2023 QCCQ 9850, 2023 QCCQ 9850

Joannides c. Crystal Hôtel de Montréal inc. 2023 QCCQ 9850 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-713582-205 DATE : 5 décembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MIKAËL JOANNIDES [...] Montréal (QC) [...] Demandeur c.

LE CRYSTAL HÔTEL DE MONTRÉAL INC. 1100, rue de la Montagne Montréal (QC) H3G 0A1 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur est un investisseur immobilier et, aux dates pertinentes au litige, il était propriétaire de l’unité de condominium numéro 610 se trouvant dans l’immeuble connu sous le nom de « Le Crystal », situé au centre-ville de Montréal. [ 2 ] En l’instance, il réclame à la défenderesse le montant total de 7 331,54 $, somme qui équivaut à divers montants qu’il n’aurait pas dû payer selon lui à la défenderesse.

Les montants dont il est question se détaillent ainsi : • Un montant de 825,11 $, correspondant à une contribution supplémentaire au fonds de réserve pour l’achat de meubles ; • Un montant de 3 442,37 $, représentant la quote-part qu’il a dû supporter pour des coûts additionnels en lien avec des rénovations majeures à l’immeuble Le Chrystal ; • Un montant de 3 064,06 $, correspondant à des frais de copropriété qu’il aurait payés deux fois. [ 3 ] La défenderesse conteste la réclamation en soulevant plusieurs moyens.

Pour l’essentiel, elle plaide que les montants réclamés ont fait l’objet de discussions et de l’acceptation des personnes ou entités concernées et, dans la dernière situation, elle propose que le demandeur ne fait pas valoir ses droits contre la bonne personne légale. LE CONTEXTE [ 4 ] Le Crystal est constitué de deux types de copropriétés divises. Un premier groupe de 52 unités où habitent de façon permanente les copropriétaires et un groupe de 131 unités qui forment la

section hôtelière de l’immeuble, administrée par la défenderesse comme un véritable établissement hôtelier. [ 5 ] L’unité 610 dont le demandeur est propriétaire fait

partie de cette

section hôtelière qui, selon la preuve non contestée, était exploitée et reconnue comme un établissement hôtelier de 5 étoiles. [ 6 ] Deux syndicats sont chargés de l’administration des immeubles. Le Syndicat de copropriété Le Crystal de la Montagne (Hôtel) et le Syndicat de copropriété Le Crystal de la Montagne (Sous-Jacent) (« collectivement : SYNDICAT »). [ 7 ] Par ailleurs, un contrat titré « Convention régissant le syndicat de location » [1] (« Convention de Location ») est intervenu entre les parties au litige qui, pour l’essentiel, oblige les copropriétaires de chacune des unités comprises dans la

section hôtelière à faire

partie du syndicat de location et à respecter les obligations qui y sont décrites, notamment celles énoncées aux clauses 4 à 6.

[ 8 ] La Convention de Location désigne la défenderesse comme étant la locataire et la

partie qui exploite le syndicat de location. En termes simples, elle se charge des diverses opérations de la

section hôtelière et est la gestionnaire des fonds qu’elle reçoit, lesquels forment dans certains cas une réserve pour une raison ou une autre et doivent être ultimement distribués aux copropriétaires lorsque les circonstances y donnent lieu. [ 9 ] En particulier, quoique très

sommairement exposées, les clauses de la Convention de Location imposent aux propriétaires de chacune des unités l’obligation de payer une

partie du coût des réparations majeures à l’immeuble (suivant leur quote-part), maintenir en bon état leur propre unité et payer pour le remplacement du mobilier lorsque l’usure normal a fait son œuvre avec le temps. [ 10 ] En 2018, après une période d’exploitation de 10 ans, la

section hôtelière de l’immeuble et ses diverses unités nécessitent une mise à niveau pour respecter les normes d’un établissement hôtelier 5 étoiles. Pour être mis au goût du jour, tout ou presque doit être remplacé ou rénové: la peinture, les tapis, les rideaux, le mobilier dans les unités, et ainsi de suite. [ 11 ] Une sorte de comité de planification et surveillance est constitué (« Comité des Rénovations »). Il regroupe des représentants des copropriétaires et de la défenderesse. Le demandeur en fait partie, du moins au cours d’une certaine période. [ 12 ] La prévision budgétaire finale est établie à 3,8 M $.

Le montant est accepté par tous les copropriétaires lors d’une assemblée générale. La réalisation de tous les travaux est toutefois effectuée avec un dépassement de coût de 225 802 $. [ 13 ] En 2020, survient la pandémie mondiale. Pendant un an, plus ou moins, la défenderesse maintient l’exploitation de la

section hôtelière. Le taux d’occupation, on s’en doute, ne s’élève toutefois qu’à seulement 10 %. [ 14 ] Devant cette situation, désastreuse pour bien des gens uniquement du point de vue économique, la défenderesse décide de résilier la Convention de Location. Elle transmet, comme le prévoit la convention, un préavis de 60 jours à tous les propriétaires d’unité dans la

section hôtelière. L’exploitation de la

section hôtelière cesse en février 2021. [ 15 ] En janvier 2023, les propriétaires des diverses unités de copropriété divise conviennent que la meilleure solution demeure la vente de cette

partie de l’immeuble. Aussi, pour un prix global de 36,5 M $, les 131 copropriétaires vendent l’ensemble de la

section hôtelière à une société désignée sous le nom de « Warwick ». Le demandeur, suivant la quote-part qu’il détenait dans cette

partie de l’immeuble, a bien reçu la portion qui lui revenait sur le prix total de vente. [ 16 ] C’est dans ce contexte que le demandeur a intenté son recours contre la défenderesse le 18 novembre 2021. Il conteste plusieurs des dispositions de la Convention de Location et estime avoir payé trop par rapport à ce qu’il aurait dû selon les ententes et clauses pertinentes. ANALYSE ET MOTIFS [ 17 ] L’

article 2803 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoit ce qui suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 18 ] Les auteurs Jean-Claude Royer et Catherine Piché [2] expliquent ainsi la portée de cet

article : 150 - Fondement – Le principe énoncé à l'

article 2803 C.c.Q. a son fondement dans l'existence de deux grandes présomptions expérimentales, soit celle de la normalité des actes et des choses et celle de la conservation des droits. Il n'est pas conforme à l'état habituel des choses qu'une personne soit la débitrice d'une autre. Celui qui allègue ce fait doit le prouver. Il doit établir le contrat, la faute ou tout autre fait qui a créé son droit. D'autre part, si le demandeur a prouvé les faits générateurs de son droit, le fardeau de démontrer sa modification ou son extinction incombe au défendeur.

En effet, toute personne est présumée avoir conservé son droit. Ainsi, lorsqu'un prêteur a établi son contrat, il appartient alors à l'emprunteur de démontrer la nullité, la modification ou l'extinction de son obligation. (…) 181 - Généralités – La

partie qui a le fardeau de persuasion perd son procès si elle ne réussit pas à convaincre le juge que ses prétentions sont fondées. Ainsi, l'action du demandeur sera rejetée si celui-ci n'établit pas les actes ou les faits générateurs de son droit.

D'autre part, le défendeur sera condamné à exécuter sa prestation s'il ne prouve pas son extinction. [3] [ 19 ] Le Tribunal, pour trancher le litige qui oppose les parties, traitera des réclamations du demandeur en les reprenant les unes à la suite des autres. [ 20 ] Par contre, le Tribunal souligne immédiatement qu’il rejette l’argumentaire du demandeur pour tout ce qui touche ses allégations selon lesquelles la Convention de Location est un contrat d’adhésion et qu’elle est inéquitable à son égard. [ 21 ] D’une part, le demandeur est un investisseur immobilier expérimenté.

L’achat de l’unité 610 n’était pas une première pour lui. Il avait déjà été propriétaire d’une autre unité dans Le Chrystal et de certaines autres ailleurs, notamment dans l’hôtel Saint-Sulpice. Comme dans ces autres cas, il n’avait pas acheté l’unité 610 pour y demeurer avec sa famille.

C’était uniquement un investissement commercial et il était tout à fait libre de l’effectuer ou non. [ 22 ] D’autre part, des allégations que le demandeur formule dans sa demande judiciaire, de même que suivant le témoignage qu’il rend séance tenante, il en ressort de façon manifeste que, ce dont il se plaint surtout en réalité, est avant tout l’inexistence d’une reddition de compte de la part de la défenderesse ou le caractère imparfait des explications reçues. Ainsi, à la page 2 de son document titré « Précisions de la

partie demanderesse », il écrit :

« Mais même dans ce cas de figure, que tous les droits lui aient été conférés par la convention, il ne peut faire fi des obligations quoiqu’élémentaires, comme celle de présenter des factures appropriées. En effet, il ne peut refuser de rendre compte de ses dépenses chargées au propriétaire et ne fournir aucun ou au mieux, des justificatifs suffisamment détaillés pour qu’on puisse en vérifier l’exactitude.

C’est un principe de droit basique. » [ 23 ] Or, les tribunaux, à maintes reprises, ont décidé que la juridiction de la Cour du Québec, encore plus lorsqu’elle siège en matière de petites créances, est bien circonscrite. La Cour du Québec est un tribunal statutaire. Elle n’est pas le tribunal de droit commun au Québec [4] .

Sa compétence est d’attribution, en ce sens qu’elle se limite seulement aux matières spécifiques que le législateur lui a confiées dans un texte loi [5] . [ 24 ] En matière de petites créances, la compétence de la Cour du Québec est ainsi limitativement associée à une créance, une « petite créance » comme le mentionne le

titre II du C.p.c . attributif de compétence [6] .

Ce dont il est question est essentiellement l'exécution d'une obligation ou le paiement d'une dette (droit personnel) et non l’exercice d’un droit qui porte directement sur un bien, meuble ou immeuble (droit réel) [7] . [ 25 ] Ainsi, la Division des petites créances n’a pas la compétence requise pour ordonner une reddition de compte ou se saisir d’une demande à cet égard, une procédure spécifique relevant de surcroît de la Cour supérieure étant prévue aux articles 675 et ss du C.p.c. [8] . [ 26 ] Par ailleurs, une réclamation monétaire qui nécessite que la Division des petites créances se penche au préalable sur la légalité ou la nullité d'une décision, d'une résolution ou d'un règlement adopté par un organisme ou une personne morale n’est pas davantage recevable. [ 27 ] Partant, les tribunaux ne considèrent pas comme une petite créance les demandes nécessitant que le juge se prononce au préalable sur la légalité d’une décision, d’une résolution ou d’un règlement d'une personne morale [9] , d'une assemblée générale de copropriétaires [10] , d’un syndicat d’une copropriété [11] ou du conseil d'administration d’une coopérative d’habitation [12] . [ 28 ] La Cour du Québec, qu’elle siège ou non en Division des petites créances, n'a donc pas la compétence voulue pour annuler une décision ou une résolution prise par un organisme ou tout autre personne morale.

Cette compétence est plutôt celle de la Cour supérieure qui est le tribunal de droit commun (art. 34 C.p.c. ). [ 29 ] Le demandeur, sous le couvert d’une réclamation inférieure à 15 000 $, ne peut donc pas faire indirectement devant la Division des petites créances de la Cour du Québec ce qu’il aurait dû faire devant la Cour supérieure. [ 30 ] En gardant à l’esprit ces premières conclusions, le Tribunal s’attarde maintenant à chacune des réclamations du demandeur. 1.

La réclamation de 825,11 $ : augmentation de la réserve pour meubles [ 31 ] Cette réclamation est en lien avec la réserve pour meubles prévue à l’article 4.1.2 de la Convention de Location.

Elle prévoit que, sur chaque vente brute, le syndicat de location peut en déduire un montant de 2 % qui doit être déposé dans le fonds de réserve pour meubles. [ 32 ] L’article 5.11 prévoit que les montants sont détenus en fidéicommis pour le bénéfice des copropriétaires jusqu’à ce que le locataire soit tenu de les employer pour l’achat, la réparation ou l’acquisition de meubles aux termes de la Convention de Location. [ 33 ] Pendant l’exécution des réparations majeures dont il est question plus haut, il a été décidé de puiser dans le fonds de réserve pour meubles pour faire face au dépassement de coûts.

Puis, pour renflouer le fonds, devenu déficitaire dans ce contexte, les copropriétaires ont tous été appelés à contribuer selon leur quote-part respective. [ 34 ] En août et septembre 2020, le demandeur a donc constaté que la défenderesse avait déduit à la source les montants respectifs de 432,75 $ et 392,36 $.

Il considère que les déductions ont été effectuées illégalement par la défenderesse et réclame donc le remboursement du montant total de 825,11 $. [ 35 ] La prépondérance de la preuve révèle que la décision prise à cet égard, loin d’être arbitraire, a fait l’objet de discussions lors des assemblées du Comité des rénovations [13] . Cette décision a été approuvée par ce comité et elle n’a jamais été visée par une opposition ou contestation formelle de la part du Syndicat de location ou de l’un ou l’autre des autres copropriétaires ou du SYNDICAT.

Le demandeur, du moins pour une certaine période, a même été impliqué dans le Comité des rénovations. [ 36 ] Le Tribunal ne peut pas remettre en question ici cette décision qui n’a fait l’objet d’aucune attaque formelle devant un tribunal compétent. Cette réclamation est donc rejetée. 2.

La réclamation de 3 442,37 $ : quote-part pour les coûts additionnels [ 37 ] Cette réclamation se rapporte à l’augmentation des coûts pour la réalisation de tous les travaux à l’immeuble Le Crystal dans le contexte exposé plus haut et à la quote-part que le demandeur a dû supporter en conséquence. [ 38 ] Initialement, dit-il, le coût total du projet était évalué entre 2,5 M $ à 3 M $ [14] , au pire à 3,2 M $. Par la suite, il a été établi à 3,8 M $.

Finalement, il y a eu un dépassement des coûts de l’ordre de 225 802 $ par rapport à ce dernier montant. [ 39 ] Le demandeur a reçu à la fin des travaux une facture additionnelle de 3 442,37 $. Pour lui, il s’agit d’un montant plus élevé que ce qui avait été annoncé lors d’une assemblée générale des copropriétaires. Il estime que ce montant a été imposé par la défenderesse.

[ 40 ] Dans le document titré « Précisions de la

partie demanderesse » qu’il a joint à sa demande judiciaire, il écrivait, en parlant du gestionnaire (la défenderesse), qu’il avait réclamé le montant précité « en dépit de présentation de factures concordantes et représentatives des dépenses effectuées par lui ». Séance tenante, il déclare qu’il conteste que « je dois payer ce montant si je n’ai pas de facture ».

Ainsi, il se plaint de ne pas avoir eu toutes les explications recherchées et ajoute que, s’il a les preuves de toutes les réparations, « il accepte de payer ». [ 41 ] Cette réclamation doit être rejetée pour deux raisons. [ 42 ] D’une part, comme déjà mentionné, toute la question du dépassement des coûts a été discutée entre toutes les parties et personnes concernées, dont le Comité des rénovations.

Personne n’a entrepris une quelconque procédure aux fins de contester ou de s’opposer aux décisions prises avant ou pendant le déroulement des travaux. [ 43 ] D’autre part, il est manifeste que ce qui est aujourd’hui recherché par le demandeur n’est pas autre chose qu’une reddition de compte, même partielle, de la part de la défenderesse. [ 44 ] Cette demande est irrecevable devant la Division des petites créances. 3. La réclamation de 3 064,06 $ au

titre de frais de copropriété [ 45 ] Le demandeur soutient que, pendant la période de la Covid-19, il a dû contribuer deux fois aux mêmes frais de copropriété auxquels il était normalement assujetti. [ 46 ] Il explique que la défenderesse, s’appuyant sur l’article 4.2.4 de la Convention de Location, a retenu à la source le montant de 3 064,06 $, sans jamais qu’elle le remette au SYNDICAT.

Ce dernier, dit-il, lui en a donc réclamé le paiement, l’obligeant à payer une deuxième fois ce même montant. [ 47 ] La preuve présentée par les deux parties à ce sujet est à la fois vague et incomplète. [ 48 ] Le 11 novembre 2020, une mise en demeure [15] a été transmise à la défenderesse par SYNDICAT. Par cette mise en demeure, SYNDICAT exigeait que la défenderesse lui verse respectivement 155 765,25 $ et 37 075,04 $, représentant avec les intérêts le total des retenues que cette dernière avait prélevées au cours des mois de mars à août 2020 auprès des divers copropriétaires.

Les retenues correspondaient aux frais de copropriété que les copropriétaires devaient acquitter et que la défenderesse devait remettre au SYNDICAT suivant les clauses 4.2 et 6.11 de la Convention de Location. Elle ne l’avait pas fait dans les délais envisagés suivant la Convention de Location. [ 49 ] Le représentant de la défenderesse témoigne que les montants recherchés par SYNDICAT lui ont été entièrement payés par la suite. [ 50 ] Le demandeur n’est pas en mesure de contredire cette information aujourd’hui.

La preuve ne révèle pas qu’une poursuite a été entreprise à ce sujet par SYNDICAT contre la défenderesse. [ 51 ] Par ailleurs, aucun représentant de SYNDICAT n’a témoigné non plus, que ce soit sur ce qui s’est produit à la suite de l’envoi de la mise en demeure précitée ou sur le fait que le demandeur a dû, semble-t-il, payer une deuxième fois le même montant pour les frais de condominium. Le SYNDICAT n’existerait plus aujourd’hui. [ 52 ] Bref, des éléments importants et des questions déterminantes restent sans réponse.

Entre autres, il y a lieu de se demander pourquoi le demandeur n’a pas fait intervenir SYNDICAT au litige ou, autrement, intenté une réclamation directement contre lui pour réclamer le remboursement des frais de condominium qu’il dit avoir payé deux fois. [ 53 ] Dans ces circonstances, la réclamation doit être tranchée en fonction de la charge de la preuve. C’est le demandeur qui, au premier chef, avait le fardeau de présenter une preuve probante et prépondérante du bien-fondé de sa réclamation.

En raison des lacunes soulignées plus haut, le Tribunal doit conclure qu’il n’a pas satisfait à ses obligations en matière de preuve. [ 54 ] Cette troisième et dernière réclamation sera donc aussi rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande judiciaire du demandeur, avec les frais de justice en faveur de la défenderesse. __________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q . Date d’audience : 19 septembre 2023

[2] Jean-Claude ROYER et Catherine PICHÉ, La preuve civile , 5 e édition, Montréal, Éditions Yvon Blais inc, 2016, 1634 p. [5] Régie de l'assurance maladie du Québec c . Esfandiari , (C.Q., 2016-06-27), 2016 QCCQ 5801 , SOQUIJ AZ-51300330 . [8] Laperrière c. Succession de Thibodeau , 2017 QCCQ 11561 , par. 48-49 ; Lefebvre c. Perras , 2017 QCCQ 8744 ; Choquette c. Choquette , 2014 QCCQ 12996 , par. 19-27 ; Bouchard (Succession de) c. Pelletier , 2013 QCCQ 1992 , par. 27 ; Nikova c. Meunier (Chrysalide Institut de santé) , 2012 QCCQ 14488 ; Branchaud c. Branchaud , 2012 QCCQ 171 ; Francoeur c.

Francoeur , 2010 QCCQ 3013 ; Lapointe c. D'Amours (Succession de) , 2008 QCCQ 8411 , par. 2 et 3 ; Sévigny c. Fortier , [2005] AZ 50325969 (C.Q.) .