cour une demande introductive d’instance re-remodifiée et ajoute les paragraphes 23 à 33 à la demande introductive de madame Chouinard afin de clarifier le débat. Ces paragraphes se lisent comme suit : « 23.

À la suite d’une conférence de gestion tenue devant l’honorable juge Johanne Gagnon, il fut décidé qu’une expertise complémentaire devrait être effectuée par les experts des parties, afin de déterminer la composition interne du mur de briques de façade de l’Immeuble et son ancrage; 24. C’est pourquoi le 23 novembre 2020 cette expertise fut effectuée par les experts des deux (2) parties, soit par M. Claude André et par le second expert mandaté par la défenderesse, M. Claude Guertin de la firme ProspecPlus, et cela en présence de Me Marilène Tremblay, procureur de la défenderesse; 25.

Le 30 décembre 2020, la demanderesse déposait au dossier de la Cour le second rapport de M. Claude André, ce rapport étant déjà communiqué à l’onglet 11 du cahier de pièces transmis au Tribunal; 26. Tel qu’il appert du rapport de M. Claude André, les problèmes constatés sont les suivants : ➢ Installation déficiente et inadéquate du mur de briques situé à l’avant de l’immeuble; ➢ Installation inadéquate et déficiente, tout comme le choix, des panneaux de styromousse en acrylique recouvrant les autres parties des murs extérieurs de l’immeuble; 27.

Non seulement ces déficiences sont de nature à mettre en péril la pérennité de l’immeuble, mais elles ne pouvaient être constatées sans une expertise intrusive de celui-ci; 28. Le 11 janvier 2021, la demanderesse déposait au dossier de la Cour l’estimé du coût des correctifs des vices constatés préparé par la firme Darcon Cie. sous la cote P-9 ; 29. La défenderesse a alors déposé une demande en rejet, tant de l’expertise de M. Claude André que de l’estimé de Darcon Cie, demande en rejet qui fut rejetée par l’honorable Denis Lapierre le 11 février 2021; 30.

Le 8 avril 2021, la défenderesse déposait au dossier de la Cour le rapport de son expert M. Claude Guertin de ProspecPlus, traitant des mêmes sujets que ceux dénoncés dans le rapport de M. Claude André qui avait été déposé le 30 décembre précédent; 31. La présente réclamation re-remodifiée de la demanderesse a pour effet de réclamer à la défenderesse le montant de 78 000 $ pour corriger l’enveloppe extérieure de l’immeuble et le coût de remplacement de la fenêtre en baie (bay window); 32. Conséquemment, la somme réclamée en diminution de prix par le présent recours se ventile comme suit :

a) Réfection et installation d’une nouvelle fenêtre en baie sur le devant de l’immeuble;

b) Enlèvement et réinstallation, selon les règles de l’art, du revêtement en panneaux d’acrylique sur le pourtour de l’immeuble;

c) Démolition et installation d’un nouveau mur de briques ancré selon les règles de l’art; 33. Les réparations nécessaires pour corriger ces vices sont évaluées à 78 000 $, tel qu’il appert des rapports d’évaluation de Darcon

Cie, produits sous les cotes P-6a P-6b et P-8; » [ 49 ] Vu la tardiveté de la demande en rejet et afin de ne pas retarder un procès déjà remis une première fois, le Tribunal a décidé d’entendre l’ensemble de la preuve avant de statuer sur cette demande. [ 50 ] En ce qui a trait aux trois vices cachés allégués par la demanderesse, le premier de ces vices est le problème structural du mur de brique en façade de la propriété, le deuxième est le problème de conception et de fabrication des trois murs extérieurs en acrylique et le troisième est un problème d’infiltration d’eau par la fenêtre en baie en façade du bâtiment dont l’installation d’origine, qui date de 2004, serait déficiente. [ 51 ] Madame Chouinard n’allègue aucune perte d’usage de sa propriété découlant des vices allégués.

Elle réfère toutefois à la nécessité de réaliser les travaux nécessaires afin de corriger les vices de conception et de construction du mur de brique en façade de la propriété et des trois murs en acrylique.

De plus, elle souhaite remplacer la fenêtre en baie du salon dont la mauvaise installation serait à l’origine de l’infiltration d’eau. [ 52 ] La preuve des vices cachés allégués par la demanderesse repose entièrement sur les deux rapports et le témoignage de l’expert Claude André ainsi que sur les évaluations des travaux correctifs préparées par la firme Darcon. [ 53 ] L’expert André conclut son premier rapport du 25 mai 2017 [17] comme suit : « Les différentes partis (sic) et niveaux de cet immeuble sont en relativement bonne condition, la structure est saine et aucune déflection ou indication d’affaissement ou de faiblesse majeure n’ont été décelées .

Certains des travaux réalisés dans le passé par le propriétaire précédent n’ont pas été faits ne respect des codes et normes en vigueur. Plusieurs vices cachés ont été relevés et certains représentent des risques pour la sécurité des occupants. Les murs des pièces au sous-sol ne respectent pas les normes de construction prescrites dans le Code National du Bâtiment . L’installation électrique n’est pas en règle avec tous les codes et normes en vigueur (code électrique du Québec) et certains travaux correctifs doivent être faits sans délais (sic) car des risques d’incendie sont présents.

Nous pensons que certains travaux réalisés dans ce bâtiment n’ont pas été réalisés selon les règles de l’art ni selon tous les codes et normes en vigueur dans l’industrie. De nombreux vices cachés sont présents et des conditions dangereuses sont toujours présentes dans cette résidence.

Ces conditions ont été dissimulées au propriétaire actuel par le vendeur et occupant précédent de cette maison. » (Notre soulignement) [ 54 ] Les recommandations de son deuxième rapport, suite aux ouvertures effectuées le 23 novembre 2020, sont les suivantes : « Les murs de latex acrylique devront être refaits en entier selon les recommandations du manufacturier et pour rétablir l’intégrité de ces murs ainsi que leur solidité et rigidité . Ces murs auront ainsi la performance initialement prévue d’isolation supérieure et de gain énergétique.

La conception du nouveau (sic) devra être étudiée et spécifiée précisément pour permettre la reconstruction des murs de latex acrylique selon les buts initialement prévus et donner un rendement correct. De plus, la présence d’eau derrière les murs existants peut causer des conditions propices à la formation de moisissures dans la structure du mur structural de la maison. Cette condition est très périlleuse pour la santé des occupants. Selon nos observations et conclusions, il semble que ce mur a été réalisé par des ouvriers incompétents et qui ignoraient les principes de performance de ce type de mur.

Les méthodes utilisées reflètent clairement ces erreurs de conception et de réalisation. Le mur de maçonnerie avant devra être démoli en entier et refait en s’assurant d’installer les attaches à briques adéquatement afin de conférer au mur de maçonnerie une solidité sans faille . Le danger d’une défaillance complète du mur sera ainsi évité et la solidité structurale du mur sera ainsi rétablie. Du même coup, des chantepleures en nombre suffisants pourront être ménagées à la base du mur de brique.

Les recommandations initiales pour la fenêtre en baie demeurent les mêmes qu’auparavant quant à son remplacement complet par une fenêtre en baie conçue et construite spécifiquement pour cet usage. » (Notre soulignement) [ 55 ] Pour sa part, l’expert de la défenderesse, l’ingénieur Claude Guertin, conteste les conclusions de l’expert de la demanderesse.

Ses conclusions se lisent comme suit : « Suite à la réception du rapport d’inspection de l’enveloppe de l’immeuble sis au [...] du technologue Claude André concernant les allégations de la propriétaire actuelle Mme Deborah Lynn Chouinard, selon lesquelles les murs extérieurs de l’immeuble à l’étude seraient affectés de divers problèmes, Me Marilène Tremblay a fait appel à nos services pour analyser la situation et donner notre opinion professionnelle sur les allégations de malfaçons dénoncées dans les rapports de M. André.

À la lumière des constats que nous avons faits lors de notre inspection du 23 novembre 2020 et de l’analyse des documents pertinents au dossier, bien que des travaux correctifs soient à réaliser pour rencontrer les règles de l’art, nous ne partageons pas les recommandations de M. André quant à l’envergure des travaux correctifs à être réalisés .

Relativement au revêtement extérieur constitué de crépi d’acrylique (SIFE), et contrairement aux prétentions de l’expert, Claude André à l’effet que le système de mur ne soit pas construit selon les recommandations du manufacturier ou encore selon une méthode reconnue, la documentation technique d’Adex démontre clairement que le système de mur en acrylique du bâtiment à l’étude fut conçu selon le principe d’écran pare-pluie à double plans de protection tel qu’illustré dans le devis descriptif du système Adex-VLS.

En somme, le système en place rencontre les exigences du Code en ce qui a trait aux plans de protection exigés contre les précipitations . Toutefois, étant donné l’absence d’orifices de drainage à la base du mur, nous recommandons qu’un système de drainage soit installé à leur base. Devant l’absence de préjudices tels que des infiltrations d’eau à l’intérieur, une détérioration des matériaux due à l’humidité, il n’a pas été démontré par l’expert Claude André que le revêtement SIFE en place était défaillant et qu’il nécessitait d’être remplacé . Par conséquent, nous sommes d’avis que les recommandations de M.

André de refaire en entier les murs extérieurs revêtus de crépi d’acrylique ne sont pas fondées . En ce qui a trait au revêtement de briques , à l’endroit où une cavité exploratoire a été réalisée, nous avons observé la présence de connecteurs de maçonnerie placée à des distances conformes mais qui n’étaient pas bien connectés à la structure (colombage). Que la cavité exploratoire réalisée ne présente pas nécessairement une condition généralisée du revêtement, nous sommes d’avis qu’il y a lieu d’assurer une connexion adéquate entre le revêtement extérieur en briques et la structure du bâtiment.

Toutefois, devant l’absence de désordres importants reliés à une tenue en service déficiente du revêtement, considérant également que le revêtement a plus de 40 ans d’âge et qu’il est dépourvu de bombement, de détachement mécanique ou d’une verticalité déficiente reliée à un hors-plomb , contrairement aux recommandations de M.

André voulant que la démolition et le remplacement du revêtement soient requis, nous sommes plutôt d’avis qu’il est nécessaire d’assurer la connexion du mur de briques avec la structure en installant un système d’ancrage prévu à cet effet (Helifix) et qui ne requiert pas le démantèlement du parement de briques . Dans le cas où il était décidé de remplacer le revêtement de briques, nous sommes d’avis qu’une dépréciation de 45 % (40/85) devrait être appliquée au montant des travaux de remise à neuf.

Enfin, en ce qui a trait au remplacement de la fenêtre en baie donnant sur le salon, nous sommes d’avis que la propriétaire actuelle avait été informée par son inspecteur, lors de la transaction d’achat en 2012, que des travaux de scellement de toutes les ouvertures étaient requis pour éviter des dommages causés par les infiltrations d’eau .

Pour toute information complémentaire, veuillez communiquer avec le soussigné. » (Notre soulignement) [ 56 ] Vu les conclusions divergentes des experts des parties concernant les trois vices cachés allégués, il y a donc lieu d’analyser ces conclusions, le tout, sous réserve de l’analyse préliminaire de la demande en rejet présentée par la

partie défenderesse. ANALYSE [ 57 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 58 ] L’une des principales règles de preuve en matière civile est indiquée à l'

article 2803 C.c.Q. qui précise qu’il revient à madame Chouinard de prouver les faits qui soutiennent ses prétentions. Ainsi, c’est à elle de prouver les vices cachés qu’elle allègue et le coût des travaux correctifs. [ 59 ] Concernant la demande en rejet pour abus de procédure, c’est à la défenderesse d’établir

sommairement que la demande introductive d’instance et ses nombreuses modifications constituent un abus. Par la suite, il reviendra à la

partie demanderesse d’établir que ses gestes n’ont pas été exercés de manière excessive ou déraisonnable et se justifient en droit. S’il y a lieu de conclure à l’abus, c’est à la défenderesse d’établir le montant des dommages réclamés et le montant des honoraires extrajudiciaires de sa procureure. [ 60 ] L'

article 2804 C.c.Q. consacre un autre principe important voulant que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante soutenant la réclamation de madame Chouinard. Par la suite, il y aura lieu d’analyser la demande reconventionnelle de madame Sasseville. [ 61 ] Enfin, l’

article 2845 C.c.Q. précise que la force probante de tout témoignage concernant les faits dont un témoin a eu une connaissance personnelle ou concernant l’avis que donne un expert est laissée à l’appréciation du tribunal. 1 ère Question : Est-ce que la demanderesse a abusé de son droit d’ester en justice et le cas échéant, est-ce que la demande en rejet est la sanction appropriée? [ 62 ] En juillet 2017, au moment d’intenter sa demande introductive d’instance contre madame Sasseville, les vices cachés allégués par madame Chouinard concernant la propriété étaient, en grande majorité, différents de ceux maintenant allégués. [ 63 ] Elle lui reprochait de ne pas lui avoir mentionné des travaux de ville Laval à l’avant de la propriété, travaux dont l’effet a été de

réduire l’espace de stationnement de ses clients. Or, ces espaces étaient importants pour la demanderesse vu l’aménagement de son studio de coiffure au sous-sol de la propriété. [ 64 ] Sa demande originale reprenait également plusieurs des vices reprochés à madame Sasseville dans sa mise en demeure de 2013.

Or, comme l’ont d’ailleurs admis les procureurs actuels de la demanderesse, les vices allégués ont été corrigés avant même qu’ils ne soient dénoncés à madame Sasseville et, de plus, en juillet 2017, les droits de madame Chouinard concernant ces vices étaient éteints par l’effet de la prescription extinctive. [ 65 ] Cette demande introductive de 2017 alléguait également le fait qu’un véhicule automobile a percuté la façade de la propriété et avait occasionné des travaux de remplacement de briques de l’ancienne façade.

Le rapport d’évaluation des travaux déposé en preuve à l’appui de sa demande [18] , indiquait d’ailleurs une mention de travaux sur le mur de brique en façade de la propriété, soit « Détacher & Réinitialiser Parement de brique », le tout pour un coût de 6 761,98 $. De plus, ce rapport faisait état de plusieurs travaux sur des murs intérieurs. [ 66 ] Cette évaluation des travaux est préparée par l’entreprise Darcon.

Elle précise, en introduction, « À votre demande, nous nous sommes rendus à l’adresse précitée afin d’évaluer le coût des réparations qui ont dû être effectués et ceux à venir pour réparer les vices cachés et les malfaçons de votre propriété. » [19] Bien que ce passage indique que des travaux ont déjà été effectués, il n’identifie pas lesquels. [ 67 ] Madame Chouinard mentionnera, lors de son témoignage, que c’est également Darcon qui a effectué, en octobre 2012, les travaux de rénovation du sous-sol pour y aménager son salon de coiffure. En fait, Darcon est une entreprise que madame Chouinard connaît bien.

Elle louait son ancien local servant à l’opération de son salon de coiffure de l’une des divisions de cette entreprise. Le représentant de Darcon lors de l’audience, monsieur Robert Benoit, est le directeur au développement chez Darcon.

Il confirmera bien connaître madame Chouinard qui a été une locataire de Darcon et qui est également sa coiffeuse depuis plusieurs années. [ 68 ] Ce qui est surprenant dans ce rapport d’évaluation de Darcon, c’est qu’il mentionne, en novembre 2016, des travaux, entre autres concernant l’électricité et la plomberie alors qu’il est admis au paragraphe 9 de la demande re-remodifiée, que madame Chouinard a fait ces réparations avant sa mise en demeure de 2013.

Manifestement, ce volet de la réclamation pour ces vices cachés était prescrit, ce qu’ont d’ailleurs reconnu les procureurs actuels de la demanderesse. [ 69 ] Ce rapport réfère également à des travaux au salon de coiffure aménagé par la demanderesse au sous-sol de sa propriété dès son arrivée en 2012. Il fait aussi état de plusieurs travaux qui ne relèvent pas de travaux correctifs à des vices cachés.

C’est pourquoi, à la lecture de ce rapport, on est sous l’impression que madame Chouinard souhaitait obtenir le remboursement de plusieurs travaux qui ne sont pas en relation avec des vices cachés. [ 70 ] Dans ce contexte, la demande introductive d’instance de 2017 et le rapport appuyant les prétentions de la demanderesse présentaient certainement des lacunes importantes s’apparentant à un abus de procédure. [ 71 ] Cela dit, cette demande introductive est modifiée le 14 octobre 2019 et on y précise alors l’infiltration d’eau par la fenêtre en baie, situation dénoncée en mars 2016.

On y précise également que le problème des murs concerne non plus les murs intérieurs, mais plus précisément le mur de brique en façade. L’évaluation P-6 traitait de travaux correctifs pour ces items. L’évaluation P-6a) traite à nouveau, entre autres, des travaux du remplacement de la fenêtre en baie alors que l’évaluation P-6

b) réfère aux travaux de réfection du mur en brique de la façade avant. [ 72 ] Le problème de la fenêtre en baie et les signes visibles d’une certaine détérioration a aussi fait l’objet d’une expertise en mai 2017, expertise qui conclut à l’existence d’un vice caché. Ainsi, considérant que la demande introductive modifiée allègue, depuis 2019, deux vices cachés, soit celui du mur de brique en façade et le problème d’infiltration d’eau par la fenêtre en baie et considérant que l’expertise appuyait ces prétentions, il n’est pas possible de conclure que la demanderesse a abusé de son droit d’ester en justice.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de rejet. [ 73 ] Si des abus sont survenus de la part de la demanderesse lors du déroulement de l’instance, c’est dans le cadre de l’analyse de la demande reconventionnelle qu’il y aura lieu d’en faire le constat et de déterminer, le cas échéant, les sanctions appropriées. 2 e Question : Est-ce que l’un ou plusieurs des trois problèmes soulevés par la demanderesse constituent un vice caché? [ 74 ] Les dispositions relatives aux vices cachés sont prévues à l'

article 1726 du Code civil du Québec . Cet

article se lit comme suit : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 75 ] Pour qu'un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent être analysées : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice n'est pas apparent;

5. Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. [ 76 ] Il y a donc lieu d’analyser si les trois problèmes soulevés par la demanderesse constituent ou non des vices cachés. Le mur de brique en façade de la propriété. [ 77 ] La demanderesse devait établir que ce mur de brique était affecté, au moment de la vente, d'un défaut d'une certaine gravité et qu'elle ignorait l’existence au moment de la signature du contrat, malgré un examen sérieux qu'elle en a fait.

Ce problème devait rendre la propriété impropre à un usage normal ou encore en diminuer tellement son utilité que la demanderesse ne l'aurait pas achetée ou n'aurait pas donné un si haut prix si elle l'avait connu. [ 78 ] Dans l’affaire Grenier c.

Gervais [20] , le juge Gabriel de Pokomandy résume ainsi la relation entre le déficit d’usage et la gravité d’un vice caché : [32] Il faut donc un certain déficit d'usage causé par ou en relation avec la présence et la gravité du vice caché. [33] La gravité du vice doit d'abord et avant tout s'évaluer en fonction du déficit d'usage, autrement dit des limitations qu'il pose à l'occupant des lieux. [34] Il faut en effet rappeler que toute défectuosité ou imperfection, aussi grave qu'elle puisse être, ne peut automatiquement être qualifiée de « vice » au sens de la garantie de qualité du Code civil du Québec , la mise en œuvre de celle-ci étant tributaire d'un déficit d'usage [1] . [ 79 ] Il faut donc qu’il existe une certaine relation entre un déficit d'usage et la présence et la gravité du vice caché allégué.

C’est donc à la lumière de ce déficit d’usage que la gravité du problème allégué au mur de brique doit être analysée.

Or, avant que n’apparaissent, en juillet 2015, la fissure en escalier au haut de la porte d’entrée ainsi que la fissure verticale dans le mortier le long des briques superposées en colonne et servant de cadrage à la porte d’entrée (les « fissures »), le mur de brique ne présentait aucune défectuosité. [ 80 ] En 2017, l’expert de la demanderesse, Claude André, constate les fissures et précise que le revêtement de brique bouge lorsqu’on le pousse, « ce qui semble indiquer un manque d’attaches du mur ».

Il indique que cela constitue un vice caché et représente une mauvaise exécution des travaux de maçonnerie [21] . [ 81 ] Il mentionne également que la porte avant et son cadrage sont mal fixés et que des mouvements sont perceptibles avec pour conséquence que cette situation cause des mouvements à la brique qui est également mal fixée [22] . [ 82 ] En conclusion de son premier rapport, monsieur André conclut que les différentes parties et niveaux de l’immeuble sont en bonne condition, que la structure est saine et qu’il n’y a aucune déflection ou indication d’affaissement ou de faiblesse majeure [23] .

D’ailleurs, il ne formule aucune recommandation particulière concernant le mur de brique. [ 83 ] En 2020, suite à l’ouverture faite sur le mur intérieur du salon pour constater l’arrière du mur de brique et les attaches de celui- ci à la structure, il précise que sur deux feuillards (ou connecteurs à maçonnerie) observés, l’un est cloué à côté du montant de bois alors que l’autre est mal cloué et est lâche et sans tension.

De ces deux constatations, monsieur André affirme que des mouvements anormaux du mur peuvent survenir et il ajoute « … allant même jusqu’à entrainer un détachement du mur et l’effondrement de celui-ci ».

Il en conclut que la pérennité du mur de brique est compromise par ces mauvaises fixations et recommande la réfection complète du mur. [ 84 ] Ce qui est étonnant dans ces constatations alarmistes de l’expert de la demanderesse, c’est la généralisation à laquelle il se livre après avoir constaté que deux feuillards, l’un qui n’est pas fixé à la structure alors que l’autre n’est pas sous tension, ne retiennent pas la

section du mur observé. Il utilise également des expressions assez vagues pour décrire ses constats : « mouvement qui peuvent survenir », « installation qui semble avoir été faite de façon bâclée et sans rigueur ». [ 85 ] Pourtant, il ne fait état d’aucun constat objectif permettant d’appuyer une recommandation aussi importante que la démolition complète d’un mur de brique qui ne présente aucun signe de faiblesse [24] et dont la réfection impliquera des frais importants.

Le seul aspect qu’il soulève dans son premier rapport est à l’effet que le mur bouge lorsqu’on le pousse et malgré ce constat, en 2017, il n’y voit aucun problème de structure. [ 86 ] D’ailleurs, le fait que le mur bouge si on le pousse n’est pas un signe de problème dans la structure du mur. L’expert de la défenderesse, Claude Guertin, explique que les connecteurs de maçonnerie sont conçus pour travailler en tension et retenir la brique à la structure.

Il ne travaille pas en compression de telle sorte que si on pousse sur un mur de brique, il est possible qu’il y ait un faible mouvement vers la structure. [ 87 ] Cet expert confirme qu’il n’a constaté aucun désordre avec ce mur de 40 ans. Il n’a constaté aucun bombement, aucun détachement mécanique ou hors-plomb pouvant suggérer un réel problème avec ce mur.

C’est pourquoi il conclut qu’il n’y a pas lieu de remplacer ce mur. [ 88 ] En fait, les fissures constatées en 2015 au-dessus et à gauche de la porte d’entrée, monsieur Guertin les explique par le fait que la cornière qui supporte les briques au-dessus de la porte d’entrée a subi des mouvements causés par une mauvaise tenue des briques empilées en colonne. Cela semble beaucoup plus probable comme explication et c’est celle que retiendra le Tribunal.

Cela est d’autant plus vrai que le cadrage de la porte avant n’est pas fixé correctement et bouge, comme l’a souligné monsieur André dans son premier rapport. [ 89 ] Ainsi, après analyse de la preuve présentée par la demanderesse, le problème des fissures apparues en 2015 n’est à l’origine d’aucun déficit d’usage du mur de brique pour la demanderesse, ce mur ne présentant aucun désordre. Le fait que deux connecteurs ne soient pas fixés adéquatement à la structure n’a d’ailleurs posé aucun problème concret au mur de brique pendant quarante ans et n’en

posait aucun en 2020 lors de l’inspection, soit huit ans après l’achat. [ 90 ] En fait, le problème des fissures nécessite possiblement une réparation, mais celles-ci ne découle pas d’un vice caché, mais plutôt du mouvement de la cornière et du cadre de la porte survenu après la vente de l’immeuble. [ 91 ] Il n’y a donc pas lieu d’accueillir ce volet de la réclamation de la demanderesse.

Les murs en revêtement d’acrylique. [ 92 ] La situation soulevée par la demanderesse concernant les murs en revêtement d’acrylique (« murs d’acrylique ») est pour le moins particulière. [ 93 ] Avant 2020, les murs d’acrylique ne présentaient aucune déficience observable. Il était de plus apparent qu’aucun système de drainage n’était aménagé au bas de ceux-ci. [ 94 ] Lors de la première conférence de gestion en octobre 2020, c’est le mur avant de brique qui devait faire l’objet d’investigations additionnelles.

Il était alors question de cinq ouvertures faites dans le mur intérieur avant afin d’observer l’arrière du mur de brique afin d’en vérifier la stabilité. [ 95 ] Ainsi, lorsque la

partie demanderesse, par l’intermédiaire de l’expert André ou de son procureur, requiert que des ouvertures soient effectuées à deux endroits dans les murs d’acrylique, il n’y a aucun problème ou indice qui le justifie. La seule affirmation générale, à la demande introductive d’instance modifiée du 14 octobre 2020, que ce sont les murs « extérieurs » qui posent un problème de stabilité, n’était appuyée d’aucun fait reliant cette situation aux murs d’acrylique. [ 96 ] Ces ouvertures donnent lieu par la suite à un tout nouveau débat.

L’expert André considère que la conception même des murs d’acrylique pose problème. Il est d’avis que la styromousse rainurée n’était pas requise. Il conteste également le type de rondelles de fixation utilisées, ajoute que l’usage de clous et non de vis n’était pas recommandé.

Il mentionne également que l’espace entre les fourrures de bois et le panneau de styromousse contribue au mouvement, lorsque l’on pousse sur le mur, et est la cause de manque de rigidité du mur. [ 97 ] Selon lui, ce manque de rigidité peut causer des fissures dans le latex et permettre à de l’eau de pénétrer le système. [ 98 ] Pourtant, lors de l’inspection faite par les deux experts, tous les matériaux à l’intérieur des murs d’acrylique [25] sont sains et ne présentent, après neuf années, aucun problème [26] . [ 99 ] Tel que mentionné précédemment, p our qu’un problème soit considéré comme étant un vice caché grave, il doit affecter de façon importante l’usage du bien.

Dans l’affaire Demers c. Perron [27] , le juge Patrick Théroux mentionne : [14] Dans le cas présent, le premier critère concernant la gravité du vice invoqué n'est pas rencontré. La garantie contre les vices cachés n'est pas une garantie de conformité du bien vendu. Dans le cas d'un bâtiment, elle ne constitue pas non plus une garantie de bonne construction. [15] En soi, l'absence de drain ne constitue pas un vice caché au sens légal du terme.

En l'absence de preuve que cette situation particulière cause une atteinte à l'usage de l'immeuble, elle ne saurait mettre en œuvre la garantie du vendeur. [ 100 ] Cette conclusion s’applique également au présent dossier.

Que la conception des murs d’acrylique et certains éléments reliés à la construction de ces murs soient critiquables de l’avis de l’expert de la demanderesse, la garantie de qualité ne constitue pas une garantie de conformité du bien vendu ni une garantie de bonne construction. [ 101 ] Dans un autre dossier [28] , le juge Henri Richard est saisi d’une réclamation dans le cadre de laquelle les demandeurs reprochaient aux défendeurs de leur avoir vendu un immeuble dont la poutre de soutènement n’était pas conforme au Code national du bâtiment .

Le juge Richard précise : [ 7] Pour déterminer si un bien est affecté d'un vice caché, les demandeurs doivent établir un « déficit d'usage » du bien en question. Ceci étant, la conformité d'un immeuble au Code national du bâtiment ou à toute réglementation n'est pas déterminante afin de conclure à la présence d'un vice caché. [8] En l'espèce, la preuve démontre que la poutre en cause n'est pas conforme. Cependant, Julie Beauchemin et Stéphane Thienot ne démontrent aucun « déficit d'usage » relié à cette non-conformité. En d'autres termes, pour réussir dans leur demande, Mme Beauchemin et M.

Thienot devaient établir que l'état de la poutre en cause rend impropre l'immeuble à l'usage auquel on le destine, c'est-à-dire un usage résidentiel. Les demandeurs n'ayant pas établi un tel problème d'usage, le Tribunal ne peut conclure à la présence d'un vice caché relié à la poutre. [ 102 ] La même conclusion s’applique en l’espèce.

À défaut d’une preuve d’un déficit d’usage des murs d’acrylique et même si ces travaux n’étaient non conformes, la garantie de qualité du vendeur ne s’appliquerait pas à une telle non-conformité. [ 103 ] Or, l’expert de la défenderesse confirme que les travaux réalisés pour la construction des murs d’acrylique étaient conformes au Code de construction du Québec [29] .

De plus, il n’y a donc pas de preuve prépondérante reliant la situation alléguée d’humidité à la base des murs du sous-sol et un problème impliquant les murs d’acrylique. [ 104 ] En effet, l’état des matériaux illustrés au rapport d’Option Gestion [30] est loin d’établir une infiltration d’eau potentielle dont l’origine serait en lien avec les murs d’acrylique. De plus, malgré l’affirmation du témoin Lussier de la demanderesse, le « noir » qui apparaît sur la laine minérale de diverses photos n’est pas de la moisissure, mais bien, comme l’a indiqué l’expert Guertin, des poussières et saletés non putrides.

[ 105 ] Ainsi, après analyse de la preuve, il y a lieu de retenir l’expertise et le témoignage de l’expert Guertin, expert de la défenderesse. Son analyse de la situation et ses recommandations se sont avérées objectives, sans parti pris et toujours en lien avec ses constats factuels que la preuve a confirmés. Bref, l’ensemble de son expertise et de son témoignage a été plus pratique, réaliste et crédible que l’expertise de l’expert en demande. [ 106 ] Ainsi, vu les conclusions de l’expert de la

partie défenderesse auxquelles se rallie le Tribunal, vu que l’absence de drainage à la base des murs en acrylique était apparent lors de l‘achat et vu l’absence de déficit d’usage des murs d’acrylique qui ne présentent aucune détérioration après presque 10 ans, il y a lieu de conclure que les problèmes soulevés par la demanderesse en rapport aux murs d’acrylique ne constituent pas un vice caché. [ 107 ] C’est pourquoi, bien que l’expert de la défenderesse recommande l’installation d’un système de drainage à la base des murs d’acrylique, il ne revient pas à la défenderesse d’assumer le coût de ces travaux qui ne découlent pas d’un vice caché. [ 108 ] Il n’y a donc pas lieu d’accueillir ce deuxième volet de la réclamation de la demanderesse.

L’infiltration d’eau par la fenêtre en baie. [ 109 ] Selon la demande introductive d’instance re-remodifiée [31] , c’est en mars 2016 que madame Chouinard constate une infiltration d’eau à la fenêtre du salon. Aucune problématique n’est soulevée avant cette date en rapport à cette fenêtre en baie. [ 110 ] Dans les rapports préparés en 2017 et 2020, l’expert André soutient que cette fenêtre a été mal installée, que le calfeutrage entre les sections est fissuré et qu’il y a des traces d’infiltration d’eau du côté intérieur. Selon lui, cette fenêtre doit être remplacée.

Son explication n’est pourtant pas convaincante et aucune photo n’est déposée en preuve permettant de comprendre la nécessité de remplacer cette fenêtre pour un problème existant en 2012. [ 111 ] Tel que mentionné précédemment, la garantie du vendeur n’est pas une garantie de bonne construction. D’ailleurs, il demeure que l’installation en 2004 de la fenêtre n’a posé aucun problème d’infiltration d’eau pendant près de douze années.

De plus, l’infiltration d’eau constatée par madame Chouinard en 2016 ne découle pas de la mauvaise installation alléguée. [ 112 ] En effet, comme l’infiltration n’est survenue qu’en mars 2016, il faut en conclure que le calfeutrage de la fenêtre en baie a été efficace de septembre 2012 à mars 2016.

Le rapport d’inspection préachat [32] recommandait déjà à madame Chouinard, en septembre 2012, de sceller et de calfeutrer les portes et fenêtres lors d’entretien régulier afin d’éviter des dommages causés par des infiltrations d’eau. [ 113 ] Pourtant, lorsque l’expert André visite la propriété en 2017, le calfeutrage est déficient. Il l’est toujours en 2020 lors de l’inspection du 23 novembre. L’expert Guertin en fait le constat à son rapport [33] . Il mentionne avoir constaté une détérioration importantes des scellants.

Il considère que cette situation explique les infiltrations d’eau qui ont eu lieu par cette fenêtre. [ 114 ] Ainsi, l’infiltration d’eau par la fenêtre en baie n’est pas le résultat d’un vice caché, mais bien le résultat d’un défaut d’entretien adéquat de cette fenêtre par l’application régulière d’un scellant approprié. [ 115 ] Encore une fois, si des réparations sont maintenant nécessaires à cette fenêtre vu l’absence d’entretien de celle-ci depuis 2016, cette situation ne découle pas d’un vice caché et le coût de ces réparations n’est donc pas imputable à la défenderesse. [ 116 ] Il y a donc lieu de rejeter ce troisième volet de la demande. [ 117 ] Vu les conclusions auxquelles en arrive le Tribunal concernant les prétentions de la demanderesse en lien avec les trois vices cachés allégués, il y a lieu de rejeter la demande avec les frais de justice.

De plus, considérant que l’expertise de l’ingénieur Claude Guertin a été déterminante à l’issue de la demande, la demanderesse assumera également les frais de cette expertise au montant de 4 943,93 $. [ 118 ] Pour ce qui est des frais de l’expertise préparée par Prospect, cette expertise a aussi été utilisée par les parties lors de l’audience et il y a lieu que la demanderesse en assume également les frais totalisant 2 095,42 $. 4 e Question : Est-ce que la demande reconventionnelle re-re-re-modifiée est bien fondée? [ 119 ] Dans l’arrêt Biron c. 150 Marchand Holdings inc. [34] , le juge Chamberland rappelait qu’une déclaration d’abus ne peut être invoquée ou déclarée à la légère au risque de détourner l’objectif du législateur [35] : [126] L’article 51 C.p.c. couvre une panoplie de situations et le spectre de ces situations est large, mais, dans tous les cas, la barre est haut placée et elle doit le demeurer au risque de banaliser ce qu’est une procédure abusive et de constituer un frein à l’accès à la justice.

Les procédures manifestement mal fondées et celles qui ne visent qu’à faire taire l’autre

partie doivent être sanctionnées. Il en va de même de la

partie qui utilise la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui. Mais, je le répète, la barre de l’abus de procédure doit demeurer haut placée. [ 120 ] Tel que mentionné précédemment, la demande introductive d’instance originale et l’évaluation P-6 présentaient des lacunes qui auraient peut-être pu donner lieu à un abus du droit d’ester en justice. C’est d’ailleurs ce qu’allègue la défenderesse à sa demande reconventionnelle originale.

Toutefois, les procureurs actuels de la demanderesse l’ont également constaté et ont ajusté en conséquence la demande et les pièces déposées en preuve pour appuyer celles-ci. [ 121 ] Il faut admettre que dès le début de ce dossier, madame Chouinard a été incitée à croire que certains problèmes à la fenêtre en baie et à la brique constituaient des vices cachés. La pièce P-6 est d’ailleurs assez éloquente à ce sujet. Avant même l’expertise faite en 2017, cette évaluation des travaux faisait déjà état de travaux correctifs à la fenêtre en baie et à la brique du mur avant et alléguait des

vices cachés et des malfaçons à la propriété [36] . [ 122 ] Ce qui est toutefois troublant avec cette évaluation P-6, c’est qu’elle reprend plusieurs des travaux décrits à la soumission transmise à l’assureur [37] de madame Chouinard en 2015 [38] , travaux pour lesquels elle a été indemnisée. C’est pourquoi ces travaux similaires que madame Chouinard réclamait à nouveau à madame Sasseville dans sa demande introductive de 2016 jettent un certain discrédit à cette demande introductive et rend suspecte l’évaluation des travaux P-6 préparée par Darcon pour appuyer cette demande. [ 123 ] En fait, cette situation illustre que les évaluations des travaux P-6, P-6

a) et P-6

b) ont été produites de manière complaisante pour appuyer les diverses réclamations de prétendus vices cachés faites par madame Chouinard. D’ailleurs, ces réclamations ont été épurées de manière importante par ses procureurs actuels afin de n’en retenir, en bout de ligne, que trois. [ 124 ] Cela dit, il demeure que la fenêtre en baie et la brique présentaient, depuis 2016, des signes visibles d’une certaine détérioration.

L’expertise de monsieur André, effectuée en 2017, a renforcé la conviction de madame Chouinard que les signes de détérioration de la fenêtre en baie étaient attribuables à un vice de conception et pour ce qui est du vice de construction du mur en brique, l’évaluation des travaux P-6 de Darcon laissait entendre qu’il s’agissait d’un vice caché et la deuxième expertise de monsieur André faite en 2020 a conclu en ce sens. [ 125 ] Ainsi, pour ces deux problèmes, vu la présence de signes visibles d’une certaine détérioration, vu les rapports d’expertise de monsieur André et vu les modifications faites à la demande introductive d’instance re-remodifiée, il n’y a pas lieu de conclure à un abus du droit d’ester en justice. [ 126 ] La situation est toutefois différente concernant le problème soulevé in extremis pour les murs en acrylique.

En effet, jamais madame Chouinard ne s’est plainte d’un quelconque problème concernant ces murs en acrylique et avant l’inspection du 23 novembre 2020, il n’existe aucun fait, signe visible d’une certaine détérioration ou problème justifiant un examen intrusif de ceux-ci. [ 127 ] D’ailleurs, il faut se rappeler que dans la demande introductive originale, lorsque la demanderesse réfère aux murs au paragraphe 20

b) de sa demande, ce sont les murs intérieurs qui sont en cause et le mur en brique en façade, pas les autres murs extérieurs. C’est en effet le cisaillement dans la brique qui fait en sorte que Darcon mentionne des travaux de visant à détacher et à réinitialiser le parement de brique à la pièce P-6. Cela dit, aucun constat n’est fait concernant les murs en acrylique de la propriété avant novembre 2020, soit près de dix ans après leur construction. [ 128 ] Ainsi, en novembre 2020, rien ne justifiait d’effectuer les ouvertures dans ces murs.

D’ailleurs, ces ouvertures n’ont pas été autorisées par le tribunal lors de la gestion de l’instance. Ce n’est que sur place pour l’inspection de l’intérieur du mur brique qu’unilatéralement, la demanderesse, son expert et ses procureurs actuels ont décidé d’effectuer ces ouvertures. Or, tel qu'expliqué précédemment, il n’y avait pas de problème avec ces murs et aucun fait ne permettait de croire que ceux-ci pouvaient constituer un enjeu juridique relatif à la garantie légale. [ 129 ] Bref, ces ouvertures faites unilatéralement ont été faites de manière abusive et sans justification légale.

Cela dit, toute l’analyse des experts sur cette question et leur témoignage s’est avéré un exercice inutile et, vu le stade ou en était rendu le dossier, une

partie de pêche pour tenter d’ajouter, in extremis , un nouveau vice caché alors que ces murs en acrylique n’ont jamais été un enjeu réel pour la demanderesse. C’est pourquoi le Tribunal conclut que ce volet de la demande re-remodifiée de la demande introductive d’instance a été abusif et doit être sanctionné. [ 130 ] En ce qui concerne les dommages subis par la

partie défenderesse pour ce volet abusif, c’est environ cinq heures d’audience qui auraient pu être évitées n’eut été de cet abus. Ainsi, considérant le suivi qu’a dû faire la défenderesse pour ce nouveau problème et sa préparation additionnelle, le Tribunal fixe à 3 500 $ les dommages auxquels a droit la défenderesse demanderesse reconventionnelle. [ 131 ] Pour ce qui est du manque de collaboration de la

partie demanderesse, il vise deux aspects. Premièrement, son défaut de fournir le rapport d’inspection préachat en temps opportun. Or ce rapport a finalement été fourni à la défenderesse et le retard à le fournir ne lui a causé aucun préjudice. Le deuxième aspect concerne le retard à transmettre la documentation relative à l’assurance habitation de madame Chouinard et le refus de lui transmettre la documentation pour le sinistre de 2015.

Or, à cet égard, la défenderesse pouvait demander au Tribunal, en cours d’instance, à ce que la demanderesse lui fournisse ces documents, ce qui n’a pas été fait. [ 132 ] Ainsi, le manque de collaboration allégué ne justifie pas la déclaration d’abus demandée. [ 133 ] Enfin, concernant la dernière modification de la demande faite à quelques jours du procès de juin dernier, il faut préciser qu’elle a été faite en réponse à la demande en rejet de la défenderesse. Or, force est de constater que celle-ci a effectivement permis de clarifier le débat et les prétentions de la demanderesse.

C’est pourquoi cette dernière modification n’est pas une cause de reproche valable contre la demanderesse. [ 134 ] En conclusion, il y a lieu de faire droit en

partie à la demande reconventionnelle re-re-re-modifiée, mais seulement concernant le volet relatif aux murs en acrylique. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 135 ] REJETTE la demande en rejet modifiée présentée par France Sasseville. [ 136 ] REJETTE la demande introductive d’instance re-remodifiée de Deborah Lynn Chouinard. [ 137 ] ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle re-re-re-modifiée de France Sasseville. [ 138 ] CONDAMNE Deborah Lynn Chouinard à payer à France Sasseville la somme de 3 500 $ avec intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 11 mars 2021, date de la demande reconventionnelle re-modifiée.

[ 139 ] CONDAMNE Deborah Lynn Chouinard au paiement des frais de justice tant sur la demande principale que sur la demande reconventionnelle, incluant les frais d’expertise totalisant 7 813,13 $. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Me Richard Larouche Provost Larouche Inc. Avocats de la demanderesse Me Marilène Tremblay Avocate de la défenderesse Dates d’audience : Les 6, 7, 8 et 9 juin 2022