2019 QCCQ 8295, 2019 QCCQ 8295

Durocher c. Petosa 2019 QCCQ 8295 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUCE LOCALITÉ DE SAINT-JOSPEH-DE-BEAUCE « Chambre civile » N° : 350-32-010311-175 DATE : 20 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARC DUROCHER MARIE-CLAUDE DROUIN [...] St-Georges (Québec) [...]

Partie demanderesse c. MICHAEL PETOSA LISETTE LACHANCE [...] St-Georges (Québec) [...]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Les demandeurs Marc Durocher (« monsieur Durocher ») et Marie-Claude Drouin (« madame Drouin ») réclament aux défendeurs Michaël Petosa (« monsieur Petosa ») et Lisette Lachance (« madame Lachance ») la somme de 13 367,66 $. [ 2 ] Ils affirment que la maison achetée des défendeurs est affectée de vices cachés et réclament le coût des travaux pour les réparations. [ 3 ] Les défendeurs affirment ne pas être responsables de cette situation.

Au moment de la vente, il n’avait aucune connaissance d’une situation particulière quant à l’immeuble. Selon les défendeurs, l’inspecteur des demandeurs aurait dû se rendre compte des fragilités de la toiture, qui comptait plus de 24 ans d’âge. Ils considèrent que les demandeurs n’ont pas été des acheteurs prudents. QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Le Tribunal identifie les questions suivantes : • Les demandeurs peuvent-ils profiter de la garantie légale contre les vices cachés ? • Quels sont les dommages, le cas échéant ? LE CONTEXTE [ 5 ] Le Tribunal retient les faits qui suivent pour les fins de son jugement.

[ 6 ] La maison des défendeurs a été bâtie en 1968. Selon la déclaration des vendeurs, la toiture de la maison aurait été refaite « + ou - » en 1993. Les défendeurs y habitent depuis 2003. [ 7 ] À la fin du mois mars 2017, les demandeurs font une offre d’achat sur la maison des défendeurs. Après une contre-offre, les parties s’entendent sur un prix de vente de 138 000 $ et prise de possession le 30 juin 2017. L’acceptation de l’offre est également conditionnelle à une inspection. [ 8 ] Le 5 avril 2017, les défendeurs procèdent à une inspection de la maison.

Ils sont accompagnés par Doris Vigneault, inspecteur en bâtiment. À cette occasion, le père de madame Drouin et l’inspecteur montent sur la toiture qui est encore partiellement enneigée. [ 9 ] Se déclarants satisfaits du résultat de l’inspection, les défendeurs confirment la vente. [ 10 ] Vers le 3 juillet 2017, les demandeurs prennent possession de la maison et débutent des travaux de rénovation. [ 11 ] Au début du mois d’août, lors de travaux dans une des chambres, les demandeurs enlèvent les plinthes murales et constatent de la moisissure sur le gypse.

Poussant leurs investigations, ils ouvrent un mur, ils constatent la présence de moisissures, de champignons et d’infiltrations d’eau qui semblent provenir du toit. [ 12 ] Dans les jours qui suivent, les demandeurs communiquent avec monsieur Petosa pour l’aviser de la situation. Ce dernier se présente sur les lieux avec un ami pour constater la situation.

Il demande au père de monsieur Durocher une estimation du coût des travaux. [ 13 ] Étant sans réponse de monsieur Petosa, les demandeurs font parvenir une mise en demeure aux défendeurs leur demandant de venir constater la situation dans les 10 jours et de supporter le coût des travaux de réparation. [ 14 ] Encore sans réponse des défendeurs, le père de madame Drouin réussi à joindre à nouveau monsieur Petosa au téléphone. La conversation est courte.

Madame Lachance prend le téléphone et demande au père de madame Drouin de « cesser de les harceler ». [ 15 ] Face à cette fin de non-recevoir par les défendeurs, les demandeurs ont engagé un entrepreneur spécialisé pour ouvrir le mur. Les photos produites par les demandeurs démontrent l’ampleur des dommages à l’intérieur des murs.

Il est possible d’y constater beaucoup de moisissures et champignons en plus de la dégradation avancée du bois par l’eau. [ 16 ] Dans les semaines qui suivent, les demandeurs font faire les travaux correctifs et changent la toiture. [ 17 ] À terme, les demandeurs identifient cinq emplacements où la toiture coule. Des éléments de bois sont pourris par endroit, principalement en bordure. Selon cet entrepreneur, la cause la plus probable des infiltrations serait un mauvais entretien de la toiture. [ 18 ] Le 27 novembre 2018, les demandeurs déposent la demande contre les défendeurs.

ANALYSE [ 19 ] À moins qu’une vente soit faite sans garantie légale, le vendeur a l’obligation de garantir que la résidence vendue est exempte de vices cachés. L’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 20 ] La jurisprudence établit quatre conditions pour se prévaloir de la garantie contre les vices cachés [1] : (

i) que le vice présente une certaine gravité; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 21 ] Le vice doit aussi avoir été dénoncé en temps opportun. Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective [2] .

Le Tribunal doit évaluer l’examen fait par l’acheteur de l’immeuble en le comparant à celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence. [ 22 ] Il ne fait pas de doute que des infiltrations d’eau provenant de la toiture d’une maison constituent un vice grave qui diminue l’usage de l’immeuble. Le vice n’a pas été dénoncé aux demandeurs avant la vente. Les photos démontrent clairement que les dommages sont antérieurs à la vente.

L’état du bois, la présence des champignons et la contamination de la mousse démontrent que les infiltrations surviennent depuis plusieurs années. [ 23 ] Également, le Tribunal retient de la preuve que les demandeurs ont informé les défendeurs de la situation. La fin de non- recevoir exprimée par les défendeurs face aux problèmes vécus par les demandeurs dégageaient ces derniers de continuer à informer les

défendeurs. [ 24 ] En somme, le litige se résume à déterminer si le vice était caché, ce qui soulève la question de la diligence des acheteurs. [ 25 ] Dans Rivard c . Asselin [3] , la Cour d’appel résume ainsi la conduite d’un acheteur diligent : [7] Un acheteur prudent et diligent se doit de faire une inspection de l’immeuble qu’il se propose d’acquérir. Cet examen doit être attentif et sérieux. En présence d’un indice de nature à soulever chez l’acheteur un soupçon quant à la présence de vices, il est tenu de pousser l’examen. Il se doit de vérifier de façon satisfaisante ce qui est suspect.

Il n’est toutefois pas tenu d’ouvrir les murs et de creuser les fondations ni de faire appel à un expert. De plus, si le vendeur dénonce des problèmes existants, l’acheteur se doit d’en faire un examen approprié. S’il n’a pas les connaissances nécessaires pour écarter la possibilité que le bien soit affecté d’un vice, l’acheteur doit obtenir une aide spécialisée. Dans ce cas, s’il omet de demander de l’aide, il agit de manière négligente et ne satisfait pas à la norme de l’acheteur prudent et diligent. [ 26 ] Les demandeurs ont-ils été diligents dans leur démarche ? Le Tribunal conclut que non.

Voici pourquoi. [ 27 ] En bref, les demandeurs ont manqué de prudence dans le suivi de l’inspection du toit. Monsieur Vigneault souligne dans son rapport que le toit était partiellement enneigé avec de la glace au moment de leur visite. Il note aussi que la membrane de la toiture sera durable pour encore quelques années avec un entretien. [ 28 ] Toutefois, monsieur Vigneault, lors de son témoignage, précise qu’il n’était pas possible de voir une portion importante de la toiture. Il a donc informé monsieur Drouin, père de la demanderesse qui l’accompagnait, de vérifier le toit après la fonte des neiges.

Monsieur Vigneault n’est pas contredit sur cette version. [ 29 ] Bien que les demandeurs aient pu trouver un certain réconfort dans le rapport préachat, ils savent que l’ensemble de la toiture n’a pas été examinée complètement à cause de la présence de la glace et de la neige. [ 30 ] Ils savent aussi (ou auraient dû savoir par monsieur Drouin) que monsieur Vigneault a recommandé à ce dernier de vérifier la toiture après la fonte des neiges. [ 31 ] Or, les demandeurs n’ont fait aucun suivi sur la toiture n’a été fait avant la prise de possession. [ 32 ] L’âge de la toiture est incertain mais elle aurait au moins plus de 20 ans.

Son âge est un facteur qui nécessitait objectivement une plus grande attention de la part des demandeurs, même en l’absence de connaissances particulières de leur part.

La jurisprudence reconnait que l' âge de la propriété est un facteur important, puisque la durée de vie utile du recouvrement d'une toiture dépasse rarement une vingtaine d'années [4] . [ 33 ] Le fait de ne pas avoir fait une inspection additionnelle après la fonte des neiges, à la suite du conseil de l’inspecteur, est également une situation qui remet en cause la diligence des acheteurs [5] . [ 34 ] Considérant l’âge de la toiture, le caractère limité de l’inspection visuelle au mois d’avril et la recommandation de suivi par monsieur Vigneault, le Tribunal conclut que l’ensemble de ces facteurs créés une situation où les demandeurs auraient dû pousser plus amplement l’inspection de la toiture par des démarches additionnelles. [ 35 ] En conséquence, les demandeurs ne se sont pas montrés des acheteurs diligents dans cette affaire, malgré leur bonne foi.

Pour ces motifs, le tribunal : REJETTE la demande; LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. Date d’audience : 22 août 2019