2014 QCCA 857, 2014 QCCA 857

Bélisle c. Gestion Paradigme inc. 2014 QCCA 857 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-007806-125 (200-17-010021-087) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 2 mai 2014 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. (JT1086) NICHOLAS KASIRER, J.C.A. (JK0204) CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. (JG1843)

PARTIE APPELANTE INTIMÉE-INCIDENTE AVOCAT RENÉ BÉLISLE Me CLAUDE MARCHAND Me ODILE ARCHAMBAULT (Norton, Rose)

PARTIE INTIMÉE APPELANTE-INCIDENTE AVOCATE GESTION PARADIGME INC. Me SUZANNE GAGNÉ Me Audrey Létourneau (Létourneau & Gagné)

PARTIE MISE EN CAUSE AVOCAT Me CHRISTIANE FORTIN Me CLAUDE DESMEULES (Siskinds, Desmeules)

En appel d'un jugement rendu le 20 juillet 2012 par l'honorable Jean-François Émond de la Cour supérieure, district de Québec. NATURE DE L'APPEL : Vente (obligations du vendeur/obligations de l’acheteur) – Contrat (interprétation) – Interprétation des lois – Municipal – Obligations (exécution/restitution des prestations) – Procédure civile (incidents / inscription de faux) Greffière : Nancy Parent (TP1591) Salle : 4.33 AUDITION 9 h 30 Poursuite de l'audition du 1 er mai 2014. Dépôt de l'arrêt. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les parties se pourvoient contre un jugement rendu le 20 juillet 2012 par la Cour supérieure (l’honorable Jean-François Émond), qui a prononcé les conclusions suivantes : [303] REJETTE la requête en inscription de faux incident de Gestion Paradigme; [304] AVEC DÉPENS en faveur du défendeur René Belisle seulement; [305] PRONONCE la résolution de la vente intervenue le 5 juillet 2004 entre la demanderesse et le défendeur René Belisle constatée par l'acte de vente instrumenté par Me Christiane Fortin et ayant pour objet l'Immeuble désigné comme suit : « Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro UN MILLION DEUX CENT DIX-SEPT MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-NEUF (1 217 469) du CADASTRE DU QUÉBEC, circonscription foncière de Québec.

Avec bâtisse à 11 logements et 1 espace commercial dessus construite portant le numéro [...] à [...], Beauport, Québec, [...].

Incluant tous les biens meubles qui sont incorporés, attachés, réunis ou unis par accession à cet immeuble et qui sont considérés immeubles en vertu de la loi. » [306] ORDONNE à la demanderesse de restituer au défendeur René Belisle l'Immeuble désigné à la conclusion précédente dans les trente (30) jours du présent jugement; [307] CONDAMNE le défendeur René Belisle à payer à la demanderesse un montant de six cent quinze mille dollars (615 000 $) à

titre de restitution du prix de vente, cette somme devant être majorée de l'intérêt au taux légal depuis le 6 décembre 2007; [308] CONDAMNE le défendeur René Belisle à payer à la demanderesse un montant de 9 490$ représentant les droits de mutation et les frais d'évaluation encourus au moment de l'achat de l'immeuble, cette somme devant être majorée de l'intérêt au taux légal depuis le 6 décembre 2007; [309] CONDAMNE le défendeur René Belisle à payer à la demanderesse un montant de 21 272 $ à

titre de dommages, cette somme devant être majorée de l'intérêt au taux légal depuis l'assignation; [310] AVEC DÉPENS . [ 2 ] Le jugement fait suite à la vente par l’appelant à l’intimée, en 2004, d’un immeuble.

La preuve a établi qu’avant l’acquisition par l’intimée, le bâtiment n’était pas conforme en ce que l’appelant y avait aménagé, sans permis, 11 logements résidentiels alors que la réglementation municipale en autorisait un maximum de 3 dans le secteur. [ 3 ] En 2007, la Ville de Québec a exigé de l’intimée qu’elle mette un terme à l’usage à des fins multifamiliales et qu’elle exécute les travaux nécessaires pour rendre l’immeuble conforme à la réglementation. [ 4 ] Cette situation a entraîné les procédures de l’intimée qui a requis l’annulation ou la résolution de la vente.

De façon accessoire, elle a présenté une requête en inscription de faux incident : la notaire qui a rédigé l’acte aurait mal traduit la volonté des parties en insérant, sans être sollicitée, une mention selon laquelle la vente était faite aux risques et périls de l’acheteur. [ 5 ] Le dossier comporte à la fois un appel principal et un appel incident. Les questions en litige soumises par l’appelant sont les suivantes : 1. L’exception de l’ art. 1732 C.c.Q. interdisant au vendeur d’exclure la garantie légale quant à son fait personnel trouve-t-elle application en l’espèce? 2.

L’amendement de la requête introductive d’instance pour y ajouter des conclusions en matière de résolution de vente a-t-il eu pour effet d’introduire un recours prescrit? 3. Le juge de première instance a-t-il erré en omettant de prendre en compte la transformation par l’intimée du dernier local commercial en logement d’habitation? [ 6 ] L’intimée nous demande, quant à elle, de répondre aux questions suivantes : 4. Le juge de première instance a-t-il erré en rejetant la requête en inscription de faux incident? 5.

Le juge de première instance a-t-il erré en refusant d'annuler la vente en raison d'un vice de consentement provoqué par le dol? [ 7 ] Les parties conviennent que si la Cour accueille l’appel incident sur la question du vice de consentement provoqué par le dol, l’appel principal devient, pour l’essentiel, sans objet. * * * [ 8 ] L’intimée plaide que le juge de première instance a commis une erreur en refusant d’annuler la vente pour cause de vice de consentement provoqué par le dol. [ 9 ] L’appelant réplique qu’il n’en n’est rien et que c’est plutôt l’intimé qui a lui-même contribué à s’induire en erreur de façon tout à fait inexcusable. [ 10 ] Avec égards, le juge a commis deux erreurs, d’abord (1) en retenant que l’appelant croyait que sa demande de modification du zonage avait été acceptée; et (2) en concluant au caractère inexcusable de l’erreur commise par le représentant de l’intimée. 1.

La croyance de l’acceptation de sa demande de modification de zonage par la Ville de Québec [ 11 ] Le juge constate, à bon droit, que l’erreur invoquée par l’intimée est déterminante : elle n’aurait jamais acquis l’immeuble si elle avait su que celui-ci contrevenait à la réglementation municipale. [ 12 ] Le juge écrit aux paragraphes [236] à [239] du jugement : [236] Lors de son témoignage, M.

Belisle affirme qu'au moment de signer l'acte de vente, il croyait que sa demande de modification du zonage avait été acceptée et qu'il considérait n'avoir rien à dénoncer, les avis de non-conformités antérieures n'ayant plus, selon sa compréhension, d'effets. [237] Le contexte singulier de l'affaire, en particulier le cafouillage bureaucratique qui a entouré la demande de modification du zonage de M. Belisle, rend cette affirmation vraisemblable.

[238] En faisant une telle déclaration, M. Belisle a bien sûr induit Paradigme en erreur. [239]

Malgré tout, sa déclaration inexacte et fautive n'équivaut pas à dol. [ 13 ] L’intimée nous fait voir que le juge a commis une erreur manifeste et déterminante à ce chapitre. La lecture du témoignage de l’appelant démontre qu’il savait pertinemment, au moment de la vente de l’immeuble, que celui-ci contrevenait au règlement de zonage puisqu’il était toujours en attente d’une réponse des autorités municipales à sa demande de modification du règlement, mais qu’il a tout de même tu cette information cruciale à son acheteur : R.

Non, parce qu’ils m’auraient… après la lettre, ils auraient pu m’envoyer une lettre dans les quinze (15) jours, trois (3) semaines, dire : « Votre… votre lettre est refusée, votre demande est refusée, faites une autre demande ou faites… », je sais pas quoi, moi, là. Q. Monsieur Bélisle, la première fois que vous avez fait une demande, ça avait pris presque neuf (9) mois avant d’avoir une réponse. C’est exact? on l’a vu tout à l’heure… R. Parce qu’il y avait eu beaucoup de discussions entre-temps. Q. Là, on est au mois d’octobre deux mille trois (2003).

Je comprends que vous ne communiquez pas avec la Ville par la suite pour avoir des nouvelles. Vous, vous ne le faites pas en aucun temps. C’est exact? R. Non, je l’ai pas fait. J’attendais les… une réponse de la Ville. Q. Vous attendiez une réponse de la Ville. Donc, dans les mois de novembre, décembre, janvier, février, mars, avril, vous attendiez une réponse de la Ville? R. C’est ça. Mais j’avais pas à attendre… pour moi, c’était classé. Q. Durant cette période-là où vous attendiez une réponse de la Ville, un courtier vient vous voir, monsieur Gaudreault. C’est exact? R. Un courtier qui est venu me voir? Q.

Oui, monsieur Gaudreault? R. Oui. [Mémoire de l’appelant, pp. 1279-1280] […] Q. Alors, quand l’immeuble est vendu en juillet deux mille quatre (2004) avec onze (11) logements… R. Oui. Q. … vous admettez que l’immeuble n’est pas conforme au Règlement de zonage? R. Oui. Mais j’ai fait une demande pour la rendre conforme puis ça prenait ça pour… quand je suis allé voir à la Ville, ça prenait… il fallait que je sois conforme. Mon bâtiment, il fallait qu’il soit conforme pour… puis j’ai fait ma nouvelle demande de changement du Règlement de zonage. Puis je l’ai faite. Q. Puis vous attendiez la réponse? R.

Oui. [Mémoire de l’appelant, p. 1283] [ 14 ] L’appelant a donc vendu l’immeuble en sachant fort bien que celui-ci contrevenait à la réglementation municipale.

Ce constat émerge également d’une preuve à la fois abondante et prépondérante : - 15 novembre 2000, l’appelant reçoit un avis de correction relativement à des travaux entrepris par son locataire (Jean-Noël Lacroix) qui modifient l’usage de l’immeuble, sans avoir obtenu de certificat d’autorisation; - le 15 janvier 2001, il reçoit un avis d’infraction lui intimant de demander un permis et de fournir des plans pour rendre l’immeuble conforme à la réglementation. Il expulse alors son locataire et reprend lui-même, peu de temps après, les travaux pour aménager dans le bâtiment des logements.

Il projette d’ailleurs d’en implanter une douzaine; - le 10 mai 2002, émission d’un nouvel avis d’infraction à la suite d’une inspection qui a révélé la présence de neuf logements aménagés sans permis en contravention de la réglementation qui en autorise un maximum de trois dans cette zone; - l’appelant n’interrompt pas les travaux pour autant, continue de mener à terme son projet d’implantation de logements; - le 13 juin 2002, il dénonce son projet à la ville et demande de modifier les usages autorisés dans la zone où se trouve son immeuble.

Les travaux sont alors terminés pour 11 des 12 logements projetés; - le 5 septembre 2002, le service d’aménagement du territoire recommande au comité exécutif de refuser la demande de

modification; - le 24 janvier 2003, un avis d’infraction est émis et reçu par l’appelant pour avoir toléré la transformation de l’immeuble en habitation multifamiliale de 10 logements; - le 3 mars 2003, sa demande de modification est refusée – l’appelant en est avisé par une lettre de monsieur Gariépy datée du même jour; - le 27 mars 2003, l’appelant plaide coupable à l’infraction d’avoir contrevenu au règlement de zonage de la ville; - le 15 avril 2003, l’appelant se rend à la mairie pour y rencontrer le représentant du maire et des fonctionnaires.

On lui demande alors de fournir des plans signés d’architecte pour pouvoir réévaluer sa demande; - le 8 septembre 2003, l’appelant est avisé par écrit que sa demande de réévaluation de la modification au zonage nécessite la production de plans signés par un architecte, plans qu’il ne fournira jamais; - le 3 octobre 2003, l’appelant formule tout de même une deuxième demande écrite de modification et insiste pour que ça se fasse dans un court délai. [ 15 ] Le 24 mars 2004, le comité exécutif de la ville refuse la modification demandée.

Le 28 avril suivant, l’appelant accepte une promesse d’achat de monsieur Stamboli, l’ alter ego de l’intimée, relativement à l’immeuble qui abrite alors 11 logements résidentiels et un local commercial.

Toutefois, la preuve révèle que l’appelant n’avait pas encore reçu l’avis de refus de la ville à sa demande de modification. [ 16 ] Le 5 juillet 2004, les parties signent l’acte constatant la vente dans lequel l’appelant déclare « qu’il n’a reçu aucun avis d’une autorité… ». [ 17 ] Quant à cette déclaration de l’appelant qu’il n’a reçu « aucun avis d’une autorité compétente à l’effet que l’immeuble n’est pas conforme aux règlements et lois en vigueur », elle est à la fois dolosive et mensongère puisqu’il en a reçu plusieurs durant les trois années qui ont précédé la vente et qu’il a même enregistré un plaidoyer de culpabilité à l’égard d’une infraction que lui reprochait d’avoir enfreint le règlement de zonage. [ 18 ] En concluant que l’appelant croyait que son immeuble était conforme à la réglementation municipale, le juge commet donc une erreur révisable qu’il est nécessaire de corriger. [ 19 ] À la lumière d’un faisceau d’éléments de preuve aussi concordants, force est de conclure que l’intimée a été victime d’un dol résultant à la fois des représentations trompeuses de l’appelant quant à la réception d’avis de non-conformité et de son mutisme à l’égard des démarches qu’il avait entreprises pour faire modifier le règlement de zonage qui étaient, au jour de la vente, demeurées sans réponse de la part de l’autorité municipale. 2.

L’erreur inexcusable de l’intimée [ 20 ] Le juge décrit l’erreur de l’intimée de la façon suivante aux paragraphes [243] à [247] du jugement : [243] Le Tribunal ne peut en effet s'expliquer comment ni pourquoi M. Stambouli, en sa qualité de président de Paradigme, a accepté de signer l'acte de vente sans prendre connaissance du certificat de localisation préparé à cette fin. [244] Il ne peut, non plus, comprendre comment M.

Stambouli a pu omettre de prendre connaissance de ce certificat de localisation dès qu'il l'a reçu de Me Fortin, une semaine après la signature de l'acte de vente. [245] Cette vérification, que tout acheteur prudent et diligent aurait faite en pareilles circonstances, lui aurait permis de constater que l'Immeuble n'était pas conforme à la réglementation municipale. [246] À l'évidence, pour reprendre les propos de Mme la juge Bich, M.

Stambouli a contribué à s'induire lui-même en erreur, en se fermant les yeux et en agissant de façon négligente. [247] De l'avis du Tribunal, son erreur est inexcusable et ne peut donner ouverture à un recours en nullité, que ce soit pour une erreur provoquée par le dol ou pour une cause de simple erreur. [ 21 ] Avec égards, il commet une erreur de droit puisque le dol de l’appelant est la cause de l’erreur de l’intimée qui ne peut alors être considéré juridiquement comme étant inexcusable. [ 22 ] Notre Cour rappelle à cet égard : [15] Lorsque le dol prend la forme de représentations mensongères, comme c’est ici le cas, on ne peut tenir rigueur à la victime de s’être fiée aux renseignements qui lui étaient fournis au moment de signer le contrat.

Comme l’écrivent les auteurs Jean-Louis Baudouin, Pierre-Gabriel Jobin et Nathalie Vézina, « […] celui qui a commis un dol ne peut certes pas reprocher au cocontractant une erreur inexcusable et éviter ainsi la nullité du contrat et les dommages-intérêts : permettre une telle défense heurterait de plein fouet le principe de bonne foi ». [1] [ 23 ] Dans ces circonstances, la vente doit être annulée. [ 24 ] Deux seuls autres points demeurent en litige. [ 25 ] L’appelant demande d’abord à la Cour, en cas d’annulation de la vente, de modifier la date à partir de laquelle les intérêts

doivent courir qui a été fixée par le juge de première instance au 6 décembre 2007, date de la mise en demeure. [ 26 ] À son avis, l’intimée a déjà profité des revenus de l’immeuble et serait, sans une intervention de la Cour à cet égard, indemnisée en double. [ 27 ] L’appelant a tort. Certes l’intimée a, depuis la mise en demeure, bénéficié des revenus de l’immeuble, mais elle a aussi dû supporter toutes les dépenses de son exploitation (taxes, assurances, électricité, etc.) Au surplus, l’annulation de la vente la prive de la plus-value acquise par l’immeuble depuis la vente.

L’appelant a, quant à lui, durant la même période profité des fruits du prix de vente encaissé en juillet 2004. [ 28 ] Finalement, l’appelant propose à la Cour de réduire le montant du prix de vente devant être restitué d’une somme lui permettant d’être compensé du fait que l’intimé a transformé l’immeuble, depuis la vente, de façon à en diminuer la valeur. En l’absence d’une preuve concluante, cette demande est mal fondée. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 29 ] REJETTE l’appel principal, sans frais. [ 30 ] ACCUEILLE en

partie l’appel incident avec dépens, à la seule fin de biffer le paragraphe [305] du jugement de première instance et de le remplacer par le suivant : ANNULE la vente intervenue le 5 juillet 2004 entre Gestion Paradigme inc. et René Bélisle constatée par l’acte de vente instrumenté par Me Christiane Fortin et ayant pour objet l’immeuble désigné comme suit : « Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro UN MILLION DEUX CENT DIX-SEPT MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-NEUF (1 217 469) du CADASTRE DU QUÉBEC, circonscription foncière de Québec.

Avec bâtisse à 11 logements et 1 espace commercial dessus construite portant le numéro 3350 à 3358, rue Monseigneur Gauthier, Beauport, Québec, G1E 2W4. Incluant tous les biens meubles qui sont incorporés, attachés, réunis ou unis par accession à cet immeuble et qui sont considérés immeubles en vertu de la loi. » FRANCE THIBAULT, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A.