2014 QCCQ 9736, 2014 QCCQ 9736

ABMS Évaluateurs inc. c. 4411561 Canada inc. 2014 QCCQ 9736 JG 1405 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile »

N° : 500-32-133758-120 DATE : 3 octobre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ABMS ÉVALUATEURS INC., 1077, Saint-Mathieu, bureau 200, Montréal (Québec) H3H 2S4 Demanderesse-défenderesse reconventionnelle c. 4411561 CANADA INC., 8330, Décarie, Montréal (Québec) H4P 2P5 Défenderesse-demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, ABMS Évaluateurs inc. (« ABMS »), réclame la somme de 4 662,75 $ en honoraires pour services rendus, à l'encontre de la défenderesse, 4411561 Canada inc. (« 4411561 »), qui se porte demanderesse reconventionnelle pour la somme de 3 213,34 $ en dommages. [ 2 ] ABMS est une entreprise spécialisée dans l'évaluation d'immeubles et réclame le paiement de la balance d'une facture no 7958 en date du 23 septembre 2011 adressée à 4411561, M.

Marvin Ostin, son représentant. [ 3 ] Le ou vers le 13 septembre 2011, 4411561, par le biais de M. Ostin, mandatait ABMS pour l'évaluation d'un immeuble sis au 5881-5889, Côte-des-Neiges à Montréal, tel qu'il appert du contrat intervenu entre les parties et signé le 19 septembre 2011 (P-1), selon les termes suivants : […] Further to your request, we are submitting our proposal with respect to the appraisal of the above mentioned property.

We understand that the mandate is to estimate the market value, as at the date of inspection, of the above mentioned property for financing purposes with TD Bank Group. […] The cost to prepare the appraisal report will be $7,000 (Seven Thousand Dollars) plus applicable sales taxes. There will be a non- refundable deposit of $3,500 payable upon acceptance of this agreement and the balance is payable upon completion and delivery of the report.

It is understood that all parties agree to adhere to a confidentiality agreement in regards to any discussion concerning the file and to the preparation of the present appraisal report. […] [ 4 ] Le représentant de ABMS, M. George Boufounos, a témoigné à l'effet que tel que requis selon le mandat (P-1), un rapport d'évaluation fut rédigé et remis à l'attention de M. Marvin Ostin, administrateur de 4411561 (P-2). [ 5 ] Le 18 octobre 2011, une facturation (P-3) et un état de compte furent adressés à 4411561 (P-4), où on peut lire un solde impayé de la balance de 4 474,75 $.

À cette date, ce solde demeure encore impayé, d'où la présente réclamation. [ 6 ] 4411561, par le biais de son administrateur, M. Marvin Ostin, conteste la réclamation, alléguant que « The plaintiff did not honour his obligation to confidentiality agreement (SIC) » et présente une demande reconventionnelle de 3 213,34 $ en remboursement de la somme déjà payée à la demanderesse sur la facture (P-4).

[ 7 ] M.

Ostin soutient que comme l'obligation de confidentialité ne fut pas respectée par ABMS, c'est la raison pour laquelle il a dû faire effectuer une deuxième évaluation par un autre évaluateur agréé qui fut remise subséquemment à la Banque Toronto-Dominion. [ 8 ] En effet, suite à une demande de financement de la part de 4411561 auprès de la Banque Toronto-Dominion pour l'immeuble susmentionné, l'institution financière a requis une évaluation qui devait être effectuée par ABMS. [ 9 ] Lors de l'inspection de l'immeuble et la rédaction du rapport, il y eut différentes communications de part et d'autre entre l'institution financière, la Banque Toronto-Dominion, le représentant de la propriétaire de l'immeuble, 4411561, M.

Marvin Ostin et M. George Boufounos de ABMS. [ 10 ] C'est sur ce point de désaccord que M.

Ostin s'adresse en ce que selon lui, ABMS n'a pas respecté son obligation de confidentialité. [ 11 ] Le Code de déontologie des membres de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec [1] précise : 7.2 Client et utilisateurs prévus 7.2.1 Le client est généralement l'entité ou le groupe d'entités qui a commandé le rapport d'évaluation, peu importe qui en défraie les coûts. […] NORME RELATIVE AUX QUESTIONS D'ÉTHIQUE - RÈGLES […] Règles Il est contraire à l'éthique professionnelle pour un membre : […] de divulguer le résultat d'un contrat de service à toute personne, autre qu'au client, excepté sur autorisation du client; […] Confidentialité […] − Le membre ne doit pas révéler le contenu de leurs analyses, de leurs opinions et de leurs conclusions à d'autres personnes que : − les clients et les personnes spécifiquement mentionnées au contrat de service par eux; − les tiers auxquels les membres sont légalement tenus de fournir cette information; − un comité dûment autorisé formé de collègues de l'Institut. […] [ 12 ] On peut aussi lire aux « NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIÈRE D'ÉVALUATION AU CANADA de l'Institut canadien des évaluateurs » : 5.10 Confidentialité 5.10.1 Les membres s'engagent à protéger la nature confidentielle des relations entre eux et leurs clients. 5.10.2 Un membre ne doit pas révéler le contenu de ses analyses, opinions et conclusions à d'autres personnes que : 5.10.2.i. le client et les personnes spécifiquement mentionnées par lui au contrat de service; […] 7.

NORME RELATIVE AUX ACTIVITÉS D'ÉVALUATION – COMMENTAIRES […] 7.2.1 Le client est généralement l'entité ou le groupe d'entités qui a commandé le rapport d'évaluation, peu importe qui en défraie les coûts. […] 7.2.3 Les utilisateurs prévus doivent être nommés dans le rapport par l'évaluateur à des fins de communication avec le client. Sil n'est pas approprié ou pratique d'inclure leur nom, l'évaluateur peut les identifier par type d'utilisateur.

7.3 Utilisation prévue 7.3.1 L'évaluateur doit identifier et tenir compte de l'utilisation prévue de ses opinions et conclusions par le client, afin de cerner adéquatement le problème étudié et bien comprendre ses responsabilités relatives à la préparation du rapport découlant du contrat de service. L'utilisation prévue des opinions et des conclusions par le client doit être précisée dans le rapport d'évaluation. L'utilisation prévue des conclusions et des opinions est déterminée par le client.

Un évaluateur doit décrire l'utilisation prévue par le client en communiquant avec lui avant d'accepter le contrat de service. […] [ 13 ] Est venu témoigner lors de l'audience, M. Michael Williams, vice-président de la Banque Toronto-Dominion, confirmant que le rapport d'évaluation a été préparé à sa demande même et que le but était de dévoiler les informations pour une information plus juste de l'état de l'immeuble aux fins du financement. [ 14 ] Le Tribunal est d'opinion que le texte pertinent du mandat (P-1), soit « toutes les parties »

" (all parties) " comprenait non seulement George Boufounos de ABMS Évaluateurs Agréés et 4411561, soit M. Ostin, mais aussi la Banque Toronto-Dominion elle- même en tant qu’institution prêteuse. Le but même de cette expertise était d'informer la Banque prêteuse sur sa garantie, soit l'Immeuble. [ 15 ] Le Tribunal est donc d'opinion qu'aucune faute eu égard à la confidentialité ne fut commise par ABMS ou par ses représentants, en l'occurrence, M.

George Boufounos. [ 16 ] CONSIDÉRANT la preuve testimoniale et documentaire; [ 17 ] CONSIDÉRANT que la demanderesse, ABMS Évaluateurs a démontré le bien-fondé de sa réclamation; [ 18 ] CONSIDÉRANT que la demande reconventionnelle de 4411561 Canada inc. est mal fondée en faits et en droit; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE la défenderesse, 4411561 Canada inc., à payer à la demanderesse, ABMS Évaluateurs inc., la somme de 4 662,75 $ avec intérêts au taux légal, majorés de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , depuis le 16 décembre 2011, avec dépens; REJETTE la demande reconventionnelle de 4411561 Canada inc., avec dépens. __________________________________ BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. Date d’audience : 9 septembre 2014