2023 QCCQ 9547, 2023 QCCQ 9547

Tawfik c. Ville de Montréal 2023 QCCQ 9547 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-277908-235 DATE : 7 décembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS ROBERGE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LOUIS TAWFIK

Partie demanderesse c. VILLE DE MONTRÉAL

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Monsieur Louis Tawfik ( L’Enchérisseur ) a acquis un terrain pour un montant de 21 845 $ lors d’une vente aux enchères pour taxes impayées faite par la Ville de Montréal ( La Ville ) en novembre 2019. Après l’adjudication, l’Enchérisseur réalise que le lot acheté est enclavé et grevé d’un droit de passage et d’une servitude, ce qui l’empêche d’y construire un immeuble.

L’Enchérisseur engage en janvier 2020 un recours en annulation de la vente avec des conclusions de remise en état et une compensation pour trouble non pécuniaire (Le Recours de 2020) [1] . La Cour du Québec rend jugement en janvier 2023, et rejette sa demande [2] .

L’Enchérisseur ne porte pas le jugement en appel. [ 2 ] L’Enchérisseur engage un nouveau recours en mai 2023 (Le Recours de 2023), soit le présent dossier [3] , fondé sur la responsabilité pour faute de la Ville qui révise l’évaluation de la valeur foncière du même lot acquis, et il demande une compensation de 21 845 $ correspondant à la valeur payée pour le lot. [ 3 ] Au présent stade de l’instance, le Tribunal tranche la demande de la Ville qui soulève l’irrecevabilité du Recours de 2023 sur la base qu’il y a chose jugée [4] .

L’Enchérisseur conteste en invoquant essentiellement que la nature du Recours de 2023 en responsabilité est différente du Recours de 2020 en annulation de la vente. Question En Litige [ 4 ] À ce stade préliminaire, le Tribunal répond à la question suivante : « Le Recours de 2023 doit-il être rejeté sur la base de l’application de la chose jugée? » Droit Applicable [ 5 ] Le Tribunal qui est saisi d’une demande en irrecevabilité pour chose jugée a la responsabilité de le trancher pour éviter un procès inutile [5] .

L’autorité de la chose jugée est une présomption absolue [6] , et elle favorise la stabilité et la sécurité des rapports sociaux et juridiques, de même qu’une saine administration de la justice [7] .

Dans ce type de demande prévue à l’article 168 al.1 C.p.c., « un juge n’est pas limité à considérer uniquement les allégations liées à la procédure et à les présumer vraies » [8] . [ 6 ] Lorsque l’application de la chose jugée est invoquée, le Tribunal analyse l’existence d’une triple identité entre l’ancien et le nouveau recours quant aux parties, à la cause et à l’objet du litige. [ 7 ] En ce qui concerne l’identité des parties, elle correspond aux personnes physiques ou juridiques impliquées, ce qui inclut la représentation [9] .

Une interprétation large est privilégiée par la jurisprudence [10] . [ 8 ] En ce qui concerne l’identité de cause entre les deux recours, elle correspond aux faits matériels ou aux actes juridiques qui sont le fondement du droit réclamé et à leur qualification juridique [11] .

Même si les règles de droit invoquées dans les deux recours sont différentes, leur application aura le même effet sur les droits et obligations des parties [12] . [ 9 ] En ce qui concerne l’identité d’objet, il correspond à la nature du droit que l’on cherche à faire reconnaître, en évaluant la substance et sans se limiter seulement à la forme des conclusions recherchées [13] . Une interprétation large est requise, et si les objets

sont connexes au point que les deux recours remettent en question les mêmes droits et qu’il existe un risque de contradiction du jugement antérieur, cela est considéré comme une identité d’objet [14] . Analyse [ 10 ] À la lumière des documents déposés et des arguments entendus, le Tribunal est d’avis que le Recours de 2023 doit être rejeté de manière préliminaire par l’application de la chose jugée étant donné qu’il existe une triple identité avec le Recours de 2020.

Voici pourquoi. [ 11 ] Premièrement, les parties impliquées sont les mêmes dans les deux recours judiciaires de 2020 et de 2023. [ 12 ] En effet, l’Enchérisseur est à nouveau demandeur et la Ville est à nouveau défenderesse. Bien que le propriétaire [15] précédent du lot en litige ne soit plus mis en cause dans le Recours de 2023, l’Enchérisseur et la Ville participent au débat judiciaire dans les mêmes rôles.

Il y a donc identité des parties. [ 13 ] Deuxièmement, l’Enchérisseur fonde les recours de 2020 et de 2023 sur un ensemble de faits communs correspondant aux caractéristiques du lot acquis et aux gestes de la Ville qualifiés juridiquement comme étant des manquements à la bonne foi. [ 14 ] En effet, le Recours de 2020 et le Recours de 2023 sont fondés sur les caractéristiques du lot qui est enclavé et grevé de droit de passage et de servitude. De plus, les deux recours sont essentiellement fondés sur le préjudice vécu quant à la perte de valeur du lot étant donné ses caractéristiques.

À la base, les deux recours sont fondés sur les mêmes faits matériels et le même acte juridique de transfert de propriété du terrain. [ 15 ] De plus, le Recours de 2020 et le Recours de 2023 sont fondés sur un manquement allégué à l’exigence de bonne foi par la Ville sous l’angle de l’obligation d’informer lors de l’acquisition du lot en 2019, et sous l’angle de l’exercice déraisonnable des droits lors de la révision de la valeur du terrain en 2023.

A la base, les deux recours sont fondés sur des comportements qualifiés juridiquement de manquement aux exigences de la bonne foi [16] par rapport au même lot et aux conséquences qui en découlent quant à sa valeur. L’application des règles de droit mènerait donc au même résultat dans les deux recours. [ 16 ] L’argument selon lequel le fait que la Ville a révisé à la baisse la valeur foncière du lot en avril 2023 n’est pas retenu comme une nouvelle cause d’action [17] . En effet, ce fait postérieur demeure lié au même terrain enclavé et grevé.

La révision foncière est plutôt une conséquence des caractéristiques particulières qui affectent l’usage du lot et donc sa valeur.

D’ailleurs, l’Enchérisseur soulevait déjà la perte de valeur du lot pour justifier son préjudice dans le Recours de 2020 [18] . [ 17 ] Troisièmement, l’Enchérisseur recherche en substance la responsabilité de la Ville sur la base d’une faute dans les recours de 2020 et de 2023, et le même droit à l’indemnisation pour la valeur réduite du terrain. [ 18 ] En effet, l’Enchérisseur demande au Tribunal dans les deux recours d’évaluer si les comportements de la Ville sont fautifs, et de compenser le préjudice direct subi correspondant à la perte de valeur du terrain.

Des questions en litige connexes sont donc soulevées sous l’angle de l’erreur provoquée par dol pour l’annulation de la vente dans le Recours de 2020, et sous l’angle de la négligence et de l’erreur d’évaluation de la valeur du lot dans le Recours de 2023. L’historique des fautes alléguées commises par la Ville depuis 1999 est le même [19] , et les débats sont liés dans les deux recours.

D’ailleurs, la conclusion recherchée dans le Recours de 2023 quant à l’indemnisation est incluse dans les conclusions du Recours de 2020. [ 19 ] Or, la Cour du Québec a déjà tranché l’essentiel du débat sur les comportements fautifs de la Ville dans son jugement rendu en janvier 2023 [20] . En résumé, la Ville n’a pas commis de faute dans le contexte particulier d’une vente aux enchères, et l’Enchérisseur a commis une erreur inexcusable étant donné l’absence de vérification préalable à l’achat du lot.

La Cour détermine également que la révision de la conformité et de la valeur du lot n’est pas de sa compétence, et qu’elle doit se conformer à l’ordre public [21] . Un risque de jugement contradictoire est donc réel si le Recours de 2023 fait l’objet d’un procès. [ 20 ] En résumé, le Tribunal estime justifié d’appliquer la chose jugée et rejeter de manière préliminaire le Recours de 2023 étant donné qu’il existe une triple identité avec le Recours de 2020. En effet, les parties sont les mêmes et jouent un rôle identique.

La cause ou le fondement du droit réclamé repose sur un même acte juridique lié à la propriété du lot, sur un manquement allégué aux exigences de la bonne foi et sur un ensemble de faits matériels communs aux deux recours. L’application d’un même principe juridique aurait un effet identique sur les droits et obligations des parties. De plus, l’objet ou la nature du droit à faire reconnaitre et les remèdes recherchés sont connexes entre les deux recours puisqu’on y recherche la responsabilité fautive de la Ville et le droit à l’indemnisation pour la valeur réduite du terrain.

Refaire le débat créerait le risque d’avoir deux jugements de première instance qui tirent des conclusions contradictoires, ce qui mine la stabilité juridique et sociale.

C’est pourquoi le pouvoir d’infirmer et réviser un jugement de première instance est dévolu à la Cour d’appel. [ 21 ] En complément, le Tribunal ne se prononce pas sur l’abus de procédure allégué par la Ville dans sa procédure, étant donné qu’elle ne l’a pas argumenté lors des représentations à l’audience, qu’il n’y avait aucune compensation monétaire réclamée, et qu’en définitive il devient théorique de trancher la question puisque la demande en justice introductive d’instance est déjà rejetée sur la base de l’application de la chose jugée.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande en irrecevabilité de la

partie défenderesse; REJETTE la demande en justice introductive d’instance de la

partie demanderesse; LE TOUT, avec les frais de justice.

_______________________________ JEAN-FRANÇOIS ROBERGE, J.C.Q. Monsieur Louis Tawfik

Partie demanderesse Non Représentée Me Christine Chaussé Gagnier, guay , biron, Avocats. Avocate de la

partie défenderesse Date d’audience : 13 novembre 2023