2017 QCCQ 9165, 2017 QCCQ 9165

Emile c. Boucher 2017 QCCQ 9165 COUR DU QUÉBEC «DIVISION DES PETITES CRÉANCES» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JERÔME « Chambre civile » N° : 700-32-032950-162 DATE : 28 JUILLET 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. ELIZABETH EMILE Demanderesse c. PIERRE BOUCHER Défendeur JUGEMENT 1. L’APERÇU [ 1 ] Mme Émile et son conjoint d’alors ont acquis en mai 2011 une résidence située à Terrebonne à un prix de vente de 287 000 $ [1] .

Plus de quatre années plus tard, Mme Émile constate une problématique d’humidité dans une pièce du sous-sol. [ 2 ] Il s’agit d’une pièce située sous le balcon arrière et qui, à l’origine, a été construite pour servir de chambre froide. En 2009, M. Boucher a converti cette chambre froide en gymnase. M.

Boucher n’est cependant pas celui qui a procédé à la construction de cette chambre froide, ajoutée en 1996. [ 3 ] Mme Émile réclame une somme de 15 000 $ représentant les coûts encourus pour identifier la problématique [2] et la corriger par l’installation d’un nouveau drain français au pourtour de la pièce ajoutée et remplacer les matériaux endommagés par l’humidité et la moisissure à l’intérieur, ainsi que certains dommages moraux. [ 4 ] Certains constats faits lors de l’exécution des travaux correctifs amènent Mme Émile à soutenir que M.

Boucher avait connaissance de la problématique d’infiltrations d’eau affectant la pièce ajoutée et qu’il a omis de la divulguer lors de la vente. [ 5 ] M. Boucher nie l’existence d’un vice dont il puisse être tenu responsable. Il soutient que les informations divulguées à la déclaration du vendeur, combinées aux constats faits lors de l’inspection préachat, sont de nature à alerter un acheteur prudent et diligent. La connaissance du vice est également niée. [ 6 ] Subsidiairement, M.

Boucher demande à ce qu’il soit tenu compte de la plus-value donnée à la résidence suite aux travaux, dont la construction date de 1993. [ 7 ] Le Tribunal doit décider si l’installation déficiente du drain français de la pièce ajoutée constitue un vice visé par la garantie de qualité du Code civil du Québec (« C.c.Q. »).

Le Tribunal doit également décider si le vendeur a dissimulé de l’information dans le cadre de la vente eut égard à l’existence d’infiltrations antérieures. [ 8 ] Advenant une réponse positive, le Tribunal doit déterminer quelle est l’indemnité équitable et raisonnable dans les circonstances. [ 9 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal estime que l’installation déficiente du drain français constitue un vice visé par la garantie de qualité.

Cependant, le Tribunal estime que le vendeur doit être tenu au paiement d’une somme de 4 968,89 $ pour tenir compte notamment de l’âge du drain français en place et de la durée de vie utile que l’acheteur pouvait espérer. [ 10 ] Le Tribunal étant d’avis que le vendeur n’avait pas connaissance de ce vice lors de la vente, l’indemnisation est limitée à la somme ci-avant mentionnée. 2. DROIT APPLICABLE [ 11 ] Pour que soit acceptée une réclamation en diminution de prix de vente comme conséquence d'un vice, doivent être présents les

quatre cumulatifs prévus à l’

article 1726 C.c.Q. [3] : (1) le vice doit être caché, (2) inconnu de l’acheteur, (3) antérieur à la vente et (4) suffisamment grave : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 12 ] L’évaluation de ces critères est en fonction d’une norme objective, soit celle de l’acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [4] . Selon les circonstances, un vice autrement caché pourra devenir apparent en présence d’indices ou d’informations portées à la connaissance de l’acheteur puisque ce dernier, en les ignorant, ne pourra être qualifié de prudent et diligent.

De même, un vice apparent pourra devenir caché comme conséquence d’informations inexactes ou rassurantes transmises par le vendeur. [ 13 ] S’ajoute à ces critères la condition de fond prévue à l’

article 1739 C.c.Q. : l'acheteur doit dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte. [ 14 ] La connaissance du vendeur n’est pas un critère du recours fondé sur la garantie de qualité. Contrairement à une croyance souvent répandue, ce critère ne repose pas sur la prémisse du silence de mauvaise foi du vendeur à l’égard du vice. Le vice caché, comme son appellation l’indique, est règle générale caché, et ce, même pour le vendeur. [ 15 ] La connaissance du vendeur à l’égard du vice emporte cependant une conséquence additionnelle au niveau de l’indemnisation.

Il doit alors, en sus de la diminution du prix de vente, indemniser l’acheteur de tous les dommages-intérêts qu’il subit et qui en sont une conséquence directe, immédiate et prévisible [5] : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 16 ] L’appréciation de l’application de ces règles de droit doit de plus se faire conformément aux règles de preuve applicables. [ 17 ] Ainsi, la

partie qui demande à ce qu’une prétention soit retenue par le Tribunal doit en établir l’existence, de façon à satisfaire au fardeau de la preuve [6] . Elle doit satisfaire à ce fardeau en faisant la preuve prépondérante des faits qu’elle avance [7] , et ce, au moyen de l’un des moyens de preuve que la loi met à sa disposition, soit l’écrit, le témoignage – ordinaire ou d’expert – par présomption, l’aveu ou encore la présentation d’un élément matériel [8] . [ 18 ] La prépondérance de la preuve est satisfaite lorsqu’une

partie a apporté une preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence. Il ne s’agit pas d’atteindre le degré de la certitude, mais la simple possibilité de l’existence d’un fait n’est pas suffisante. Aucune norme objective n’existe à cet égard. La prépondérance est atteinte lorsqu’au terme d’un examen attentif le juge conclut que la preuve d’un fait est claire et convaincante [9] . [ 19 ] Dans l’éventualité où une telle preuve prépondérante n’est pas apportée, le Tribunal en fera supporter la conséquence à la

partie qui avait l’obligation d’assumer le fardeau de la preuve. [ 20 ] Ce n’est qu’une fois que sera faite la preuve prépondérante des éléments constitutifs du fardeau de preuve incombant aux acheteurs à l’égard d’un vice caché qu’il pourra y avoir indemnisation du préjudice subi. 3.

ANALYSE 3.1 EXISTENCE D’UN VICE VISÉ PAR LA GARANTIE DE QUALITÉ [ 21 ] En l’instance, c’est le critère relatif au caractère caché du vice qui est remis en question par les motifs de contestation, comme conséquence de l’information qui était disponible à Mme Émile par le biais tant de la déclaration du vendeur, que du rapport d’inspection préachat. [ 22 ] M. Boucher réfère plus particulièrement à la réponse positive donnée à la question D5.2 traitant de la « présence de fissures de fondation, pourriture ou autres problèmes affectant le sous-sol » et aux détails additionnels apparaissant à la

section D.15 : « L’isolation de la chambre froide a été entièrement refaite et cette pièce convertit en gymnase » [10] [reproduction intégrale] [ 23 ] Ces travaux font suite au constat fait par M. Boucher que de l’eau semble s’infiltrer par le haut du mur de la chambre froide, soit à la jonction de la dalle du balcon extérieur et du mur de fondation de la chambre froide. La porte-patio donnant accès au balcon extérieur est également identifiée comme seconde source d’infiltration. [ 24 ] M. Boucher retient les services de M.

Yvan Chicoine qui remplace la porte-patio, insère de l’époxy au joint du balcon et de la fondation avant de procéder aux travaux d’isolation et de finition de la pièce, maintenant aménagée en gymnase. Ces travaux totalisent 9 806,62 $ [11] . [ 25 ] De l’avis du Tribunal, ces informations ne suffisent pas à exclure la responsabilité de M. Boucher puisque de toute évidence elles ne visent pas le même vice. Rien dans ces informations n’est de nature à porter un acheteur prudent et diligent à s’interroger sur l’efficacité ou la conformité du drain français.

Au contraire, ces informations sont de nature à rassurer un éventuel acheteur quant à l’étanchéité de la pièce ajoutée.

[ 26 ] Même en considérant les constats faits par l’inspecteur préachat, rien n’indique qu’un acheteur doit questionner les correctifs apportés à cette pièce. D’ailleurs, suite à ces travaux, M. Boucher est confiant d’avoir réglé la problématique d’infiltration de la pièce ajoutée et dit ne plus avoir constaté d’eau dans cette pièce. [ 27 ] L’arrêt Giagnotti c. Anania rappelle que la norme prévue à l’

article 1726 C.c.Q. demeure celle de l’acheteur prudent et diligent, sans nécessité de recourir à un expert [12] . [ 28 ] Dans cet arrêt, la Cour d’appel précise que le comportement que le Tribunal doit examiner est celui de l’acheteur et non celui de l’inspecteur. L’inspection n’est pas de la même nature qu’une expertise.

Elle demeure un examen attentif et sérieux, bien que relativement rapide et non approfondi [13] . [ 29 ] En l’instance, les recommandations et les constats faits par l’inspecteur préachat n’ont aucun lien avec l’efficacité et la conformité du drain français installé au pourtour de cette pièce ajoutée au sous-sol en 1996 par le propriétaire antérieur à M.

Boucher. [ 30 ] Les constats faits par l’inspecteur au niveau des imperfections du crépi et des taches blanchâtres sur la fondation, au niveau du balcon avant, et de la maçonnerie [14] ne sont pas des recommandations de nature à pousser l’acheteur à faire plus amples investigations ou démarches avant l’achat. Ils touchent à l’entretien éventuel que nécessitera cette résidence.

Il ne s’agit pas ici d’ignorer une démarche qui aurait permet d’identifier le vice pour paraphraser la Cour d’appel dans l’arrêt Giagnotti : [69] La recommandation de sceller et de réparer les fissures et celle de consulter un « contracteur » pour ce faire ne commandent pas, par leur nature même, un suivi avant l’achat. Faire sceller des fissures ne s’inscrit pas dans la démarche d’un acheteur pour constater si un vice existe.

Le suivi consiste à faire faire un travail d’entretien ou de réparation une fois devenu propriétaire. [15] [ 31 ] L’expert Williot a dû effectuer une excavation exploratoire pour constater l’installation déficiente du drain français et ce qui lui est apparu comme une tentative de colmatage au coin de jonction de la fondation existante de la résidence et de la fondation de la pièce ajoutée. [ 32 ] Ce n’est que lors de cette excavation que l’expert Williot a pu constater que l’installation du drain français est déficiente et non conforme aux règles de l’art, mais aussi aux informations fournies à la Ville lors de la demande de permis.

Le remblai est inadéquat, le lit requis de pierre nette est pratiquement absent et il est entouré d’une membrane géotextile colmatée de terre. [ 33 ] En sectionnant le drain, l’expert Williot constate que ce drain est à peine souillé, ce qui confirme que depuis son installation il ne recueille pas les eaux souterraines.

Un test d’arrosage confirme son inefficacité puisqu’au terme de ce test l’eau s’est infiltrée à l’intérieur de la résidence. [ 34 ] Il s’agit en conséquence d’un vice caché au sens de la garantie de qualité. 3.2 CONNAISSANCE DU VENDEUR [ 35 ] Mme Émile est d’avis que trois éléments permettent de conclure que M.

Boucher avait connaissance de la problématique d’infiltration de cette pièce : ▪ Premièrement, lors de l’excavation exploratoire pour valider la présence du drain français et son état, l’expert Williot a constaté la présence surprenante d’un sac de poubelles collé sur la fondation au moyen de ciment plastique [16] . De l’avis de l’expert Williot, l’apposition de ce sac, à cet endroit, permet vraisemblablement de conclure qu’une tentative de colmatage artisanale a été tentée, possiblement en lien avec des infiltrations d’eau constatées par une fissure à cet endroit.

De fait, il s’agit de l’un des endroits identifiés comme donnant lieu aux infiltrations d’eau à l’intérieur de la pièce ajoutée; ▪ Deuxièmement, le dégarnissage de la pièce a permis de constater la présence d’un calfeutrant apposé au bas des murs de fondation, à la rencontre de la dalle de plancher, ce qui donne à penser que quelqu’un par le passé a tenté de faire barrière à l’eau en provenance de l’extérieur; ▪ Troisièmement, alors que M. Boucher a remis à Mme Émile plusieurs factures reliées aux travaux effectués par M.

Boucher dans la résidence, ce n’est que dans le cadre des procédures qu’elle a eu connaissance de la facture relative aux travaux de conversion de la chambre froide en gymnase. Mme Émile est d’avis qu’il s’agit là d’une omission volontaire puisque si elle avait eu connaissance de l’ajout d’époxy, elle aurait questionné davantage les travaux. [ 36 ] M. Boucher et l’entrepreneur qui a exécuté ces travaux nient tous deux avoir eu connaissance de l’installation déficiente du drain et de la tentative de colmatage au moyen d’un sac de plastique.

Ils soutiennent également ne pas être ceux qui ont ajouté le calfeutrant au bas des murs. [ 37 ] Le Tribunal n’a pas de motif d’écarter ces témoignages. D’une part, les recherches de l’expert Williot confirment que la chambre froide est ajoutée postérieurement à la construction de la résidence, soit en 1996 et qu’un drain français est alors prévu [17] . [ 38 ] Or, M. Boucher ne devient propriétaire de cette résidence que huit ans plus tard, soit en 2004.

Cela rend vraisemblable que ces travaux, incluant la tentative de colmatage, aient été faits par le propriétaire identifié à la demande de permis de construction. [ 39 ] De plus, le Tribunal accorde foi à l’affirmation faite par M. Boucher suivant laquelle il n’aurait pas investi près de 10 000 $ en 2009 pour convertir la chambre froide en gymnase s’il avait eu connaissance d’une problématique d’infiltration récurrence et s’il n’avait pas eu la conviction que les travaux permettaient de la rendre étanche.

[ 40 ] Le Tribunal est d’avis que la preuve ne permet pas d’établir que M. Boucher avait, lors de la vente, connaissance du vice objet du présent litige, et que le fait que la facture n’ait pas été remise constitue une omission faite de bonne foi. 3.3 DÉTERMINATION DE L’INDEMNITÉ [ 41 ] Mme Émile réclame de M. Boucher les coûts encourus pour identifier le vice, ceux pour remplacer le drain français de même que les matériaux touchés par l’humidité et la moisissure à l’intérieur de la pièce.

Mme Émile réclame également divers dommages moraux subis par elle et sa famille comme conséquence du vice affectant la résidence. [ 42 ] Le recours fondé sur la garantie légale de qualité permet à l’acheteur de demander deux types de remèdes, soit l’annulation de la vente ou encore la diminution du prix de vente. [ 43 ] Lorsque le remède recherché est la diminution du prix de vente, comme en l’instance, le Tribunal doit déterminer, à l’aide de la preuve présentée, le prix de vente qui aurait dû être payé par l’acheteur dans l’éventualité où il avait eu connaissance du vice affectant l’immeuble.

Il s’agit de corriger l’évaluation du bien vendu, et en conséquence du prix de vente, qui n’a pu être faite adéquatement par un acheteur prudent et diligent comme conséquence du vice caché. [ 44 ] En effet, l’acheteur, qui croit acquérir un bien d’un certain âge comportant certaines caractéristiques, subit un préjudice si le bien est affecté d’un vice qui a des conséquences sur son utilité ou sur sa durée de vie normale. [ 45 ] La valeur de ce préjudice correspond au prix payé en trop par l’acheteur qui se voit dans l’obligation de corriger le vice.

Ce trop payé peut parfois correspondre au prix payé, déduction faite du coût des travaux requis pour corriger le vice.

Dans bien des cas cependant, il n’y aura pas une équivalence parfaite entre le coût des travaux correctifs et la diminution du prix de vente en raison du fait que les travaux correctifs sont susceptibles d’améliorer le bien vendu [18] . [ 46 ] La détermination par le Tribunal de la diminution du prix de vente doit tenir compte de l’âge de l’immeuble et de la composante affectée par le vice, de même que de la durée de vie utile normalement prévisible, et ce, pour que l’acheteur ne s’enrichisse pas indûment au détriment du vendeur. [ 47 ] Afin d’atteindre l’objectif d’une indemnisation intégrale, mais à la fois «équitable» et «raisonnable» pour reprendre les termes utilisés dans l’arrêt Verville [19] , le Tribunal doit pondérer la réclamation à la lumière de toutes les circonstances en cause, sans se cantonner aux coûts des travaux [20] . [ 48 ] Les travaux correctifs ont coûté à Mme Émile la somme de 11 267 $ [21] . [ 49 ] L’expert Williot soutient à l’audience qu’aucune dépréciation ne devrait être appliquée sur ce montant.

Il indique que selon les conditions d’installation et surtout de sollicitation, un système de drainage au pourtour d’une résidence peut durer des dizaines d’années, voire cent ans. Questionné par le Tribunal s’il n’était pas davantage adéquat de considérer une durée de vie utile de 30 ou 40 ans, l’expert Williot soutient que si cette donnée moyenne est utilisée c’est en

partie en raison du fait que les nouveaux systèmes de drainage sont utilisés depuis environ cette durée. Il est d’avis que la véritable durée de vie utile de ces systèmes n’est pas encore réellement connue. [ 50 ]

Malgré cette position exprimée par l’expert Williot, le Tribunal estime que la détermination d’une indemnité juste et raisonnable requiert de considérer une durée de vie utile moyenne aux éléments touchés par les travaux correctifs. Ce faisant, les principes généraux devant guider le Tribunal quant au caractère certain et immédiat du préjudice indemnisé sont respectés de même que ceux relatifs au recours en diminution du prix de vente.

Un acheteur s’attend généralement à devoir entretenir les composantes d’une résidence, et ce, incluant le système de drainage de la résidence. [ 51 ] Le Tribunal considère que la durée de vie utile de 40 ans doit ici être utilisée. L’ajout de la chambre froide datant de 1996, Mme Émile pouvait raisonnablement s’attendre à ne pas avoir à remplacer le drain français avant 2026. En effectuant de tels travaux en 2016, le préjudice subi par Mme Émile est d’avoir à les faire dix années trop tôt.

Elle est donc privée de 25% de la durée de vie utile qu’elle pouvait espérer. [ 52 ] L’indemnité doit être fixée en conséquence, soit à 25% du coût des travaux, soit 2 816,75 $.

Le Tribunal estime cependant approprié dans les circonstances de majorer l’indemnité afférente aux travaux correctifs à 4 500 $ puisque la facture de Construction Miron inclut également les travaux pour dégarnir et reconstruire l’intérieur de la pièce, qui elle, était de facture récente. [ 53 ] Doivent être ajoutés les coûts de l’exploration exploratoire (402,40 $) [22] de même que de reproduction de la preuve photographique (53,81 $) [23] et de courrier recommandé pour l’envoi de la mise en demeure (12,65 $) [24] pour une indemnité totale de 4 968,86 $. [ 54 ] Étant donné la conclusion à laquelle en vient le Tribunal quant à l’absence de connaissance du vendeur, l’indemnité octroyée à Mme Émile est limitée aux montants ci-avant mentionnés. [ 55 ] Ayant notifié le 9 juin 2016 M.

Boucher d’une mise en demeure lui accordant dix jours pour exécuter son obligation [25] , Mme Émile a droit à l’application de l’intérêt légal à compter de la demeure [26] , soit à compter du 20 juin 2016, de même qu’à l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. [ 56 ] Mme Émile a requis la taxation d’un témoin convoqué à sa demande de même que des frais de l’expert Willow. [ 57 ] La Division des petites créances de la Cour du Québec constitue un moyen de mettre à la disposition des justiciables une justice plus rapide et accessible. Dans cet esprit, la taxation des témoins ordinaires demeure l’exception. En l’instance, le témoignage du courtier immobilier s’est avéré d’une utilité bien limitée. Il aurait très bien pu faire l’objet d’une déclaration écrite pour valoir

témoignage de façon à éviter le déplacement de ce témoin [27] . La taxation de ce témoin n’est donc pas accordée. [ 58 ] Les frais pour la rédaction du rapport de l’expert Williot ainsi pour que sa présence à la Cour sont octroyés à même les frais de justice. Toutefois, en raison de l’importance des montants facturés, ne sont pas octroyés les frais pour la consultation initiale de Mme Émile visant à s’informer avant d’enclencher la suite des choses de même que pour la rédaction d’un rapport préliminaire, préalable à la rédaction du rapport complet rédigé par l’expert Williot.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 59 ] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 4 968,89 $ avec intérêts calculés au taux légal de 5% l’an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 20 juin 2016, date de la demeure; [ 60 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE , incluant les frais de rédaction du rapport de l’expert Ken Williot (2 541,12 $) [28] de même que les frais relatifs à son témoignage à l’instruction (926,47 $) [29] . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : SAINT-JÉRÔME, le 20 juillet 2017