2015 QCCA 644, 2015 QCCA 644

Immeubles Bernadet inc. c. Kerzérho 2015 QCCA 644 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-024441-149 (500-17-066018-113) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 17 avril 2015 CORAM : LES HONORABLES MARIE-France BICH , J.C.A. NICHOLAS KASIRER , J.C.A. MARTIN VAUCLAIR , J.C.A. APPELANTE AVOCAT LES IMMEUBLES BERNADET INC. M e MARC LANTEIGNE ( de Grandpré Joli-Coeur S.E.N.C.R.L. ) INTIMÉS AVOCAT JEAN KERZÉRHO LYNE CÔTÉ Me MARK SAVARD (absent) ( Centre Legal FLEURY SENC ) MIS EN CAUSE AVOCAT ANDRÉ BERNADET RENÉ PÉLOQUIN

En appel d'un jugement rendu le 16 avril 2014 par l'honorable Nicole Bénard, de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Responsabilité et dommages – vices cachés – immeuble. Greffière d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 30 Suite de l'audition de 15 avril 2015. Arrêt déposé ce jour – voir page 3. Marcelle Desmarais Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les intimés acquièrent de l'appelante les unités dont ils sont aujourd'hui copropriétaires dans un bâtiment entièrement restauré et rénové par la seconde à la suite d'un incendie.

D'importants vices cachés ayant été découverts [1] , puis dûment dénoncés en avril 2010, les parties, ainsi qu'une quatrième personne, M. René Péloquin [2] , obtiennent en août 2010 une estimation des travaux de réfection requis ainsi que du prix de ceux-ci. Elles concluent en conséquence une transaction aux termes de laquelle chacune d'elles s'engage à acquitter le quart des coûts ainsi envisagés. Un contrat est d'ailleurs signé en ce sens avec la firme (Bisson Expert) chargée de procéder aux travaux en question.

Les coûts prévus sont de 19 175 $ plus taxes, pour un total de 21 643,78 $. [ 2 ] Les travaux de réfection commencent et les employés de Bisson Expert constatent rapidement que la situation est beaucoup plus sérieuse que le premier diagnostic ne permettait de le croire et que les correctifs requis seront plus imposants. Bisson Expert informe

donc immédiatement les parties (y compris l'appelante, dont l'un ou l'autre représentant [3] est quotidiennement présent sur le chantier depuis le début) que des travaux supplémentaires devront être faits, qui exigent notamment la démolition complète du plancher de l'appartement occupé par l'intimée Côté, au rez-de-chaussée, de façon à ce qu'on puisse faire le nécessaire dans le vide sanitaire. Par l'intermédiaire de ses représentants, MM. Péloquin et Bernadet [4] , l'appelante, sans nier l'existence du problème, manifeste toutefois son désaccord avec les travaux supplémentaires.

Cependant, plutôt que de voir alors à une autre solution, celle que propose Bisson Expert ne leur convenant pas, MM. Bernadet et Péloquin partent en vacances, chacun de leur côté. [ 3 ] En leur absence, les travaux se poursuivent, puisqu'ils ne peuvent être laissés en plan et se révèlent urgents. Il va sans dire que la démolition du plancher ne laissera pas intacte l'unité de Mme Côté (dont la cuisine et la salle de bains ne survivront pas), forcera celle-ci à déménager ailleurs pendant la durée des travaux et exigera ensuite une remise en état des lieux.

Les travaux se termineront quelque temps après le retour de MM. Bernadet et Péloquin. L'appelante refuse d'assumer les coûts supplémentaires rattachés à la correction des vices ainsi que ceux qu'a nécessités la remise en état de l'unité de Mme Côté. [ 4 ] Les intimés poursuivent l'appelante ainsi que MM. Bernadet et Péloquin en responsabilité, sur la base de la garantie du vendeur prescrite par les articles 1726 et s. C.c.Q. Le 16 avril 2014, la Cour supérieure, tout en rejetant l'action à l'endroit de MM.

Bernadet et Péloquin, l'accueille en ce qui concerne l'appelante et condamne celle-ci à assumer la totalité des coûts de réparation des vices cachés (moins la portion que l'appelante a réglée en vertu de la transaction du mois d'août 2010) ainsi que des coûts de remise en état de l'unité de l'intimée Côté.

Elle condamne en outre l'appelante à verser 5 000 $ à celle-ci et 2 000 $ à l'intimé Kerzéhro afin de les indemniser des troubles et inconvénients engendrés par la situation. [ 5 ] L'appelante se pourvoit à l'encontre des conclusions suivantes du jugement : [62] ACCUEILLE la requête contre Les Immeubles Bernadet inc.; [63] CONDAMNE Les Immeubles Bernadet inc. à payer conjointement et solidairement aux demandeurs, Lyne Côté et Jean Kerzérho la somme de 35 435,20 $, le tout avec intérêts et indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à partir de la mise en demeure signifiée le 13 avril 2011; [64] CONDAMNE Les Immeubles Bernadet inc. à payer à Lyne Côté la somme de 35 857,10 $, le tout avec intérêts et indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à partir de la mise en demeure signifiée le 13 avril 2011; [65] CONDAMNE Les Immeubles Bernadet inc. à payer à Lyne Côté la somme de 5 000 $, à

titre de dommages pour stress, troubles, inconvénients et perte de jouissance de sa propriété, le tout avec intérêts et indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à partir de la mise en demeure signifiée le 13 avril 2011; [66] CONDAMNE Les Immeubles Bernadet inc. à payer à Jean Kerzérho la somme de 2 000 $, à

titre de dommages pour stress, troubles, inconvénients et perte de jouissance de sa propriété, le tout avec intérêts et indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à partir de la mise en demeure datée du 11 avril 2011 et signifiée le 13 avril 2011; [67] LE TOUT AVEC DÉPENS y compris les frais d’expert. * * [ 6 ] Essentiellement, l'appelante, dont les moyens sont de fait ou mixtes de droit et de fait, demande ici rien moins qu'un nouveau procès au terme duquel sa thèse, plutôt que celle des intimés, serait retenue par notre cour, en vertu d'une réévaluation complète de la preuve. [ 7 ] Or, malgré une erreur au

chapitre du montant des dommages, cet exercice de réévaluation n'est pas justifié en l'espèce, l'appelante ne se déchargeant pas de son fardeau d'établir les erreurs manifestes et déterminantes qu'elle reproche à la juge de première instance, au vu de la norme de contrôle applicable [5] . Elle ne montre en effet pas qu'une telle erreur ait été commise, qui priverait le jugement « d'une assise nécessaire en faits, faussant ainsi le dispositif » [6] .

Elle ne montre pas non plus que le jugement est entaché d'une erreur de droit de nature à affecter l'issue du litige. [ 8 ] Le principal moyen d'appel de l'appelante, et le seul qui mérite l'attention de la Cour, est le suivant : l'appelante estime que l'absence, en violation de l'

article 1739 C.c.Q. , d'une dénonciation écrite des vices aggravés et des nouveaux travaux – travaux auxquels elle s'opposait et qui ont été exécutés en l'absence de ses représentants – l'a privée de l'occasion de vérifier l'existence du problème auquel on prétendait vouloir remédier, de faire expertiser les lieux, de vérifier également l'utilité ou la nature des travaux correcteurs suggérés et enfin de voir elle-même à des réparations qui auraient pu être moins coûteuses. Elle estime aussi que, n'ayant jamais été mise en demeure d'assumer le coût des travaux supplémentaires, elle ne saurait y être tenue en vertu de l'

article 1602 C.c.Q. [ 9 ] Considérant le contexte particulier de la présente affaire ainsi que les principes reconnus par la Cour dans l'arrêt Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd. [7] , on ne voit pas comment l'appelante pourrait se plaindre de n'avoir pas reçu l'avis prévu par l'

article 1739 C.c.Q. [ 10 ] Tout d'abord, l'appelante, par l'intermédiaire de son représentant Péloquin, a reçu une dénonciation écrite des vices, le 11 avril 2010, sous la plume de l'intimée Côté. Elle a donc eu depuis cette date l'occasion, le temps et les moyens de vérifier l'existence, la nature et l'ampleur desdits vices et d'y remédier elle-même, ce qu'elle a choisi de ne pas faire.

La transaction d'août 2010 ne constitue pas une excuse et elle ne peut se plaindre aujourd'hui de n'avoir pas pu faire expertiser les lieux à l'époque. [ 11 ] Ensuite, dès que commencent les travaux de réfection prévus par cette transaction et menés par Bisson Expert, l'appelante est présente sur le chantier, par l'intermédiaire d'un représentant, et elle se trouve constamment mêlée à ce qui s'y passe et informée en tout temps. Lorsque Bisson Expert réalise que les vices sont plus graves et que d'autres travaux seront nécessaires, elle le fait immédiatement

savoir à l'appelante ainsi qu'aux intimés. [ 12 ] Puisqu'il fallait procéder sans délai aux travaux en question (on ne pouvait en effet pas laisser l'appartement de l'intimée Côté dans l'état dans lequel il se trouvait), il n'y avait pas lieu d'envoyer un avis écrit à l'appelante, l'urgence dispensant les intimés de cette obligation, et plus encore lorsqu'on sait que, après avoir été avisé de la situation, M. Bernadet a choisi (tout comme M. Péloquin d'ailleurs) de partir en vacances plutôt que de s'attaquer au problème, ce qui, dans les circonstances, peut être interprété comme une renonciation à recevoir l'avis prévu par l'

article 1739 C.c.Q. [8] . [ 13 ] Cela étant, il y a lieu, comme dans l'affaire Claude Joyal inc. [9] , de faire droit à la solution que proposent les professeurs Jobin et Cumyn : 169 - Préavis. Sanction - Le préavis constitue une condition de fond de la garantie. Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée, selon la jurisprudence. Il s'agit certes d'une sanction sévère.

Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l'a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment. Il n'en reste pas moins que cette « technicalité » permet alors au vendeur d'échapper à toute sanction alors que normalement l'acheteur aurait droit au moins à une réduction du prix, ou souvent à la résolution, ainsi qu'à des dommages-intérêts dans bien des cas. C'est ce qui explique les nombreuses dispenses de préavis, signalées plus haut.

Pour cette même raison, on a décidé, avec raison selon nous, que la sanction devrait être radicale (rejet de l'action) uniquement lorsque l'omission du préavis a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité du vice et de le réparer ; qu'une simple diminution des dommages-intérêts ou un ajustement à la baisse de la réduction du prix conviendrait mieux aux cas où le défaut de préavis a simplement privé le vendeur de la possibilité de réparer lui-même le vice à meilleur compte . [10] [Je souligne.] [ 14 ] L'appelante n'a pas été privée de faire ici la vérification des vices originalement détectés; elle n'a pas davantage été privée de procéder à la vérification du constat des vices réels et des travaux requis en conséquence.

Elle n'a pas non plus établi qu'elle aurait été en mesure de réparer elle-même les vices à meilleur compte. [ 15 ] En outre, en raison des mêmes circonstances, et en particulier de son opposition aux travaux supplémentaires requis par une situation pressante (refus qui enclenche ici la mise en demeure de plein droit prévue par le 1 e ou le 2 e al. de l' art. 1597 C.c.Q. ), l'appelante ne peut pas se plaindre de ce que l'

article 1602 C.c.Q. , à supposer qu'il soit applicable, n'aurait pas été respecté, et d'autant moins qu'elle n'a pas fait la démonstration de la nature et du coût des travaux qu'elle aurait prétendument effectués si elle avait eu l'occasion de les faire à la place de la firme Bisson Expert.

Elle n'a en réalité pas même établi de manière prépondérante qu'elle aurait eu l'intention de prendre ces travaux en charge. [ 16 ] Pour le reste, sous réserve de ce qui suit, il n'y a rien à redire au jugement de première instance. [ 17 ] Une correction doit cependant être apportée au montant de la condamnation prononcée à l'endroit de l'appelant au paragraphe 63 du jugement. [ 18 ] En effet, sans doute par inadvertance, la juge impose à l'appelante la totalité des coûts de redressement des vices, y compris ceux des travaux effectués en vertu du contrat signé par les parties avec Bisson Expert à la suite de la transaction d'août 2010.

On se rappellera que cette transaction, conclue alors que les parties sont dans le cours d'une situation litigieuse, prévoit que l'appelante, Péloquin et les intimés assumeront chacun 25% du coût des travaux décrits par le contrat P-17/P-17A (c'est-à-dire 21 643,78 $, incluant les taxes). L'appelante et M.

Péloquin ont payé leur part de ces coûts (10 821 $) et la réclamation des intimés, qui incluait la totalité des coûts facturés par Bisson (c'est-à-dire les coûts initialement prévus par le contrat P-17/P-17A plus les coûts supplémentaires), a été réduite d'autant. [ 19 ] Il aurait également fallu déduire de la réclamation des intimés les coûts que ceux-ci avaient accepté de payer selon cette transaction. Celle-ci répond aux exigences de l'

article 2631 C.c.Q. et a l'effet de la chose jugée entre les parties, conformément à l'

article 2633 , et les intimés, qui n'en ont pas contesté la validité, ne peuvent s'y soustraire.

Ils devaient payer leur part des travaux en question, et il n'y a pas lieu de condamner l'appelante à les en rembourser. [ 20 ] Il aurait donc fallu que la juge réduise la réclamation des intimés d'un montant supplémentaire de 10 821 $, soit la part que, ensemble, ils se sont engagés à payer eux-mêmes à Bisson Expert pour la correction des vices. [ 21 ] Les intimés ont par ailleurs droit à la totalité des coûts engendrés par les travaux supplémentaires, l'intimée Côté ayant pour sa part droit à la totalité des coûts de remise en état de son unité.

La transaction conclue en août 2010 ne s'étend en effet pas à ces travaux ni à ces montants, évidemment, ni ne peut s'y étendre, la preuve n'établissant pas que les parties aient transigé à l'époque autrement que sur ce qu'elles connaissaient seulement, et non ce qui s'est ajouté par la suite. [ 22 ] Par conséquent, il faudrait retrancher 10 821 $ de la condamnation figurant au paragr. 63 du jugement de première instance. * * [ 23 ] Enfin, vu l'issue du pourvoi, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande que les intimés présentent en vertu de l'art. 501 C.p.c.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 24 ] ACCUEILLE l'appel, pour partie; [ 25 ] INFIRME , pour partie, le jugement de première instance, dont le paragraphe 63 est modifié de manière à ce qu'il se lise comme suit :

[63] CONDAMNE Les Immeubles Bernadet inc. à payer conjointement et solidairement aux demandeurs, Lyne Côté et Jean Kerzérho la somme de 24 614,20 $, le tout avec intérêts et indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à partir de la mise en demeure signifiée le 13 avril 2011; [ 26 ] CONFIRME pour le reste le jugement de première instance, [ 27 ] LE TOUT , avec dépens contre l'appelante. MARIE-France BICH, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A.