2017 QCCQ 7623, 2017 QCCQ 7623

Fafard c. Mercure 2017 QCCQ 7623 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-152004-166 DATE : 10 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ISABELLE FAFARD ; […]. L’Assomption (Québec) […] Demanderesse c. ANIK MERCURE ; […].

Montréal (Québec) […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Vu le consentement de tous les intéressés, le procès dans le présent dossier et celui dans le dossier portant le numéro 500-32- 150905-166 de la Cour du Québec ont été entendus en même temps et ils ont fait l’objet d’une preuve commune. [ 2 ] Anik Mercure exerce ses activités de courtage immobilier au sein de l’agence immobilière « Royal LePage Altitude » et, en mars 2015, Isabelle Fafard lui confie le mandat de vendre son condominium [1] . [ 3 ] À cette époque, Isabelle Fafard n’habite plus son condominium et elle confie donc les clés de celui-ci à Anik Mercure pour qu’elle puisse le faire visiter aux acheteurs éventuels. [ 4 ] Anik Mercure obtient son consentement afin de laisser, dans un « boîtier de sécurité », la clé donnant accès aux parties communes ainsi que celle donnant accès à la

partie privative. [ 5 ] Ce « boîtier de sécurité » est un petit coffret qui se place à l’extérieur de l’immeuble et qui peut être ouvert en composant un code numérique. [ 6 ] Anik Mercure attache le « boîtier de sécurité » sur la balustrade du balcon de façade de l’immeuble. [ 7 ] Vu l’emplacement choisi par Anik Mercure, ce « boîtier de sécurité » est visible et accessible à toutes les personnes utilisant le trottoir public. [ 8 ] Vers le 15 juin 2015, Isabelle Fafard se rend à son condominium et constate que les appareils électroménagers ont tous été volés mais qu’il n’y a aucune trace d’effraction. [ 9 ] Isabelle Fafard dénonce le vol aux autorités policières de même qu’à Anik Mercure. [ 10 ] Anik Mercure se rend sur les lieux et constate que le « boîtier de sécurité » a disparu mais qu’il n’y a pas de dommages à la balustrade du balcon sur lequel il était fixé. [ 11 ] L’auteur du vol n’a jamais pu être identifié. [ 12 ] Après le vol, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble fait changer le code de toutes les serrures donnant accès aux parties communes et il réclame le coût de cette opération à Isabelle Fafard [2] . [ 13 ] De son côté, Isabelle Fafard fait changer la serrure donnant accès à sa

partie privative et elle achète de nouveaux appareils électroménagers.

[ 14 ] Dans sa demande en justice, Isabelle Fafard réclame une indemnité pour compenser le préjudice découlant du vol. [ 15 ] À l’appui de cette réclamation, elle plaide qu’Anik Mercure a été négligente dans la garde ou la surveillance des clés qu’elle lui avait confiées et qu’elle a omis de l’informer des risques reliés à l’utilisation du « boîtier de sécurité ». [ 16 ] Il n’y a pas de preuve directe que le voleur ait utilisé les clés entreposées dans le « boîtier de sécurité » pour pénétrer dans le condominium mais le Tribunal conclut qu’il y a une preuve prépondérante à cet effet en raison de ce qui suit : Le « boîtier de sécurité » était visible et accessible pour tous les piétons circulant sur le trottoir public.

Anik Mercure reconnaît, dans sa contestation écrite, qu’elle a transmis le code d’ouverture du « boîtier de sécurité » à deux courtiers étrangers à « Royal LePage Altitude ». Le « boîtier de sécurité » a été ouvert ou coupé puisqu’il est disparu et que la balustrade sur laquelle il était fixé n’a pas été endommagé.

Il n’y avait aucune trace d’effraction dans le condominium. [ 17 ] Anik Mercure plaide qu’Isabelle Fafard est forclose de lui reprocher d’avoir utilisé un « boîtier de sécurité » puisqu’elle l’avait autorisée à le faire. [ 18 ] Pour retenir cet argument, il faudrait conclure qu’elle avait informé sa cliente des avantages et des inconvénients reliés à l’utilisation d’un « boîtier de sécurité ». [ 19 ] En effet, le « Guide à l’intention du vendeur » de « Royal LePage Altitude » comprend une page énumérant « les avantages de faire appel à un agent immobilier » dont l’extrait pertinent se lit comme suit : « Étudier les avantages et les inconvénients liés à l’utilisation d’un boîtier de sécurité de l’agence immobilière » [3] [ 20 ] Or, Anik Mercure reconnaît qu’elle n’a pas fait l’étude mentionnée dans le « Guide à l’intention du vendeur » et affirme qu’elle ne sait pas de quoi il s’agit parce qu’elle ne connaît aucun inconvénient lié à l’utilisation d’un « boîtier de sécurité ». [ 21 ] Compte tenu de cette omission, le Tribunal rejette le motif de contestation fondé sur le consentement d’Isabelle Fafard à l’utilisation du « boîtier de sécurité ». [ 22 ] Anik Mercure plaide aussi que l’utilisation d’un « boîtier de sécurité » ne constitue pas une faute parce qu’il « est de pratique courante d’installer une boîte à clés lors de la vente d’un immeuble » [4] . [ 23 ] Il est possible que ce soit une « pratique courante » mais il n’y a pas de preuve prépondérante à cet effet puisqu’Anik Mercure n’a fait entendre aucun témoin à l’appui de cet argument. [ 24 ] En supposant, pour les fins de la discussion, qu’il s’agisse d’une « pratique courante », il n’y aurait pas lieu, pour ce seul motif, de conclure qu’Anik Mercure n’a pas commis de faute. [ 25 ] En effet, la personne à qui les clés d’un condominium sont remises a le devoir de les conserver de façon sécuritaire. [ 26 ] Or, en l’instance, le « boîtier de sécurité » pouvait être vu par tous les passants parce qu’il était fixé à la balustrade du balcon de façade alors qu’il aurait pu, selon le témoignage d’Isabelle Fafard, être fixé sur celle du balcon arrière. [ 27 ] De plus, et surtout, le code d’ouverture du « boîtier de sécurité » a été transmis de façon imprudente à deux courtiers étrangers à l’agence immobilière « Royal LePage Altitude ». [ 28 ] Anik Mercure dit en effet qu’elle leur a communiqué ce code non pas verbalement mais plutôt par message texte dans le site « Immo-Contact » et que plusieurs courtiers choisissent de faire transférer leurs messages dans un téléphone intelligent. [ 29 ] Le Tribunal décide donc qu’Anik Mercure a commis une faute civile parce qu’elle a été imprudente dans la conservation des clés qui lui avaient été confiées et il déterminera maintenant le montant de l’indemnité à laquelle Isabelle Fafard a droit pour compenser le préjudice qui en résulte. [ 30 ] Dans sa demande en justice, Isabelle Fafard réclamait initialement 3 996,14$ mais, au procès, elle a réduit le montant de sa réclamation comme suit : Valeur dépréciée du réfrigérateur volée : 450,00$ Valeur dépréciée du lave-vaisselle volé : 270,00$ Valeur dépréciée de la cuisinière volée : 385,00$ Valeur dépréciée du four micro-ondes/hotte volée : 230,00$ Valeur dépréciée du téléviseur volé : 175,00$ Valeur dépréciée du terminal « Illico » volé : 25,00$ Coût du remplacement de la serrure de la

partie privative : 49,43$ Indemnité pour compenser les démarches, pertes de temps et autre inconvénients à la suite du vol : 200,00$ Total : 1 784,43$ [ 31 ] Isabelle Fafard a déterminé la valeur dépréciée des biens volés à partir de plusieurs sources qui ont été produites au procès [5] et

[ 31 ] Isabelle Fafard a déterminé la valeur dépréciée des biens volés à partir de plusieurs sources qui ont été produites au procès [5] et Anik Mercure n’a présenté aucun argument ni élément de preuve à l’effet qu’il s’agirait d’une valeur inexacte ou exagérée. [ 32 ] Le Tribunal retient conséquemment la valeur proposée par Isabelle Fafard pour chacun des biens volés. [ 33 ] Par ailleurs, Isabelle Fafard a droit au remboursement de la somme de 49,43$ payée pour remplacer la serrure de la

partie privative puisque le vol survenu dans son condominium rendait cette opération nécessaire. [ 34 ] Enfin, le témoignage d’Isabelle Fafard, relativement aux démarches, pertes de temps et inconvénients provoqués par le vol, établit qu’elle a droit à l’indemnité compensatoire de 200$ qu’elle réclame. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE Anik Mercure à payer à Isabelle Fafard la somme de 1 784,43$ avec intérêts au taux légal de 5% l’an plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 24 août 2015 [6] et les frais de justice, soit la somme de 100$. __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Date d’audience : 19 juin 2017