2018 QCCQ 8694, 2018 QCCQ 8694

Roy c. Gauthier 2018 QCCQ 8694 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D'ABITIBI LOCALITÉ DE VAL-D’OR « Chambre civile » N° : 615-32-700112-186 DATE : 20 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIE-PIER ROY et GÉRARD ROY [...], Val-d’Or, QC, [...] Demandeurs c.

CLAUDETTE GAUTHIER ET RÉJEAN LAGROIS [...], Val-d’Or, QC, [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs poursuivent les défendeurs alléguant que la maison acquise de ces derniers est affectée d’un vice caché, la toiture de celle-ci étant mal conçue et donc attaquée par la pourriture. Le Tribunal a comme tâche de décider si tel est le cas et, dans l’éventualité où la réponse devait être positive, la somme qui devrait être accordée à

titre de réduction du prix. Contexte [ 2 ] Au printemps 2016, madame Roy est à la recherche d’une résidence pour loger sa famille. Elle s’intéresse à celle qu’offrent en vente les défendeurs par l’intermédiaire d’un courtier. Après une seule et unique visite, c’est le coup de foudre et elle jette son dévolu sur celle-ci.

Il s’agit d’une maison unifamiliale construite en 1958 qui a la particularité d’abriter au grenier une grande pièce qui sert de chambre à coucher. [ 3 ] D’une manière générale, les vendeurs ne dévoilent rien de particulier aux futurs acheteurs, si ce n’est que le revêtement de la toiture est à refaire. À cet égard, ils s’engagent à y procéder avant la fin de l’été.

Une somme de 5000 $ est alors retenue en fiducie par le notaire qui instrumente la vente le 28 juin 2016 avec possession immédiate. [ 4 ] Les nouveaux acquéreurs emménagent donc et madame Roy entreprend d’effectuer des travaux à l’étage afin de transformer la pièce unique en deux chambres pour ses jeunes enfants.

Lorsqu’on entame les rénovations, on découvre des traces de moisissure et de pourriture sur les fermes de toit ainsi que sur l’isolant. [ 5 ] Par la même occasion, on voit qu’en réalité une seconde toiture a été construite sur celle d’origine, ce qui a entre autres comme conséquence d’entraver l’aération.

Cette situation particulière est invisible à moins d’ouvrir par l’intérieur ou encore de retirer le parement d’aluminium qui garnit le rebord du toit. [ 6 ] Peu après cette découverte, un entrepreneur envoyé par les vendeurs pour installer de nouveaux bardeaux sur le toit arrive, mais se retire une fois cette situation constatée, préférant ne pas effectuer les travaux. [ 7 ] Aussitôt ceci est dénoncé aux vendeurs qui viennent sur place sans tarder.

Peu après, le courtier ayant agi pour madame Gauthier et monsieur Lagrois transmet à la demanderesse un rapport d’inspection qui en apparence a été commandé par ces derniers en 2005, avant qu’ils ne se portent eux-mêmes acquéreurs de la résidence. [ 8 ] L’inspecteur d’alors émet deux commentaires en lien avec ce qui nous concerne ici . Ils se lisent comme suit. La toiture arrière de la maison est pourrie et l’eau a détérioré les matériaux. Nous pouvons voir les conséquences sur les photos.

Cette couverture doit être refaite en s’assurant de bien enlever toute la pourriture et par le fait même de voir à ce que l’isolant soit adéquat [1] .

Nous avons noté des déformations significatives des débords de l’arrière. Cette condition trahie une faiblesse structurale de la toiture à cet endroit. La détérioration des éléments de structure pourrait être la cause d’un affaiblissement des composantes structurales. Procéder à une expertise plus détaillée du problème, identifier et corriger les causes de l’affaiblissement [2] . ( sic ) [ 9 ] Les photos présentes dans le rapport montrent qu’à ce moment le rebord de la toiture est visible, donc que cette situation peut être constatée sans retirer quelque matériau que ce soit.

Par contre, tel qu’indiqué précédemment, une finition d’aluminium sera ajoutée au pourtour du toit dans les années qui suivront. [ 10 ] Toujours est-il que les parties entament des discussions dans le but de régler la question, mais qu’aucune entente n’intervient. Dans l’intervalle, le notaire verse aux acheteurs la réserve de 5000 $ pour changer les bardeaux de la toiture, et la demanderesse entreprend les travaux visant à corriger la situation. [ 11 ] Elle retient pour ce faire les services d’un entrepreneur qui s’exécute moyennant la somme de 35 824,56 $.

Elle ajoute à ceci ce qu’il en coûte pour aménager le sous-sol en attendant que les travaux soient effectués ainsi que la construction des deux chambres de ses enfants à l’étage. Le tout forme un total de 45 049,46 $ qu’elle réduit à 15 000 $ afin de demeurer à l’intérieur de la compétence de la division des petites créances de la Cour du Québec. [ 12 ] Du côté de la défense, monsieur Lagrois dit que lorsqu’il acquiert la maison en 2005, il sait qu’il y a des travaux à faire et que c’est dans ce contexte qu’il commande l’inspection mentionnée plus avant.

Au cours des années, il en exécute plusieurs, mais ne corrige pas la toiture se bornant à installer de la tôle d’aluminium au pourtour, de manière temporaire selon ses dires. [ 13 ] Il ignore comment le rapport a pu se retrouver entre les mains de son courtier immobilier puis des acheteurs, jurant ne jamais l’avoir transmis à quiconque. Il affirme avoir toujours été de bonne foi dans cette histoire et ne pas avoir voulu cacher quoi que ce soit.

À son avis, comme il s’agit d’une maison construite en 1958, les acheteurs se devaient d’être encore plus prudents et de procéder à une inspection préachat. [ 14 ] Voici donc la preuve à la disposition du Tribunal pour trancher cette affaire. Le droit [ 15 ] L’

article 1726 C.c.Q. prévoit que la vente d’un bien s’assortit d’une garantie contre les vices cachés, à moins que celle-ci ait été expressément exclue par les parties. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1991, c. 64, a. 1726. [ 16 ] On retient ici que pour être en posture d’invoquer cette garantie, le demandeur a l’obligation de faire la preuve des conditions suivantes. [ 17 ] Dans un premier temps, le vice doit revêtir une certaine importance, ce qui exclut les défauts négligeables qui ne nuisent pas à l’usage du bien en cause. [ 18 ] En second, le vice doit être antérieur à la vente.

On doit donc pouvoir conclure qu’au moment de la transaction celui-ci est présent, bien qu’il puisse très bien ne s’être jamais manifesté avant. [ 19 ] En troisième lieu, le défaut doit être caché, en ce sens qu’il ne doit pas être possible de le découvrir à l’aide d’un examen normal mais minutieux du bien vendu.

En d’autres mots, ne sera pas couverte par cette garantie toute défectuosité qu’un acheteur prudent et attentif est en mesure de voir sans devoir faire appel à des moyens particuliers. [ 20 ] Soulignons à cet égard qu’il n’est pas nécessaire, sauf exception, d’avoir recours à un expert pour procéder à l’examen en cause.

Donc, bien que le recours à un inspecteur spécialisé en ce domaine soit souvent une initiative prudente, il n’est pas indispensable pour l’application de la garantie, à moins de circonstances spéciales. [ 21 ] Il est également pertinent de mentionner qu’un défaut peut perdre son caractère caché si la présence d’indices est de nature à laisser soupçonner l’existence d’un problème. En ce sens, on pense généralement à une situation où il y aurait des traces d’infiltration d’eau visibles qui ne peuvent faire autrement que de suggérer qu’un vice, qui peut être sérieux, est présent.

En pareille circonstance, l’acheteur prudent devra pousser plus loin son investigation et même parfois recourir aux services d’un expert. [ 22 ] À l’inverse, certains défauts qui autrement auraient été apparents peuvent devenir occultes du fait des représentations du vendeur. Si ce dernier se montre rassurant par ses propos pour expliquer ou masquer la présence d’une défectuosité, alors le vice entre dans la catégorie de ceux visés par l’

article 1726 C.c.Q. [ 23 ] Comme condition suivante, le défaut ne doit pas avoir été dénoncé au futur acquéreur. En effet, si celui-ci a été informé du problème, il ne peut faire abstraction de ce qu’on lui a déclaré et revenir par la suite contre son vendeur. [ 24 ] Comme dernière exigence pour la mise en œuvre de la garantie de qualité, il est de l’obligation de l’acheteur de dénoncer le vice dans un délai raisonnable après qu’il se soit manifesté. Ainsi, le vendeur pourra lui-même constater la situation et, le cas échéant, prendre les mesures nécessaires et procéder aux corrections requises.

[ 25 ] Voici donc en bref les règles applicables en cette matière. [ 26 ] Ajoutons à ceci qu’outre la restitution d’une

partie du prix reçu, lorsqu’un vendeur est au fait de l’existence de vices cachés et ne le révèle pas, il peut être tenu à payer des dommages-intérêts, tel que l’édicte l’

article 1728 C.c.Q. qui se lit comme suit : Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. 1991, c. 64, a. 1728; N.I. 2014-05-01. Analyse [ 27 ] Dans le cas présent, il est inutile d’épiloguer longuement sur le fait que nous sommes en présence d’un vice grave qui affecte de façon importante une composante cruciale de la maison, soit sa toiture, et que si les acheteurs avaient été au courant de ceci ils n’auraient sans doute pas payé un si haut prix. [ 28 ] Bien que l’achat s’effectue rapidement et que selon toute vraisemblance l’examen est plutôt rapide et

sommaire, on retient que même s’il eut été plus poussé, il aurait été impossible de découvrir l’existence de ce vice puisque pour en constater la présence il fallait dégarnir les murs et le toit intérieur ainsi que retirer le fascia d’aluminium. Conséquemment, ce défaut était réellement caché et ne pouvait se révéler à l’aide d’un examen, même diligent. [ 29 ] De la même manière, il n’a pas été dénoncé aux acquéreurs.

Le plus qu’on leur ait dit est que le revêtement de la toiture devait être refait, ce que les vendeurs s’engageaient d’ailleurs à faire dans les mois suivant la transaction. [ 30 ] Sous un autre angle, il est difficile de ne pas conclure que monsieur Lagrois était au courant de l’état tant de cette dernière que de la structure du toit, compte tenu ce que dit le rapport qu’il a lui-même commandé et les travaux qu’il a effectués. [ 31 ] Conséquemment, la conclusion qui s’impose est qu’au moment de la vente les défendeurs sont au fait de ce vice, même s’ils n’en connaissaient peut-être pas toute l’étendue, et omettent d’en informer les demandeurs.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande et d’octroyer une somme à

titre de réduction du prix de vente. [ 32 ] Rappelons que l’essentiel des travaux, si on exclut les améliorations, a coûté 35 824,56 $. À ceci, on doit soustraire les 5000 $ prévus de toute manière pour refaire le recouvrement de la toiture, ce qui laisse un solde de 30 824,56 $. Les demandeurs ajoutent à cette somme le coût des rénovations qu’ils entendaient faire, peu importe la découverte de ce vice. Évidemment, de ce fait cela ne sera pas accordé puisqu’il serait injuste de condamner madame Gauthier et monsieur Lagrois à payer pour ce qui est en réalité une amélioration à la maison. [ 33 ] En conséquence, la preuve telle que présentée par la

partie demanderesse, qui diffère de ce qui est énoncé dans sa demande introductive d’instance, révèle finalement qu'elle a déboursé 30 824,56 $ pour la correction du vice, 2995 $ afin d’aménager le sous-sol et 2038 $ pour les améliorations à l’étage, le tout formant un total de 35 857,56 $. Appliquant une réduction proportionnelle, c’est donc dire que la compensation qui peut être accordée s’élève à 12 900 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 34 ] ACCUEILLE la demande; [ 35 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs à verser 12 900 $ aux demandeurs en plus de l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter de la date d’institution de l’action; [ 36 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs à rembourser aux demandeurs le coût du timbre judiciaire de 202 $. __________________________________ Jean-Pierre Gervais, J.C.Q. Date d’audience : 1 er octobre 2018