2015 QCCQ 8128, 2015 QCCQ 8128

Tessier c. Fafard 2015 QCCQ 8128 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-013651-143 DATE : 24 août 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ISABELLE TESSIER

Partie demanderesse c. THÉRÈSE FAFARD et SUCCESSION FEU NOËL ARBOUR

Partie défenderesse et ROBERT BRISSETTE

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Tessier réclame de ses vendeurs Thérèse Fafard et Succession feu Noël Arbour (« Succession Arbour ») la somme de 7 000 $ parce que les deux maisons achetées de ceux-ci en 2006 étaient reliées par une seule installation septique, ce qui s’est révélé non conforme aux normes. [ 2 ] Les défendeurs plaident que madame Tessier était au courant de la situation au moment de la vente et qu’elle ne peut plus s’en plaindre quelques années plus tard. [ 3 ] D’autre part, les défendeurs appellent en garantie leur propre vendeur, monsieur Robert Brissette, de qui ils ont eux-mêmes acheté cette propriété en 1995. [ 4 ] Celui-ci plaide que la situation était connue, acceptée de la municipalité de Rawdon (« la Municiplité ») et qu’il ne saurait être responsable du problème soulevé 16 ans plus tard.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Il s’agit dans la présente affaire de répondre aux questions suivantes : 1) Les défendeurs sont-ils responsables envers leur acheteuse du problème avec le système de disposition des eaux usées? 2) Dans l’affirmative, monsieur Brissette est-il responsable envers ces derniers? 3) Advenant une responsabilité quelconque, à quelles compensations madame Tessier a-t-elle droit? LES FAITS [ 6 ] Le 29 juin 2006, madame Tessier achète de monsieur Noël Arbour et madame Thérèse Fafard une propriété à Rawdon comprenant deux maisons situées aux […].

Cette vente est faite avec la garantie légale. [ 7 ] En 2011, dans le cadre du refinancement de la propriété, la nouvelle institution prêteuse exige un certificat de conformité concernant la maison du 2317 car il n’en existait un que pour la maison du 2307. [ 8 ] La confection de ce certificat de conformité révèle que les installations sanitaires du 2317 se déversaient dans la fosse septique et le champ d’épuration du 2307, ce que la Municipalité a déclaré non conforme aux normes existantes. [ 9 ] La Municipalité a donc exigé de madame Tessier qu’elle fasse construire une fosse et un champ d’épuration autonomes pour le

2317. [ 10 ] Cela a enclenché des démarches juridiques qui aboutissent aux présents recours devant la Division des petites créances. [ 11 ] Ce problème concernant l’unicité de la fosse septique et du champ d’épuration a été mentionné au moment de la vente. [ 12 ] Ainsi, dans un rapport d’inspection préachat réalisé par monsieur Denis Loyer [1] , il est mentionné ce qui suit : « Je vous recommande de vérifier auprès de la municipalité en cause, les informations relatives à la fosse septique et au champ d’épuration et du puits quant à leur conformité ou non. » [ 13 ] Madame Tessier témoigne ne pas s’être adressée à la Municipalité à l’époque parce que monsieur Arbour lui a mentionné que l’état des installations septiques était connu de la Municipalité et accepté tel quel parce que le système en place avait la capacité suffisante pour desservir les deux résidences. [ 14 ] C’est l’information que les défendeurs ont eux-mêmes obtenue de leur vendeur, monsieur Brissette, lors de leur achat le 22 décembre 1995. [ 15 ] Le 31 mai 2011, la Municipalité adresse un avis de non-conformité à madame Tessier lui enjoignant de remédier à la situation immédiatement [2] . [ 16 ] Par la suite, des correspondances [3] sont échangées entre les avocats des parties. [ 17 ] Les parties ne parvenant pas à s’entendre, madame Tessier fait procéder aux travaux nécessaires à l’aménagement d’une fosse septique et champ d’épuration pour le 2317 au montant de 5 461,40 $ [4] . [ 18 ] Les travaux sont exécutés en juillet et octobre 2011.

Le 18 octobre 2011, la Municipalité émet un certificat de conformité des nouvelles installations [5] . [ 19 ] À compter de ce moment, le 2317 est desservi par les nouvelles installations et le 2307 continue d’être desservi par les anciennes installations en place. LES PRINCIPES DE DROIT APPLICABLES [ 20 ] Le problème de l’illégalité du système de disposition des eaux usées de la maison située au 2317 découle de la réglementation municipale applicable, ce que l’on qualifie de « limitations de droit public ». [ 21 ] À cet égard, l’

article 1725 du Code civil du Québec stipule ce qui suit : 1725. Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits. [ 22 ] Il y convient donc de se demander si les défendeurs ont validement dénoncé ces limitations à l’acheteuse « lors de la vente » ou si celle-ci aurait dû découvrir le problème « en acheteur prudent et diligent ». [ 23 ] Ici, la preuve démontre clairement que madame Tessier savait qu’il n’y avait qu’une seule installation pour les deux maisons mais que ce sont les propos rassurants de monsieur Arbour à l’effet que la situation était conforme aux normes municipales qui l’ont incité à ne pas se rendre à la Municipalité, tel que suggéré par son inspecteur pré-achat. [ 24 ] À ce sujet, l'auteur Pierre Gabriel Jobin écrit [6] : « Pour qu'il y ait garantie, il faut que la limitation soit inconnue de l'acheteur et même occulte ou cachée.

Il n'y a pas de garantie, précise le Code civil , quand un acheteur prudent et diligent aurait pu la découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux. La réglementation de droit public est devenue si complexe, changeante, parfois arbitraire, qu'on ne peut exiger de l'acheteur plus qu'un examen des lieux, fait avec diligence et prudence. Sur ce point, le Code civil du Québec rejoint la jurisprudence antérieure à la réforme du Code civil.

Un juge avait écrit que " l'acheteur a le droit de présumer que l'immeuble, tel que construit et tel qu'occupé au moment où il l'achète, est conforme à tous les règlements en vigueur " [7] . [ 25 ] Il en va autrement lorsque l'acheteur possède, au moment de la vente, des indications raisonnables que l'usage projeté est illégal: location d'un garage à des fins d'entreposage en milieu résidentiel [8] , l'insuffisance de places de stationnement suite à la conversion d'un garage intérieur en entrepôt [9] , l'indication dans la contre-offre qu'il s'agit d'un duplex et non d'un triplex [10] , la présomption que des installations septiques sont non conformes [11] . [ 26 ] Dans Dehasse c.

Gravel [12] , Monsieur le juge Cullen de la Cour supérieure tient un vendeur responsable du fait qu’un bâtiment utilisé comme logement n’était pas conforme à la réglementation municipale. Les reproches formulés par le vendeur à l’effet

que l’acheteur aurait dû vérifier la légalité de l’occupation de ce bâtiment ont été rejetés car le vendeur l’avait incité à croire que tout était légal. [56] « Il n'en a rien dit au demandeur, l'incitant plutôt à croire le contraire. Le défendeur ne peut donc pas opposer au demandeur son obligation de vérifier la conformité des lieux ni lui reprocher de ne pas avoir découvert que le bâtiment arrière ne pouvait servir de logement. » [ 27 ] Dans Garrett c. Beaupré [13] , il s’agissait, comme dans la présente affaire, d’un problème de fosse septique.

Selon les vendeurs, celle-ci devait être en bonne condition, ce qui s’est avéré ne pas être le cas. Estimant que les vendeurs avaient, par leurs propos, rassuré leur acheteur sur l’état du système de disposition des eaux usées, Monsieur le juge Alain Désy déclare que ces propos rassurants ont eu pour effet de disculper l’acheteur de ne pas avoir procédé à de plus amples vérifications. [ 28 ] Ce sont là les principes applicables dans une affaire comme la nôtre. ANALYSE ET DÉCISION [ 29 ] Dans la présente affaire, il est clair que madame Tessier et la

partie défenderesse semblaient croire que les installations septiques du 2307 et 2317 étaient conformes à la réglementation municipale, ce qui n’était pas le cas. [ 30 ] Dans les circonstances, on peut difficilement blâmer madame Tessier de ne pas avoir investigué davantage.

Étant elle-même locataire du 2317 pendant 3 années avant d’acheter, elle avait été à même de constater que l’installation sanitaire fonctionnait sans problème. [ 31 ] De plus, depuis au moins l’acquisition de monsieur Brissette en 1992 jusqu’en 2006, personne ne se plaint du système en place. [ 32 ] Ayant dû faire aménager une fosse septique avec champ d’épuration pour corriger l’illégalité du 2317, elle a droit au coût raisonnable requis à ces fins. [ 33 ] À cet égard, il en a coûté 5 461,40 $ à madame Tessier pour faire réaliser des travaux conformes. [ 34 ] L’appelé en garantie, monsieur Brissette estime que les travaux auraient pu être réalisés pour la somme de 4 350 $.

Il se fonde sur une lettre du 28 juin 2011 qu’il a transmise à madame Tessier et qui fait état de l’opinion d’un certain Noël Mallette que les travaux pourraient coûter ce montant. [ 35 ] D’une part, ce document n’est pas très convaincant puisqu’il s’agit d’une lettre de monsieur Brissette et non d’une soumission formelle de monsieur Mallette pour réaliser les travaux à ce prix.

Monsieur Mallette n’a pas témoigné non plus. [ 36 ] D’autre part, le 12 juillet 2011, l’avocate de madame Tessier, soit Me Irène Lépine, invitait monsieur Brissette à procéder aux travaux appropriés pour remédier à la situation [14] . [ 37 ] Monsieur Brissette n’a pas donné suite à cette invitation, ce qui a fait en sorte que madame Tessier a dû recourir à son propre entrepreneur pour les faire réaliser. [ 38 ] Pour ces motifs, le Tribunal retient comme coût des travaux correctifs ceux qui ont été engagés par madame Tessier. [ 39 ] Étant donné que les défendeurs vendeurs ont fait, même de bonne foi, des représentations sur la conformité du système qui se sont avérées inexactes, ils sont responsables du problème envers la demanderesse Tessier. [ 40 ] Cependant, puisqu’ils tenaient eux-mêmes leurs informations de leur vendeur Brissette, celui-ci doit être ultimement tenu responsable de toutes condamnations auxquelles les défendeurs sont tenus. [ 41 ] À cet égard, le Tribunal souligne également des correspondances de la Municipalité du 10 novembre 1993 adressée à monsieur Brissette [15] lui reprochant d’avoir entrepris des travaux d’agrandissement sans permis au 2307 et du 22 décembre 1993 par laquelle la Municipalité enjoint à monsieur Brissette de faire subdiviser son terrain et « refaire les installations septiques conformément aux règlements municipaux ». [ 42 ] Monsieur Brissette n’a produit au dossier aucune preuve comme quoi il s’était conformé à ces exigences de la Municipalité à cet égard et manifestement, ce ne fut pas le cas. [ 43 ] La demanderesse a fait état lors de l’audition de dépenses effectuées en 2014 pour faire nettoyer le terrain qui avait été remblayé avec toutes sortes de matériaux indésirables.

Puisque ce volet ne faisait pas

partie des réclamations clairement identifiées dans la poursuite en cause, le Tribunal n’en tiendra pas compte. [ 44 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 45 ] CONDAMNE solidairement madame Thérèse Fafard et la Succession de feu Noël Arbour à payer à madame Isabelle Tessier la somme de 5 561,40 $, avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 30 mai 2014 et les frais judiciaires de 169 $ et les frais de mise en demeure totalisant 70,57 $; [ 46 ] ACCUEILLE l’appel en garantie; [ 47 ] CONDAMNE monsieur Robert Brissette à indemniser les défendeurs de toutes sommes qu’ils sont appelés à payer à la demanderesse Tessier en vertu de la condamnation ci-dessus, à moins qu’il ne préfère payer lui-même directement la demanderesse pour les condamnations ci-dessus.

__________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q. Date d’audience : 28 juillet 2015