2016 QCCQ 15572, 2016 QCCQ 15572

Weakley c. Ville de Montréal JF0945 2016 QCCQ 15572 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-147107-157 DATE : 27 octobre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ THADDEUS ANDREW WEAKLEY Demandeur c.

VILLE DE MONTRÉAL Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, Thaddeus Andrew Weakley (« Weakley ») réclame de la défenderesse, Ville de Montréal (« Montréal »), la somme de 11 531,20 $. [ 2 ] Voici les motifs qu’il invoque afin de justifier sa réclamation, à savoir : This claim is a result of damages incurred from the Ville de Montreal's (Defendant) repeated failure to up update mailing address information brought about with a property sale and move.

Extensive steps to resolve this matter have been made by Thaddeus Weakley and co-proprietor Karen McGrath (Plaintiff). These steps include but are not limited to: P-2, P-3, P-5, P-6, P-7, P-8, P-11, P-12, P-14, P- 16, P-18, P-19, P-20, P-21, P-22, P-23, P-25, P-26, P-28, P-29, P-30, P-32. After an April 14 th , 2011 property sale (P-1), Plaintiff first went in person on April 29 th 2011 to have the address changed and ensure the taxes from the sale are paid (P-2). Plaintiff was told this was done and would be reflected on my next tax statement.

As the Ville de Montreal did NOT change the address, and the buyers forwarded little / no mail – Plaintiff was not provided my tax statements. After the sale and co-division of […] on 2011-12-10 and 2011-12-29 (P-3), Plaintiff again went in person on 2012-01-04 to ensure taxes were paid and ensure the address had been changed (P-4). Again, Plaintiff was told this was done and would be reflected on their next tax statement.

As Plaintiff did their income taxes first thing in January 2012, Plaintiff had to have tax preparer without the yet received official municipal tax statement – explaining that the recent tax statement had not yet been sent. A year later, when preparing income taxes in March 2013 it came to Plaintiff's attention that Plaintiff was again without a current municipal tax statement. Researching their records, Plaintiff verified that no statement had been sent in the last year. Plaintiff immediately again went in person on March 13, 14 th , AND 15 th 2013 trying to get the address changed (P-5 & P-6).

Plaintiff also paid in person 2013 taxes at that time. On 2013-03-22 Plaintiff sent a fax to Huguette on the Ville de Montreal permitting $45.00 be transferred on their account 241007-00 to the previous year's tax bill to avoid the property going into default as the Ville de Montreal looks into the problem along with confirmation of fax being successfully sent (P-7). Nothing was ever done by the Ville de Montreal. Plaintiff again went in person on March 26 th , 2013 to have the address changed (P-8).

While finally successful (after two years) at getting the address changed, Plaintiff then began working to have the Ville de Montreal drop the meritless interest charges. On 2013-05-30, 2013-06-03, AND 2013-06-05 (P-9, P-11 & P-12) Plaintiff AGAIN went in present to have the meritless interest charges

dropped. Ad advanced 171,87$ payment was made on 2013-06-05 (P-12). This was done because Plaintiff co-proprietor Ms. McGrath preferred to pay it now and have it refunded after legal proceedings in fear of possibly losing her home over this money she never owned. This matter goes back BEFORE Ms. McGrath purchased […]. On 2013-07-15 Plaintiff sent s Reg. Post letter to the Ville de Montreal on this issue (P-14). This was to notify the Ville de Montreal of monies owned; as well as advising the Ville de Montreal promptly act thereby avoiding potential legal action.

Rather than taking action to rectify issued, the Ville de Montreal again sent Plaintiff's bills for interests that Plaintiffs never owed resulting from the Ville de Montreal not changing the address in timely manner (P-15). On 2014-03-14 Plaintiff sent a WITHOUT PREJUDICE LETTER via Reg. Post to the Ville de Montreal (P-16).

Plaintiff informed the Ville de Montreal that if immediate action is not taken and Plaintiff must further legally pursue this matter, in conjunction with other costs and fees, that Plaintiff would be demanding the Ville de Montreal to pay 3 166,92$ (included in 11 668,20$ total owed) to help off- set the time Plaintiff is spending to administer this matter. The Ville de Montreal took no corrective action to obvert legal action.

On the contrary, the Ville de Montreal ten days after being served the WITHOUT PREJUDICE LETTER (P-16) sent Plaintiffs Weakley and co-proprietor McGrath letter threatening to sell our homes over monies we never owned (P-17). On 2014-03-28 an attempted Small Claims Court filing of this matter was attempted (P-18). The Small Claims Court directly Plaintiff to the Tribunal Administratif du Québec where a case was opened also on 2014-03-28 (P-19). On 2014-06-06 the Ville de Montreal made a 163,18$ reimbursement of 171,87$ advanced payment mentioned above.

The Ville de Montreal still owes 8,69$ of interests that Plaintiff never owed (P-12 & P-24), In late 2013/ early 2014 when last efforts were made to force the Ville de Montreal to pay and avoid legal action (P-16), the Ville de Montreal continued their path of non-compliance in honouring the signed agreement regarding of this property P-26). On 2014-04-03 opened/ 2014-10-16 a separate Tribunal Administratif was filed to force the Ville de Montreal to pay additional costs incurred during this ordeal (P-28). This 1 511,85$ + associated costs is included in the 11 668,20$ total (P-26).

The hypocrisy and bad faith of the Ville de Montreal cannot be missed or understated. The Ville de Montreal attempted to impose a 19% tax increase (then failing to honor the terms of the 13.5% reassessment) (P-26). Besides absurdly high when property values are levelling-off and poised to fall and no property improvements had been made; MERITLESS when the Ville de Montreal has owed Plaintiff money all these years. MERITLESS as Ville de Montreal cannot manage monies the Plaintiff already sends them.

After multiple hearings at the TAQ and conversations with a Magistrate, Ville de Montreal attorney and staff, it was determined that Plaintiff's case(

s) are NOT appropriate to be heard by the TAQ as they do NOT pertain to challenging tax rates/ reassessment values. As the TAQ and Ville de Montreal refused to even hint where this is best to be filed, repeatedly instead instructing Plaintiff to get an attorney, the Plaintiff has done so (P-32). Legal fees of 5 055,00$ and related borrowing costs of 805,16$ are included in the 11 668,20$ total. After extensive footwork, discussions with numerous offices, and legal review (P-31); Plaintiff again has filed this case here at the Small Claim Court.

As documentation shows, Plaintiff operated in Good Faith & has been more than tolerant, patient, & proactive resolving this. The Ville de Montreal's gross criminal negligence has been continuous and systematic throughout the last four years that Plaintiff has tried unsuccessfully to resolve this matter. The Plaintiff is open to mediation should Defendant wish to minimize incurring additional costs associated with this matter and avoid a future Court date. Plaintiff is also asking for interest charges, any additional fees and costs incurred related to this matter.

Plaintiff is also asking reimbursement of the equivalent of any municipal and school taxes above the 2013 evaluation 312 800,00 level (P-26) that may be levied while this matter is being litigated and the three years following a judgment being rendered or settlement reached on this matter. Owed damages are outlined on the next three pages.

Plaintiff is asking payment of damages 11 531,20 $ DAMAGES + Additional Fees + Interests. [ 3 ] En gros, Weakley reproche à Montréal de ne pas avoir, et ce, malgré quelques demandes de sa part en ce sens, changer l’adresse où elle devait désormais lui acheminer à compter d'avril 2011 son courrier dont notamment ses comptes de taxes. [ 4 ] Cette négligence de Montréal aurait mené à la vente pour taxes d’un immeuble lui appartenant, faute par lui de recevoir ses comptes de taxes en temps et lieu. [ 5 ] Weakley réclame de Montréal tous les frais qu’il dit avoir encourus à cause de cette négligence [1] . [ 6 ] Montréal ne nie pas avoir tardé à changer l’adresse de Weakley, et ce, malgré les demandes de celui-ci.

Elle ne peut non plus expliquer les motifs de ce retard. Ce n’est, en effet, que le 26 mars 2013 que le changement d'adresse est apporté par le Département des finances de Montréal au compte de Weakley.

[ 7 ] Montréal a, à cet égard, accepté de rembourser tous les frais d’intérêts qui ont pu être chargés à Weakley jusqu’à cette date du 26 mars 2013. [ 8 ] Montréal nie cependant être responsable de ce que Weakley réclame. [ 9 ] Montréal soutient que Weakley était, dès 2011, pleinement au courant des taxes foncières payables sur sa propriété, et ce, bien que son changement d’adresse n’ait pas été effectué avant mars 2013. [ 10 ] À ce chapitre, voici ce qu'allègue Montréal dans sa contestation : 31. Monsieur Weakley n'était pas à son premier paiement de taxes foncières hors délai (2009-2010).

En effectuant un paiement via le web en septembre 2011, monsieur Weakley ne peut prétendre n'avoir jamais reçu son compte de taxes 2011; 32. Le solde du compte de taxes 2011 a été acquitté lors de la vente du 40% de Monsieur Weakley à madame McGrath et ce, en date du 4 janvier 2012; 33. Lors du paiement effectué le 4 janvier 2012, l'adresse au compte est toujours le 1223, Charlevoix, suite 106 à Montréal. Monsieur Weakley prétend avoir demandé de changer l'adresse postale au compte foncier lors de cette visite, mais la municipalité n'a aucune trace d'une telle demande (voir P-4); 34.

Chaque citoyen reçoit son compte de taxes en janvier de chaque année et le trésorier de la municipalité a également l'obligation de publier l'avis public du rôle de perception (voir articles 501 et suivants de la

Loi sur les cités et villes RLRQ, c. C-19 ) ; 35. Suite à la visite du 4 janvier 2012 pour finaliser l'exercice 2011, ni monsieur Weakley, ni madame McGrath ne constate, et ce, avant le mois de mars 2013, ne pas avoir reçu les comptes de taxes foncières de 2012 et 2013; 36.

Ce n'est qu'en mars 2013 que monsieur Weakley reproche à la municipalité de ne pas avoir changé l'adresse postale au compte foncier 2012 à la suite de l'acte notarié en décembre 2011 et de sa visite à l'arrondissement du 4 janvier 2012; [ 11 ] Weakley admet en effet avoir fait un paiement partiel de ses taxes foncières exigibles pour l'exercice 2011 en septembre 2011 et ce, bien que son changement d’adresse n’avait toujours pas été effectué. [ 12 ] Weakley admet également qu’en tant que propriétaire d'un immeuble, les taxes foncières annuelles doivent être acquittées au moyen de deux versements effectués pendant l'exercice en cours. [ 13 ] Weakley reconnaît enfin que, jusqu’à la fin de 2011, il a été un mauvais payeur en ce qui concerne les taxes foncières exigibles annuellement par Montréal. [ 14 ] Il ajoute cependant qu’il n’a pas à faire du baby-sitting avec Montréal, soutenant ainsi qu’elle est responsable de toutes les démarches qu’il a entreprises auprès d’elle depuis avril 2011 et des frais qui en ont résulté, puisqu’elle a omis de faire son changement d’adresse à compter de ce moment.

ANALYSE ET DÉCISION [ 15 ] Il y a ici application de l’

article 1457 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») qui se lit comme suit : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui.

Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel. […] [ 16 ] Afin de conclure à la responsabilité extracontractuelle de Montréal dans la présente affaire, Weakley avait la charge d’établir trois choses à savoir, une faute, l’existence d’un préjudice et une relation causale entre la faute et le dommage.

Dans ce dernier cas, il s'agissait pour Weakley d’établir que la faute a été la cause directe du dommage ou le dommage l’effet immédiat de la conduite jugée fautive [2] . [ 17 ] Or, la faute de Montréal n’est ici pas la cause des dommages réclamés par Weakley. [ 18 ] Weakley est propriétaire foncier à Montréal depuis un certain nombre d’années. [ 19 ] À ce chapitre, il reconnaît d’emblée que les taxes foncières sont exigibles annuellement et qu’elles doivent être payées au moyen de deux versements, ce qu’il a omis de faire en temps et lieu pour les exercices 2012 et 2013. [ 20 ] Les intérêts qui lui ont été ainsi imposés pour ces exercices 2012 et 2013 et les frais associés qu'il dit avoir encourus de par la faute de Montréal, résultent en fait de sa négligence. [ 21 ] Alors qu’il était parfaitement au courant que des taxes foncières étaient exigibles sur sa propriété de l’avenue Ash pour les exercices 2012 et 2013, il a fait totalement fi de les acquitter, se limitant plutôt à souligner à Montréal, lors des ses visites du 4 janvier 2012, du 14 mars 2013 et du 15 mars 2013, que son changement d’adresse n’était toujours pas effectué. [ 22 ] Weakley aurait très bien pu, dès le 4 janvier 2012, s’enquérir de son compte de taxes pour l’exercice 2012, ce qu’il n’a fait d’aucune façon.

[ 23 ] Weakley n’a, par ailleurs, fait aucune autre démarche auprès de Montréal entre janvier 2012 et mars 2013, pour s’enquérir du montant des taxes foncières qu’il savait dues pour les exercices 2012 et 2013. [ 24 ] Il s’agit là de pure négligence de sa part. [ 25 ] C’est cette négligence qui est la cause des intérêts imposés par Montréal et de la procédure de vente pour taxes de son immeuble qui en a résulté. [ 26 ] Les démarches ainsi entreprises par Weakley pour faire cesser cette vente pour taxes et annuler les intérêts imposés résultent de sa propre inaction et de sa négligence. [ 27 ] Il est à noter que Montréal, malgré tout, a accepté d’annuler les intérêts imposés à Weakley en lien avec son défaut d’acquitter son compte foncier en temps et lieu pour les exercices 2012 et 2013. [ 28 ] Si Weakley avait acquitté ses taxes foncières qu'il savait dues en temps et lieu, rien de tout ceci ne se serait passé et il n’aurait pas eu à faire toutes ses démarches auprès de Montréal, dont il lui incombe aujourd’hui la responsabilité. [ 29 ] L’absence de changement d’adresse au compte foncier de Weakley à compter du 29 avril 2011 n’est aucunement la cause du préjudice allégué par lui. [ 30 ] Au contraire, Weakley a été l’artisan de son malheur par sa propre négligence.

Il doit donc en assumer seul les conséquences. [ 31 ] Weakley n’a ainsi pas établi en faits et en droit le bien-fondé de sa réclamation contre Montréal. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande du demandeur; CONDAMNE le demandeur, Thaddeus Andrew Weakley, à payer à la défenderesse, Ville de Montréal, les frais de justice au montant de 240 $. __________________________________ GATIEN FOURNIER, J.C.Q. Date d’audience : 13 septembre 2016