2012 QCCA 1739, 2012 QCCA 1739

Coppin c. Ouellette 2012 QCCA 1739 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020712-105 (500-17-039852-077 et 500-17-044653-080) DATE : 28 SEPTEMBRE 2012 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. N o : 500-17-039852-077 CHRISTOPHE COPPIN CÉCILE DESLANDRES APPELANTS – Défendeurs principaux c. FLEURETTE OUELLETTE INTIMÉE – Demanderesse principale et 2309-7884 QUÉBEC INC. 9094-2053 QUÉBEC INC. MISES EN CAUSE et 2309-7884 QUÉBEC INC. 9094-2053 QUÉBEC INC. Défenderesses principales et demanderesses en garantie c.

PIERRE AUDET Défendeur en garantie N o : 500-17-044653-080 CHRISTOPHE COPPIN CÉCILE DESLANDRES APPELANTS – Demandeurs c.

DANIEL DESPRÉS PIERRE AUDET DANIEL TRUDEAU CONSEIL EN GESTION PRIVÉE C.G.P. INTERNATIONAL QUÉBEC INC. FABRICE BERNAT GESTION JFP INC. INTIMÉS – Défendeurs et 2309-7884 QUÉBEC INC. 9094-2053 QUÉBEC INC. MISES EN CAUSE – Mises en cause et FLEURETTE OUELLETTE RAYMOND AUDET OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL Mis en cause et FLEURETTE OUELLETTE Demanderesse en garantie c. 2309-7884 QUÉBEC INC. 9094-2053 QUÉBEC INC.

Défenderesses en garantie ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 29 avril 2010 par la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Gilles Mercure), qui a accueilli la requête introductive d'instance de l'intimée, Fleurette Ouellette, en délaissement forcé en vue d'une prise en paiement et rejeté la requête des appelants en radiation d'inscriptions portées au registre foncier. [ 2 ] Pour les motifs du juge Fournier, auxquels souscrivent les juges Pelletier et Bich, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l'appel avec dépens, à l'égard de l'intimée Ouellette; [ 4 ] REJETTE la requête en délaissement forcé, avec dépens; [ 5 ] ACCUEILLE l'appel avec dépens, contre l'intimé Trudeau; [ 6 ] ACCUEILLE la requête en annulation d'actes hypothécaires et radiation d'inscriptions sur le registre foncier, avec dépens contre les intimés Trudeau et Gestion JFP inc.; [ 7 ] PRONONCE la nullité des actes et avis ci-après décrits, savoir : Pour le lot 1 181 318 (app. 315), dont la désignation est : Un appartement tenu en copropriété divise portant le numéro 315 de l'immeuble situé au 65, rue St-Paul Ouest, en la ville de Montréal, Province de Québec, H2Y 3S5, connu et désigné comme étant : 1.

PARTIE PRIVATIVE : Le lot numéro UN MILLION CENT QUATRE-VINGT-UN MILLE TROIS CENT DIX-HUIT (1 181 318) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. 2. PARTIES COMMUNES : tous les droits, titres et intérêts indivis afférents au lot ci-dessus décrit dans les lots numéros UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-TROIS (1 285 243) et UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-QUATRE (1 285 244) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. Avec tout ce qui est incorporé, attaché, réuni ou uni par accession à cet immeuble et qui est considéré être immeuble en vertu de la Loi.

a) Hypothèque en faveur de 2309-7884 Québec inc. et 9094-2053 Québec inc. au montant de 112 600 $ sous le numéro 12 992 641.

b) Hypothèque en faveur de Pierre Audet au montant de 11 000 $ sous le numéro 13 161 010, laquelle a déjà été radiée.

c) Hypothèque en faveur de Fleurette Ouellette au montant de 75 000 $ sous le numéro 13 950 177.

d) Hypothèque en faveur de Gestion JFP inc. au montant de 12 000 $ sous le numéro 14 376 754.

e) Préavis d'exercice du recours hypothécaire de prise en paiement par 2309-7884 Québec inc. et sous le numéro 14 384 404.

f) Avis d'abandon de la prise en paiement par Gestion JFP inc. sous le numéro 14 557 144. Pour le lot 1 181 333 (app. 415), dont la désignation est : Un appartement tenu en copropriété divise portant le numéro 415 de l'immeuble situé au 65, rue St-Paul ouest, à Montréal, Qc, H2Y 3S5, connu et désigné comme étant : 1.

PARTIE PRIVATIVE : le lot numéro UN MILLION CENT QUATRE-VINGT-UN MILLE TROIS CENT TRENTE-TROIS (Lot 1 181 333) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. 2. PARTIES COMMUNES : tous les droits, titres et intérêts indivis afférents au lot ci-dessus décrit dans les lots numéros UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-TROIS (1 285 243) et UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-QUATRE (1 285 244) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. Avec tout ce qui est incorporé, attaché, réuni ou uni par accession à cet immeuble et qui est considéré être immeuble en vertu de la Loi.

a) Hypothèque en faveur de 2309-7884 Québec inc. et de 9094-2053 Québec inc. sous le numéro 12 992 636 au montant de 120 000 $, dont l'inscription a déjà été radiée.

b) Hypothèque en faveur de 2309-7884 Québec inc. et 9094-2053 Québec inc. sous le numéro 12 992 641 au montant de 112 600 $ limité à 40 000 $, dont l'inscription est déjà radiée.

c) Cession de rang en faveur de 2309-7884 Québec inc. et de 9094-2053 Québec inc. sous le numéro 12 992 641, dont l'inscription a déjà été radiée.

d) Hypothèque en faveur de Fleurette Ouellette sous le numéro 12 992 644 au montant de 75 000 $, dont l'inscription a déjà été radiée.

e) Cession de rang en faveur de 2309-7884 Québec inc. et 9094-2053 Québec inc., dont l'inscription a déjà été radiée.

f) Hypothèque en faveur de Raymond Audet et Daniel Després sous le numéro 13 071 137 au montant de 50 000 $, dont l'inscription a déjà été radiée.

g) Hypothèque en faveur de Pierre Audet sous le numéro 13 161 090 au montant de 11 000 $, dont l'inscription a déjà été radiée.

h) Hypothèque en faveur de Daniel Trudeau sous le numéro 13 978 405 au montant de 220 000 $.

i) Hypothèque en faveur de Gestion JFP inc. sous le numéro 14 376 754 au montant de 12 000 $. [ 8 ] ORDONNE la radiation des actes suivants : Pour le lot 1 181 318 (app. 315), dont la désignation est : Un appartement tenu en copropriété divise portant le numéro 315 de l'immeuble situé au 65, rue St-Paul Ouest, en la ville de Montréal, Province de Québec, H2Y 3S5, connu et désigné comme étant : 1.

PARTIE PRIVATIVE : Le lot numéro UN MILLION CENT QUATRE-VINGT-UN MILLE TROIS CENT DIX-HUIT (1 181 318) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. 2. PARTIES COMMUNES : tous les droits, titres et intérêts indivis afférents au lot ci-dessus décrit dans les lots numéros UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-TROIS (1 285 243) et UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-QUATRE (1 285 244) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. Avec tout ce qui est incorporé, attaché, réuni ou uni par accession à cet immeuble et qui est considéré être immeuble en vertu de la Loi.

a) Hypothèque en faveur de 2309-7884 Québec inc. et 9094-2053 Québec inc. au montant de 112 600 $ sous le numéro 12 992 641.

b) Hypothèque en faveur de Fleurette Ouellette au montant de 75 000 $ sous le numéro 13 950 177.

c) Hypothèque en faveur de Gestion JFP inc. au montant de 12 000 $ sous le numéro 14 376 754.

d) Avis d'abandon de la prise en paiement par Gestion JFP inc. sous le numéro 14 557 144. Pour le lot 1 181 333 (app. 415), dont la désignation est : Un appartement tenu en copropriété divise portant le numéro 415 de l'immeuble situé au 65, rue St-Paul ouest, à Montréal, Qc, H2Y 3S5, connu et désigné comme étant :

PARTIE PRIVATIVE : le lot numéro UN MILLION CENT QUATRE-VINGT-UN MILLE TROIS CENT TRENTE-TROIS (Lot 1 181 333) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. 2. PARTIES COMMUNES : tous les droits, titres et intérêts indivis afférents au lot ci-dessus décrit dans les lots numéros UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-TROIS (1 285 243) et UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-QUATRE (1 285 244) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. Avec tout ce qui est incorporé, attaché, réuni ou uni par accession à cet immeuble et qui est considéré être immeuble en vertu de la Loi.

a) Hypothèque en faveur de Daniel Trudeau sous le numéro 13 978 405 au montant de 220 000 $.

b) Hypothèque en faveur de Gestion JFP inc. sous le numéro 14 376 754 au montant de 12 000 $. [ 9 ] REJETTE sans frais l'appel à l'égard des intimés Audet et Després; [ 10 ] PREND ACTE de l'offre des appelants de rembourser les intimés Ouellette et Trudeau des sommes qu'ils ont déboursées à leur avantage; et [ 11 ] ORDONNE aux appelants de payer à l'intimée Ouellette la somme de 116 563,98 $, avec intérêt et indemnité additionnelle à compter du 31 août 2009, et à l'intimé Trudeau la somme de 112 770,49 $, avec intérêt à compter du 16 octobre 2009. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JACQUES R.

FOURNIER, J.C.A. Me Laurent Debrun KAUFMAN LARAMÉE Pour les appelants Me James Bonhomme Pour l'intimée Fleurette Ouellette Me Michel-J. Lanctôt LANCTÔT & ASSOCIÉS Pour l'intimé Daniel Després Me François Duprat ROBINSON SHEPPARD SHAPIRO Pour l'intimé Pierre Audet Me Lise Gagnon ARSENEAULT cabinet d'avocats inc.

Pour l'intimé Daniel Trudeau Me Réginald Gagnon GAGNON SIGOUIN Pour les mises en cause Date d’audience : 20 mars 2012 MOTIFS DU JUGE FOURNIER [ 12 ] Il s'agit de l'appel d'un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal, qui, statuant sur deux actions distinctes, accueille la demande en délaissement forcé en vue d'une prise en paiement de l'intimée Ouellette contre les appelants.

Dans le même jugement, alors que les causes ont été réunies pour enquête et audition, le juge rejette la requête des appelants qui recherchent la radiation de diverses hypothèques, accueille l'action des appelants contre les défendeurs Bernat et Conseil en gestion privée C.G.P. international Québec inc. et rejette l'action contre les intimés Després et Audet. LE CONTEXTE [ 13 ] Le pourvoi a, pour toile de fond, les conséquences d'une fraude orchestrée par Bernat, qui a hypothéqué, à plusieurs reprises, deux immeubles tenus en copropriété et appartenant aux appelants sans leur consentement.

En première instance, la créancière

hypothécaire Ouellette a procédé par requête en délaissement en vue d'une prise en paiement. Les appelants ont riposté dans un second dossier et demandé l'annulation et la radiation de tous les prêts et hypothèques conclus sans leur consentement. Bernat, le principal intéressé, est introuvable et il n'a pas comparu non plus que sa compagnie, Conseil en gestion privée CGP international Québec inc. LES FAITS [ 14 ] Les appelants, Christophe Coppin et Cécile Deslandres (Coppin-Deslandres), vivent à la Réunion, une île de l'océan Indien.

De passage à Montréal, ils mandatent personnellement Fabrice Bernat, un gestionnaire qu'ils ont rencontré quelques années auparavant à l'occasion de petits placements, pour acheter en leur nom des immeubles, les gérer et les administrer (mandat du 3 janvier 2001). [ 15 ] Le 29 mai 2001, ils achètent ainsi les unités 315 et 415 d'un immeuble situé au 65, rue St-Paul à Montréal. Bernat signe pour eux à

titre de mandataire. Les deux unités ne forment alors qu'un seul appartement. L'achat est financé par un prêt contracté auprès de L'Industrielle Alliance. Le prêt est garanti par une hypothèque immobilière conventionnelle grevant les deux unités acquises par Coppin- Deslandres. Une fois encore, Bernat signe pour ses mandants, Coppin-Deslandres. [ 16 ] Le 1 er juillet 2003, Coppin-Deslandres concluent avec Conseil en gestion privée C.G.P. International Québec inc. (CGP), une compagnie de Bernat, un nouveau mandat (mandat du 1 er juillet 2003). Ils confient à CGP la gestion de leurs unités de Montréal.

CGP est investie de larges pouvoirs, dont celui d'emprunter et d'hypothéquer, tel qu'il apparaît à l'article 2.3.11. du mandat : 2.3 Responsabilités et procuration/mandat Le propriétaire confie au gestionnaire ici présent et acceptant, et ce, sans limiter la généralité de ce qui suit, la responsabilité et le pouvoir de : […] 2.3.11. demander toute avance ou ouverture de crédit ou prêt à tout prêteur aux termes, taux et conditions jugés convenable par le gestionnaire et le garantir si nécessaire par l'hypothèque de l'immeuble pour un maximum de soixante-quinze pour cent (75%) de sa valeur; [ 17 ] CGP possède d'autres unités dans l'immeuble.

Elle gère aussi certaines unités pour d'autres clients étrangers. Les parties parlent d'un « pool de gestion ». [ 18 ] Coppin-Deslandres projettent de séparer les deux unités, d'en faire deux logements afin de les louer à court terme et de confier le tout à CGP. Selon Coppin, le mandat du 1 er juillet devait lui procurer une « certaine tranquillité d'esprit », étant donné qu'il vivait très loin de Montréal.

À ces fins, le 5 août 2003, Coppin-Deslandres mandatent personnellement Bernat et Lise Doiron par procuration notariée pour conclure un nouveau prêt hypothécaire. [ 19 ] Ces derniers obtiennent alors, en leur nom, un prêt auprès d'une Caisse populaire Desjardins garanti par une hypothèque immobilière conventionnelle sur les unités 315 et 415. Ce prêt sert à rembourser le prêt consenti par l'Industrielle Alliance lors de l'acquisition et à compléter les rénovations. [ 20 ] Coppin-Deslandres révoquent ensuite le mandat de Bernat du 3 janvier 2001.

Ne subsiste alors que le mandat de gestion de CGP (mandat du 1 er juillet 2003). [ 21 ] Ces actes ne sont pas contestés. [ 22 ] Coppin-Deslandres reçoivent chez eux en 2005 et 2006, à la Réunion, deux avis d'inscription d'une hypothèque légale du Syndicat de copropriété sur les unités 315 et 415. Ces avis sont les seuls documents qu'ils reçoivent concernant leurs immeubles de Montréal, à l'exception des procédures subséquentes. Les avis concernent le non-paiement des contributions aux charges communes et au fonds de prévoyance de la copropriété.

Ils téléphonent alors à Bernat qui les rassure et leur dit qu'il s'agit d'un simple oubli auquel il sera remédié. [ 23 ] Entre 2003 et 2007, Coppin-Deslandres viennent au Québec aux deux ans. Ils ne reçoivent aucun rapport de CGP concernant la gestion de leurs immeubles. Ils communiquent parfois avec Bernat et le laissent s'occuper de tout. En fait, les Coppin-Deslandres font tellement confiance à Bernat, qu'ils ne font aucune vérification. [ 24 ] À leur insu, la gestion des unités du 65, rue St-Paul est désastreuse.

Bernat ne réussit pas à louer les appartements comme prévu, c'est-à-dire en mode « appart-hôtel ». La déclaration de copropriété ne permet pas la location à court terme. CGP, à

titre de gestionnaire, est en retard pour plusieurs paiements des unités gérées et la Caisse exige le remboursement du prêt hypothécaire, qui est en défaut. [ 25 ] En novembre 2005, Bernat se tourne vers Daniel Després, un agent immobilier qui se spécialise dans le financement privé. Essentiellement, le travail de Després consiste à trouver des prêteurs privés afin d'avancer de l'argent à des propriétaires en difficulté. C'est ce que Després fait pour Bernat : il organise un refinancement de son « pool de gestion » concernant les unités du 65, rue St-Paul, y compris celles des Coppin-Deslandres.

Il retient les services du notaire Audet avec qui il a souvent fait affaire pour compléter les contrats et publier les hypothèques. [ 26 ] Le notaire Audet, intimé en l'instance, après avoir vu le mandat de CGP, exige une procuration spécifique attestée, c'est-à-dire une procuration dont l'identité et la qualité des mandants et du mandataire sont attestées par notaire ou avocat. [ 27 ] Bernat fournit trois fausses procurations : il a contrefait les signatures des Coppin-Deslandres, des notaires français et leurs sceaux.

Satisfaits de ces procurations, qui leur semblent vraies, Després et le notaire Audet mettent en marche l'opération de refinancement. La procuration PC-6 indique que Bernat est mandataire de Coppin-Deslandres. Les deux autres indiquent que Després est

le mandataire. À ce sujet, ce dernier n'a jamais rencontré Coppin-Deslandres. Il dira qu'il rendait seulement service à Bernat en signant pour lui des documents alors qu'il était en voyage. [ 28 ] Després contacte des prêteurs privés avec qui il travaille souvent. Plusieurs prêts hypothécaires se succèdent alors, les uns servant à payer différents arrérages sur les unités gérées par CGP, les autres servant à rembourser les prêts précédents.

Plusieurs prêts hypothécaires se succèdent, grevant les unités du 65, rue St-Paul, dont celles appartenant à Coppin-Deslandres. [ 29 ] Ont été consentis sur la foi de fausses procurations les prêts suivants qui ont, par la suite, été publiés de même que les inscriptions accessoires qui en découlent contre les lots 1 181 318 (app. 315) et 1 181 333 (app. 415) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. [ 30 ] Pour le lot 1 181 318 (app. 315) :

a) Hypothèque en faveur de 2309-7884 Québec inc. et 9094-2053 Québec inc. au montant de 112 600 $ sous le numéro 12 992 641.

b) Hypothèque en faveur de Pierre Audet au montant de 11 000 $ sous le numéro 13 161 010 qui a déjà été radiée.

c) Hypothèque en faveur de Fleurette Ouellette au montant de 75 000 $ sous le numéro 13 950 177.

d) Hypothèque en faveur de Gestion JFP inc. au montant de 12 000 $ sous le numéro 14 376 754.

e) Préavis d'exercice du recours hypothécaire de prise en paiement par 2309-7884 Québec inc. et sous le numéro 14 384 404.

f) Avis d'abandon de la prise en paiement par Gestion JFP inc. sous le numéro 14 557 144. [ 31 ] Pour le lot 1 181 333 (app. 415) :

a) Hypothèque en faveur de 2309-7884 Québec inc. et de 9094-2053 Québec inc. sous le numéro 12 992 636 au montant de 120 000 $, dont l'inscription a déjà été radiée.

b) Hypothèque en faveur de 2309-7884 Québec inc. et 9094-2053 Québec inc. sous le numéro 12 992 641 au montant de 112 600 $ limité à 40 000 $, dont l'inscription est déjà radiée.

c) Cession de rang en faveur de 2309-7884 Québec inc. et de 9094-2053 Québec inc. sous le numéro 12 992 641, dont l'inscription a déjà été radiée.

d) Hypothèque en faveur de Fleurette Ouellette sous le numéro 12 992 644 au montant de 75 000 $, dont l'inscription a déjà été radiée.

e) Cession de rang en faveur de 2309-7884 Québec inc. et 9094-2053 Québec inc., dont l'inscription a déjà été radiée.

f) Hypothèque en faveur de Raymond Audet et Daniel Després sous le numéro 13 071 137 au montant de 50 000 $, dont l'inscription a déjà été radiée.

g) Hypothèque en faveur de Pierre Audet sous le numéro 13 161 090 au montant de 11 000 $, dont l'inscription a déjà été radiée.

h) Hypothèque en faveur de Daniel Trudeau sous le numéro 13 978 405 au montant de 220 000 $.

i) Hypothèque en faveur de Gestion JFP inc. sous le numéro 14 376 754 au montant de 12 000 $. [ 32 ] Bernat rencontre encore des problèmes de liquidités. Il transfère de l'argent appartenant aux propriétaires des unités qu'il gère dans son propre compte de banque et dans des comptes qu'il détient en France. [ 33 ] Les Coppin-Deslandres ne connaissent aucun des créanciers hypothécaires non plus qu'ils ne connaissent Després et le notaire Audet. [ 34 ] Ils prennent finalement connaissance de la fraude lorsque l'intimée Fleurette Ouellette (Ouellette) leur fait parvenir une procédure judiciaire.

Son prêt étant en défaut Ouellette veut prendre en paiement l'unité 315 sur laquelle elle détient une hypothèque de second rang.

Préalablement, elle a été subrogée dans les droits des mises en cause 2309-7884 Québec inc. et 9094-2053 Québec inc., dont elle a payé les prêts afin de protéger sa créance. [ 35 ] Le produit des prêts hypothécaires dans l'ordre et pour les montants, dont je traiterai plus tard a servi, entre autres, à payer certaines dettes légitimes qui étaient à la charge de Coppin-Deslandres, dont l'hypothèque conventionnelle consentie par la Caisse populaire, les frais de copropriété et les taxes municipales et scolaires.

Coppin-Deslandres reconnaissent, à la hauteur de 279 000 $ en incluant les intérêts à la date du procès, qu'ils doivent rembourser les montants, dont ils ont bénéficié. [ 36 ] Essentiellement, la plupart des prêts, à l'exception de celui de Gestion JFP inc. ont été consolidés dans les prêts consentis par Trudeau et Ouelllette ou ont fait l'objet d'un remboursement par Ouellette qui a voulu protéger son rang. LES PROCÉDURES [ 37 ] Dans le premier dossier (500-17-039852-077), Ouellette intente un recours en délaissement forcé en vue d'une prise de paiement.

Elle ajoute ensuite 2309 et 9094 comme défenderesses, dont elle a remboursé le prêt de 112 600 $ pour protéger son rang. Ces dernières appellent le notaire Audet en garantie. [ 38 ] Le 11 août 2008, Ouellette demande une ordonnance de sauvegarde pour que les Coppin-Deslandres lui paient les intérêts dus.

La Cour supérieure la lui accorde et ordonne que la somme demandée soit versée dans le compte en fidéicommis du procureur de Coppin-Deslandres. Ces derniers se pourvoient à l'encontre de cette décision sans succès. [ 39 ] Dans le deuxième dossier (500-17-044653-080), Coppin-Deslandres demandent l'annulation des prêts et des hypothèques grevant leurs propriétés et la radiation des droits publiés par les divers intimés. CGP, Bernat, Després, le notaire Audet, Trudeau, Gestion J.F.P. inc., Ouellette, 2309, 9094 et Raymond Audet, le père du notaire Audet, sont mis en cause.

JUGEMENT DONT APPEL [ 40 ] Les deux recours sont entendus ensemble par le juge Gilles Mercure de la Cour supérieure.

Il rend jugement le 29 avril 2010 et prononce les conclusions suivantes : DANS LE DOSSIER 500-17-039852-077 (Ouellette) [161] ACCUEILLE l'action principale en délaissement forcé et prise en paiement; [162] ORDONNE aux défendeurs Coppin et DesLandres de délaisser les immeubles ci-après décrits dans les trente jours de la signification du présent jugement; [163] ACCORDE à Coppin et à DesLandres un délai de trente jours à compter de la date de la signification du présent jugement pour payer à la demanderesse Ouellette la somme de 263 519,25 $ en plus d'un per diem de 67,84 $ à compter du 17 novembre 2009; [164] EN CAS DE DÉFAUT PAR COPPIN ET DESLANDRES DE VERSER à la demanderesse Ouellette ces sommes à l'intérieur du délai imparti, DÉCLARE la demanderesse Ouellette propriétaire rétroactivement au 11 septembre 2007, date de publication du préavis d'exercice P-2 de l'immeuble connu et désigné comme suit : «DÉSIGNATION Un appartement tenu en copropriété divise, portant le numéro 315 de l'immeuble situé au […], à Montréal, province de Québec, […], connu et désigné comme étant:

a) PARTIE PRIVATIVE: le lot numéro UN MILLION CENT QUATRE-VINGT-UN MILLE TROIS CENT DIX-HUIT (1 181 318) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal;

b) PARTIES COMMUNES: tous les droits, titres et intérêts indivis afférents au lot ci-dessus décrit dans les lots numéros UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-TROIS (1 285 243) ET un million deux cent quatre-vingt-cinq mille deux cent quarante-quatre (1 285 244) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.» [165] REJETTE la défense des défendeurs Coppin et DesLandres; [166] LE TOUT avec dépens; [167] REJETTE sans frais la conclusion subsidiaire de la demanderesse Ouellette à l'encontre de 2309-7884 Québec Inc. et de 9094- 2053 Québec Inc.; [168] REJETTE sans frais le recours en garantie de 2309-7884 Québec Inc. et 9094-2053 Québec Inc. contre le notaire Audet.

DANS LE DOSSIER 500-17-044653-080 (Coppin) [169] ACCUEILLE l'action principale quant à Conseil en Gestion Privée C.G.P. International Québec Inc. et à Fabrice Bernat; [170] CONDAMNE solidairement Conseil en Gestion Privée C.G.P. International Québec Inc. et Fabrice Bernat à payer aux demandeurs Coppin et DesLandres la somme de 420 256,27 $ avec intérêts et l'indemnité additionnelle depuis l'assignation; [171] DÉCLARE opposables aux demandeurs Coppin et DesLandres les hypothèques dont la radiation était demandée et notamment celles consenties aux défendeurs Fleurette Ouellette, Daniel Trudeau, Gestion J.F.P.

Inc., 2309-7884 Québec Inc. et 9094-2053 Québec Inc.; [172] REJETTE l'action principale quant aux défendeurs Daniel Després et Me Pierre Audet; [173] LE TOUT avec dépens; [174] REJETTE sans frais la demande reconventionnelle de Fleurette Ouellette, à

titre de recours subsidiaire; [175] REJETTE sans frais le recours en garantie de la défenderesse Fleurette Ouellette contre les défenderesses 2309-7884 Québec Inc. et 9094-2053 Québec Inc.; [176] REJETTE sans frais la demande reconventionnelle de 2309-7884 Québec Inc. et 9094-2053 Québec Inc. à

titre de recours subsidiaire. [Transcrit tel quel] [ 41 ] Le juge de première instance identifie ainsi les questions en litige :

1. L'opposabilité à Coppin-Deslandres des actes hypothécaires attaqués. 2. La responsabilité de chacun des défendeurs C.G.P., Bernat, Després et le notaire Audet dans le dossier Coppin. 3. Les dommages. 4. Les interventions forcées. [ 42 ] Il souligne qu'il n'est pas contesté que les trois procurations sont fausses et que, en conséquence, Coppin-Deslandres n'ont jamais autorisé les prêts litigieux. Il se demande donc quelle est la conséquence juridique pour les créanciers hypothécaires de l'absence de consentement du propriétaire.

Il explique que, en cas de restitution, les actes accomplis au profit d'un tiers de bonne foi sont opposables à celui à qui est due la restitution ( art. 1707 du Code civil du Québec ( C.c.Q. )). [ 43 ] Il considère les créanciers hypothécaires comme étant des tiers de bonne foi et conclut que les hypothèques attaquées sont opposables à Coppin-Deslandres.

Il accueille la requête en délaissement forcée de Ouellette et rejette la demande d'annulation et radiation des hypothèques de Coppin-Deslandres. [ 44 ] Concernant la responsabilité civile de Bernat et de son entreprise CGP, le juge de première instance retient que la preuve est accablante. Ils ont commis des fautes contractuelles et extracontractuelles. [ 45 ] Pour ce qui est de la responsabilité de Després, le juge rappelle que Coppin-Deslandres doivent prouver sa faute, un préjudice et le lien causal par preuve prépondérante. Il conclut alors que Coppin-Deslandres ne se déchargent pas de ce fardeau.

Le juge retient les faits suivants : quoique Després ait joué un rôle important dans l'opération de refinancement, rien ne permet de conclure qu'il se soit prêté à des manœuvres frauduleuses, alors que Després s'en est remis au notaire Audet afin de vérifier la validité des procurations, qu'il n'est pas contredit que Després ignorait tout de la fraude avant 2007, bref, qu'il agissait de bonne foi et accomplissait simplement son travail. [ 46 ] Le juge ne reproche pas à Després d'avoir prêté personnellement à Coppin-Deslandres et il considère les taux d'intérêt en l'espèce comme étant les taux usuels de l'époque vu la nature des prêts.

Aussi, il décide que Després n'a pas contrevenu aux règles de déontologie des courtiers et agents immobiliers du Québec auxquelles il est assujetti. [ 47 ] Pour l'analyse de la responsabilité du notaire Audet, le juge de première instance se penche sur deux éléments : la validité des procurations et le conflit d'intérêts. Quant au conflit d'intérêts, le juge dit qu'il n'est pas convaincu que le notaire s'est placé en conflit d'intérêts lorsqu'il a prêté une petite somme à Coppin-Deslandres. Selon lui, Coppin-Deslandres n'ont pas réussi à prouver un lien de causalité entre une telle faute et les dommages subis.

Néanmoins, le juge souligne que le notaire aurait dû s'abstenir d'agir ainsi : « ne saurait-ce que par souci de transparence [1] ». [ 48 ] Quant à la validité des procurations, le juge de première instance explique que pour évaluer la conduite du notaire, il faut se replacer au moment des faits. Il en retient qu'à l'époque il n'y avait pas de motifs de mettre en doute la validité des procurations; le notaire ayant l'obligation de vérifier l'identité des signataires, c'est-à-dire celles de Bernat, Després et des prêteurs, non pas l'authenticité des signatures de Coppin-Deslandres et des notaires étrangers.

Il explique ceci : [131] Ni la jurisprudence ni la doctrine n'imposent au notaire raisonnablement prudent et compétent l'obligation d'appeler le notaire étranger pour lui demander de confirmer sa certification ni de communiquer avec le mandant pour vérifier s'il a bien signé la procuration, alors que sa signature est précisément attestée par l'officier public. [2] [ 49 ] En bref, pour lui, le notaire Audet a été raisonnablement prudent et compétent. [ 50 ] Par ailleurs, le juge de première instance se demande comment Coppin-Deslandres peuvent reprocher au notaire d'avoir cru Bernat alors qu'ils ont eu une conduite passive dans la gestion de leurs immeubles et qu'ils ont omis de veiller adéquatement à leurs propres intérêts se faisant aussi berner par Bernat.

Selon le juge, ils n'ont rien fait pour minimiser les dommages. [ 51 ] Pour ce qui est des dommages, le juge conclut que la réclamation quant aux prêts hypothécaires est bien fondée à l'égard de Bernat et de CGP. Il les condamne aussi à dédommager Coppin-Deslandres pour troubles et inconvénients et à des dommages exemplaires. [ 52 ] Toutefois, il refuse la réclamation concernant l'abus du droit d' ester en justice. [ 53 ] Pour lui, ce sont Bernat et CGP qui doivent réparer le préjudice subi par les Coppin-Deslandres. Les prêts hypothécaires sont opposables à Coppin-Deslandres.

Les créanciers ne leur doivent pas restitution. La responsabilité de Després et du notaire Audet n'est pas retenue. [ 54 ] Finalement, le tribunal rejette les recours en garantie et les demandes subsidiaires, sans frais. À noter qu'il omet de se prononcer sur la validité de l'avis de perception des loyers, c'est-à-dire, sur le sort des sommes déposées dans le compte en fidéicommis du procureur de Coppin-Deslandres. QUESTIONS EN LITIGE [ 55 ] Je considère que l'appel soulève deux questions principales dont la seconde est subordonnée au sort de la première. [ 56 ] Les questions sont les suivantes :

a) Les hypothèques publiées contre les unités de Coppin-Deslandres sans leur consentement, à leur insu et sur la foi de procurations fausses leur sont-elles opposables?

b) Dans l'éventualité d'une réponse négative à la première question, quels sont les montants que Coppin-Deslandres doivent rembourser, à qui et dans quelle proportion? [ 57 ] En plus des questions principales, la question de la responsabilité de Després et Audet est à discuter. DISCUSSION

a) Les hypothèques publiées contre les unités de Coppin-Deslandres sans leur consentement, à leur insu et sur la foi de procurations fausses leur sont-elles opposables? [ 58 ] Le premier juge a reconnu la fausseté des procurations et, en conséquence, le caractère frauduleux des diverses hypothèques publiées à l'insu des Coppin-Deslandres. [ 59 ] Cette conclusion de fait n'est ni contestée ni contestable. [ 60 ] L'

article 2681 C.c.Q. stipule que : 2681. L'hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par celui qui a la capacité d'aliéner les biens qu'il y soumet . Elle peut être consentie par le débiteur de l'obligation qu'elle garantit ou par un tiers. [Je souligne] [ 61 ] La première condition prévue au code concerne donc la capacité d'aliéner. [ 62 ] L'

article 1713 C.c.Q . qui se trouve au

chapitre de la vente prévoit que : 1713. La vente d'un bien par une personne qui n'en est pas propriétaire ou qui n'est pas chargée ni autorisée à le vendre , peut être frappée de nullité.

Elle ne peut plus l'être si le vendeur devient propriétaire du bien. [Je souligne] [ 63 ] Outre les questions relatives à la capacité des personnes, la propriété du bien ou l'autorisation d'aliéner sont des conditions de la capacité d'aliéner, et, en conséquence, celui qui n'est pas propriétaire du bien ou qui n'est pas chargé ou autorisé à le vendre, n'a pas la capacité d'aliéner. [ 64 ] Ces deux articles sont l'écho des dispositions du Code civil du Bas-Canada [3] (C.c.B.-C .), qui prohibait, sauf certaines exceptions, la vente de la chose d'autrui : Art. 1487.

La vente de la chose qui n'appartient pas au vendeur est nulle, sauf les exceptions contenues dans les trois articles qui suivent. L'acheteur peut recouvrer des dommages-intérêts du vendeur, s'il ignorait que la chose n'appartenait pas à ce dernier. [ 65 ] Sous les mêmes conditions, le C.c.B.-C . prohibait le nantissement de la chose d'autrui (article 1966 a. C.c.B.-C. ) : Art. 1966a.

Les articles 1488, 1489 et 2268 s'appliquent au contrat de nantissement. [ 66 ] En l'instance, Bernat et Després ont agi sur la foi d'une autorisation inexistante et les limites du mandat donné à CGP étaient telles que le notaire a exigé, pour chacun des prêts, des procurations spécifiques et attestées. Par conséquent, elles ne confèrent pas la capacité d'aliéner au sens de l'

article 2681 C.c.Q . [ 67 ] Comme les procurations sont fausses, les prêts et hypothèques sont également susceptibles d'annulation. [ 68 ] Le juge de première instance, malgré le constat de la fausseté des procurations, considère tout de même que les hypothèques sont opposables à Coppin-Deslandres et il appuie son raisonnement sur l'

article 1707 du C.c.Q. qui prévoit : 1707. Les actes d'aliénation à

titre onéreux faits par celui qui a l'obligation de restituer, s'ils ont été accomplis au profit d'un tiers de bonne foi, sont opposables à celui à qui est due la restitution. Ceux à

titre gratuit sont inopposables, sous réserve des règles relatives à la prescription. Les autres actes accomplis au profit d'un tiers de bonne foi sont opposables à celui à qui est due la restitution. [ 69 ] Avec respect, je suis d'avis qu'il commet une erreur. [ 70 ] L'

article 1707 C.c.Q. suppose la présence d'au moins trois personnes. Tout d'abord, les parties à l'acte attaqué ensuite le tiers étranger à cet acte. La loi exige aussi de ce tiers qu'il soit de bonne foi. [ 71 ] Je pense, à

titre d'exemple, à l'acheteur d'un immeuble qui perd son

titre de propriété parce que son vendeur avait vendu à une autre personne qui a consenti une hypothèque à un tiers de bonne foi. Ou encore au propriétaire d'un bien meuble, qui donne un bien en gage alors que la vente qui lui conférait le

titre est résolue. [ 72 ] Dans les exemples qui précèdent, il y a toujours trois personnes d'impliquées : les parties à l'acte annulé et le tiers de bonne foi. [ 73 ] En l'espèce, les créanciers hypothécaires sont parties aux actes attaqués, ils ne sont donc pas des tiers, mais ils sont, au sens de

l'

article 1707 C.c.Q. , créanciers de la restitution. [ 74 ] En l'absence d'un lien de droit contractuel avec Coppin-Deslandres, ils n'ont pas de recours hypothécaires, parce qu'il n'y a pas eu de prêt, donc d'obligation garantie par hypothèque ( art. 2660 et 2661 C.c.Q .). [ 75 ] Les créanciers ont été victimes d'une fraude, leurs recours sont contre les fraudeurs. [ 76 ] Même en tenant compte de la procuration donnée à CGP, les hypothèques seraient nulles parce que consenties au-delà des termes du mandat et jamais ratifiées par la suite. [ 77 ] Je suis donc d'avis que le recours hypothécaire de Ouellette doit être rejeté et que les diverses hypothèques publiées contre les immeubles de Coppin-Deslandres doivent être annulées et les inscriptions de telles hypothèques radiées du registre foncier. [ 78 ] Ce qui m'amène à la seconde question :

b) Dans l'éventualité d'une réponse négative à la première question, quels sont les montants que Coppin-Deslandres doivent rembourser, à qui et dans quelle proportion? [ 79 ] Les immeubles étaient grevés d'une hypothèque conventionnelle en faveur de la Caisse populaire. De plus, Bernat avait négligé le paiement des taxes municipales et scolaires et des frais de copropriété. [ 80 ] Le produit des faux prêts a servi pour

partie à payer l'hypothèque conventionnelle en faveur de la Caisse Desjardins, dont le solde s'élevait à 197 149,76 $, les taxes et les frais de copropriété. [ 81 ] Ce sont des obligations que Coppin-Deslandres devaient assumer. En payant ces montants à ceux qui leur étaient préférables, Ouellette et Trudeau se sont trouvés à enrichir le patrimoine de Coppin-Deslandres et à appauvrir le leur. Il n'y a pas de justification à l'enrichissement. Coppin-Deslandres ont vu leur patrimoine débarrassé de ces créances pourtant légitimes et la

partie des sommes déboursées par Ouellette et Trudeau qui a servi à cet enrichissement doit leur être remboursée. [ 82 ] Je rappelle que la limite du remède, qui est ouvert à Ouellette et Trudeau face à Coppin-Deslandres, est l'enrichissement de ces derniers. Le recours pour enrichissement injustifié est codifié et obéit à des règles strictes. Essentiellement, pour que le remède soit ouvert, il faut un enrichissement du défendeur, un appauvrissement corrélatif du débiteur et une absence de justification. Les conditions d'exercice sont prévues aux articles 1493 à 1496 du C.c.Q.

Elles ont été résumées notamment dans l'arrêt Barrette c. Falardeau [4] : [25] Le Code civil du Québ ec énonce aux articles 1493 à 1496 C.c.Q. inclusivement les règles relatives à l'enrichissement injustifié. Celui qui réclame une indemnité à ce

titre doit faire la preuve des éléments suivants : 1. un enrichissement; 2. un appauvrissement; 3. une corrélation entre l'enrichissement et l'appauvrissement; 4. l'absence de justification; 5. l'absence de fraude à la loi; 6. l'absence d'autres recours. [ 83 ] Dans ce même arrêt, la Cour rappelle que le recours est limité au moindre des deux montants que constituent l'enrichissement et l'appauvrissement [5] : [30] En second lieu, et de façon encore plus importante, il faut prendre acte du fait que toute la preuve des parties a été faite en fonction du seul enrichissement de l'appelant.

Les parties ont tenu pour acquis, sans l'affirmer expressément, que l'appauvrissement de l'intimée était au moins égal sinon supérieur à l'enrichissement de l'appelant. Cette conclusion s'impose puisque l'indemnité de l'intimée doit être fixée en fonction du moindre des deux montants (enrichissement – appauvrissement). C'est la règle édictée par l'

article 1493 C.c.Q . [Je souligne] [ 84 ] Donc, il ne saurait être question du remboursement des intérêts portés aux faux actes de prêt, mais seulement de ceux dont Coppin-Deslandres étaient redevables envers des créanciers légitimes, ce qui constitue la limite de leur enrichissement. [ 85 ] À l'audience, les procureurs de toutes les parties ont été invités à donner leur point de vue sur la vérification des sommes dont Coppin-Deslandres ont bénéficié dans l'éventualité où nous en viendrions à la conclusion que les prêts hypothécaires ne leur sont pas opposables. [ 86 ] Les montants ne sont pas contestés.

L'hypothèque due à la Caisse populaire [ 87 ] Le 17 mars 2006, le solde de l'hypothèque s'élevait à 194 536,63 $. Ce prêt a été acquitté à même un chèque de 197 149,76 $ tiré du compte du notaire Audet. La différence s'explique par l'ajout au solde d'une pénalité pour paiement anticipé. N'ayant pas à payer les intérêts des faux prêts à compter de ce paiement, j'estime que Coppin-Deslandres se sont enrichis du plein montant de 197 149,76 $. Cette somme est due proportionnellement à ceux qui l'ont payée, c'est-à-dire Ouellette et Trudeau. J'établirai les proportions plus tard

tout en signalant que le montant a été entièrement payé par les prêts consentis par 2309-7884 Québec inc. et 9094-2053 Québec inc. soit, des prêts de 120 000 $ et 112 600 $, qui ont été remboursés par Ouellette et Trudeau. Les frais de copropriété [ 88 ] Pour les unités 315 et 415, 6 292,82 $ ont été payés à même le prêt de Ouellette le 22 janvier 2007. Coppin-Deslandres se sont enrichis du capital et des intérêts accrus à la date du paiement et Ouellette s'est appauvrie d'autant. [ 89 ] La somme de 3 802,40 $ payée le 5 février 2007 pour l'unité 415 provient aussi de Ouellette.

Le remboursement de cette somme suivra le même sort que celui du montant précédent. [ 90 ] La somme de 6 844,49 $ payée le 17 janvier 2006 pour les unités 315 et 415 provient des fonds avancés par 2309 et 9094. Le remboursement de cette somme suivra le même sort que les items précédents et sera réparti en proportion des montants payés par Ouellette et Trudeau pour rembourser les prêts consentis par 2309 et 9094.

Les taxes municipales et scolaires [ 91 ] Les montants de 2 920 $ pour les taxes municipales et 620 $ pour les taxes scolaires payés le 22 janvier 2007 pour la copropriété 315 l'ont été à même le prêt de 75 000 $ de Ouellette. Le remboursement de ces montants suivra le sort du remboursement des frais de copropriété tel que mentionné précédemment. [ 92 ] Les montants de 2 875 $ pour les taxes municipales et 600 $ pour les taxes scolaires payés le 7 février 2007 pour l'unité 415 l'ont été à même l'avance de Daniel Trudeau.

Le remboursement suivra le même sort que les éléments précédents. [ 93 ] Les montants de 2 950 $ pour les taxes municipales et 1 240 $ pour les taxes scolaires payés le 17 janvier 2006 pour l'unité 415 l'ont été à même les prêts de 2309 et 9094. Ces prêts ont été payés à la hauteur de 112 600 $ pour Ouellette et 120 000 $ pour Trudeau.

Ils leur seront remboursés dans les mêmes proportions. [ 94 ] Les montants de 2 740 $ pour les taxes municipales et 1 300 $ pour les taxes scolaires payés le 17 janvier 2006 subiront le même sort pour les mêmes raisons que l'item précédent. [ 95 ] En capital, Coppin-Deslandres se sont enrichis de 229 334,45 $.

Pour établir le montant auquel Ouellette et Trudeau ont droit, je dois voir l'étendue des montants dus à 2309 et 9094 qui ont été remboursés par Ouellette ou Trudeau. [ 96 ] Trudeau a consenti un prêt de 220 000 $, mais il a retenu les premiers mois, de sorte qu'il n'a déboursé que 211 200 $. [ 97 ] La preuve indique que de cette somme, 134 750 $ ont servi, en parts égales, au remboursement de 2309 et 9094 pour un prêt de 120 000 $. [ 98 ] Quant à Ouellette, elle a déboursé 75 000 $ et a remboursé 2309 et 9094 en capital et intérêt sur un prêt de 112 600 $. [ 99 ] Comme les prêts remboursés constituaient aussi des fictions, je considère que les intérêts sur ces prêts sont inexistants et que leur paiement n'a pu enrichir Coppin-Deslandres. [ 100 ] Je conclus que pour les sommes dont Coppin-Deslandres ont profité et qui ont été payées à même les prêts 2309 et 9094, la proportion est de 48,50 pour Ouellette et de 51,50 pour Trudeau. [ 101 ] J'applique ce facteur au solde d'hypothèque de la Caisse 197 149,76 $ aux frais de copropriété (6 844,49 $) et aux taxes municipales et scolaires, soit 2 950 $ + 1 240 $ + 2 740 $ + 1 300 $ = 8 230 $ (paiement du 17 janvier 2006) payés à même les prêts de 2309 et 9094. [ 102 ] Le total est donc de 212 224,25 $ soit, 102 928,76 $ pour Ouellette et 109 295,49 $ pour Trudeau. [ 103 ] Au montant dû à Trudeau, j'ajoute les taxes municipales et scolaires soit 3 475 $ pour un total de 112 770,49 $ (paiement du 7 février 2007). [ 104 ] Au montant dû à Ouellette, j'ajoute les frais de copropriété, soit 6 292,82 $ (paiement du 22 janvier 2007) et 3 802,40 $ (paiement du 5 février 2007) ainsi que les taxes municipales et scolaires 3 540 $ (paiement du 22 janvier 2007) pour un total de 229 334,47 $. [ 105 ] Selon la doctrine de l'enrichissement sans cause, Coppin-Deslandres se sont enrichis de 116 563,98 $ et Ouellette s'est appauvri d'autant. [ 106 ] De la même manière, Coppin-Deslandres se sont enrichis de 112 770,49 $ et Trudeau s'est appauvri d'autant. [ 107 ] Se pose maintenant la question de la date à laquelle les intérêts commencent à courir. [ 108 ] Des deux prétendus créanciers hypothécaires, seule Ouellette a soulevé, par demande reconventionnelle, une réclamation en répétition de l'indu, elle a donc droit à l'intérêt au taux légal et à l'indemnité additionnelle depuis sa demande reconventionnelle du 31 août 2009. [ 109 ] Quant à Trudeau, la reconnaissance par Coppin-Deslandres de son droit à la répétition de l'indu servira de point de départ au calcul des intérêts alors qu'ils auraient dû, dès lors, consigner le montant.

Dans leur mémoire, Coppin-Deslandres reconnaissent cette forme d'endettement et réitèrent l'offre faite au procès. Le procès a débuté le 16 octobre 2009 et je retiens cette date pour le calcul des intérêts, mais sans indemnité additionnelle en l'absence de demande formelle.

Les inscriptions au registre foncier [ 110 ] Je tiens pour nuls les actes mentionnés aux paragraphes 19 et 20 de la présente opinion. [ 111 ] Sont donc nuls les actes suivants ou encore les subrogations ou avis en rapport avec les actes ci-après décrits : Pour le lot 1 181 318 (app. 315) :

a) Hypothèque en faveur de 2309-7884 Québec inc. et 9094-2053 Québec inc. au montant de 112 600 $ sous le numéro 12 992 641.

b) Hypothèque en faveur de Pierre Audet au montant de 11 000 $ sous le numéro 13 161 010 qui a déjà été radiée.

c) Hypothèque en faveur de Fleurette Ouellette au montant de 75 000 $ sous le numéro 13 950 177.

d) Hypothèque en faveur de Gestion JFP inc. au montant de 12 000 $ sous le numéro 14 376 754.

e) Préavis d'exercice du recours hypothécaire de prise en paiement par 2309-7884 Québec inc. et sous le numéro 14 384 404.

f) Avis d'abandon de la prise en paiement par Gestion JFP inc. sous le numéro 14 557 144. Pour le lot 1 181 333 (app. 415) :

a) Hypothèque en faveur de 2309-7884 Québec inc. et de 9094-2053 Québec inc. sous le numéro 12 992 636 au montant de 120 000 $, dont l'inscription a déjà été radiée.

b) Hypothèque en faveur de 2309-7884 Québec inc. et 9094-2053 Québec inc. sous le numéro 12 992 641 au montant de 112 600 $ limité à 40 000 $, dont l'inscription est déjà radiée.

c) Cession de rang en faveur de 2309-7884 Québec inc. et de 9094-2053 Québec inc. sous le numéro 12 992 641, dont l'inscription a déjà été radiée.

d) Hypothèque en faveur de Fleurette Ouellette sous le numéro 12 992 644 au montant de 75 000 $, dont l'inscription a déjà été radiée.

e) Cession de rang en faveur de 2309-7884 Québec inc. et 9094-2053 Québec inc., dont l'inscription a déjà été radiée.

f) Hypothèque en faveur de Raymond Audet et Daniel Després sous le numéro 13 071 137 au montant de 50 000 $, dont l'inscription a déjà été radiée.

g) Hypothèque en faveur de Pierre Audet sous le numéro 13 161 090 au montant de 11 000 $, dont l'inscription a déjà été radiée.

h) Hypothèque en faveur de Daniel Trudeau sous le numéro 13 978 405 au montant de 220 000 $.

i) Hypothèque en faveur de Gestion JFP inc. sous le numéro 14 376 754 au montant de 12 000 $. [ 112 ] Plusieurs de ces actes ont été radiés dans la suite des prêts successifs et bien que l'arrêt en reconnaisse la nullité, il est inutile d'en ordonner la radiation. Il y aura lieu de faire radier les inscriptions qui subsistent au registre. [ 113 ] Les conclusions auxquelles j'en viens vident la question des dommages compensatoires alors qu'au terme d'un long processus, la situation patrimoniale de Coppin-Deslandres est rétablie. Il ne reste donc que les dommages généraux.

La responsabilité de Després et Audet [ 114 ] Le juge de première instance a conclu que ni Després ni Audet n'avaient commis de faute. Cette conclusion résulte de son appréciation des faits et, en l'absence de démonstration d'une erreur manifeste et dominante qui incombe à la

partie appelante, une cour d'appel ne peut intervenir [6] . [ 115 ] Ce n'est pas dire que j'avalise la situation de conflit d'intérêts qui résulte des prêts qu'ils ont eux-mêmes consentis sur la foi des fausses représentations, mais comme les prêts nés de ces conflits ont été payés à même des prêts successifs, qui finalement se sont consolidés dans les prêts de Ouellette et Trudeau, il m'est difficile, même en présence d'une faute, d'y voir un lien causal. [ 116 ] J'ajouterai que, en l'absence d'une preuve d'expertise sur l'étalon de conduite, qui sert à mesurer le degré de prudence requis du notaire qui est confronté à répétition avec des procurations venant de l'étranger, il m'est difficile de considérer sa conduite fautive au point de le tenir responsable des dommages généraux qui sont réclamés par Coppin-Deslandres et d'ainsi substituer mon appréciation à celle du juge de première instance. [ 117 ] Vu les évidents conflits d'intérêts, j'estime, par ailleurs, que ni Audet ni Després n'ont droit aux frais. [ 118 ] Enfin, comme l'intimée Ouellette devra supporter les frais dans l'instance qui porte sur sa demande en délaissement forcé, il serait redondant de la condamner aux frais de la requête en radiation.

CONCLUSION [ 119 ] Je propose donc d'accueillir l'appel avec dépens, à l'égard de l'intimée Ouellette et de rejeter la requête en délaissement forcé avec dépens, d'accueillir l'appel avec dépens contre l'intimé Trudeau et d'accueillir la requête en annulation d'actes hypothécaires et

radiation d'inscriptions sur le registre foncier, avec dépens contre les intimés Trudeau et Gestion JFP inc. [ 120 ] De prononcer la nullité des actes et avis ci-après décrits, savoir : Pour le lot 1 181 318 (app. 315), dont la désignation est : Un appartement tenu en copropriété divise portant le numéro 315 de l'immeuble situé au 65, rue St-Paul Ouest, en la ville de Montréal, Province de Québec, H2Y 3S5, connu et désigné comme étant : 1.

PARTIE PRIVATIVE : Le lot numéro UN MILLION CENT QUATRE-VINGT-UN MILLE TROIS CENT DIX-HUIT (1 181 318) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. 2. PARTIES COMMUNES : tous les droits, titres et intérêts indivis afférents au lot ci-dessus décrit dans les lots numéros UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-TROIS (1 285 243) et UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-QUATRE (1 285 244) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. Avec tout ce qui est incorporé, attaché, réuni ou uni par accession à cet immeuble et qui est considéré être immeuble en vertu de la Loi.

a) Hypothèque en faveur de 2309-7884 Québec inc. et 9094-2053 Québec inc. au montant de 112 600 $ sous le numéro 12 992 641.

b) Hypothèque en faveur de Pierre Audet au montant de 11 000 $ sous le numéro 13 161 010 laquelle a déjà été radiée.

c) Hypothèque en faveur de Fleurette Ouellette au montant de 75 000 $ sous le numéro 13 950 177.

d) Hypothèque en faveur de Gestion JFP inc. au montant de 12 000 $ sous le numéro 14 376 754.

e) Préavis d'exercice du recours hypothécaire de prise en paiement par 2309-7884 Québec inc. et sous le numéro 14 384 404.

f) Avis d'abandon de la prise en paiement par Gestion JFP inc. sous le numéro 14 557 144. Pour le lot 1 181 333 (app. 415), dont la désignation est : Un appartement tenu en copropriété divise portant le numéro 415 de l'immeuble situé au 65, rue St-Paul ouest, à Montréal, Qc, H2Y 3S5, connu et désigné comme étant : 1.

PARTIE PRIVATIVE : le lot numéro UN MILLION CENT QUATRE-VINGT-UN MILLE TROIS CENT TRENTE-TROIS (Lot 1 181 333) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. 2. PARTIES COMMUNES : tous les droits, titres et intérêts indivis afférents au lot ci-dessus décrit dans les lots numéros UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-TROIS (1 285 243) et UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-QUATRE (1 285 244) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. Avec tout ce qui est incorporé, attaché, réuni ou uni par accession à cet immeuble et qui est considéré être immeuble en vertu de la Loi.

a) Hypothèque en faveur de 2309-7884 Québec inc. et de 9094-2053 Québec inc. sous le numéro 12 992 636 au montant de 120 000 $, dont l'inscription a déjà été radiée.

b) Hypothèque en faveur de 2309-7884 Québec inc. et 9094-2053 Québec inc. sous le numéro 12 992 641 au montant de 112 600 $ limité à 40 000 $, dont l'inscription est déjà radiée.

c) Cession de rang en faveur de 2309-7884 Québec inc. et de 9094-2053 Québec inc. sous le numéro 12 992 641, dont l'inscription a déjà été radiée.

d) Hypothèque en faveur de Fleurette Ouellette sous le numéro 12 992 644 au montant de 75 000 $, dont l'inscription a déjà été radiée.

e) Cession de rang en faveur de 2309-7884 Québec inc. et 9094-2053 Québec inc., dont l'inscription a déjà été radiée.

f) Hypothèque en faveur de Raymond Audet et Daniel Després sous le numéro 13 071 137 au montant de 50 000 $, dont l'inscription a déjà été radiée.

g) Hypothèque en faveur de Pierre Audet sous le numéro 13 161 090 au montant de 11 000 $, dont l'inscription a déjà été radiée.

h) Hypothèque en faveur de Daniel Trudeau sous le numéro 13 978 405 au montant de 220 000 $.

i) Hypothèque en faveur de Gestion JFP inc. sous le numéro 14 376 754 au montant de 12 000 $. [ 121 ] Et d'ordonner la radiation des actes suivants : Pour le lot 1 181 318 (app. 315), dont la désignation est : Un appartement tenu en copropriété divise portant le numéro 315 de l'immeuble situé au 65, rue St-Paul Ouest, en la ville de Montréal, Province de Québec, H2Y 3S5, connu et désigné comme étant : 1.

PARTIE PRIVATIVE : Le lot numéro UN MILLION CENT QUATRE-VINGT-UN MILLE TROIS CENT DIX-HUIT

(1 181 318) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. 2. PARTIES COMMUNES : tous les droits, titres et intérêts indivis afférents au lot ci-dessus décrit dans les lots numéros UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-TROIS (1 285 243) et UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-QUATRE (1 285 244) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. Avec tout ce qui est incorporé, attaché, réuni ou uni par accession à cet immeuble et qui est considéré être immeuble en vertu de la Loi.

a) Hypothèque en faveur de 2309-7884 Québec inc. et 9094-2053 Québec inc. au montant de 112 600 $ sous le numéro 12 992 641.

b) Hypothèque en faveur de Fleurette Ouellette au montant de 75 000 $ sous le numéro 13 950 177.

c) Hypothèque en faveur de Gestion JFP inc. au montant de 12 000 $ sous le numéro 14 376 754.

d) Avis d'abandon de la prise en paiement par Gestion JFP inc. sous le numéro 14 557 144. Pour le lot 1 181 333 (app. 415), dont la désignation est : Un appartement tenu en copropriété divise portant le numéro 415 de l'immeuble situé au 65, rue St-Paul ouest, à Montréal, Qc, H2Y 3S5, connu et désigné comme étant : 1.

PARTIE PRIVATIVE : le lot numéro UN MILLION CENT QUATRE-VINGT-UN MILLE TROIS CENT TRENTE-TROIS (Lot 1 181 333) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. 2. PARTIES COMMUNES : tous les droits, titres et intérêts indivis afférents au lot ci-dessus décrit dans les lots numéros UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-TROIS (1 285 243) et UN MILLION DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE-QUATRE (1 285 244) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal. Avec tout ce qui est incorporé, attaché, réuni ou uni par accession à cet immeuble et qui est considéré être immeuble en vertu de la Loi.

a) Hypothèque en faveur de Daniel Trudeau sous le numéro 13 978 405 au montant de 220 000 $.

b) Hypothèque en faveur de Gestion JFP inc. sous le numéro 14 376 754 au montant de 12 000 $. [ 122 ] De rejeter sans frais l'appel à l'égard des intimés Audet et Després. [ 123 ] De prendre acte de l'offre de Coppin-Deslandres de rembourser les intimés Ouellette et Trudeau des sommes qu'ils ont déboursées à leur avantage et d'ordonner à Coppin-Deslandres de payer à l'intimée Ouellette la somme de 116 563,98 $, avec intérêt et indemnité additionnelle à compter du 31 août 2009, et à l'intimé Trudeau la somme de 112 770,49 $, avec intérêt à compter du 16 octobre 2009. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A.