2016 QCCQ 7238, 2016 QCCQ 7238

Charron c. Construction Mont Brome (2015) inc. 2016 QCCQ 7238 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N os : 460-32-007865-164 DATE : 22 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOMÁNDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Pierre CHARRON Demandeur c. CONSTRUCTION MONT BROME

(2015) INC. et GROUPE IMMOBILIER RÉJEAN GINCE INC. Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur cherche à recouvrer la somme de 6 000 $ qu’il estime lui être due à

titre de commission à la suite de la vente de deux immeubles, selon une entente entre les parties. [ 2 ] Les défenderesses contestent la réclamation en soumettant ne rien devoir puisqu’une nouvelle entente a mis fin aux relations contractuelles entre les parties de façon complète et définitive. [ 3 ] Le 17 juin 2015, Pierre Charron est engagé par Construction Mont Brome (2015) inc. à

titre de gérant de projet et responsable des ventes. [ 4 ] Au

chapitre de sa rémunération, il est convenu qu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire de chaque unité du projet immobilier carré urbain , le demandeur touchera une rétribution de 2 000 $ pour les ventes jusqu’à concurrence de 200 000 $ et 3 000 $ pour les ventes de 300 000 $ et plus, et ce, à partir du 6 mars 2015. [ 5 ] Le 17 juillet 2015, une nouvelle entente signée par les parties (P-5) met fin au contrat antérieur et termine l’engagement du demandeur comme gérant de projet. [ 6 ] Il apparaît explicitement à cette entente que les factures soumises par le demandeur soient celle du 29 juin 2015 au montant de 1 773,12 $ et celle du 14 juillet 2015 au montant de 4 090,14 $, ainsi que celle émise par Construction Mont Brome (2015) inc. au montant de 2 299,50 $ seront payées par le Groupe immobilier Réjean Gince inc. [ 7 ] Les parties ont aussi stipulé que : suite auxdits paiements, aucune somme ne sera payée ou remboursée à M.

Pierre Charron de quelque façon que ce soit, donc quittance finale . [ 8 ]

Malgré cette entente, le 12 septembre 2015, le demandeur transmet à Construction Mont Brome (2015) inc. et Groupe Réjean Gince inc. une facture de 6 000 $ pour la vente de la maison du […] et […], 3 000 $ chacune. [ 9 ] Dès le 17 septembre, Réjean Gince, président du Groupe immobilier Réjean Gince inc., répond en rappelant que l’entente entre les parties était qu’après le 17 juillet, aucune autre somme ne sera payée ou remboursée de quelque façon que ce soit, et qu’il y avait

quittance finale. [ 10 ] Le demandeur estime qu’il a le droit d’être payé pour la vente du […] à Waterloo dont le contrat préliminaire a été signé le 5 juin 2015. [ 11 ] Les défenderesses estiment ne pas devoir ce montant à cause de l’entente signée entre les parties, mais aussi parce que le contrat n’a pas été complété avant le 17 juillet, car les conditions de financement n’ont pas été respectées dans les délais de 21 jours. [ 12 ] L’autre maison que le demandeur estime avoir vendue est celle du […] dont le contrat a été signé le 20 juin 2015.

Dans les dossiers de la défenderesse, seule une photocopie de ce contrat existait et il comportait une erreur dans le calcul de la TVQ. [ 13 ] Cette erreur a nécessité de refaire le contrat, ce qui a été fait le 3 août 2015. [ 14 ] Devant le refus de payer par les défenderesses, le demandeur les a mises en demeure le 14 décembre 2015 (P-3). [ 15 ] La

partie défenderesse a mis en preuve un contrat préliminaire ayant trait au […] où on voit que le contrat a été refait entre Chamo Réalisation inc. et les acheteurs. La date de la clôture de la vente, l’occupation et les modalités de financement prévues ont été modifiées. Bien que le document est daté du 10 juin 2015, il s’agit d’un contrat qui est différent de celui signé le demandeur. [ 16 ] Pour ce qui a trait au […], le contrat préliminaire a aussi été refait avec comme vendeur Chamo Réalisation inc. comportant les corrections quant au crédit TVQ et les conditions de financement différentes.

Cet avant-contrat est signé le 3 août 2015. [ 17 ] Les contrats notariés à la suite de ces avant-contrats déposés en P-4 ont été signés en octobre 2015. Chamo Réalisation inc. était représentée par Martin Charron, son président, dûment autorisé suivant une résolution de son conseil d’administration adoptée le 25 juin 2015. [ 18 ] Martin Charron a témoigné qu’il était présent lors de la signature de la résiliation du contrat de Pierre Charron.

Au moment de la signature du document, tous savaient qu’il y avait ces deux contrats qui étaient en suspens, mais contrairement aux autres factures mentionnées dans l’entente de séparation, on a choisi de ne pas en tenir compte. [ 19 ] Le demandeur estime avoir gagné la rémunération rattachée à ces ventes même si les contrats préliminaires ont dû être modifiés et refaits et que les contrats notariés n’avaient pas encore été signés. [ 20 ] Aux termes des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , c’est le réclamant qui a le fardeau de prouver de façon prépondérante les faits au soutien de ses prétentions. [ 21 ] Le demandeur devait donc établir de façon prépondérante que l’entente signée le 17 juillet 2015 comportait des réserves explicites ou implicites concernant le paiement des montants qui auraient pu être dus aux termes des contrats préliminaires en processus d’être complétés, mais non encore passés devant le notaire. [ 22 ] La preuve qui nous a été présentée ne permet d’arriver à cette conclusion. [ 23 ] Les parties ont pris la précaution dans leur entente (D-1) d’énumérer les factures et les montants qui étaient dus au demandeur.

Bien qu’à ce moment-là le demandeur savait qu’il y avait deux contrats en traitement, il n’a pas fait de réserve expresse pour le paiement de ces contrats.

À la place, il a signé une quittance à l’effet qu’aucune autre somme ne lui sera payée ou remboursée de quelque façon que ce soit. [ 24 ] À notre avis, cette clause empêche maintenant le demandeur de réclamer des montants qui auraient été dus avant comme après la signature de ce contrat. [ 25 ] Ce qui plus est, nous sommes d’avis que bien qu’il soit établi que le demandeur a fait des démarches pour la vente de deux autres unités, les démarches n’étaient pas complétées et les documents ont dû être repris et refaits au complet avec certaines modifications, dont non les moindres, et que la compagnie qui vend l’immeuble n’est plus la même, les financements ne sont pas ceux prévus à l’origine et même les prix ont varié. [ 26 ] Finalement, les contrats n’ont été complétés et signés devant notaire que le 5 octobre. [ 27 ] De l’ensemble de la preuve, il découle que le demandeur a pu avoir été l’instigateur de ces ventes et que les transactions n’ont pas été complétées par lui, tel que requis avant la résiliation de son engagement.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, sans frais.

__________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. Date d’audience : 31 mai 2016 RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement.

Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1194, c. 28, a. 20.