2017 QCCQ 8192, 2017 QCCQ 8192

René c. Bertrand-Fortin 2017 QCCQ 8192 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RICHELIEU « Chambre civile » N° : 765-32-004595-154 DATE : 30 juin 2017 ______________________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE VIRGILE BUFFONI ______________________________________________________________________________ JEAN-SÉBASTIEN RENÉ et JULIE ARPIN Demandeurs c. VALÉRIE-BERTRAND FORTIN et MAXIME DUCHARME-GEMME Défendeurs c.

LINDA BARKER Appelée en garantie ______________________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs (les acheteurs) réclament 3 326,81 $ aux défendeurs (les vendeurs) pour le remplacement des accessoires de piscine hors-terre brisés ou non-fonctionnels vendus avec la maison des vendeurs. Les acheteurs allèguent une fermeture hivernale incorrecte de la piscine par les vendeurs. [ 2 ] Les vendeurs contestent.

Ils prétendent que « la majorité des bris mentionnés comme étant causés par la mauvaise fermeture hivernale de la piscine étaient présents lors de la signature de la promesse d’achat. De plus, le matin du 26 novembre 2014, rien n’était gelé donc rien n’avait été abîmé par le gel.

La piscine était en état de fonctionnement. » [ 3 ] Les vendeurs appellent en garantie leur courtier immobilier, madame Linda Barker, œuvrant sous la bannière Proprio Direct, alléguant un défaut d’information et de conseil. [ 4 ] Madame Barker soumet avoir respecté ses obligations professionnelles, avec prudence et diligence. contexte [ 5 ] Le 23 septembre 2014, les vendeurs signent un contrat de courtage exclusif avec Proprio-Direct, représentée par madame Barker, pour la vente de leur maison. [ 6 ] Le 5 octobre 2014, les acheteurs et les vendeurs signent une promesse d’achat de la maison.

La piscine et ses accessoires sont vendus sans garantie légale. [ 7 ] Le 8 octobre, les acheteurs font inspecter la maison. La piscine et ses accessoires ne font pas

partie de l’inspection, mais les acheteurs notent que la piscine semble en état de fonctionnement.

[ 8 ] Les acheteurs et les vendeurs signent un acte de vente devant notaire le 26 novembre 2014. Les acheteurs en prennent possession le même jour. [ 9 ] Dans les jours qui suivent, les acheteurs examinent la piscine et ses accessoires et notent que certains accessoires de la piscine sont brisés ou ne sont pas en état de fonctionnement. Ils en concluent que les vendeurs n’ont pas fermé la piscine correctement. [ 10 ] Ils demandent aux vendeurs de leur expliquer la procédure suivie pour fermer la piscine.

La vendeuse, madame Bertrand, répond dès le lendemain en précisant avoir fermé la piscine selon les informations et les recommandations obtenues d’un piscinier, Trevi. Elle affirme que « la piscine était en bon état et fonctionnelle au moment de la fermée (sic), tout était o.k. » [1] . [ 11 ]

Malgré ces renseignements, les acheteurs réitèrent leur position et dénoncent les défectuosités constatées, photos à l’appui [2] . : « Nous avons pris des photos des installations de la piscine telle qu’elle était lors de notre arrivée à la maison.

Une inspection visuelle nous a permit de constater les points suivants : • L’échelle n’a pas été retirée; • Le panier et la porte de l’écumoire n’ont pas été retirés; • Aucun cube de styromousse n’a été placé dans l’écumoire; • Aucun boyau n’a été débranché; • La pompe n’a pas été drainée et remisée; • Le manomètre et la bouteille de verre n’ont pas été retirés du filtreur; • La poignée du filtreur n’était pas à la position « winterise ».

Certaines questions n’ont pu être répondues à l’aide d’une inspection visuelle : • Est-ce que le filtreur a été drainé (en retirant le bouchon, rien n’a coulé mais le gel peut en être la cause)? • Est-ce que le chlorinateur a été vidangé correctement (il était sale à l’intérieur)? • Est-ce que des produits chimiques ont été ajoutés à l’eau pour contrôler le PH ?

Une couche de glace était déjà formée dans la piscine ainsi que dans la pompe et probablement dans le filtreur et les boyaux. … Nous ferons faire l’ouverture de la piscine par des techniciens de Trevi afin de nous assurer de l’intégrité de la structure et des équipements….Prenez note que nous communiquerons avec vous si des dommages sont constatés à la piscine, ses équipements ou autres. » [ 12 ] Après l’ouverture de la piscine au printemps 2015, les acheteurs font réparer ou remplacer certains accessoires et avisent les vendeurs le 22 mai 2015 des équipements changés et ceux à changer [3] . [ 13 ] Le lendemain, madame Bertrand réfute toute responsabilité de sa part. analyse [ 14 ] Les vendeurs se sont engagés à livrer la piscine et ses accessoires en état de fonctionnement au moment de la livraison de l’immeuble, le 24 novembre 2014, sous réserve de l’usure des biens au moment de la vente.

[ 15 ] Cet engagement découle du contrat de courtage exclusif et de la promesse d’achat acceptée et signée par les vendeurs. [ 16 ] Le contrat de courtage exclusif prévoit que la piscine et ses accessoires sont vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur, mais devront être en état de fonctionnement lors de la livraison de L’IMMEUBLE. [4] (souligné par le Tribunal) [ 17 ] La promesse d’achat prévoit à la clause 11.5 « INCLUSIONS - Sont inclus dans la vente, les biens suivants : Aspirateur central et accessoires, piscine hors-terre et accessoires , échangeur d’air le tout donné sans garantie légal (sic) lesquels sont vendus, sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’ACHETEUR, mais devront être en état de fonctionnement lors de la livraison de L’IMMEUBLE. ». [5] (souligné par le Tribunal) [ 18 ] Les parties confirment cette entente dans l’acte de vente devant notaire : « Cette vente est faite en exécution de l’avant-contrat signé entre les parties.

Sauf incompatibilité, les parties confirment les ententes qui y sont contenues, mais non reproduites aux présentes. » [ 19 ] Cette obligation est distincte de la garantie légale de qualité, comme le spécifient les clauses contractuelles citées plus haut. D’ailleurs, l’ obligation de délivrance stipulée à l’

article 1717 du Code civil du Québec ( C.c.Q.) est distincte des garanties du droit de propriété et de qualité stipulées aux articles 1723 et 1726 C.c.Q. [ 20 ] Les vendeurs se sont engagés à livrer un résultat précis et déterminé; en ce sens, l’obligation des vendeurs constitue une obligation de résultat. [6] [ 21 ] Cette obligation de résultat impose aux vendeurs le fardeau de prouver de façon prépondérante l’existence d’une force majeure ou le fait des acheteurs qui aurait empêché l’exécution de l’obligation.

À défaut de décharger ce fardeau, le débiteur est tenu responsable de l’exécution. [7] [ 22 ] Dans ce contexte, il importe peu de déterminer si l’absence de résultat résulte d’une fermeture incorrecte de la piscine ou non. [ 23 ] Les vendeurs n’ont pas réussi à établir cette preuve. [ 24 ] Au contraire, la preuve prépondérante permet de conclure que plusieurs accessoires n’étaient pas en état de fonctionnement au moment de la livraison.

Cette conclusion se fonde sur le témoignage des acheteurs, non contredit, portant sur l’état des accessoires au moment de la livraison, avec photos à l’appui. [ 25 ] Les vendeurs plaident que l’état de la piscine était déjà lamentable au moment où nous avons pris possession de la maison en août 2014, il y avait de bonnes chances qu’elle soit à changé ( sic ) au complet en 2015 [8] . [ 26 ] Cette situation n’a pas été divulguée aux acheteurs.

De toute façon, elle ne dispense pas les vendeurs d’honorer leur engagement de fournir des accessoires en état de fonctionnement. [ 27 ] D’ailleurs, cette affirmation de la vendeuse est difficilement conciliable avec celle qu’elle a faite avant la vente, en octobre 2014, voulant que la piscine ait été fermée correctement, selon les instructions reçues de Trevi, que la piscine était alors fonctionnelle et que tout était « o.k. ». [ 28 ] Le Tribunal en conclut que les vendeurs n’ont pas respecté leur devoir d’honorer l’engagement qu’ils avaient contracté.

[ 29 ] Les acheteurs réclament d’abord 442,66 $ pour la réparation ou le remplacement de certains accessoires décrits à la facture de Piscines Varennes datée du 15 mai 2015 [9] . [ 30 ] Cette

partie de la réclamation est inadmissible car les acheteurs ont omis de mettre en demeure les vendeurs par écrit avant l’exécution des travaux correctifs, comme l’exige l’

article 1595 C.c.Q . [ 31 ] D’ailleurs, les acheteurs n’ont pas respecté leur propre engagement contenu dans leur courriel précédent [10] , lequel avisait les vendeurs que lors de l’ouverture de la piscine au printemps 2015, « nous communiquerons avec vous si des dommages sont constatés à la piscine, ses équipements ou autres. » [ 32 ] L’absence de mise en demeure préalable aux travaux correctifs est fatale au recours de l’acheteur, comme l’a reconnu la jurisprudence constante à cet effet [11] . [ 33 ] Les acheteurs plaident l’urgence des travaux pour justifier l’absence de mise en demeure préalable, comme l’énonce l’

article 1597 C.c.Q . Or, la situation ne présentait aucune urgence à retarder les travaux pendant une durée raisonnable afin d’informer par écrit les vendeurs et de leur accorder un délai d’exécution suffisant pour corriger le défaut allégué ou le faire corriger à leurs frais. Aucune détérioration imminente des accessoires ou de la piscine n’était prévisible. [ 34 ] Les acheteurs présentent aussi une soumission de Piscines Varennes non datée listant les pièces à changer [12] .

Cette liste comprend des adaptateurs (10 $), une pompe (255 $), un chlorinateur (55 $), une pièce centrale du filtreur (75 $) et du sable (26 $), sans compter la main d’œuvre (200 $ de l’heure) et les taxes. [ 35 ] Cela étant, les acheteurs ne peuvent réclamer le prix d’accessoires neufs alors que les accessoires vendus étaient usés, « dans un état lamentable » même, selon madame Bertrand. Le Tribunal accorde donc une valeur dépréciée de 50 % pour ces pièces. Le sable doit être exclu de cette liste puisqu’il ne peut être qualifié de « brisé ou non-fonctionnel ».

Compte tenu de ces facteurs d’évaluation, la compensation est établie à 397,50 $, avant taxes, soit 457,03 $, taxes incluses. [ 36 ] La liste comprend aussi le coût de remplacement du drain de fond « fonctionnel mais craqué ». Le fait que ce drain soit fonctionnel malgré la fissure correspond à l’obligation de délivrance contractée par les vendeurs. Compenser les acheteurs pour la réparation à la fissure équivaudrait à réintroduire la garantie de qualité écartée par les parties.

Cette réclamation spécifique doit être écartée. [ 37 ] Enfin, la liste prévoit le changement de la toile de la piscine, installée en 2012. La preuve prépondérante n’a pas établi que cette toile, même usée, n’était pas fonctionnelle au moment de la livraison. Par conséquent, cette réclamation doit aussi être écartée. [ 38 ] Les acheteurs réclament en sus 1 060, 44 $, « soit 30% de la valeur de la structure de la piscine et installation. »

La seule compensation à laquelle ont droit les acheteurs porte sur les biens non livrés en état de fonctionnement au moment de la livraison de la propriété, non la perte de valeur de ces biens vendus sans garantie légale. Compenser au-delà constituerait une double compensation. Cette réclamation ne peut être retenue. [ 39 ] Le Tribunal accorde la réclamation de 149,47 $ pour la « recherche des anciens propriétaires », compte tenu des vaines tentatives des acheteurs d’obtenir volontairement cette information. [ 40 ] En résumé, les acheteurs ont établi une créance de 606,50 $.

Recours en garantie contre le courtier immobilier

[ 41 ] Les vendeurs poursuivent leur courtier immobilier pour les motifs suivants : « Aucune mention de la part de notre courtier immobilier concernant l’inclusion de la piscine vendue sans garantie légale. Aucune question ne nous a été posé (sic) à ce propos et aucune information ne nous a été donnée.

Donc impossibilité de notre part de pouvoir dire les informations concernant l’état de la piscine aux acheteurs. » [ 42 ] À l’audition, madame Barker témoigne qu’elle a complété les formulaires de courtage exclusif et de promesse d’achat, de même que la Déclaration du vendeur et la fiche descriptive de la propriété dans lesquels on retrouve clairement la mention que la piscine et ses accessoires sont vendus sans garantie légale. [ 43 ] Elle témoigne aussi avoir lu en entier, en présence des vendeurs, le contrat de courtage exclusif et la promesse d’achat qui contiennent chacun la mention identique que la piscine et ses accessoires devront être livrés en état de fonctionnement au moment de la livraison.

Elle a expliqué aux vendeurs que ces accessoires devaient être en état de fonctionnement lors de la livraison de la propriété. Les vendeurs n’ont posé aucune question. [ 44 ] La clause de fonctionnement était limpide et n’exigeait aucune explication élaborée pour en saisir la teneur et les conséquences. [ 45 ] Si les accessoires de la piscine n’étaient pas en état de fonctionnement, ce n’est pas faute des défendeurs d’en avoir été dûment informés.

Il revenait alors aux vendeurs de déclarer à madame Barker l’existence d’un quelconque défaut de fonctionnement, s’il y en avait un. [ 46 ] En somme, madame Barker a respecté pour l’essentiel ses obligations d’information, de conseil, de prudence et de diligence envers les vendeurs. Le Tribunal écarte sa responsabilité. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 606,50 $, avec l’intérêt au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 5 juin 2015, date de la mise en demeure, et les frais de justice de 127 $; REJETTE l’action en garantie des défendeurs contre l’appelée, madame Barker, et CONDAMNE les défendeurs à rembourser les frais de justice de l’appelée, soit 127 $. __________________________________ VIRGILE BUFFONI, J.C.Q.